Teig 1, sør for Nea. Verditakst av eiendom. Tydal kommune. Gnr/bnr: 174/4 Ås Østre. Henneset 7590 Tydal. Eier: Tydal kommune Org nr:

Transkript

1 Verditakst av eiendom Teig 1, sør for Nea Henneset 7590 Tydal Gnr/bnr: 174/4 Ås Østre Tydal kommune Eier: Tydal kommune Org nr: utarbeidet av: v/ Hans Christian Borchsenius forstkandidat adresse: Ressveien 58, 7336 Meldal telefon Web: E-post: borchsenius.net etter oppdrag fra Berit Bugten Østbyhaug 17. mars 2017 Teigen ligger fra 330 til 535 m.o.h.

2 Innledning / bakgrunn: Tydal kommune har hatt hjemmel til eiendommen siden 6. mars 1957 Det er nå lagt frem en privat forespørsel om å få kjøpe den aktuelle teigen fra Tydal kommune. I den forbindelse ønsker kommunen en takst (prisantydning) som grunnlag for å vurdere som salg er aktuelt. Undertegnede var på befaring av eiendommen 7. februar Eiendommens arealgrunnlag: Kilde: Norsk institutt for skog og landskap, «gårdskart.no» Det står ingen bygninger på teigen. Det er en ren skogteig. Teigen krysses av en høyspentledning. ALLSKOG har utarbeidet skogbruksplan for eiendommen. Skogbruksplanen konkluderer med at det produktive skogarealet er 86,2 dekar. Følgelig er det 22,9 dekar som er uproduktivt (myr og impediment). Videre viser skogbruksplanen at det er overvekt av ungskog dvs. hogstklasse II og III. 63,6 % av det produktive skogarealet består av plantefelt og yngre produksjonsskog. Bare 31,4 dekar er klassifisert som eldre hogstmoden skog. Her står det 231 m 3 tømmer. Kommuneplanen er kontrollert. Hele teigen ligger innenfor område for Landbruk, Natur og Friluftsliv, samt Reindrift LNFR. Følgelig kan det ikke påregnes salg av hyttetomter i nærmeste fremtid. Helhetsinntrykk og tilstand på teigen Teigen har god veidekning kort terrengtransport. Tilnærmet hele arealet er kjørbart med terrenggående utstyr (hogstmaskin og lassbærer). Det er ikke aktuelt med taubanedrift og lite behov for veibygging. Skogteigen er eksemplarisk godt fulgt opp med skogkultur foryngelse og ungskogpleie. Produksjonspotensialet er optimalt utnyttet. Kvaliteten på plantefelt og de enkelte trærne er god. Dette tilsier høy sagtømmerandel og høy gjennomsnittspris på fremtidstømmeret. Hovedtreslaget er gran. Skogbruksleder i ALLSKOG Borgar Østerås, er kontaktet angående priser på hogst og kjøring

3 Heftelser Opplysninger fra grunnboken er kontrollert 14. mars En finner da ingen tinglyste heftelser Odel Odelsloven lyder i dag slik: 2. Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Den aktuelle skogteigen er da ikke innenfor arealkravet til en odelseiendom. Konsesjonspris Konsesjonsloven 4 punkt 4 definerer konsesjonsgrensen (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordloven bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 25 dekar. Den aktuelle skogteigen er da konsesjonspliktig. Ved evnt. salg og søknad om konsesjon er vurdering av prisen sentralt. Det skal vurderes om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for kjøperen (konsesjonslovens 9). Prisen skal stå i forhold til den avkastningen som eiendommen kan gi med utgangspunkt i ressursene. Det er med andre ord ikke et fritt prismarked for landbrukseiendommer. Konsesjonsprisen skal også gi signal om hvor stort lån en nye eier kan ta opp for å kjøpe gården, når renter og avdrag på lånet skal betales av det landbruksdriften gir. Ut over dette skal det også gjøres en helhetsvurdering av eiendommen bl.a. med tanke på boverdi. Med henvisning til rundskriv M-1/2010 kan boverdien settes helt opp til ,- kr. Det er ikke prisvurdering ved konsesjonssøknad på eiendommer under ,- kr Generelt En takst støtter seg både på fakta og skjønn. Det som har størst betydning når det gjelder skjønnet er beliggenhet. Beliggenhet påvirker taksten i vesentlig grad. Det er tatt utgangspunkt i 4 % kapitaliseringsrentefot, fastsatt av Landbruks- og matdepartementet. Angående prinsipper og vurderinger vises det til: - Rundskriv M-3/ Rundskriv M-7/ Rundskriv M-4/ Rundskriv M-2/2009 sist endret november Rundskriv M-1/

4 Beregning av skogverdi: Foruten tall fra skogbruksplanen og notater fra befaringen bygger beregningen på erfaring. totalt skogareal m/ utmark 109,1 dekar produktivt skogareal 86,2 dekar stående kvantum 231 m 3 tilvekst 10 m 3 årlig hogstkvantum 15 m 3 tømmerpris, gj.snitt 350,-kr brutto 140,- kr hogst og kjøring 210,- kr/m 3 Netto for tømmersalg 3 150,- kr pr. år skogkultur og annen investering 14 % av brutto årlig tømmeroppg 735,- kr pr. år vedlikehold/maskiner og anlegg 0,- kr pr. år plan/adm./annet 600,- kr pr. år Godtgjørelse for eget arbeid 0,- kr pr. år Skognetto 1 815,- kr pr. år Konsesjonspris, kapitalisert med 4 % ,- kr Dette tilsvarer 526,- kr pr. dekar produktivt skogareal 196,- kr pr. m 3 stående tømmer Grunnverdi av uproduktivt areal slik som myr og lignende settes til 40 kr/dekar x 22,9 dekar = 916,- kr Utbytte av jakt/utmark - fra totalt skog/utmarksareal årlig utbytte fra jakt med mer. 1,30,- kr/ dekar x 109,1 dekar = 142,- kr / år minus 15 % adm. = kapitalisert med 4 % rente 3 014,- kr dette tilsvarer 28,- kr/dekar ,- kr Fordeling på arealene for produkitvt areal fra tømmersalg 526,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 554,- kr/ dekar for uproduktivt areal grunnverdi 40,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 68,- kr/ dekar Totalt 86 dekar produktvt X 554,- kr/ dekar = ,- kr 23 dekar upoduktivt X 68,- kr/ dekar = 1 549,- kr ,- kr Avrundes til ,- kr, femti-tusen kroner Prisen på ,- kr er å betrakte som en konsesjonspris. Det vil si en pris som er aktuell hvis eiendommen skulle bli solgt på det frie markedet. I forbindelse med overdragelse innen familien etter Odelsloven, er det normalt å redusere med 25% elle mer i åsetes fradrag. Det er fritt opp til selger og kjøper å bli enige om pris

5 Kartvedlegg: - 5 -