Vedtak i klagesak - Konsesjon - Gnr. 7 bnr. 2 - Vestre Toten kommune

Transkript

1 Katrin Lunde Øverbyveien RAUFOSS Deres referanse Dato Vår referanse 2017/ KAA Saksbehandler Kjell Aarestrup, tlf Avdeling Landbruksavdelingen Vedtak i klagesak - Konsesjon - Gnr. 7 bnr. 2 - Vestre Toten kommune Konklusjon Fylkesmannen tar klagene delvis til følge. Fylkesmannen har beregnet verdien på eiendommen litt annerledes enn kommunen. Vilkåret om maksimal kjøpesum blir endret, slik at en kjøpesum på inntil kr ,- kan aksepteres. Kort om sakens bakgrunn Den 5. desember 2016 søkte Henning og Jeanette Solberg om konsesjon for erverv av landbrukseiendommen Vestre Gøthaug, gnr. 7 bnr.2 i Vestre Toten kommune. Formål med ervervet er å drive jorda videre, hovedsakelig med kornproduksjon samt noe grasproduksjon. Eiendommen består av 205 dekar fulldyrket jord, 41 dekar skog av høy bonitet, 62 dekar middels bonitet, 8 dekar lav bonitet. Totalarealet for eiendommen er 355 dekar ifølge gardskart.no. Arealgrunnlaget er stort nok til at gården kan odles og lovbestemt boplikt pålegges. Utdrag fra gårdskart: Bebyggelse: Eiendommen er bebygd med hovedbygning oppført i 1929, driftsbygning er oppført samme år. Garasje oppført i 1992, stabbur fra 1935 og et vognskjul fra Hovedhuset og garasjen er i taksten vurdert å være i god teknisk tilstand på grunn av oppgradering og vedlikehold. Driftsbygning middels dårlig, mens øvrige hus er vurdert å være i middels god. For mer detaljert beskrivelse av bygningene henvises det til vedlagte landbrukstakst og boligsalgsrapport. Besøksadresse: Gudbrandsdalsvegen 186, 2619 Lillehammer Postadresse: Postboks 987, 2604 Lillehammer Telefon: Telefaks: E-post: fmoppost@fylkesmannen.no Org.nr:

2 Selger er Katrin Lunde. Avtalt kjøpesum er kr Den 13.februar 2017 vedtok Utvalg for teknisk drift og plansaker å avslå søknaden med begrunnelse at øvre grense for pris er kr med hensyn til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Utvalget har vurdert de andre forholdene i konsesjonsloven 9 til å være positive for ervervet. Vedtaket ble påklaget den 7.mars 2017 av advokatfirmaet Alver som representerer selger Katrin Lunde. Klagen gjelder avslaget på konsesjon og høyeste tillatte pris. Kort summert består klagen av følgende moment: 1. Konkret er det klaget på boligens verdi. Den er taksert for lavt i forhold til takst/tilstandsrapport som angir en teknisk verdi på kr mens kommunen har vurdert verdien til Det er ikke tatt hensyn til at boligen er en horisontaldelt generasjonsbolig hvor det kan tas hensyn til inntektsmuligheter ved utleie. 3. I klagen anfører selger at boverdien på kr er satt for lavt. 4. Skogen er taksert til kr mens det foreligger en takst på kr Til slutt anføres at det ikke er tatt hensyn til verdier i form av jaktrettigheter. Administrasjonen behandlet klagen i møte den 10.mars 2017, sak.70/17 og opprettholdt vedtaket da det ikke var kommet opplysninger som medførte at vedtaket ble endret. Kommunen opplyser at de ved klagebehandling har innhentet opplysninger om at det gjenstår 500 m3 hogstmoden skog i klasse 4 og 5, og at jaktutbyttet ligger i underkant av kr pr. år. Samlet sett mener de at dette er et beskjedent beløp og ikke stort nok til å behandle søknaden på nytt. Fylkesmannen mottok saken den 10. mars Saksbehandler hos Fylkesmannen var på synfaring på eiendommen den 22. mars 2017 for å danne seg et bedre grunnlag for å vurdere klagen. Vi legger til grunn at partene er kjent med dokumentene i saken og de øvrige faktiske omstendigheter. 2

3 Fylkesmannen ser slik på saken Katrin Lunde har som selger av eiendommen, rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen, jf. 29. Som klageinstans kan Fylkesmannen prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. fvl. 34 andre ledd. Som statlig styresmakt skal Fylkesmannen legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønn. Klagen Klagen gjelder prisfastsettelsen. Kommunen har vurdert konsesjonsspørsmålet og kommet til at vilkårene pkt. 2-5 i konsesjonsloven 9 taler for å gi konsesjon, men at den avtalte prisen er for høy, jf. konsesjonsloven 9 pkt.1. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering hva gjelder de momentene som taler for konsesjon. Vår vurdering av saken vil derfor begrense seg til vurderingen av pris. For verdivurderingene av de ulike arealene som kommunen har lagt til grunn, viser vi til kommunens vedtak. I tillegg anfører Lunde at følgende skal vurderes: - Kostnadsverdi på bolighuset (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) - Utleie (avkastningsverdi) - Boverdi - Skogverdi (avkastningsverdi) - Jakt(avkastningsverdi) Samlet sett mener klager at den avtalte kjøpesummen på kr ,- ikke er høyere enn det som kan aksepteres av konsesjonsmyndighetene. Rettslig utgangspunkt Ved erverv av landbrukseiendom, skal det i henhold til konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1 særlig legges vekt på «om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling». Dette er nylig presisert i rundskriv M-2/2016 fra departementet. Når det gjelder samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling er dette utdypet i rundskriv M-2/2002 og M- 7/2002: «For landbruksiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre må det legges til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Prisnivået på landbrukseiendommer skal ikke være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.» I dette tilfellet er det verdien av eiendommens driftsgrunnlag, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital, som er sentralt vurderingstema. Fylkesmannen mener at kommunen har vurdert verdien på den delen det ikke er klaget på en samfunnsmessig forsvarlig måte og etter gjeldende regelverk. Verdien av skog Når det gjelder skogen, så er kjøpekontrakt og avkastningsverdi lagt til grunn. Fylkesmannen mener at det er gjort en korrekt vurdering av verdien av produktiv skog i dette området, ut fra opplysninger i kjøpekontrakten. 3

4 Verdien av jaktrettigheter Verdien av jaktrettigheter kan variere, men lokalt i distriktet kan det oppnås et utbytte på opp til 6 kr/daa skog og utmark. I dette tilfellet er det opplyst at utbytte av jaktretten er opp mot 2000 kr/år. Når det gjelder verdivurdering, skal det tas utgangspunkt i hva en eier med vanlig kunnskap og erfaring kan få ut av ervervet. Når avkastningsverdien skal beregnes, skal utgifter også trekkes fra inntektene. Ved jakt er utgiftene i snitt ca. 60 % av inntektene. Fylkesmannen mener at 2000 kr/år er representativt for vanlig utbytte av jaktrett i distriktet, men velger å bruke gjennomsnittspris pr. daa, da denne verdien gir litt større avkastningsverdi. Verdien av jaktretten blir da: (6 kr/daa x 142 daa)/0,04 = kr Boligverdien Fylkesmannen viser til taksten på boligen, hvor det er gitt en kort beskrivelse av arealer og tilstand. Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til disse grunnlagsdataene. Takstcon AS har bergnet byggekostnad for nybygg til kr , noe Fylkesmannen mener er en god vurdering. Fratrekket for alder, utidsmessighet, vedlikehold mm er satt til kr , slik at kostnadsverdien blir kr Kommunen har satt kostnadsverdien til kr Kostnadsverdien (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) er anbefalt måte å beregne boligverdien på. Verdsettingsmåten gir gode muligheter for å ta hensyn til bygningstilstanden. Det kan skje ved å korrigere verdien av bygningene bl.a. alder, vedlikehold og egnethet. Denne metoden er beskrevet i rundskriv M-3/2002. I klagen er det anført at det ikke er tatt hensyn til at bolighuset er en horisontaldelt generasjonsbolig hvor det er mulighet for utleie av 2 etasje. Fylkesmannen er enig i at det kan være mulighet for utleie, men det krever en del renovering og innsats før det kan gi avkastning. Første etasje framstår som renovert, og den inneholder ett soverom. For å bli egnet til både utleie og familiebolig er det derfor påregnelig med behov for noe ombygging og flere soverom i hovedenheten. Fylkesmannen mener kommunen har utøvet et bra skjønn når den har tatt hensyn til alle disse faktorene, men at fratrekket for egnethet og det som bør gjøres, settes til 40% av nyverdien. Fylkesmannen viser også til taksten fra Takstcon AS hvor svært mange av postene er vurdert i tiltaksklasse TG2. ( «Om det er gitt TG2 på en komponent er ikke det nødvendigvis er forbundet med funksjonssvikt, men også alder/forventet levetid») Kostnadsverdien på bolighuset blir da kr x ((100-40)/100) = kr Boverdien I dag er situasjonen den at også arealmessig større eiendommer blir drevet som deltidsbruk. Som for små eiendommer innebærer det at eiendommene i tillegg til å tjene som bosted for landbruket også tjener som bosted for yrke utenom landbruket. For en del landbruksområder, bl.a. by- og tettstednære områder og generelt attraktive boområder, er det press i boligmarkedet. Det innebærer til dels stor forskjell mellom det alminnelige prisnivå på boligeiendommer og beregnet kostnadsverdi på tilsvarende boliger på landbrukseiendommer i ett og samme område. Ut fra at boligen på en landbrukseiendom ofte også skal tjene som bosted for yrke utenom landbruket, er det i mange tilfelle grunnlag for en viss harmonisering av verdivurderingen av boliger på landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjonsbehandlingen med det alminnelige prisnivå på boliger på tomteeiendommer i det området eiendommen ligger. 4

5 Det kan skje ved at det legges en boverdi til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer. Et slikt tillegg av boverdi må likevel ikke få negative følger for en aktiv landbruksdrift på eiendommen. Tillegg av boverdi bør heller ikke ha til konsekvens at ønskelige kjøpergrupper til landbrukseiendommer - på grunn av pris - i praksis blir stengt ute. På bakgrunn av dette, mener Fylkesmannen at kommunens skjønn som taler for en boverdi på kr framstår som korrekt i dette området. Etter en totalvurdering mener Fylkesmannen at det er grunnlag for å øke taksten på følgende måte: Skog (som før) kr Jakt (tillegg) 143daax6kr/daa)/ kr Driftsbygning (som før) kr Jordbruksareal (som før) kr Garasjer,vognskjul og stabbur (som før) kr Hovedbygning kr Boverdi(som før) kr Almenningsrett kr Sum verdi landbrukseiendom: kr På bakgrunn av dette kan konsesjonsmyndighetene akseptere en kjøpesum på inntil kr ,-. Det innebærer at klagerne har fått delvis medhold i sine klager. Vilkåret om at kjøpesummen ikke skal overstige kr ,- omgjøres. Nytt vilkår om maksimal pris for ervervet er kr ,-. Vedtak Fylkesmannen tar klagene på pris delvis til følge. Konsesjon på ervervet kan gis, på vilkår av at kjøpesummen ikke overstiger kr ,-. Dette er vedtak i klagesak og det kan derfor ikke påklages videre, jf. fvl. 28 tredje ledd. Med hilsen Sigurd Tremoen Bente Odlo avdelingsdirektør Etter våre rutiner er dette brevet godkjent og sendt uten underskrift. Kopi til: Vestre Toten kommune Postboks Raufoss 5