Haver Advokatfirma AS v/ advokat Sindre Oftedal Kanalsletta STAVANGER

Transkript

1 Haver Advokatfirma AS v/ advokat Sindre Oftedal Kanalsletta STAVANGER Vår dato: Vår referanse: 16/ Deres dato: Deres referanse: 74095/LE Endelig vedtak - konsesjon for erverv av gnr. bnr. i kommune Sammendrag: leier jorda på konsesjonseiendommen i dag. Det er et uttalt mål at andelen leiejord skal ned. Ervervet innebærer en god driftsmessig løsning. Landbruksdirektoratet kommer etter en helhetsvurdering til at kan få konsesjon for ervervet. Landbruksdirektoratet tar klagen til følge. (heretter kalt konsesjonssøker) ervervet gnr. bnr. (heretter kalt konsesjonseiendommen) i kommune ved kjøpekontrakt datert Kjøpesum er kr ,-. Selger er. Det er en forutsetning for avtalen at selger får fradelt bebygd tomt på 2 daa. Konsesjonseiendommen skal brukes som tilleggsjord til eiendom konsesjonssøker eier fra før. Konsesjonssøker søkte konsesjon for ervervet ved brev av til kommune. Vedlagt søknaden fulgte et brev fra advokat Sindre Oftedal, som representerer konsesjonssøker. Konsesjonseiendommen Konsesjonseiendommen består ifølge Gårdskart av totalt om lag 64 daa, hvorav 43 daa er fulldyrket jord, 2 daa er overflatedyrket jord, og 15 daa er innmarksbeite. Resten av arealet er uproduktiv skog og jorddekt fastmark. Eiendommen er delt i to teiger, som ligger på hver sin side av. Det ligger en gammel hytte på eiendommen. Hytten er festet bort. Festetomten kan innløses i 2019, jf. Ryfylke tingrett sin kjennelse i sak nr. -. Eiendommen ligger i LNF-område i gjeldende kommuneplan. Konsesjonssøker har leid konsesjonseiendommen i om lag tre år. Han produserer grønnsaker på deler av arealet. Resten av arealet brukes til beite og produksjon av gress. Han planlegger å bruke mest mulig av eiendommen til produksjon av grønnsaker i fremtiden. Eiendommen konsesjonssøker eier fra før Landbruksdirektoratet Org.nr: NO MVA postmottak@landbruksdirektoratet.no Postadresse Postboks 8140 Dep NO-0033 Oslo, Norway Telefon: Besøksadresse Stortingsgt. 28, 0161 Oslo Løkkeveien , 9510 Alta

2 Landbruksdirektoratet Side: 2 av 7 Konsesjonssøker eier fra før gnr. bnr. m. fl. Eiendommen er på totalt om lag 550 daa, hvorav 422 daa er fulldyrka jord og 27 daa er innmarksbeite. Driftssenteret ligger om lag 7 km. unna konsesjonseiendommen. Konsesjonssøker har fått tillatelse til oppføring av ny driftsbygning med kjølekapasitet på gnr. bnr.. Avstanden herfra til konsesjonseiendommen er om lag 2 km. på offentlig vei. kommune sitt vedtak av kommune innvilget søknaden om konsesjon i møte den Kommunen begrunnet ikke vedtaket. Vedtaket var i strid med administrasjonen sin innstilling. Landbruksdirektoratet viser til vedtaket. Fylkesmannen i Rogaland varslet ved brev av om at hun vurderte å gjøre om vedtaket fordi den avtalte prisen var for høy, jf. konsesjonsloven (konsl.) 9 første ledd nr. 1, jf. forvaltningsloven (fvl.) 35 tredje ledd. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Konsesjonssøker sin kommentar til varselet Advokat Oftedal kommenterte varselet ved brev av til Fylkesmannen. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Fylkesmannen befarte eiendommen den Til stede var konsesjonssøker med advokat Sindre Oftedal,, og Kari Aarekol og Ragnvald Gramstad fra Norsk Landbruksrådgivning Rogaland. Fra kommunen møtte og. Fra Fylkesmannen møtte Geir Skadberg, Iris-Adele B. Jess og Nono Dimby. Fylkesmannen i Rogaland sitt vedtak Ved vedtak av omgjorde Fylkesmannen i Rogaland kommunen sitt vedtak i saken, jf. fvl. 35 tredje ledd. Fylkesmannen mente den avtalte prisen var høyere enn det hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling tilsier, jf. konsl. 9 første ledd nr. 1. Fylkesmannen la avgjørende vekt på dette. Fylkesmannen sin verdivurdering Fylkesmannen skriver at det meste av arealet i Rogaland, og også i kommune, brukes til produksjon av grovfôr. Hun skriver videre at det er gode forhold for produksjon av grønnsaker i, og at produksjon av dette har økt. Deretter skriver Fylkesmannen at: Men dersom vi tar utgangspunkt i avkastningsverdi på grønnsaker vil det gi en klart høyere avkastningsverdi enn ved ren grasproduksjon. I dette området/kommunen vil husdyr/melkeprodusentene ikke kunne konkurrere økonomisk dersom en legger en slik avkastningsverdi til grunn ettersom en slik pris kan ikke forsvares økonomisk i en grovfôrbasert produksjon. Det er en stor konkurranse om arealene i området, også mellom grovfôrprodusenter og grønnsaksprodusenter. Vi mener derfor at det ikke kan være i tråd med konsesjonslovens og priskontrollens formål å ta utgangspunkt bare i grønnsaksproduksjon i verdiberegningen i denne saken. Fylkesmannen la til grunn at jorda er av svært god kvalitet og ligger i beste klimasone, og at avlingsnivået på jorda er høyt. Fylkesmannen la også til grunn at det kunne aksepteres en noe høyere pris på grunn av den etablerte grønnsaksproduksjonen på konsesjonseiendommen. Fylkesmannen mente at ervervet gir en akseptabel driftsmessig

3 Landbruksdirektoratet Side: 3 av 7 løsning på grunn av avstanden på 7 km. til driftssenteret, og la til 25 % som følge av at eiendommen skal selges som tilleggsjord. Fylkesmannen gjorde så følgende prisvurdering: Areal Pris pr. daa Totalt 20 daa godt drenert fulldyrka jord kr ,- Kr ,- 23 daa dårligere drenert fulldyrka jord kr ,- Kr ,- 2 daa overflatedyrket jord kr. 9000,- Kr ,- 15 daa innmarksbeite kr. 6000,- Kr ,- 3 daa annet areal Kr. 2900,- Totalt Kr ,- Fylkesmannen la til grunn at festetomten vil bli innløst. Hn verdsatte innløsningen til kr ,-. Fylkesmannen kom etter dette til at verdien av konsesjonseiendommen etter konsl. 9 første ledd nr. 1 er kr ,-. Fylkesmannen mente at ingen andre hensyn talte mot å gi konsesjon for ervervet. Siden kommunen ikke hadde begrunnet vedtaket sitt, la ikke Fylkesmannen avgjørende vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Fylkesmannen fant at kommunen sitt vedtak kunne bidra til å dreie forvaltningspraksis i en klart uheldig retning, og at vilkårene om "offentlige interesser" i fvl. 35 tredje ledd dermed var oppfylt. Landbruksdirektoratet viser til vedtaket. Konsesjonssøker sin klage Advokat Oftedal påklaget Fylkesmannen sitt vedtak ved brev av og Oftedal anfører at konsesjon må gis til den avtalte prisen. Han viser til Landbruksdirektoratet sitt vedtak i en annen sak som begrunnelse for det. Han anfører at den høyeste samfunnsmessig forsvarlige prisen i denne saken er verdien av eiendommen ved produksjon av grønnsaker. Han viser til at jorda på konsesjonseiendommen er av svært god kvalitet, og at spesialisert grønnsaksproduksjon er påregnelig drift. Han mener den avtalte prisen ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag. Landbruksdirektoratet viser til klagen. Fylkesmannen sin behandling av klagen Fylkesmannen tok ikke klagen til følge, og oversendte saken til Landbruksdirektoratet for endelig klagebehandling ved brev av Landbruksdirektoratet viser til brevet. Ved brev av meddelte Landbruksdirektoratet partene at det tok sikte på å behandle saken innen

4 Landbruksdirektoratet Side: 4 av 7 Landbruksdirektoratet bemerker Landbruksdirektoratet er klageinstans i saken, jf. forvaltningsloven 28 første ledd. Etter forvaltningsloven 34 kan Landbruksdirektoratet som klageinstans prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Landbruksdirektoratet skal vurdere de synspunkter klager kommer med, og påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. 33 femte ledd. Som klageinstans kan Landbruksdirektoratet selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve vedtaket og sende saken tilbake til underinstansen til helt eller delvis ny behandling, jf 34 siste ledd. Klagefristen Fristen for å påklage Fylkesmannen sitt vedtak er tre uker fra konsesjonssøker fikk underretning om vedtaket, jf. fvl. 29 første ledd. Fylkesmannen sitt vedtak er datert Klagen er datert Dette er innenfor fristen. Fristen for omgjøring etter fvl. 35 tredje ledd Etter forvaltningsloven 35 tredje ledd kan klageinstans eller overordnet myndighet omgjøre et vedtak til skade for den som vedtaket retter seg mot, blant annet dersom hensynet til offentlige interesser tilsier det. Melding om at vedtaket vil bli overprøvd må i så fall sendes ham innen tre uker etter at det ble sendt melding om vedtaket, og melding om at vedtaket er omgjort, må sendes ham innen tre måneder etter samme tidspunkt. kommune sendte konsesjonssøker melding om vedtaket den Fylkesmannen sendte melding om at vedtaket ville bli overprøvd den Fylkesmannen sendte melding om at vedtaket var omgjort den Fristene i forvaltningsloven 35 er dermed overholdt. Konsesjonsvurderingen Ervervet av eiendommen er konsesjonspliktig, jf. konsl. 2. Eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Det skal da legges "særlig vekt" på følgende momenter ved avgjørelsen av søknaden om konsesjon, jf. 9 første ledd: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Opplistingen av momenter som skal vektlegges er ikke uttømmende. Det kan også legges vekt på andre momenter når de er relevante i forhold til konsesjonslovens formål, jf. rundskriv M-2/2009 pkt Spørsmålet om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling Hvilken pris som er samfunnsmessig forsvarlig er nærmere regulert i rundskriv M- 3/2002. I pkt. 6 står det følgende om formålet med priskontrollen: For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal

5 Landbruksdirektoratet Side: 5 av 7 landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Ved verdivurdering av jord brukes avkastningsverdi (bruksverdi), jf. rundskrivet pkt. 7. I pkt. 8.2 står det at: Ved verdiberegningen av jordbruksarealer skal det tas utgangspunkt i hva jorda nyttes til og gir av avling. Med bakgrunn i at over 90 % av jordbruksarealet i Norge nyttes til gras-/grovfôr- og/eller kornproduksjon, vil det som regel være naturlig å legge dette til grunn. I områder med gunstige vilkår for andre planteproduksjoner, f.eks. poteter, grønnsaker, frukt og bær, og hvor dette ut fra bl.a. produksjonsmiljø har sin naturlige plass, kan verdiberegninger ta utgangspunkt i slike produksjoner. Det kan legges til inntil 50 % til avkastningsverdien dersom ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, jf. pkt. 8.2 i rundskrivet. Fylkesmannen skriver at det ikke bare kan tas utgangspunkt i grønnsaksproduksjon ved verdivurderingen, og begrunner dette med at det i så fall vil bli vanskelig for husdyr/melkeprodusenter å få kjøpt areal. Landbruksdirektoratet bemerker at konsesjonssøker har produsert grønnsaker på store deler av eiendommen i tre år, og har driftsapparat for dette. Det følger da av rundskrivet at verdien av eiendommen kan settes til verdien ved produksjon av grønnsaker. Landbruksdirektoratet mener derfor den høyeste samfunnsmessig forsvarlige prisen i denne saken er verdien av eiendommen ved produksjon av grønnsaker. Landbruksdirektoratet legger til grunn at jorda på konsesjonseiendommen er av svært god kvalitet og ligger i beste klimasone. Arealet vest for er svært godt egnet for grønnsaksproduksjon. Øst for er den fulldyrkede jorden over store deler ikke dypere enn ca. 20 cm, med fjellgrunn under. Konsesjonssøker dyrker likevel grønnsaker der i dag. Landbruksdirektoratet legger derfor til grunn jorddybden ikke legger vesentlige begrensninger på verdien av jorden. Arealet øst for er også til dels dårlig drenert. Dette begrenser verdien av denne jorda noe. Konsesjonssøker har fått tillatelse til oppføring av ny driftsbygning med kjølekapasitet om lag 2 km. unna konsesjonseiendommen. Landbruksdirektoratet legger derfor til 50 % til avkastningsverdien i denne saken. Landbruksdirektoratet mener likevel at den avtalte prisen kan synes noe høy. Dette taler mot innvilgelse av søknaden om konsesjon. Spørsmålet om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Landbruksdirektoratet legger til grunn at den fulldyrkede jorda på konsesjonseiendommen i all hovedsak er velegnet for den formen for grønnsaksproduksjon konsesjonssøker driver i dag. Landbruksdirektoratet viser også til at konsesjonssøker har lang erfaring med produksjon av grønnsaker, og at han skal oppføre ny driftsbygning om lag 2 km. unna konsesjonseiendommen. Landbruksdirektoratet mener ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Dette taler for at søknaden innvilges. Øvrige momenter det skal legges særlig vekt på Landbruksdirektoratet mener ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Landbruksdirektoratet er enig med Fylkesmannen i at konsesjonssøker er skikket til å drive eiendommen, og at ervervet ivaretar hensynet til bosettingen i området. Dette taler for at søknaden innvilges.

6 Landbruksdirektoratet Side: 6 av 7 Helhetsvurderingen Spørsmålet om det skal gis konsesjon skal avgjøres ved en helhetsvurdering, jf. Ot.prp. nr. 79 ( ) på s. 83. Forholdet mellom den helhetsvurdering som skal foretas og utøvelse av priskontrollen er omtalt i Ot.prp. nr. 44 ( ): Avgjørelsen beror på en samlet helhetsvurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende i saken, og den må bygge på et konkret og reelt skjønn. Dette kan for eksempel innebære at hensynet til pris må vike fordi andre viktige samfunnshensyn gjør seg gjeldende i slikt omfang og med en slik vekt at konsesjon likevel bør gis. Dette betyr at konsesjon kan gis etter en helhetsvurdering selv om den avtalte prisen er for høy. Konsesjonssøker leier jorda på konsesjonseiendommen i dag. Det er et uttalt mål at andelen leiejord skal ned. Ervervet innebærer en god driftsmessig løsning. Etter en helhetsvurdering med avveining av de momenter konsl. 9 gir anvisning på å vurdere, tar Landbruksdirektoratet klagen til følge. Landbruksdirektoratet har med dette kommet til et annet resultat i saken enn Fylkesmannen, etter en skjønnsmessig vurdering. Klagen tas til følge. I medhold av konsesjonsloven av nr. 98 gis med dette konsesjon på erverv av gnr. bnr. i kommune. Det settes som vilkår at eiendommen drives sammen med øvrige eiendommer som tilleggsjord. Fylkesmannens vedtak er med dette endret til gunst for konsesjonssøker. Han kan derfor innen tre uker kreve sine omkostninger knyttet til klagen i saken dekket i medhold av fvl. 36. Dette vedtaket er endelig, og kan ikke påklages, jf. fvl. 28 tredje ledd. har rett til innsyn i sakens dokumenter etter fvl. 18 og 19. Vi beklager at det har tatt lang tid å behandle saken. Med hilsen for Landbruksdirektoratet Aud-Ingrid Krefting seksjonssjef Kjetil Linde Holo seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ingen signatur. Mottakere: Haver Advokatfirma AS v/ advokat Sindre Oftedal Kanalsletta STAVANGER

7 Landbruksdirektoratet Side: 7 av 7 Kopi til: Fylkesmannen i Rogaland Postboks STAVANGER