Saksframlegg. Ark.: GNRLG 148/1 Lnr.: 752/14 Arkivsaksnr.: 13/972-5

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNRLG 148/1 Lnr.: 752/14 Arkivsaksnr.: 13/972-5 Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNRLG 67/20 - KONSESJON MIDTENGET SKOG Vedlegg: Kartutsnitt M 1:5000 Brev fra Ivar Steine til Planutvalget datert Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Rådmannen tilrår at planutvalget gir Ivar Steine konsesjon på Midtenget skog, g/bnr 67/20. Den avtalte pris synes å være for høy men rådmannen mener at prisen kan godkjennes etter en helhetsvurdering der den driftsmessige løsning gir klare rasjonaliseringsgevinster. SAKSOPPLYSNINGER: Ivar Steine søker konsesjon på landbrukseiendommen Midtenget skog i Aulstadgrenda, g/bnr 67/20. Eiendommen skal legges som tilleggsareal til eiendommen Steine g/bnr 148/1 i Østre Gausdal. Midtenget var tidligere et småbruk hvor bebyggelsen ble fradelt i 1993 og har nå vært benyttet som fritidsbolig i en årrekke. Gausdal kommune vedtok tillatelse til deling av landbruksarealene under Midtenget. Simen Aulstad har kjøpt jordbruksarealene og fått konsesjon på ervervet. Tidligere har Ivar Steine kjøpt skogteigene Baklia skog, g/bnr 68/18 og Ulve skog, g/bnr 68/42. Midtenget skog danner en kile mellom disse skogteigene. Se vedlagte kartutsnitt. Fakta om eiendommen: Arealene er for en stor del bratte, særlig i den nedre delen. Der foreligger ikke nyere skogbruksplan for eiendommen. Flybilder viser imidlertid at det meste av skogen som var hogstklasse 4 og 5 ved områdetaksten i 1999 er avvirket. I skogfondsystemet kan en se at det i 2008 ble avvirket i underkant av kbm.

2 Den avtalte kjøpesummen er på kr ,-. Lovgrunnlaget: Saken skal vurderes etter konsesjonsloven av sine bestemmelser. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenn naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen. 5. om ervervet ivaretar hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Det går fram av forarbeidene til loven blant annet at «Det er søkeren og hans formål med ervervet som danner utgangspunkt for vurderingen. Søkerens formål er derfor av sentral betydning for avgjørelsen både i saker som gjelder erverv av landbrukseiendom og ved erverv av andre typer arealer. Formålet med ervervet må veies opp mot de samfunnsinteressene som gjør seg gjeldende. Avgjørelsen skjer etter en individuell og konkret vurdering. Etter loven har ingen krav på konsesjon, men konsesjon må gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Ordlyden i lovutkastet innebærer at det ved avveiningen mellom søkers interesser og samfunnsinteressene bare er adgang til å velge en løsning som er «mest» gagnlig for samfunnet. Mest innebærer ikke at en er tvunget til å velge den beste løsningen, men at en må velge mellom de faktiske mulighetene en har. Dette innebærer at samfunnshensynene er det sentrale ved vurderingen. Individuelle forhold er også relevante momenter, men da som korrigerende momenter». VURDERING: Verdivurdering: For jord- og skogbrukseiendommer legges avkastningsverdien til grunn. Det legges i følge rundskriv M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-3/2009, M-4/2009 og M-1/2010 en kapitaliseringsrentefot på 4% til grunn for verdsetting av jord og skog.

3 Rundskriv M-3/2002 sier at ( )Ved verdiberegning av skog skal det tas utgangspunkt i påregnelig framtidig årlig salgbart hogstkvantum basert på et «utholdende skogbruk» jf. lov 21. mai 1965 om skogbruk og skogvern. Påregnelig salgbart hogstkvantum avhenger av bonitet, skogtilstand og skogbehandling( ). Ved verdsetting av hele skogeiendommer er det naturlig å ta utgangspunkt i balansekvantum eller anbefalt årlig hogstkvantum hentet fra skogbruksplan. For denne eiendommen foreligger det som nevnt ikke skogbruksplan. Videre er mye av gammelskogen uthogd, hvilket innebærer at det er relativt mye skog i hogstklasse 2. Når hogstklassefordelingen blir såpass skjev i retning av mye ungskog vil det være mer riktig å benytte andre metoder for verdivurdering enn balansekvantumsmetoden. Med bakgrunn i siste områdetakst som ble foretatt i ble det utarbeidet skogbruksplaner for eiendommer rundt teigen Midtenget skog. Det ble på Midtenget skog foretatt bestandsinndeling, fastslått skogbonitet, treslag og alder på skogen. I forbindelse med verdivurdering er det relevant å sette enkelte forutsetninger med bakgrunn i takstdata fra naboteiger. Ved valg av metode for verdsetting benyttes slakteverdi av påregnelig påstående tømmervolumer i bestand i hogstklasse 4 og 5. I tillegg kapitaliseres avvirkningsverdi av produksjonsevne for arealene, neddiskontert fra et bestemt tidspunkt når en måtte anta at det er mulig å avvirke årlig produksjonsevne. Tømmerprisene har variert mye de senere år. I 2010/11 var kommunegjennomsnittet i Gausdal kr 342 kr/m 3. Tømmerprisene i 2013 lå på et nivå 14% lavere. I forhold til effektiv tømmerpris med evt. etterbetalinger/bonus benyttes i denne vurderingen tømmerpris kr 325 pr. m 3. Driftspris settes til kr 125 kr/m 3, faste utgifter kr 7/m 3 og 15% avsetning til skogfond. Det gir en rotnetto på kr 144/m 3. Det benyttes 10% volumfratrekk for topp, avfall og gjenstående til miljøhensyn. Ut fra nyere flyfoto, data fra områdetakst, takstopplysninger fra naboteiger og framskrivning anslås nyttbart volum i dag å utgjøre ca. 880 m 3 i hogstklasse 4 og 5. Videre anslås en periode på 40 år inntil årlig produksjonsevne kan høstes. Dette er satt ut fra alder på bestand i hogstklasse 3. Det forutsettes at alt areal som er hogd senere år er tilplantet. Ut fra dette får vi følgende verdivurdering: Slakteverdi hkl 4 og 5: 880m 3 *144 kr/m Kapitalisert produksjonsevne 93 m 3 /år f.o.m. 40 år Utmarksinntekter (kr 3/daa*146 daa)/0, Sum verdier Beregningen viser at avkastningsverdien ligger noe under avtalt pris. Driftsmessig løsning: Som nevnt tidligere danner Midtenget skog en kile inn mellom to skogeiendommer Steine har ervervet tidligere. Det er bygd skogbilveger som knytter disse tre skogteigene sammen og det er naturlig at tømmer avvirket i store deler av Ulve- og Baklia skog uttransporteres på

4 Midtenget skog. Dette er imidlertid ikke eneste alternativ da skogsvegnettet også har andre forbindelser ut av området. Det vil likevel være en stor fordel for tømmertransporten å kunne ha fri adgang til vegnettet over Midtenget skog. Forvaltning av skog bør gjøres så effektivt som mulig. Å kunne se Midtenget skog i sammenheng med de to tilgrensende skogteigene vil gi klare driftsmessig fordeler. Det synes ikke å være andre løsninger som er tilnærmingsvis like bra. De øvrige vilkår i 9 synes å være oppfylt. Helhetsvurdering: Hvorvidt konsesjon skal gis må gjøres etter en avveining mellom de forhold som taler for og de som taler imot. Det kan synes som om avtalt pris er for høy i forhold til hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Dette momentet taler klart imot at det skal gis konsesjon og det vil være i tråd med praksis i kommunen å avslå konsesjon ved et så stort sprik mellom kjøpesum og beregnet avkastningsverdi. Det som klart taler for konsesjon er den driftsmessige løsning. Det er et overordnet mål i landbrukspolitikken at det skal stimuleres til rasjonelle driftsenheter. Slik denne skogteigen ligger er det i hovedsak eier av Baklia- og Ulve skog som kan oppnå en fullverdig rasjonalisering ved erverv av Midtenget skog. Et salg til Ivar Steine innebærer at en kan oppnå klare stordriftsfordeler ved forvaltning og drift av skogen. En kan også oppheve om lag 1,6 km eiendomsgrense. Utover Steine og eier av g/bnr 67/2 ville enhver annen kjøper få dette som en frittliggende teig. Det ville ikke nødvendigvis innebære dårlig driftsmessig løsning, da skogteiger på rundt 150 daa er rimelig representativt og betegnende for eiendomsstrukturen i området. Imidlertid er Ivar Steines erverv av denne teigen arronderingsmessig det mest fornuftige. Den avtalte kjøpesummen synes ikke å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Etter en helhetsvurdering mener rådmannen likevel at ved avveining mellom hensynet til pris og driftsmessig løsning bør rasjonaliseringsgevinsten veie tyngst og tilrår ut fra dette at Ivar Steine gis konsesjon. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Gausdal kommune gir i medhold av 1 og 9 i konsesjonsloven av konsesjon til Ivar Steine på erverv av landbrukseiendommen g/bnr 67/20 i Gausdal kommune. 2. Med henvisning til saksutredningen godkjennes kjøpesummen ut fra hensynet til at ervervet medfører god driftsmessig løsning.

5