Salgsoppgave over jord og skog på Opplysningsvesenets fond sin eiendom Enebakk prestegård

Transkript

1 Salgsoppgave over jord og skog på Opplysningsvesenets fond sin eiendom Enebakk prestegård deler av Gnr. 115 bnr. 1 i Enebakk kommune Denne salgsoppgaven er utarbeidet av Norsk Landbruksmegling as ved daglig leder bedriftsøkonom/forstkandidat Rolf Langeland.

2 Vedr. salg av jord og skog tilhørende Opplysningsvesenets fond, Enebakk Prestegård, deler av gnr. 115 bnr. 1 i Enebakk kommune. 2 Arealene tilhørende Opplysningsvesenets fond (Ovf) sin konsesjonspliktige landbrukseiendom er for salg via Norsk Landbruksmegling as org nr senere omtalt som NLBM - som ansvarlig meglerforetak. Arealene er en del av en landbrukseiendom (næring), og de selges som de er (as is) jf. Avhendingslovens 3-9 og med fravikelse av Avhendingslovens 3-8 og 3-7. Alle budgivere oppfordres til å gjøre egne undersøkelser av eiendommen På de påfølgende sider følger en beskrivelse (salgsoppgave) av eiendommen. Salgsoppgaven oppfyller kravene i Lov om Eiendomsmegling 6 7, kjøpers krav på opplysninger, dog med det unntak at dette er en næringseiendom. I tillegg til salgsoppgaven er det diverse dokumenter som en budgiver må gjennomgå. Beliggenhet: Eiendommen ligger sentralt i Enebakk kommune, i Kirkebygda rett ved Enebakk kirke. Prestegårdstunet med bygninger inngår ikke i salget. Salget omfatter kun jord- og skogarealene ved prestegården. Jordbruksarealet er fordelt på 5 teiger/skifter, mens skogen er en samlet teig. Disse fremgår av vedlagte kart. Konsesjon/Arealstatus: Konsesjonsplikten på landbrukseiendommen medfører at en kjøper må søke konsesjon hos kommunen samt at det er knyttet driveplikt til jordbruksarealene jf. jordlova. Mer info om konsesjon finnes på Fylkesmannen har godkjent fradeling jf. jordlova - av arealene under forutsetning om at arealene selges som tilleggsareal til nærliggende bruksenheter i drift. Deling etter plan- og bygningsloven er ikke ferdigbehandlet i kommunen. Dette vil sannsynligvis bli gjort i løpet av høsten. Jordbruksarealene er i dag bortleid på oppsigelig kontrakt. Erverv av eiendommen er konsesjonspliktig. Eiendommen vil i utgangspunktet selges til høystbydende innenfor de rammene konsesjonslova setter. Det blir også lagt vekt på andre forhold enn pris slik som finansiell evne, sannsynlighet for å få konsesjon, tilhørighet lokalt, arrondering, evne til å ta vare på eiendommen etc. Frist for budgivning er 17.november Budet forutsettes å være gyldig til og kan ikke trekkes tilbake i denne perioden. Det vil kun være en lukket budrunde. Megler vil etter lage en oversikt over antall bud og legge dette fram for selger (Ovf), som gjør en selvstendig vurdering. Mer info om budgivning under pkt 7 i denne Salgsoppgaven. Norsk Landbruksmegling as Faglig leder, advokat Eirin Lillehof Advokatfirmaet Svensson & Nøkleby Advokatfirma ANS

3 1. EIENDOM: Parseller utskilt fra gnr. 115 bnr. 1 i Enebakk. Hjemmel: Opplysningsvesenets fond, org.nr Konsesjon m.m.: Eiendommen er en konsesjonspliktig landbrukseiendom. Arealene selges slik de er (as is) jf. avhendingslovens 3-9 og med fravikelse av avhendingslovens 3-8 og 3-7 da det er en næringseiendom. Kjøper plikter å søke om konsesjon innen fire uker fra kjøpekontrakts underskrift. Kjøpekontrakten faller bort uten kostnader for selger dersom konsesjon ikke blir gitt eller gitt på vilkår som er dårligere for selger; som for eksempel at prisen settes ned. Forøvrig bærer kjøper risikoen for eventuelle konsesjonsvilkår Odel: Det er ikke knyttet odel til arealene. Regulering: Området er regulert til landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) iflg. Enebakk kommune. Jordbruksarealene ned mot Igna er i tillegg båndlagt etter lov om Kulturminner. Søndre del av skogteigen er regulert som fremtidig friområde. Kommuneplan er gjeldene for Kommuneplan kan sees på Heftelser/rettigheter: Det er tinglyst flere servitutter. Disse framkommer på vedlagte grunnbok. 2. AREALER: På forsiden og i vedlegg følger kart. Eiendommen er ikke oppmålt, men grensene regnes som kjent. Eiendommen er fysisk delt i 6 enheter, som legges ut for salg hver for seg, se kart s. 4. Den dyrkede marka er fordelt på 5 jorder, av varierende størrelse. Jordbruksarealene brukes i dag til korn og grasproduksjon samt beite. Totalt areal som er på salg er ca. 275 daa fordelt med ca. 111 daa fulldyrka mark, 18 daa beite/annet samt ca. 140 daa skog. Arealene er målt av NORSKOG og framkommer på vedlagte takst. Teig nr Fulldyrka, daa Beite, daa Annet, daa Skog, daa Sum, daa 1 12,9 3,5 2,1 18,5 2 8,7 3,2 11,9 3 65,7 2,3 4,4 72,4 4 (skogteig) 140,0 140,0 5 13,1 4,0 3,3 20,4 6 10,8 0,5 11,3 Sum 111,2 7,5 11,4 144,4 274,5

4 4 Når det gjelder teig 4 - skogteigen - er det en arealdifferanse mellom skogbruksplan (og taksten) og det areal som inngår i salget. Dette skyldes 2 forhold: Noe areal inne i skogteigen var ikke skilt ut (gnr/bnr 115/309 og 115/310 til sammen ca 4,7 daa) samt at sydøstre del av skogteigen ikke inngår i salget. I skogbruksplan er arealet oppgitt til 151 daa, mens det reelle arealet som selges er ca 140 dekar. 2.1 Dyrka mark: Hver enkelt teig er nøye beskrevet i vedlagte takst. Dette gjelder jordart, antatt avling, tilskudd, kostnader og bruksverdikalkyler Skog: Skogen er også beskrevet i taksten. (men med ca 10 dekar for høyt areal). Denne differansen anses å ha relativt liten påvirkning på verdien. Enebakk Idrettsforening har en festeavtale om grunn til lysløype. Avtalen ble inngått 1. oktober 1975 og gjelder for 40 år. Årlig festeavgift er 698 kr. Dette festeforholdet vil følge med over til ny eier. 3. MILJØ: Det må legges til grunn at det er benyttet platevernmidler både på dyrka mark og i skogen.

5 4. SPESIELLE FORHOLD: 5 Det er ingen kjente tvister knyttet til eiendommens grenser. Det er knyttet jordleieavtale til all dyrka mark. Leieavtalen opphører hvis arealet selges. Dersom areal på eiendommen blir regulert til annet enn landbruksområde innen 10 år etter overdragelse (regnet fra tinglyst skjøte), vil selger kunne benytte seg av gjenkjøpsrett av arealet til landbrukspris. I skjøtet vil det også bli tatt inn at salg av areal til annet enn landbruksformål i denne perioden krever samtykke fra Opplysningsvesenets fond. Arealene er en del av en landbrukseiendom (næring), og de selges som de er (as is) jf. Avhendingslovens 3-9 og med fravikelse av Avhendingslovens 3-8 og 3-7. Alle budgivere oppfordres til å gjøre egne undersøkelser av eiendommen. Det vil ikke bli gjennomført visninger, men den enkelte interessent kan befare arealene, dog med de hensyn som er naturlig med hensyn til ferdsel på dyrka mark. 5. VERDI/PRISANTYDNING: Eiendommen vil i utgangspunktet selges til høystbydende innenfor de rammene konsesjonslova setter. Det blir også lagt vekt på andre forhold enn pris slik som finansiell evne, sannsynlighet for å få konsesjon, tilhørighet lokalt, arrondering, evne til å ta vare på eiendommen etc. Konsesjonsloven med rundskriv åpner for et tillegg inntil 50 % på takstverdien ved kjøp av tilleggsjord. Takstmann har ikke lagt inn dette i sine verdivurderinger: Takstverdier uten tillegg: 6. GEBYRER: Teig nr Kroner , , ,- 4 (skogteig) , , ,- Kjøper må betale dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Kjøper må betale tinglysning av skjøte kr 1.548,-. Tinglysning av pantobligasjon kr 1.935,- pr. obligasjon. Utskrift av grunnbok kr. 172,- pr gnr./bnr. Kjøper må betale et administrasjonsvederlag til selger fastsatt til 1.5% av prisen/verdien av salgsobjektet, dog ikke mindre enn 7.450,-.

6 6 Kjøper må betale gebyr for konsesjonssøknad; 3 promille av første million, deretter 2 promille av resterende beløp. Dette faktureres kjøper direkte fra kommunen. Oppmåling, kartforretning, jordskifte: Nødvendig oppmåling og kartforretning knyttet til delingen, oppmåling og kartforretning dekkes av kjøper. Det er mulig Jordskifteretten vil bli benyttet til dette arbeidet. Kostnadene for dette vil avhenge av hvor lang grense som må gås opp og antall parter som berøres. 7. BUDGIVNING: Selger kan avslå eller akseptere et hvilket som helst bud uten nærmere begrunnelse. Budgiver må bruke vedlagte budskjema/kjøpstilbud og bør ha finansiering klar. Alle bud skal være skriftlige og sendes: Norsk Landbruksmegling as, Pb 1017 Bragernes, 3001 Drammen. Det gjennomføres kun en skriftlig, lukket budrunde. Budskjema/kjøpstilbud følger vedlagt. Hvis en budgiver ønsker å inngi alternative bud, dvs. flere kombinasjoner, må budgiver bruke flere budskjema /kjøpstilbud. Er man i tvil, ring Rolf Langeland på Erverv av eiendommen er konsesjonspliktig. Eiendommen vil i utgangspunktet selges til høystbydende innenfor de rammene konsesjonslova setter. Det blir også lagt vekt på andre forhold enn pris slik som finansiell evne, sannsynlighet for å få konsesjon, tilhørighet lokalt, arrondering, evne til å ta vare på eiendommen etc. Budfrist: For å kunne å bli tatt i betraktning må bud være megler i hende innen kl Budet forutsettes å være gyldig til og kan ikke trekkes tilbake i denne perioden. Megler vil lage en oversikt over bud og legge dette fram for selger (Ovf.) som gjør en selvstendig vurdering. Drammen 03.november 2010 Norsk Landbruksmegling as Daglig leder Rolf Langeland Vedlegg: 1.) Takst datert av takstmann Hans Otto Øverby MNTF. 2.) Kart over teigene utarbeidet av NORSKOG. 3.) Kart fra Skog og Landskap. 4.) Eksempel på kjøpekontrakt som OVF forutsetter brukt. 5.) Kopi av Grunnbok.

7 7 KJØPSTILBUD Undertegnede avgir herved tilbud på kjøp av eiendommen teiger på Enebakk Prestegård, gnr. 115 bnr 1 i Enebakk kommune. Budet omfatter følgende teiger (sett kryss for hvilke teiger budet omfatter): Teig 1 Teig 2 Teig 3 Teig 4 Teig 5 Teig 6 1. Kjøpesum: kr kroner 00/100 I tillegg til kjøpesummen betales vanlig omkostninger (utgifter til oppmåling, kartforretning, fradeling, konsesjon, tinglysing og dokumentavgift). 2. Oppgjør: Kjøpesummen, samt vanlige omkostninger, forfaller til betaling 2 to uker etter at endelig konsesjonsvedtak foreligger, 3. Finansiering: Kontaktperson bank... a) Egenkapital, disponibel i kontanter/bankinnskudd kr b) Lånetilsagn/mulighet for lån i følgende banker/kreditinstitusjoner: kr Sum: kr 4. Informasjon av betydning for konsesjonsvurdering (tilknytning til landbruket, innebygds/utenbygds) se også konsesjonssøknadens pkt 16, 17 og 18. Hvis man ønsker kan man bruke eget vedlegg. 5. Betingelser/forutsetninger (kryss av): Overtagelse av eiendommen forutsettes / er ønskelig pr. Budet er gitt under forutsetning av at ovennevnte lån blir innvilget. Budet er gyldig til og med dd (minimum 1 mnd etter budfrist). 6. Når dette tilbud er akseptert av selgeren, gjelder det som foreløpig kjøpekontrakt, bindende for begge parter. 7. Personlige data (Bruk blokkbokstaver): Navn... Adresse:... Postnr. Sted......dato. mobil:.... tlf. privat.. E-post:.. Personnr:.. Underskrift