Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen 2651 Østre Gausdal

Transkript

1 Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen 2651 Østre Gausdal Gunn Britt og Bjørn Sverre Tronstad Vestringsvegen VESTRE GAUSDAL ØSTRE GAUSDAL, Arkivkode Mottatt: Vår ref. Deres ref. GNRLG 68/ / G/BNRLG 68/4 - SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM I GAUSDAL KOMMUNE Saken er behandlet som saksnr. 231/14. Bakgrunn: Gunn Britt og Bjørn Sverre Tronstad søker konsesjon på erverv av landbrukseiendommen Berg, g/bnr 68/4 i Olstadgrenda i Vestre Gausdal. Selger er Ole Berg som er bosatt på Lillehammer. Formålet med ervervet er å legge eiendommen som tilleggsareal til landbrukseiendommen Tronstad har fra før, Sørmo g/bnr 68/23,26, hvor de driver med sau. Videre har Tronstad en avtale med Anne Leinås og Morten L. Berkvik, eiere av landbrukseiendommen Oksum g/bnr 67/2, om å søke fradeling av tunet med dyrkamark og noe skog for så å videreselge dette til Leinås/Bjerkvik. De har på sin side drevet jordbruksarealene på Berg en årrekke. Dette betinger imidlertid bl.a. delingssamtykke etter jordloven 12 som først vil bli avklart etter egen delingssøknad. I denne saken vil derfor konsesjonsspørsmålet bli vurdert uten hensyn til delingsspørsmålet. Fakta om eiendommen: Eiendommen ligger på østsiden av dalføret i enden av en privat veg. Tunet og jordbruksarealene er bratt, likeså deler av den beste skogen i tilknytning til hovedteigen. Bebyggelsen har ikke vært bebodd de senere år og betegnes i salgsprospekt og takst som ubeboelig. Til eiendommen hører seter på Gamlesetra hvor bebyggelsen også er preget av forfall. Den avtalte kjøpesum er kr ,-. Lovgrunnlaget: I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre Gausdal kommune Vestringsvegen 8 Telefon: Bankgiro: 2621 Østre Gausdal Telefaks: e-post:postmottak@gausdal kommune.no

2 det er gjort unntak i lov eller forskrift. For denne eiendommen er det nødvendig med konsesjon og konsesjon skal vurderes etter konsesjonslova 1 og 9. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. VURDERING: Verdivurdering: I følge rundskriv M-2/2012 skal bebygde konsesjonspliktige eiendommer underlegges priskontroll kun i tilfeller der kjøpesummen er kr eller høyere. Med bebygd eiendom menes i denne sammenheng bebyggelse som har en brukbar standard slik at kjøperen kan tilflytte eiendommen. I denne forbindelse er det et vurderingsmoment om det er tilfredsstillende løsninger for bl.a. vei, vann og avløp. Bygningsmassen på garden er, gjennom de opplysninger som framkommer i takst og salgsoppgave, utidsmessig og ikke beboelig etter dagens standardkrav. Eiendommen skal etter dette betegnes som ubebygd og konsesjonsspørsmålet skal bl.a. avgjøres i forhold til om den avtalte pris ivaretar en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer om hvordan priser på landbrukseiendommer skal vurderes i konsesjonssaker. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. I følge skogbruksplan fra 2005 var stående kubikkmasse på eiendommen m 3 og foreslått årlig sluttavvirkningskvantum 159 m 3 /år. Beregnet tilvekst er 193 m 3 /år. Siden planen ble utarbeidet er det i følge skogfondsystemet avvirket m 3 i En kan derfor slå fast at det totalt sett har vært avvirket i tråd med planen. Det er iht. skogbruksplanen en overvekt av skog i hogstklasse 4 og 5 på eiendommen. Om en tar hensyn til tilveksten i perioden fra 2005 og korrigerer for avvirkningen fra 2010 står det om lag m 3. i hogstklasse 5. Imidlertid er store deler av den produktive skogen underlagt vernskogbestemmelser med restriksjoner i forhold til hogst.

3 I verdivurderingen tas det forutsetning om at mye av den hogstmodne skogen i hkl. 5 avvirkes relativt raskt. Vi forutsetter at det den nærmeste 10-års periode avvirkes av de om lag m 3. i hkl. 5. Det er da tatt behørig hensyn til at det vil bli avvirket i vernskogområder. I forhold til någjeldende plan vil dette være en forsering, men ut fra skogens alder og tilstand vil det være forsvarlig å hogge mye de nærmeste år. For beregningene forutsettes det at avvirkes 400 m 3 årlig i 10 år. Videre legges det inn en 10 års venteperiode inntil det kan avvirkes opp mot løpende tilvekst, ca. 190 m 3 /år. Forutsetning om tømmer- og driftspris vil ha stor betydning for verdivurderingen. I en tidligere konsesjonssak fra samme område ble det etter forutsetning om tømmer- og driftspriser satt en rotnetto pr. m 3 på kr 144,-. Det er da trukket 15% skogfond. Hogst i vernskog medfører som regel en noe høyere driftspris enn ved ordinære drifter. Samtidig foregår det nå et prøveprosjekt med driftstilskudd til hogst i skog med restriksjoner. Det legges til grunn at dette tilskuddet benyttes og at dette utjamner økt driftspris. Kr 144 pr m 3 settes som rotnetto for verdivurderingen. Videre benyttes i denne verdivurderingen et volumfratrekk på 5% for topp, avfall og gjenstående til miljøhensyn. I mange tilfeller benyttes 10% fratrekk. I og med at det ligger inne en redusert avvirkning som følge av at mye skog har vernskogrestriksjoner, er det derfor ikke tatt hensyn til ytterligere gjenstående til miljøhensyn. Dette gir følgende verdivurdering av skogen: Forsert hogst: 400 m 3 * 0,95 * 144 kr/m 3 * 8, Hogst etter 10 år hvileperiode: ((190 m 3 /år * 0,95 * 144 kr/m 3 )/0,04)*0, Utmarksinntekter kr 2/daa/år: (1.219,1 daa * kr 2/daa)/0, Sum avkastningsverdi skog og utmark: Jordbruksarealene er bratte og må betegnes som vanskelige å drive med moderne maskiner. Deler av dyrkamarka er også på setra på Gamlesetra. For fulldyrket mark settes en verdi på kr 3.000/daa, overflatedyrket mark kr 2.500/daa og for innmarksbeite kr 1.500/daa. Dette gir følgende oppstilling: Fulldyrket jord: 50,5 daa * kr/daa Overflatedyrket jord: 2,2 daa * 2.00 kr/daa Innmarksbeite: 18,6 daa * kr/daa Sum verdi jordbruksarealer Dette gir en samlet verdi på jord, skog og utmark på kr ,-. Bygningsmassen tilknyttet eiendommen består av følgende hus: Våningshus: Oppført i 1750, grunnflate 60 m2, to etg. med jordkjeller. Bygningen er utidsmessig og regnes ikke som beboelig etter dagens krav til standard. Kårbolig: Oppført i 1750, grunnflate 40 m2. Tilsvarende standard som våningshuset. Imidlertid er bygningen noe mer forfallen og har i tillegg til betydelig et oppgraderingsbehov også et betydelig vedlikeholdsetterslep. Stabbur: Oppført i Forfallent med råte- og setningsskader

4 3 gamle utløper: Laftet. Alle tre har skader som følge av fukt og setninger i fundamenter. Seterhus: Laftet. Har behov for totalrenovering som følge av råte- og setningsskader Øvrige hus på seter: Består av en sammenrast løe, en forfallen låve og et forfallent uthus. Hele bygningsmassen på eiendommen er gammel, utidsmessig og sterkt preget av forfall. Våningshuset er det eneste huset som ikke er så sterkt preget av forfall at det med rimelighet kan bevares. For de øvrige husene vil bevaring være helt avhengig av at framtidig eier og bruker har en sterk interesse for bevaring. Etter prinsippet om nedskrevet gjenanskaffelsesverdi er det mest riktig å sette ingen eller negativ verdi på bygningsmassen. Imidlertid representerer både tunet på garden og setra andre verdier utover bygningsverdier. Tunet på garden kan være aktuell både med tanke på at dette kan tjene som bolig- og evt. fritidstomt. Konsesjonsspørsmålet skal vurderes ut fra at det er Tronstad som kjøper eiendommen som tilleggsareal. Imidlertid vil den inngåtte avtale med eierne av Oksum, vedr. fradeling og salg av tun og omkringliggende jordbruksarealer, tilsi at tunet har en merverdi utover bygningsverdiene. Ut fra beste skjønn settes tunet med påstående bebyggelse til en verdi av kr ,-. Når det gjelder setra på Gamlesetra, gjelder de samme forholdene som for tunet. Bygningsmassen har svært lav eller ingen verdi sett i forhold til nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Setra ligger imidlertid svært idyllisk til og kan som utgangspunkt for eksempelvis et nytt seterhus ha en betydelig tomteverdi. For kjøper, som ikke fra før har egen seter, vil det å få mulighet til å ha seter i beiteområdet for sauebesetningen ha en ikke ubetydelig verdi. Ut fra beste skjønn settes verdien av setra til kr ,-. Dette gir en samlet verdivurdering på kr som er noe lavere enn den avtalte pris på kr ,-. Hensynet til bosetting: Det er allerede konkludert med at bygningsmassen ikke er beboelig. Det kan derfor ikke ilegges vilkår om boplikt på eiendommen. Driftsmessig løsning: En landbrukseiendom på vel 50 daa dyrket mark og 830 daa produktiv skog er ikke av de største eiendommene i området. Samtidig er det heller ikke av de minste. Det er andre landbrukseiendommer i området som er mindre og som er grunnlag for selvstendig landbruksdrift. Siden eiendommen ikke har beboelige hus og ikke landbruksbygninger som er egnet for husdyrhold, kan en ikke fastslå at eiendommen fortsatt bør opprettholdes som selvstendig bruk. Kjøper av eiendommen er nabo men har ikke i særlig grad tilgrensende teiger slik at ervervet medfører rasjonaliseringsgevinster av betydning. Imidlertid bidrar ervervet til å styrke ressursgrunnlaget til den eiendommen kjøper har fra før. Dersom deler av eiendommen fradeles og selges videre vil ytterligere ett bruk får styrket driftsgrunnlag. Det vurderes slik at ervervet medfører en tilfredsstillende driftsmessig løsning. De øvrige vilkårene i 9 anses som oppfylt. KONKLUSJON:

5 Den avtalte kjøpesum synes høy i forhold til eiendommens bruksverdi men kan aksepteres som en samfunnsmessig forsvarlig pris. Den driftsmessige løsning synes god og ervervet kan bidra til å styrke driftsgrunnlaget på opp til flere driftsenheter i denne grenda. Etter en totalvurdering er det landbrukskontorets syn at ervervet tjener de intensjoner konsesjonsloven har til hensikt å ivareta og at konsesjon bør innvilges. Dere underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: 1. Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen gir i medhold av 1 og 9 i konsesjonsloven av og delegert fullmakt konsesjon til Gunn Britt og Bjørn Sverre Tronstad på erverv av landbrukseiendommen g/bnr 68/4 i Gausdal kommune. 2. Den avtalte kjøpesummen godkjennes Dette er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. Forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra dette brevet mottas. En klage skal stiles til Fylkesmannen i Oppland men sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Iht Jordloven 8 er det driveplikt på all landbruksjord. Søker gjøres med dette oppmerksom på at innen ett år etter overtagelse må det tas stilling til om jorda skal drives av søker eller leies bort. Dersom søker velger å leie bort jordbruksarealene må dette dokumenteres med 10-års leiekontrakt. Denne skal fremlegges Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Med vennlig hilsen Landbrukskontoret i Lillehammerregionen Carl Olav Holen Enhetsleder Geir Halvor Vedum Jordbruksrådgiver Dir.tlf Kopi til: Ole Berg, Sundgata 9A, 2609 LILLEHAMMER Anne Leinås og Morten L. Bjerkvik, Vestringsvegen 1696, 2653 VESTRE GAUSDAL