Saksframlegg. Ark.: GNRLG 142/3 Lnr.: 10684/15 Arkivsaksnr.: 15/ G/BNR 142/3 SØKNAD OM KONSESJON PÅ HUSOM SØKER: SIMEN FOUGNER

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNRLG 142/3 Lnr.: 10684/15 Arkivsaksnr.: 15/ Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 142/3 SØKNAD OM KONSESJON PÅ HUSOM SØKER: SIMEN FOUGNER Vedlegg: Kopiutdrag salgsprospekt og takst Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Konsesjonssøknad fra Simen Fougner av Kjøpekontrakt datert Landbrukstakst av av Werner Sveum Salgsprospekt fra DnB Eiendom av SAMMENDRAG: Simen Fougner søker konsesjon på Husom, en mindre landbrukseiendom i Follebuhøgda. Bygningsmassen er forfallen og våningshuset er ikke beboelig. Unntaksbestemmelsene for priskontrollen kommer ikke til anvendelse og rådmannen mener den avtalte kjøpesummen er betydelig høyere enn eiendommens bruksverdi fastsatt etter konsesjonslovens prinsipper. Rådmannen mener derfor konsesjonssøknaden bør avslås. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn: Simen Fougner søker konsesjon på landbrukseiendommen Husom i Follebuhøgda. Dette er en mindre landbrukseiendom med gammel og utidsmessig bygningsmasse. Eiendommen har stått ubebodd siden Dyrkamarka har vært bortleid i mange år. Selger av eiendommen er Marit Synnøve Jensen og Stein Arild Øyhaugen. Erververs formål er etablering av slaktegrisproduksjon. Planen innebærer oppføring av nytt fjøs og byggestart er planlagt våren Han planlegger på sikt å skape en boplass og tilflytte eiendommen, enten ved nybygg eller restaurering av våningshuset. Fougner er nå bosatt i røkterboligen på hjemgarden Fougner Søndre i Øverbygdsvegen i Follebu. Av kvalifikasjoner nevnes bachelorgrad innen landbruk. Eiendommen er taksert av Werner Sveum fra Nordre Land. DnB Eiendom AS har forestått salget som eiendomsmegler.

2 Fakta om eiendommen: Eiendommen ligger i Follebuhøgda ca. 6 km fra Follebu sentrum. Tunet ligger på 570 m.o.h. Det er ca. 500 meter privat grusveg fram til eiendommen. Det er ikke andre som benytter denne veien. Eiendommens beliggenhet innebærer god utsikt og solgang. Bygningsmassen er gjennomgående gammel og utidsmessig. I taksten opplyses det at alle husene har skader og mangler. Det må påregnes betydelig behov for påkostninger av alle bygninger sett opp mot framtidig bruk. Det er fukt og råte i alle hus. Våningshuset er oppført på gråsteinsmur og det er fukt i kjeller. Påbygd inngangsparti har lekkasjer i tak. Manglende ettersyn har medført noe fukt- og råteskader i utvendig panel på inngangspartier. Selve huskroppen er i laftetømmer. Både elektrisitet og vann er frakoblet. Det er også et annet hus på bruket som har vært benyttet som bolighus. Dette er imidlertid noe mer forfallent og representerer et mindre potensiale. Øvrige hus er en gammel låve, steinmurt fjøs og 3 uthus/garasjer og ei løe. Alle disse husene er gamle og bærer preg av alder og forfall. Jordvegen ligger ned for tunet, er ikke særlig bratt men har noe dårlig arrondering med bl.a. åkerholmer. Dyrkamarka har vært benyttet til grasproduksjon. Jordet øst for gardsvegen har ikke vært i bruk på noen år og viser tegn til lauvoppslag. Takstmannens vurdering er at en ved ordinær jordbearbeiding vil få dette arealet i drift. Det er imidlertid dreneringsbehov. Innmarksbeitene ligger i tilknytning til dyrkamarka. Det er noe skog ned for dyrkamarka, ellers er det en skogteig i lia opp for garden. Driftsforholdene anses som normale, foruten ei smal stripe som binder hovedteigen sammen med teigen lengre oppe i lia. Denne er så smal at den trolig ikke kan drives uavhengig av arealene som grenser inntil. Eiendommen ligger inntil Follebu-Rudsbygd Kulturlandskap, et område blant 12 andre kulturlandskapsområder i Oppland klassifisert som nasjonalt verdifulle kulturlandskap. På eiendommen er det også registrert naturtypen naturbeitemark, beite med særs rik beiteflora som ikke er preget av moderne landbruk med bl.a. bruk av kunstgjødsel eller plantevernmidler. Takstmann Werner Sveum har taksert eiendommen til kr ,-. Den avtalte kjøpesummen er kr ,-. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast

3 eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene ut fra at eiendommens totalareal er over 100 daa og det er over 25 daa fulldyrket mark. Hvorvidt eiendommen er bebygd vil bero på en nærmere vurdering. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. VURDERING: Ved konsesjonsvurderingen skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Dette formålet skal vurderes i forhold til hvilke relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken, jf. konsesjonslovens formål. Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke beror på en konkret og individuell vurdering. Ingen har krav på konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Priskontroll: I følge rundskriv M-2/2012 skal bebygde, konsesjonspliktige landbrukseiendommer med omsetningsverdi under kr ,- ikke være gjenstand for prisvurdering ved konsesjonsbehandling. Unntaksbestemmelsen gjelder imidlertid «eiendommer med boligbebyggelse som har en brukbar standard slik at kjøperen kan tilflytte eiendommen. I denne forbindelse er det et vurderingsmoment om det er tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp». Selv om husene etter dagens krav må anses som lite anvendelige har rådmannen kommet til at eiendommen må anses som bebygd. Det er imidlertid lite som tyder på at huset kan tilflyttes, da det verken er vann, avløp, do eller våtrom i bolighuset. Eiendommen er frakoblet el-nettet og strøm-måleren er tatt ned. Ut fra dette, kommer ikke unntaksbestemmelsen i rundskriv M- 2/2012 til anvendelse og det skal være priskontroll i denne saken.

4 Gjennom rundskriv har Landbruks- og matdepartementet gitt retningslinjer om hvordan priser på landbrukseiendommer skal vurderes i konsesjonssaker. Etter rundskrivene M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, M-3/2009 og M-1/2010 skal avkastningsverdien legges til grunn og kapitaliseringsrentefoten skal være 4 % for vurdering av jord- og skogarealer. På små eiendommer hvor jord-/skogarealene er små er boliginteressene i mange tilfeller større enn næringsinteressene. I pressområder hvor boligprisene er høye, kan det derfor bli til dels stor forskjell mellom det alminnelige prisnivået på boligeiendommer og beregnet kostverdi på en tilsvarende bolig på en landbrukseiendom. Iht. rundskrivene M-3/2002 og M-1/2010 kan det i slike tilfeller tillegges en boverdi for å utligne noe av differansen mellom kostnadsverdi og markedsverdi på selve bolighuset på eiendommen. Ved behandling av Ot.prp. nr. 44 ( ) uttalte flertallet av næringskomiteen på Stortinget at det skulle være mulig å heve taket for boverdi utover opprinnelig nivå kr for å øke omsetningstakten på landbrukseiendommer. Øvre grense for boverdi ble derfor i rundskriv M-1/2010 hevet til kr Næringskomiteen uttalte også at det det var viktig å holde fast på at det er bruksverdien til landbruksformål og kostnadsnivået for landbruksbygg som skal danne grunnlaget for prissettingen. Kommunens verdivurdering ved konsesjon skal gjøres på selvstendig grunnlag. Det er likevel slik at rådmannen vil se hen til den landbrukstaksten som er utarbeidet av takstmann Werner Sveum og anser denne som rådgivende. Både kommunen og autoriserte taksatorer må ved verdivurdering legge prinsippene i konsesjonsloven og retningslinjene for prisvurdering til grunn. En kommer likevel ikke utenom at det både ligger tolknings- og praktiseringsrom i forhold til retningslinjene og at taksten må bero på noe skjønn. Ut fra de beskrivelser som foreligger har bygningsmassen til tross for alder og slitasje et særpreg med autentisk stil. Det er få slike tun som ikke har vært gjenstand for en eller annen form for modernisering, noe som i seg selv kan representere en merverdi. Iht. rundskriv M- 2/2009 skal retningslinjene for priskontroll i rundskriv M-3/2002 følges selv om eiendommer kan ha en viss kulturhistorisk verdi. Det må foreligge en kulturhistorisk verdi ut over det alminnelige for at retningslinjene i rundskrivet kan fravikes. Rådmannen mener at det ikke er kulturhistoriske verdier av slik betydning at retningslinjene i prisrundskrivet kan fravikes. Dette ut fra at det ikke foreligger særskilte verne- eller fredningsbestemmelser for bebyggelsen. Sveum har i sin verdivurdering satt en verdi på enkeltelementer men foretatt en helhetsvurdering for fastsettelse av takstsum. Våningshuset er satt til teknisk verdi kr 0, men er gitt en boligverdi kr Denne er ikke begrunnet nærmere i taksten. Sett i forhold til utleieverdi representerer dette en årlig utleieverdi til ca. kr /år med 6% kapitaliseringsrente. Om en legger prinsippet om nedskrevet gjenanskaffelsesverdi representerer takstverdien en byggekostnad pr. kvm. bruksareal på kr med ca. 70% nedskrivning. Rådmannen mener at det for bolighus er mest riktig å bruke prinsippet om nedskrevet gjenanskaffelsesverdi, men at 70% nedskrivning for dette huset trolig er noe lavt, ut fra at det ikke er tekniske funksjoner ved huset som tilfredsstiller krav til at huset kan bebos. Rådmannen velger likevel å legge samme verdi som takstmannen til grunn, ut fra

5 hensynet til at huset har et potensiale som restaureringsobjekt. De øvrige husene er av Sveum gitt en samlet verdi av nær kr Det er benyttet enn gjennomsnittlig nyanleggskostnad på ca. kr pr. kvm. bruttoareal og en nedskrivning på ca. 80%. Sett under ett gir dette etter rådmannens syn en noe høy verdi sett i forhold til bruksverdi, samtidig har særlig det steinmurte fjøset en merverdi i forhold til sin særegne byggestil. Det må også nevnes at det er en kårbolig i dette som er verdsatt til kr Selve huset er trolig ikke verd noe særlig mer, samtidig er det ei tomt til dette huset som kan gi åpning for et nytt hus, noe som i seg selv representerer en latent verdi i et LNF-område. Rådmannen velger derfor å følge taksten og legger kr til grunn som verdi på øvrig bygningsmasse. Follebu østside er solrikt og kan sies å ha mange bokvaliteter både i forhold til kulturlandskap, nærhet til utmarks- og friluftsområder samt nærhet til Lillehammer. Med utgangspunkt i dette har takstmannen satt en boverdi på eiendommen på kr Rådmannen mener på generelt grunnlag at kr i boverdi i Follebuhøgda er for høyt. Det kan være områder i Gausdal som kan representere høy markedsverdi på boliger. I første rekke vil dette være i nærhet til sentrumsområdene. Rådmannen mener at det i Gausdal i mange tilfeller koster like mye eller mer å bygge et hus enn å kjøpe et hus, også i sentrumsnære boligområder. Det har derfor i liten grad vært benyttet boverdi ved vurdering av konsesjon på landbrukseiendommer i Gausdal. Et annet forhold er at boligen på denne eiendommen ikke er beboelig ut fra dagens tilstand. En tillagt boverdi må knyttes til selve bolighuset og ikke på tomta eller eiendommen for øvrig. Rådmannen mener at siden eiendommen ikke kan bebos kan boverdi heller ikke tillegges. For en prinsipiell avklaring av dette spørsmålet har fylkesmannens landbruksavdeling vært konsultert. Rådmannen har fra fylkesmannen fått bekreftet at det er riktig å legge denne tolkningen til grunn. Verdi på jordbruksarealene (fulldyrka og beite) er satt til kr som i gjennomsnitt er kr 2.771/ daa. Om en legger til grunn kr pr daa dyrkamark og kr pr daa innmarksbeite utgjør dette om lag kr Rådmannen legger kr til grunn i verdivurderingen. Skogen på 54 daa er verdsatt til vel kr Kr i gjennomsnitt for blandingsskog nære dyrkamarka og for kjølskog i Follebu vurderes å være et rimelig fornuftig anslag. Utmarksinntekter er av takstmannen satt til kr 150 pr år med kapitalisert verdi kr Selv om det fra utmarkslaget ikke utbetales utbytte går overskuddet tilbake til drift og vedlikehold av veger i området og bidrar dermed til lavere kostander med uttransport av tømmer. Beiterett og allmenningsrett er av takstmannen verdsatt til kr Dette gir følgende samlede verdioppstilling: Våningshus Øvrig bebyggelse Jordbruksarealer

6 Skogarealer Utmarksinntekter Beite- og allmenningsrett Sum verdikomponenter Avtalt kjøpesum er kr og dermed ca. kr høyere enn verdivurderingen i konsesjonssaken. Dette utgjør et avvik på over 50%. Avviket er betydelig, både kronemessig og prosentvis. Det er praksis i kommunen å tillegge prisvurderingen stor vekt ved konsesjonssaker for å unngå et uheldig prispress på landbruksarealer. Regjeringen sendte i desember 2013 på høring forslag om å oppheve priskontrollen i konsesjonsloven. I høringssvaret fra formannskapet i Gausdal ble det frarådet å oppheve priskontrollen, mellom anna med den begrunnelsen at priskontrollen er viktig for å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. Vesentlig for vurderingen var hensynet til rekrutteringen i næringa og at prisnivået på tilleggsarealer skal stå i rimelig forhold til bruksverdi. I saker hvor det har vært et lite avvik mellom avtalt kjøpesum og prisvurderingen, har kommunen i enkelte tilfeller likevel valgt å godkjenne prisen dersom ervervet har medført en god driftsmessig løsning med rasjonaliseringsgevinster. I denne saken er det ikke erverv av tilleggsarealer og det er heller ingen andre særskilte forhold som tilsier at priskontrollen kan vektes ned som vurderingsmoment. Rådmannen mener på dette grunnlaget at den avtalte kjøpesummen ikke kan godkjennes. Driftsmessig løsning: Dette er et lite bruk uten funksjonelle driftsbygninger. Ut fra arealressursene kan en si at det kan være grunnlag for en mindre besetning f.eks med sau. Eiendommen kunne også være aktuell som tilleggsareal til annen landbrukseiendom i nærområdet, evt. jordleie som før. Søkers planer er å bosette seg på eiendommen på sikt men allerede våren 2016 ser han for seg å starte bygging av slaktegrisfjøs. Det vurderes at erververs formål tilgodeser hensynet til driftsmessig løsning. Vilkår for konsesjon: I flg. konsesjonsloven 11, 2. skal kommunen ved konsesjonsbehandlingen ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, dette ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, og om boplikten skal være personlig for eier. I vurderingen er det vesentlig om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i området hvor eiendommen ligger og om det dermed er viktig med boplikt bl.a. for å forhindre fraflytting. Husom ligger i tredjehøgda i Follebu. I Gausdal kommune er folketallet relativt stabilt. Det er imidlertid en viss glidning i retning av at folketallet øker i sentrumsområdene og reduseres i utkantene. Husom ligger i et bygdelag der det normalt ville være aktuelt med boplikt som vilkår for konsesjon. Om denne eiendommen hadde blitt overdratt til noen i nær familie, ville den kunne overdras

7 konsesjonsfritt uten boplikt, ut fra at bolighuset ikke kan tilflyttes. Boligens tilstand kan også være relevant når det gjelder evt. vilkår om boplikt ved konsesjon. Imidlertid kan kommunen, uavhengig av boligens tilstand, bruke boplikt som vilkår for konsesjon. Dette selv om erverver må bygge/restaurere for å kunne oppfylle boplikten. Boligen i dette tilfellet er slitt og utidsmessig men ikke nødvendigvis skadd. Om det er skade på bygningen kan dette i de fleste tilfeller bøtes på. Ut fra de opplysninger som er framkommet i takst og salgsprospekt er det først og fremst en restaurering/oppgradering evt. med påbygg som kan være aktuelt i dette tilfellet. En mindre del av eiendommen ligger innenfor Follebu-Rudsbygd Kulturlandskap. Det er fra før kjent at kulturlandskapet best ivaretas gjennom bruk og at bosetting er viktig i så henseende. Selv om selve gardstunet på Husom ligger utenfor det avgrensede kulturlandskapsområdet, ligger eiendommen såpass nære at det er grunnlag for å trekke dette inne i vurderingen av bopliktsspørsmålet. Det spesielle ved kulturlandskapet i Follebu Rudsbygd er at en har jordbruksdrift og bosetting i fire høgdelag. Blir bosettingen redusert vil dette på sikt også redusere verdien av kulturlandskapet. Dette taler for å ha en aktiv holdning til å fremme bosettingen i området. Eiendommen størrelse og avkastningsevne er også et moment som bør vurderes. Husom er et såpass lite bruk at det ved ordinær landbruksdrift ikke kan danne grunnlag for en arbeidsplass, bare på brukets egne ressurser. Det går likevel an å drive lønnsom produksjon, om enn som bierverv. Det er vanskelig å sette en grense for hvor stort bruket må være for at det skal være boplikt. Det er heller ikke ønskelig at mindre bruk skal bli brukt til fritidseiendommer eller stå ubebodd, nærmest som rene kapitalplasseringer. Så lenge det er en landbrukseiendom som kan brukes til landbruksformål er det rådmannens syn at boplikt i hovedsak bør vurderes som konsesjonsvilkår. Etter en samlet vurdering av de forholdene som gjør seg gjeldende i saken, er det rådmannens syn at det er påkrevd å stille vilkår om boplikt på eiendommen. Rådmannen mener videre at boplikten skal være personlig da eiendommen best ivaretas av at eieren bor der i motsetning til der eiendommer går i utleieforhold med bl.a. hyppig skifte av leietagere. Det er vanlig å bruke 5 år som periode for boplikt. Det kan imidlertid være grunn for å gi en noe lengre frist for tilflytting ut fra at det må gjøres bygningsmessige tiltak for at boplikten kan oppfylles. Om erverver ila. bopliktsperioden overtar en annen landbrukseiendom i nærheten med boplikt, mener rådmannen at boplikten i Husom kan oppfylles samtidig som lovpålagt boplikt oppfylles ved konsesjonsfri overdragelse av en odelseiendom. Øvrige forhold: De øvrige momentene i 9 anses å være oppfylt. Helhetsvurdering: Rådmannen har kommet til at vurderingspunktene 2-5 i 9 kan anses å være oppfylt for konsesjon. Pkt1, om «den avtalte prisen ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling» mener rådmannen ikke er oppfylt.

8 I loven sies det at «det til fordel for søker legges særlig vekt på» alle disse momentene. Samtidig sies det at konsesjon normalt skal gis med mindre det er saklig grunn for å avslå. Rådmannen mener eiendommen ikke representerer de verdier som er avtalt som kjøpesum og det relative avviket til beregnet bruksverdi av eiendommen er stort. Dette er en liten eiendom. Kjøpesummen og dermed det direkte prisavviket kan muligens oppleves som beskjedent. Om kommunen velger å gi konsesjon i denne saken, kan det gi den signaleffekten at prisvurdering ved konsesjon kun blir en teoretisk begrensning ved omsetning av landbruksarealer og at man i praksis ser bort fra dette. Både på grunn av det prosentvis store avviket til reelle verdier og av hensyn til presedensvirkning for senere saker mener rådmannen derfor at konsesjonssøknaden bør avslås. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 og delegert fullmakt, avslås søknad fra Simen Fougner om konsesjon på eiendommen Husom g/bnr 142/3 i Gausdal kommune. Den avtalte kjøpesummen tilgodeser ikke hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer. Dette er et vedtak som gir klagerett iht. forvaltningsloven kap. IV. En klage må framsettes senest 3 uker etter at melding om vedtak er mottatt. Klagen stiles til Fylkesmannen i Oppland med sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen.