TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY. F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging

Transkript

1 TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging

2 2 BAKGRUNN - NORGE Norge er et langt land! Svært varierende forhold innbyggere Ca landbrukseiendommer stabilt over tid Ca aktive gårdsbruk Fortsatt flest små bruk 20 ha dyrket mark pr aktive gårdsbruk, inkludert leid areal 70 % av melkebrukene har under 20 melkekuer Kraftig subsidiering og detaljregulering av jordbruket (kvoter, differensierte subsidier osv.)

3 UTVIKLING DE SISTE ÅRENE Mange slutter egen drift, dyrka mark leies ut, andre deler drives av andre, eller drives ikke i det hele tatt Eiendommen er for mange blitt en bolig med ekstra stor hage En god del eiendommer er ubebodde, særlig i utkantene Økonomisk høykonjunktur stor betalingsvilje for landbrukseiendommer nær byene Kilde: 3 Typiske kjøpere av landbrukseiendommer er

4 SMÅBRUKET BOLIG MED LANDLIG LIVSSTIL Foto og kilde: INSTITUTT FOR LANDSKAPSPLANLEGGING 4

5 PRODUKSJONSBRUKET TRADISJONELT LANDBRUK Foto og kilde: INSTITUTT FOR LANDSKAPSPLANLEGGING 5

6 HERREGÅRDEN STANDSMESSIG BOLIG FOR NÆRINGSLIVSLEDEREN Foto og kilde: INSTITUTT FOR LANDSKAPSPLANLEGGING 6

7 EVENTYRGÅRDEN DEN SOM HAR PENGER TIL Å REALISERE DET GODE LIVET PÅ LANDET(?) Foto og kilde: INSTITUTT FOR LANDSKAPSPLANLEGGING 7

8 STORE UTMARKSEIENDOMMER DE VIRKELIG RIKE ha fjelleiendom (langt fra vei, bare jakt og fiske) solgt for EUR 13,1 mill. høsten 2005 INSTITUTT FOR LANDSKAPSPLANLEGGING 8

9 MARKEDET I GROVE TREKK Markedet etterspør Boligeiendommer : Alle typer landbrukseiendommer som ligger nær nok byene til at man kan reise tur-retur på dagen Rekreasjonseiendommer : Landbrukseiendommer med jakt, fiske osv., særlig dem man slipper boplikt på Relativt liten interesse for Tradisjonelle landbrukseiendommer med husdyr, særlig dem som ligger langt fra byene 9

10 OMSETNING AV LANDBRUKSEIENDOM Norge har dårlig statistikk over salg av landbrukseiendom Ca 90 % av omsetningene skjer innen familien Nokså strenge krav til kjøper, men en viss liberalisering de senere årene En tendens til at flere selger landbrukseiendom i det åpne markedet Men fortsatt et stort skjult potensial av eiendommer der eierne nærmest lar være å selge av gammel vane særlig mindre landbrukseiendommer 10

11 DE VIKTIGSTE FAKTORENE I MARKEDET FOR LANDBRUKSEIENDOM - TILBUDSSIDEN Tradisjon og odelsloven Odelsloven har i liten grad noen direkte virkning for selgeren, men den har en stor symbolverdi for mange eiere og slektninger av disse Mange synes det er svært vanskelig å selge eiendom ut av slekta Jordloven En landbrukseiendom skal i utgangspunktet ikke deles dersom den fortsatt skal brukes til landbruksformål. I praksis må man vanligvis selge hele eiendommen som en samlet enhet Noe mer liberal praksis de senere årene gjør det enklere å selge arealene separat, men da må de som regel selges til naboeiendommer 11

12 12 DE VIKTIGSTE FAKTORENE I MARKEDET FOR LANDBRUKSEIENDOM - ETTERSPØRSELSSIDEN Odelsloven Kjøperen risikerer å måtte overføre eiendommen til bedre odelsberettigede Konsesjonsloven Kjøperen risikerer å måtte selge eiendommen videre Kjøperen komme ut av kjøpekontrakten dersom konsesjon ikke vil bli gitt, hvis han har tatt forbehold om dette i kjøpekontrakten. Hvis ikke, binder kjøpekontrakten kjøperen, som må selge eiendommen videre dersom konsesjon ikke blir gitt Kjøperen kan ikke komme ut av kjøpekontrakten hvis eiendommen blir krevd løst på odel (kravet må komme innen ett år etter at overdragelsen er gjennomført) Men kjøperen kan sikre seg økonomisk ved å kreve at en del av kjøpesummen settes av på sperret konto

13 13 ODEL Gjelder landbrukseiendommer som har vært eid av en familie i mer enn 20 år Etterkommere etter selgeren rett til å kjøpe eiendommen fra en kjøper med fjernere (eller ingen) slektstilknytning til odelstakst Odelstakst fastsettes av skjønnsretten (en domstol). Prisen kan settes høyere eller lavere enn den kjøpesummen som er betalt Direkte trussel om odelsløsning er en mindre viktig faktor i eiendomsmarkedet enn tidligere, bl.a. fordi odelstakstene nå ofte settes relativt høyt, men er fortsatt en usikkerhet for en del kjøpere Odelsloven begrenser antagelig tilbudet mer enn etterspørselen

14 14 KONSESJON - LANDBRUKSEIENDOMMER Enhver privatperson som kjøper en eiendom som er større enn 10 ha (eller som har mer enn 2 ha fulldyrket mark) fra andre enn sine slektninger, må ha konsesjon for å kunne beholde eiendommen Er det ikke bygninger på eiendommen, kreves det konsesjon uansett eiendommens størrelse Lignende bestemmelser finnes i mange andre land, for eksempel i kapittel 7 i den danske landbrugsloven Konsesjon gis av Kommunen (lokalt, folkevalgt organ) Kan ankes til Staten Kan overprøves av domstolene Saken går i praksis nesten aldri så langt

15 15 KONSESJONSLOVEN Ny, justert lov trådte i kraft 1. januar (lovens formål) Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen.

16 KONSESJONSLOVENS VIRKEMILDER 2: Kan nekte konsesjon Kjøper må selge eiendommen videre til en person som kan gis konsesjon Ofte tar kjøperen forbehold i kjøpekontrakten om at konsesjon, dvs. at kjøpet oppheves og selgeren beholder eiendommen 11. Vilkår for konsesjon som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. (se 1) Gir vide muligheter til å kreve at vilkår oppfylles for at konsesjon skal gis. Eksempel: At en del av eiendommen selges til naboer eller til Staten At deler av eiendommen gjøres tilgjengelig for friluftsinteresser At eieren krever et jordskifte for å bedre eiendomsforholdene i området Vilkår blir mindre benyttet enn det en del ønsker 16

17 17 HVA MAN LEGGER VEKT PÅ I KONSESJONSVURDERINGEN 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, og 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes.

18 18 BOPLIKT: DET KLART MEST VESENTLIGE KRAVET Boplikten gjelder uansett om eiendommen overdras innen familien eller om den er kjøpt på det åpne markedet. Kjøperen må selv bosette seg på eiendommen, og bo der i minimum fem (5) år Utsettelse på boplikten er relativt enkelt å få i en periode Vilkåret er vanskelig å komme utenom for kjøper: Fritak gis sjelden for alminnelige gårdsbruk, selv ikke i utkantområder Dersom det er vanskelig å finne kjøpere som er villige til å bosette seg på eiendommen, vil man ofte bli anbefalt å selge landbruksarealene til en naboeiendom, og la bygningene som en ren fritidsbolig Selv med dårlige eller ingen bygninger er det i utgangspunktet boplikt, men da er det enklere å få fritak For å være i tråd med EU-reglene om fri bevegelighet av kapital, jf. EU-domstolens saker C-452/01 (Ospelt) og C-370/05 (Festersen), skal det nå vurderes om boplikten kan oppfylles av andre enn eieren, men det skal i praksis antagelig mye til at det blir akseptert.

19 19 MAKSIMALPRIS VED KONSESJON Dersom eiendommen gir grunnlag for jord- og skogbruk av et visst om fang, kan konsesjon nektes hvis myndighetene mener prisen er for høy. Rene fjelleiendommer kan ikke nektes konsesjon på grunn av pris Har tidligere blitt praktisert strengt, nå tillates høyere priser Omfattende retningslinjer for beregning, men ikke noe klart maksimalprisnivå. I store deler av Norge er etterspørselen nå for lav til at prisene når maksimalprisnivået Der man frykter at kjøpet kan nektes på grunn av høy pris er det nokså vanlig (men ikke tillatt) å oppgi en lavere kjøpesum enn den reelle Meget varierende praktisering i de ulike kommuner. En del kommuner nekter aldri konsesjon på grunn av pris

20 20 ERFARINGER MIN OPPFATNING Boplikten fjerner åpenbart mange kjøpere som ikke reelt sett har tenkt å bosette seg på eiendommen Maksimalprisen har nå bare betydning i enkelte områder. Mange mener denne vil bli fjernet om noen tid De øvrige momenter i 9 har mindre betydning, men har en viss symbolverdi Regelverket (og tradisjoner) fører til en betydelig treghet i eiendomsmarkedet. Mange eiendommer blir utvilsomt for lenge i slektas eie, og forfaller unødig mye før de til slutt selges på det åpne markedet eller til en moderat interessert slektning Det er meget ressurskrevende å gjennomføre tiltak der boplikten ikke overholdes Er fem års boplikt, som ikke alltid blir kontrollert, tilstrekkelig?

21 21 KONSESJON - BOLIGEIENDOMMER Krav om konsesjon kan også innføres for alminnelige boliger for å hindre at disse brukes som fritidsboliger (konsesjonslovens 7 0-konsesjon ) Der det anses nødvendig for å forhindre at boligeiendommer brukes som fritidsboliger Cirka 80 av Norges 431 kommuner har innført 0-konsesjon i hele eller deler av kommunen. Men slektninger trenger ikke bosette seg på eiendommen ved kjøp (i motsetning til det de må på en landbrukseiendom) Svært mange eiendommer blir overdratt innen familien som fortsetter å bruke bolighus som fritidsboliger 0-konsesjon er mye diskutert i Norge. Den har åpenbart en effekt, men det er en del problemer i å gjennomføre regelverket, og bestemmelsene omgås i en del tilfeller

22 22 EIENDOMSOVERDRAGELSER (ALLE TYPER EIENDOMMER) OG KONSESJONSBEHANDLEDE SAKER År Overdragelser Konsesjonsbehandlet % , , , , , , , , , , , , , ,1 Kilde: Ot.prp. 79 ( ) Antall saker har antagelig sunket senere

23 23 LENKER TIL AKTUELLE DOKUMENTER Lover Konsesjonsloven Jordloven Odelsloven Forarbeidene til gjeldende konsesjonslov samlet oversikt Retningslinjer finnes på M-2/2004 er et omfattende rundskriv om boplikten Retningslinjene for vurdering av maksimalpris ved konsesjon finnes i M- 3/2002, med senere mindre endringer i M-7/2002 og M-4/2004, alle finnes på