Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2015/2023-12 Arkiv: 0203R1503 Dato: 28.04.2017 SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Inge Fagerhaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato 15/17 Fast utvalg for plansaker 08.05.2017 Forslag til detaljreguleringsplan Laget, del av gnr. 31, bnr. 68 i Fet kommune. PlanID 0203 R1503. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 sendes privat forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1503 Laget datert 07.02.2017 på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker - 08.05.2017 Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 sendes privat forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1503 Laget datert 07.02.2017 på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 1
Vedlegg: Plankart, 07.02.2017 Planbestemmelser, 07.02.2017 Planbeskrivelse, 07.02.2017 Geoteknisk notat Rapport automatisk fredete kulturminner, Akershus fylkeskommune 10.01.2017 Innkomne merknader Dokumenter som ligger på saken: Varsel om oppstart av planarbeid Bakgrunn for saken: Landskapsarkitekt MNLA Hanne Karin Tollan har på vegne av forslagsstiller Janne og Rune Ekeberg søkt om privat regulering av del av eiendommen gnr. 31 bnr. 68 i Karlsrudveien i Fetsund. Saksutredning: Formålet med reguleringen Planområdet er en naturlig forlengelse av eksisterende eneboligbebyggelse langs Karlsrudvegen og omkranses av dyrka mark i nord og øst. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for fradeling og utbygging av tre tomter for frittliggende småhusbebyggelse. Planområdet Planområdet ligger på Roven øst for Glomma og er del av småbruket Laget, gnr 31, bnr 68, 76, 78. Planområdet grenser inntil eksisterende eneboligbebyggelse langs Gml. Rovenveg/ fv.278 og Karlsrudvegen. Planområdet har adkomst fra fv. 278/ Gml. Rovenveg via privat veg - Karslrudvegen. Planområdet inkluderer Karlsrudvegen og er på totalt 5,1 daa. Forholdet til overordnede planer Planlagt utbyggingsområde er avsatt til byggeområde for bolig i gjeldende kommuneplan I Fet kommune 2014-2026. Tilgrensende areal er avsatt som LNF (landbruks- natur- og friluftsområde). 2
Utsnitt fra gjeldende kommuneplan Gjeldende reguleringsplaner Området er uregulert. I henhold til kommuneplan for Fet kommune kreves utarbeidet reguleringsplan som hjemmel for utbygging av området. Innsendt planforslag Planforslaget er utarbeidet som detaljreguleringsplan og omfatter 3 boligtomter og privat felles adkomstveg fra fv. 278/ Gml. Rovenveg. Adkomstvegen skal betjene planlagte boligtomter og alle øvrige eiendommer som i dag benytter vegen. 3
For nærmere beskrivelse av planforslaget vises til planbeskrivelsen. Eiendomsforhold og eiendomsgrenser Planområdet er del av småbruket Laget, gnr. 31 bnr. 68/76/78. Grunneier Janne og Rune Ekeberg er forslagstiller til planforslaget. Adkomstveg Karlsrudvegen ligger på eiendommene gnr. 31 bnr. 68 og gnr. 33 bnr. 14. Tilgrensende eiendom i sør, gnr. 31 bnr. 91, har ikke innmålte grenser. Plangrense mot denne eiendommen er satt i samsvar med berørt grunneiers foreløpig påvisning av eiendomsgrense. Det er forutsatt gjennomført kartforretning med koordinatfesting av eiendomsgrenser i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Forslagsstillers beskrivelse av virkningene av planforslaget Landskap visuelle konsekvenser Planlagt utbygging ligger i naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse på Roven. Planområdet ligger i skrånende terreng og følgelig vil ny eneboligbebyggelse bli noe eksponert mot omgivelsene, men visuell fjernvirkning er vurdert moderat. Planlagt utbygging bryter ingen silhuettlinjer. Det er vurdert moderat negativ konsekvens mht. til landskap visuell fjernvirkning. 4
Naturmangfold Nedbygging av vegetasjonsdekte områder vil generelt påvirke det biologiske mangfoldet. Eksisterende leveområder og spredningskorridorer for dyre- og planteliv i planområdet kan ikke opprettholdes, men vil som følge av utbyggingen endres og sannsynligvis tilpasses ny situasjon over tid. Planforslaget er vurdert i forhold til Naturmangfoldloven. Det er ikke registrert arter, biotoper eller naturmiljø med verneverdi innenfor planområdet. Det er ikke vurdert negativ konsekvens for naturmiljø. Landbruk Planområdet omfatter uproduktivt areal hvor plangrenser er rettet ut for hensiktsmessig arrondering i overgangssonen mot omkringliggende dyrkamark. Det er ikke vurdert negativ konsekvens for landbruk. Fornminner og kulturmiljø Arkeologisk registrering uten funn ble gjennomført juni 2016. Det er ingen negativ konsekvens for fornminner og kulturmiljø. Barn og unges interesser - friluftsliv - folkehelse Planområdet er i privat bruk og har i dagens situasjon ingen registrert aktivitet eller egenverdi for allmennhetens bruk, lek, opphold eller aktivitet. Planområdet mangler gang-/sykkelveg fra Karlsrudvegen til Fv 172/Rovenvegen, men lavtrafikkerte boliggater/adkomstveger gir trygge ganglinjer mot sør og til omkringliggende boligbebyggelse Det er ikke vurdert negativ konsekvens for barn og unges interesser - friluftsliv folkehelse. Adkomst og trafikk Karlsrudvegen oppgraderes iht. gjeldende normkrav. Gode siktforhold og beskjeden trafikk (2 gårdsbruk og 7 boligeiendommer). Gangavstand til Svingen stasjon og busstopp ved fv 172. Det er vurdert moderat positiv konsekvens som følge av at Karlsrudvegen og avkjørsel fra fv 278 oppgraderes. Støy Planområdet er ikke utsatt for støy over gjeldende grenseverdier (T1442/2012) fra fv 278 eller fra andre registrerte støykilder. 5
Samfunnssikkerhet - risiko og sårbarhet. I henhold til retningslinjer fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (2010) skal de forhold som risiko og sårbarhetsanalyse avdekker være med som en premiss når beslutningen om arealbruken fattes av planmyndigheten. Med henvisning til gjennomført analyse av risiko og sårbarhet i kapittel 3, er det vurdert at planlagt utbygging ikke medfører særskilt økning av risiko eller sårbarhet som ikke kan reduseres tilfredsstillende ved avbøtende tiltak hjemlet og innarbeidet i reguleringsplanen. Det er ikke vurdert negativ konsekvens mht. til samfunnssikkerhet. Planprosess I forbindelse med planarbeidet er det lagt til rette for en inkluderende medvirkningsprosess som sikrer at ulike interesser blir ivaretatt. Den eksterne medvirkningsprosessen skal sikre at naboer, allmennheten, interesseorganisasjoner og offentlige instanser gis tilfredsstillende anledning til å komme med innspill. Formelle krav til omfang av medvirkning er nedfelt i plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredninger. Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl 12-8 ved brev til berørte parter og regionale myndigheter 03.04.16. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på kommunens hjemmeside og i annonse i Indre Akershus Blad 06.04.16. Frist for merknader ble satt til 02.05.16. Det ble gjennomført oppstartmøte med Fet kommune 18.12.15 og 29.02.16. Innkomne merknader til varsel om oppstart av planarbeid Det kom 7 merknader ved varsling: 1. Akershus Fylkeskommune, datert 02.05.16 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 18.04.16 3. Statens Vegvesen, datert 18.04.16 4. NVE, datert 06.05.16 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen NRBR, datert 28.04.16 6. Hafslund Nett, 27.04.16 7. Vidar Broberg og Jan H. Kjustad, 14.04.16 1. Akershus fylkeskommune Fylkesrådmannen krever arkeologisk registrering av planområdet. Ingen kommentar til nyere tids kulturminner. Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer og har ingen ytterligere merknader. Arkeologisk registrering uten funn ble gjennomført av Arkeologisk feltenhet i juni 2016. 6
2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Viser til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 16.03.16. Ingen konkrete merknader. 3. Statens vegvesen Region Øst Adkomst fra offentlig veg må være en del av planarbeidet, og planen må sikre at avkjørsel fra fv 278 vurderes og opparbeides i henhold til vegnormalens krav. Privat felles adkomstveg fra fv 278 er inkludert i planforslaget. Avkjørsel og frisikt er utformet i henhold til vegnormalens krav. 4. NVE Viser til at løsmassene i området er tykke havavsetninger med teoretisk risiko for kvikkleire og forutsetter dokumentert områdestabilitet, jfr. NVEs retningslinjer 2/2011. Kommentar: Vurdering av områdestabilitet basert på prøvesjakting er gjennomført 06.09.16. Løvlien Georåd konkluderer med at planlagt tiltak kan gjennomføres med tilfredsstillende områdestabilitet, jfr. vedlegg. 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen NRBR Henviser til gjeldende krav i teknisk forskrift mht. tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap, vektlegger spesielt tilgjengelighet til bygninger og brannvesenets behov for vannforsyning utendørs. Anbefaler brannhydranter ved etablering av nye brannvannsuttak. Det må redegjøres for hvordan kravet til brannvanndekning er tenkt løst. Det må dokumenteres tilfredsstillende tilgjengelighet og fremkommelighet for brannvesenet. Det er innarbeidet krav til dokumentert tilgjengelighet og fremkommelighet for brannvesen i planbestemmelsene 2.1. 6. Hafslund Nett Påpeker at den som utløser tiltak i strømforsyningsnettet må som hovedregel dekke kostnadene ved tiltaket. Ønsker at utbygger tar kontakt i god tid før utbyggingen for å avklare hvordan ny bebyggelse skal forsynes med elektrisk strøm samt planlegge nye elektriske anlegg. Grunneier har innledet dialog med Hafslund Nett og fått avklart føringer for el-forsyning. Dokumentasjon vil følge ved søknad om tiltak. 7
7. Vidar Broberg og Jan H. Kjustad Viser til at gårdene Karlsrud (gnr 30 bnr 12) og Østegarden (gnr 30 bnr 5 og 6) har adkomst fra Karlsrudveien, og at vegen i sin helhet er etablert, bygget og blir vedlikeholdt av disse eiendommene. Ut fra denne betraktningen er Karlsrudveien en privat vei til disse eiendommene. Kan ikke se at det foreligger noen rett til adkomst for planområdet. Ber om at Karlsrudvegen utbedres og utvides etter minimum standard A3 i felles kommunal vegnorm. Vegen vedlikeholdes i dag på dugnad, ber om at vegen blir kommunal. Forutsetter at vegen blir utbedret før planområdet bygges ut. Fet kommunen har avklart gjennom planarbeidet at Karlsrudvegen skal innlemmes i planområdet og reguleres til privat felles adkomstveg (dimensjoneringsgrunnlag FA2) med vegrett for planområdet og eiendommer med adkomst fra vegen i dagens situasjon. Det er hjemlet rekkefølgekrav i planbestemmelsene 6.2 som sikrer at vegen breddeutvides og avkjørsel oppgraderes før det kan gis brukstillatelser for nye boliger. Veglag anbefales opprettet for fordeling av kostnad og ansvar for vedlikehold og drift av vegen mellom alle brukere/eiendommer. Rådmannens vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene til varsel om oppstart av planarbeid fremgår av forslagsstillers kommentarer til merknadene. Merknadene er hensyntatt i samsvar med forslagsstillers kommentar. Overordnede planer Forslag til detaljreguleringsplan for Laget omfattes av gjeldende kommuneplan for Fet kommune. Området er avsatt til boligformål, og planforslaget er således i samsvar med kommunens arealplan. Landbruksinteressene i området ble avklart ved behandlingen av kommuneplanen. Planlagt bebyggelse Planforslaget legger til rette for eneboliger på alle tomtene, og åpner i tillegg for en vertikaldelt tomannsbolig på tomt 1. Omliggende bebyggelse preges av frittliggende eneboliger. Av hensyn til områdekarakteren, bør ny bebyggelse hensynta omliggende bebyggelse. Det bør derfor presiseres i bestemmelsene til planen at kravet til å hensynta eksisterende terreng og bebyggelse gjelder alle tomtene og ikke bare tomt 1. Vegatkomst De nye boligeiendommene i planområdet vil få atkomst fra Karlsrudveien. Planforslaget legger til grunn at berørt del Karlsrudveien og avkjørselen fra Fv. 278 oppgraderes. Utbedringen innebærer breddeutvidelse av dagens kjørebane fra 3 til 3,5 meter, økt hjørneavrunding i avkjørselen og bedre frisikt. I tillegg til de 6 eiendommene som har atkomst fra Karlsrudveien i dag, vil 3 nye eiendommer med muligheter for sekundærleiligheter få atkomst fra Karlsrudveien ved gjennomføring av planen. Dette innebærer en økning i trafikkbelastningen på vegen med over 50%. Dagens 8
standard på vegen er for dårlig, og må utbedres. Av hensyn til vesentlig økning i sannsynligheten for møtende trafikk, bør en breddeutvidelse til 4 meter vurderes. I rekkefølgebestemmelsene er det lagt inn en bestemmelse som sikrer at utbedringene av Karlsrudveien skal gjennomføres før brukstillatelse for nye boliger kan gis. Risiko og sårbarhet Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget i samsvar med reglene i planog bygningsloven. Det er tatt inn bestemmelser til plan om oppgradering av atkomstveg, tilgjengelighet for brannvesen og gjennomføring i anleggsperioden for å sikre akseptabelt risikonivå i samsvar med analysen. Områdestabilitet er dokumentert. Kulturminner Akershus fylkeskommune har undersøkt planområdet for automatisk fredete kulturminner. I registreringsrapport fra fylkeskommunen 10.01.2017 fastslåes at registreringen ikke avdekket automatisk fredete kulturminner i planområdet. Konklusjon Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget for Laget, del av gnr. 31 bnr. 68 plannr. 0203 R1503 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Ingrid Lund Flesland Dette dokumentet er elektronisk godkjent 9