Side 1 av 6 Arkivsak: 09/4383-22 SAMLET SAKSFRAMSTILLING FORSLAG TIL DETALJREGULERINSGPLAN FOR KVARTAL 14 - SPØRSMÅL OM UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Johanne Aasnæs Sørum Arkiv: PLN 069100 Saksnr.: Utvalg Møtedato 232/12 FORMANNSKAPET 06.06.2012 Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den 06.06.2012 sak 232/12 Vedtak: Hamar formannskap vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for kvartal 14 ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 12-11. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar formannskap vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for kvartal 14 ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 12-11. Utredning: VEDLEGG: Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse ROS analyse Støyberegninger HOVEDMOMENTER/SAMMENDRAG Områdereguleringsplan for Vestbyen som ble vedtatt i 2011, er ramme for foreliggende forslag til detaljreguleringsplanen for kvartal 14.
Side 2 av 6 Planforslaget er stort sett i samsvar med områdereguleringsplanen. Det er bare ett klart avvik fra områdereguleringsplanen: I bakkant av kvartalet, på hjørnet mot Høyensalgata x Storhamargata foreslås det en tilbaketrukket toppetasje over maksimal tillatt byggehøyde i områdereguleringsplanen. På planfaglig grunnlag er kommunen fornøyd med planforslaget. Eneste byplanfaglige bekymring er effekten av den store åpningen fra Skappelsgate og inn til gårdsrommet. FAKTA: Privat planforslag Planforslaget er utarbeidet av ASH arkitekter AS på vegne av Storhamargata eiendom som er grunneier i Nestlé-kvartalene. Hensikten med planen Planforslaget legger til rette for utbygging av et kvartal med tilnærmet karrébebyggelse. Hensikten er å bygge boliger med et mindre innslag av næringsareal. Parkeringsanlegg i kjelleren for bebyggelsens eget formål. Oversiktskart Planen omfatter ett kvartal som ligger ved Skappelsgate i fremste rekke ut mot Mjøsa. Gjeldende planer Områdereguleringsplan for Vestbyen 2 er gjeldende reguleringsplan. Denne stiller krav om detaljregulering før utbygging. Detaljreguleringsplanen er utarbeidet med hjemmel i områdereguleringsplan for Vestbyen og planarbeidet har foregått parallelt med og i etterkant av områdereguleringsplanen. Varsel om oppstart Planarbeidet ble igangsatt i november 2010 med varsel om oppstart for kvartalene 13 og 14. Senere er detaljreguleringsplanen begrenset til kvartal 14 fordi det er dette kvartalet som er klart for utbygging.
Side 3 av 6 Det kom uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune og Statens vegvesen. Uttalelsene preges til dels av at oppstart ble varsel mens områdereguleringsplanen fortsatt var under behandling. Forslagsstiller opplyser at de momentene som er tatt opp, er ivaretatt. Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Det er ingen avvik fra områdereguleringsplanen som tilsier krav om konsekvensutredning eller på annet grunnlag utløser behov for utredning av særskilte tema. Kort beskrivelse av planforslaget Et kvartal i Vestbyen som skal bygges ut med boliger i 4 etasjer med tilbaketrukket 5 etasje. Det er et lite innslag av næringslokaler mot Storhamargata. Parkering for bebyggelsens eget behov i kjeller All eksisterende bebyggelse skal rives. Planen medfører reetablering av kvartalstruktur med ny gatedel som forlengelse av Sangenvegen fram til Skappelsgate. Rekkefølgekrav sikrer opparbeiding. Bygningene er organisert i karré (kvartalsbebyggelse) med inngang/portrom fra Storhamargata og Høyensalsgate. Og med en utsikts-åpning uten gangforbindelse ut mot Mjøsa. På grunn av trafikkstøy er det behov for støyskjerming på deler av bebyggelsen. Støyberegninger ligger ved og støyskjermingskrav er innarbeidet i planforslaget. Kvartalslekeplass er forutsatt dekket på Vestre torg, også dette er sikret gjennom rekkefølgekrav. For mer informasjon, se vedlagte planbeskrivelse. Opprisset viser bebyggelsen langs Skappelsgate med fasaden ut mot Koigen og Mjøsa. Kvartalet med ny bebyggelse ligger mellom den bevaringsverdige teglsteinsbebyggelsen på Nestlé og Brochsgården borettslag. VURDERING: Viktige hensyn som må ivaretas Byplanhensyn. Rammer for omforming og utbygging i Vestbyen ble grundig vurdert i områdereguleringsplanen. Da ble byplanhensyn gjennomgått med utgangspunkt i byplanen fra
Side 4 av 6 1848, kommunedelplan for sentrum fra 1995 og andre planer. Så lenge planen ikke har noen store avvik fra områdereguleringsplan, er det heller ingen store utfordringer eller muligheter for konflikt sett fra kommunens side. Utsikt og sol vil alltid være viktige tema for beboere i et område. Dette var også et viktig tema i områdereguleringsplanen og det var merknader fra naboene både ved oppstart, offentlig ettersyn og som klage på vedtak. Oppføring av ny høy bebyggelse på kvartal 14 som har lav lagerbebyggelse i dag, vil føre til dårligere sol- og utsiktsforhold for naboer. Dette er likevel godkjent i områdereguleringsplan og reguleringsvedtaket er bekreftet i fylkesmannens påfølgende behandling av klager på kommunestyrets vedtak. Høy utnyttelse av sentrale arealer med attraktive omgivelser. Det er viktig at slike sentrale arealer får høy utnyttelse slik at flest mulig gis anledning til å bo sentralt, nær attraktive områder og med mulighet for å ferdes til fots-, på sykkel eller kollektivt. Tett utbygging er også energibesparende. Samtidig må utnyttelsen avstemmes mot kvaliteter i gatearealer og i bolig- og fellesarealer. Det er tilstrekkelig sol og lys som sammen med byggeskikk og estetikk er viktige hensyn som må ivaretas. Og det er viktig å sikre at boligene så langt det er mulig har rolige soner og uteoppholdsarealer som er skjermet mot støy. Generell vurdering Detaljreguleringsplanen er utarbeidet i henhold til gjeldende områdereguleringsplan og følger i det store og hele opp intensjonene i områdereguleringsplanen. Byggehøyder Områdereguleringsplanen angir maksimale byggehøyder på kvartalshjørnene. Byggehøyden på hjørnet mot Høyensalgata x Storhamargata er noe høyere enn maksimal angitt byggehøyde i områdereguleringsplanen. Dette hjørnet vender mot Vestre torg. Avviket har liten betydning for solinnfall til eksisterende boliger i området. Ellers er byggehøydene i stort sett samsvar med angitte byggehøyder i områdereguleringsplanen. På hjørnet mot Skappelsgate x Høyensalgata har utbygger valgt lavere høyde på hovedgesims enn maksimalt tillatt, mens maksimal byggehøyde er utnyttet på en tilbaketrukket toppetasje. Dette antas å være positivt for beboere i Brochsgården og Storhamargata 34. Det er bra at utbygger har funnet mulighet til å imøtekomme synspunkter som har vært fremmet under behandling av områdereguleringsplanen. Høyden på dette hjørnet har stor betydning for beboere i Høyensalgata ( Brochsgården og Storhamargata 34). Kvartalstruktur Storhamargata eiendom AS og ASH arkitekter AS har gjort en god jobb med å bearbeide boligprosjektet slik at det er tilpasset føringer i områdereguleringsplanen, jfr også intensjonene for utvikling av kvartalstrukturen i kommunedelplan for sentrum. Planforslaget følger opp områdereguleringsplanens målsetting om å reetablere kvartalstruktur og gjenopprette stengte gater. Bygningsmassen er plassert i ytterkanten av kvartalet og omslutter et indre gårdsrom som er 1 daa stort. Bygningsmasse skjermer gårdsrommet mot støy og sikrer at alle boliger får felles
Side 5 av 6 uteoppholdsareal i felles gårdsrom og at boligene får en stillere side mot gårdsrommet. Dette er viktig i en bydel med trafikkstøy. Gårdsrommet har en stor åpning ut mot Skappelsgate/Mjøsa. Dette gir bedre utsikt fra flere boliger og mer sol inn i gårdsrommet. Ulempen er at gårdsrommet også blir mer eksponert for jernbane- og by-støy. Videre har kommunen ut fra arealplanfaglige vurderinger vært i tvil om det er riktig å ha en så stor åpning som foreslått. Kommunen mener fortsatt at åpningen med fordel kunne vært smalere enn en gatebredde. Begrunnelsen er at kvartalstrukturen i Hamar sentrum har en veldig ryddig fasade mot Mjøsa med tette kvartaler adskilt med 12,5m brede gater. Dette mønsteret er det ønskelig å beholde og videreutvikle. Byplansjefen har vurdert å fremme alternativt planforslag for å drøfte dette temaet under offentlig ettersyn. Etter en helhetlig vurdering har Byplansjefen valgt å anbefale foreliggende planforslag. Begrunnelsen for dette er at tiltakshaver i det store og hele har gjort en god jobb med tilpasning til kvartalstruktur for øvrig. Kvartalet er lukket på gateplan og støyvurderinger viser også at gårdsrommet slik det nå er planlagt, er tilstrekkelig beskyttet mot trafikk- og jernbanestøy. Universell utforming Planforslaget følger opp intensjonene i områdereguleringsplan mht tilgjengelighet. Det er to trinnfrie adkomster mellom gårdsrom og gate: - smal åpning i bebyggelsen mot Storhamargata - portrom med ramper fra Høyensalgata og inn til gårdsrom De fleste inngangene/oppgangene har adkomst fra gårdrommet. Parkeringsanlegg for bygningsmassen planlegges i kjeller med heis til boliger og gateplan. Det er et mindre næringslokal i bygningene. Ellers består planforslaget av boliganlegg. Støy Det er foretatt beregning av trafikkstøy fra veg og jernbane for planlagte bygg på Kvartal 14 i Hamar. For å oppfylle lydkravene i T-1442 og NS8175 må det monteres lydisolerte vinduer i en del av fasadene. I tillegg må det monteres tett rekkverk rundt balkonger og lydabsorberende kledning i tak over disse. Tre av balkongene må glasses inn. Kravene er tatt inn i reguleringsplanbestemmelsene. Utendørs støynivå i gårdsrom vil ikke overskride gjeldende grenseverdier. Flom Det er tatt inn hensynssone i plankartet, men ikke gitt særskilte bestemmelser til hensynssonen. Byggeområdet ligger innenfor jernbanefyllinga. Området er skjermet mot vind og bølger, men utsatt for høy vannstand. Fellesbestemmelsene har krav om at det skal redegjøres for flomsikring ved søknad om tiltak. Laveste gulvnivå som er angitt i snitt i planbeskrivelsen har kotehøyde 127.5. Dette er litt over 1m høyere enn beregnet vannstand ved 200-årsflom. Framlagte planer viser at bebyggelsen er planlagt i flomsikker høyde. Sammen med hensynssone og en generell bestemmelse om dokumentasjon av flomsikring anses flomhensynet som tilstrekkelig ivaretatt. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Planforslaget berører ikke arealer som brukes av barn eller unge. Planlagte tiltak har heller ingen konkrete følger for barn og unge som gruppe. Gårdsrommet forutsettes å tilby nærlekeplass og uteoppholdsarealer for beboerne. Framtidig lekeplass på Vestre torg blir kvartalslekeplass for området og Koigen er sentrallekefelt.
Side 6 av 6 ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Sangenvegen er regulert til offentlig gate i områdereguleringsplan for Vestbyen II fra 2011. I dette ligger en forutsetning om at kommunen overtar framtidig drift og vedlikehold. Kommunalt ansvar for drift og vedlikehold forutsetter at gata er opparbeidet i samsvar med gjeldende standard for offentlig gategrunn ved overtakelse. Opparbeiding av gata er et vilkår for ny bebyggelse. Detaljreguleringsplanen fører ikke til endringer i forhold til områdereguleringsplanen, men leder til gjennomføring av tiltak. Opparbeiding og overtakelse av del av Sangenvegen og opparbeiding av lekeplass på Vestre torg kan være grunnlag for forhandlinger om utbyggingsavtale. - For Sangenvegen er det en mulighet at kommunen kan overta ferdig opparbeidet gate. - I opparbeidelse av lekeplassen på Vestre torg vil kommunen sannsynligvis måtte ha en mer aktiv rolle knyttet til bygging av parkeringshus under torget og opparbeiding av torget for øvrig.