Arkiv: PlanID - 0489.00, K2 - L12 Vår ref: 16/511-23 Journalpostid: 17/19812 Saksbeh.: Henrik Iversen PLAN 0489.00: OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE FOR FELLES UNGDOMSSKOLE MED KLEPP MED TILLIGGENDE BOLIG- OG FRIOMRÅDER I MORENEFARET I VARDHEIA Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 055/17 31.08.2017 Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til områdereguleringsplan for område for felles ungdomsskole med Klepp med tilliggende bolig- og friområder i Morenefaret i Vardheia - plan 0489.00 med tilhørende bestemmelser begge datert 08.08.2017, ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av 12-2 og 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent områdereguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg som har fellesfunksjoner for de ulike utbyggingsområdene innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Framlegget vart samrøystes vedtatt. LOK-055/17 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til områdereguleringsplan for område for felles ungdomsskole med Klepp med tilliggende bolig- og friområder i Morenefaret i Vardheia - plan 0489.00 med tilhørende bestemmelser begge datert 08.08.2017, ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av 12-2 og 12-10 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent områdereguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg som har fellesfunksjoner for de ulike utbyggingsområdene innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0489.00: OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR OMRÅDE FOR FELLES UNGDOMSSKOLE MED KLEPP MED TILLIGGENDE BOLIG- OG FRIOMRÅDER I MORENEFARET I VARDHEIA SAKEN GJELDER På vegne av Time kommune har Norconsult utarbeidet forslag til områdeplan for felles ungdomsskole med Klepp, samt tilliggende boligområder og grønnstruktur ved Nordlysvegen. Planen omfatter framtidig utbyggingsområde mellom Vardheia/ Brynehaugen og Nordlysvegen. Planområdet tar også med et grøntareal mellom fv 44 og Tinghaugvegen, samt et framtidig grøntareal ved Frøylandsvatnet. Reguleringsplanarbeidet ble utløst av behovet for ny, felles ungdomsskole med Klepp. I kommuneplanen er det krav om samlet planlegging for områdene BB2, BB3, OB1 og tilstøtende friområder. SAKSGANG Varsel om planoppstart og planprogram på høring 08.03.2017 Planprogram fastsatt 01.06.2017 1.gangs behandling i Lokal utvikling 31.08.2017 Planlagt framdrift: Offentlig ettersyn Til medio oktober 2017 2.gangs behandling i Lokal utvikling 30.11.2017 Vedtak i kommunestyret 05.12.2017 Roller i planarbeidet Områdeplanen er en kommunal plan som Time kommune står bak. Det er seksjon for eiendomsforvaltning i Time kommune, på oppdrag fra tjenesteområde Oppvekst som har bestilt planarbeidet, på bakgrunn av behov for ny ungdomsskole for både Time og Klepp. Norconsult har utarbeidet planen på vegne av bestiller. Klepp kommune har vært part i saken, da de har en avtale med Time kommune om bruk av skolen. Time kommune har også en avtale med grunneierne om kjøp av tomt og utarbeidelse av områdeplanen. Grunneierne har derfor vært part i saken, og vært representert i planarbeidet gjennom MAD arkitekter, som deres fagkyndig i planarbeidet. GJELDENDE PLANER Overordnede planer Regionalplan for Jæren (RPJ) 2013 2040 Planområdet ligger i sonen «Time sentralt», som er høyt prioritert for boligbygging. RPJ har krav om en tetthet på minimum 3 boliger per dekar.
Kommuneplan for Time kommune 2011-2022 Planområdet er vist som fremtidig utbyggingsområde for bolig og offentlig tjenesteyting, samt grønnstruktur. Det skal lages en samlet plan for områdene BB2, BB3, OB1 og tilstøtende friområder. Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026 Vestre del av planområdet er vist i sentrumsplanen som grønnstruktur. Gjeldende reguleringsplaner Plan 0084.00 - Bryne Nord 18.08.1987 Gjeldende plan for utbyggingsområdet. Området er regulerer til jordbruk. Plan 0030.00 - Området mellom Klepp grense og bustadområdet i Vardheia 04.03.1977 Området nord for boligfeltet Vardheia er i plan 30 regulert til grøntareal og industri. Området Bryne Kro & Motell-friområdet på 1/17-gammal RV44-Shell-ny RV44 08.02.1989 Reguleringsplan for Bryne Kro og motell, samt grøntdraget mellom Fv. 44 og Tinghaugvegen. PLANOMRÅDET Områdeplanen omfatter fremtidige utbyggingsområder fra kommuneplanen for skole og bolig, samt overordnet grønnstruktur for området. Behovet for å starte forberedelsene for ny ungdomsskole utløste arbeidet med områdeplanen. I kommuneplanen er arealet avsatt til offentlig tjenesteyting, OB1, vist i østre del av det framtidige utbyggingsområdet. Forberedelsene til planarbeidet viste at dette arealet ikke var hensiktsmessig å benytte til utbygging slik det er vist i kommuneplanen, da store deler av arealet er dekket av automatisk vernede kulturminner. PLANFORSLAGET Formålet med områdeplanen Kravet i kommuneplanen om samlet planlegging blir oppfylt av områdeplanen. På grunn av påviste kulturminner er det behov for å omorganisere området i forhold til disponeringen som er vist i kommuneplanen. Formålet med områdeplanen er å avklare overordnede strukturer i området, og videreføre kommuneplanens intensjoner til en god disponering av området. Det er spesielt tre sentrale tema som områdeplanen skal avklare; kulturminner, trafikk og tilkomst, og disponeringen av området. Andre tema som flom og VA, gang- og sykkelforbindelser, landskap og lignende har også vært viktige tema, men planen er i hovedsak en overordnet og helhetlig plan for fremtidig utvikling av området. Omdisponering av jordbruksareal Mesteparten av planområdet er i dag jordbruksarealer, både fulldyrket jord og innmarksbeite. Kommuneplanen viser til sammen 107,7 daa bebyggelsesområde, fordelt på 27,5 daa skole og 80,2 daa bolig, resten av arealet er vist som fremtidig friområde. Områdeplanen regulerer 101,9 daa bebyggelsesområde, fordelt på 26,7 daa skole og 75,1 daa
bolig. I tillegg kommer grønnstruktur, gangveier, avkjørsler osv. I KOSTRA-rapporteringen skal areal i områdeplaner, der det kreves detaljregulering, rapporteres som omdisponert når det foreligger godkjent detaljreguleringsplan. Områdeplanen omdisponerer 28,07 daa til bebyggelsesområder og 60,6 daa til grønnstruktur. I tillegg kommer noe areal til gang- og sykkelveier ol., og grønnstrukturen mellom jernbanen og Frøylandsvatnet på ca. 50,6 daa. Ca. 20,4 daa grønt i områdeplanen er omdisponert i plan 0030.00. Dette er arealet mellom Vardheia og industriområdet langs Nordlysvegen. Arealet er i kommuneplanen vist som grønt. Til sammen omdisponeres ca. 117,7 daa i områdeplanen, ytterligere 73,8 daa har krav om detaljregulering og vil bli omdisponert når godkjent detaljregulering foreligger. Kulturminner Kulturavdelingen i Rogaland Fylkeskommune har gjennomført kulturhistoriske registreringer. Synlige, automatisk fredede kulturminner har blitt registrert og innmålt, og resten av området har blitt undersøkt ved sjakting. Automatisk fredede kulturminner har blitt ivaretatt i planen, og er vist på plankart og i bestemmelsene. Omorganisering har blitt utført, blant annet på bakgrunn av denne registreringen. Plassering av skoletomten Etter omorganiseringen er skoletomten plassert vest i området, ved krysset Nordlysvegen/ Tinghaugvegen. Denne plasseringen gir god tilkomst fra både Bryne og Klepp, ved at den ligger i tilknytning til gang- og sykkelveien Tinghaugvegen/ Postvegen som er en viktig forbindelse mellom Klepp og Bryne. Det er en relativt flat tomt som er godt egnet til utbygging. Tilkomst og trafikk Boligområdet BK1 (BB1 i kommuneplanen) har tilkomst fra Tinghaugvegen. Resten av området er planlagt med tilkomst fra Nordlysvegen, fordelt på to steder. Boligområdene utenom BK1 er planlagt med en felles tilkomst fra Nordlysvegen. Skoletomten er planlagt med en egen tilkomst fra Nordlysvegen. I forbindelse med skolen er det planlagt en idrettshall. Denne vil trolig generere en del trafikk på ettermiddager og kveldstid, mens skolen genererer trafikk på morgen og dagtid. Ved å legge opp til to tilkomster fra Nordlysvegen blir trafikken i stor grad samlet, samtidig som den blir skilt etter funksjon, skole/idrettsshall og bolig. Plankrav Boligområdene, BK1-BK4, har krav om detaljregulering før de kan bygges ut. Områdeplanen har avklart overordnet disponering, men videre løsning for hvert delområde må detaljreguleres. Inndelingen av delområder for bolig er basert på en mulighetsstudie for området utarbeidet av MAD (se vedlegg 13). Mulighetsstudien viser en potensiell disponering av boligområdene. Disse er ikke planlagt i detalj, men kan danne et utgangspunkt for fremtidige reguleringsplaner. Detaljreguleringene må løse uteareal og lekeplasser for boligområdene, men krav i RPJ til kvartalslekeplass og ballfelt løses innenfor arealet for skole. Områdeplanen legger opp til at arealet for skole kan løse både skolens eget uteareal, men også dekke kravet for kvartalslek og ballfelt. Dette kan knyttes opp til grønnstrukturen og få en god tilgang fra alle de fremtidige boligområdene. Samtidig som det kan gi en bedre og mer rasjonell drift av arealene med tanke på vedlikehold og opparbeiding dersom det er samlet på ett sted i form av sambruk, heller enn
å legge opp til to store offentlige arealer med nesten lik funksjon innenfor den samme planen. Kryssing av Nordlysvegen Postvegen/ Tinghaugvegen er en viktig gang- og sykkelforbindelse mellom Klepp og Bryne. Denne vil også være en viktig tilkomstvei for myke trafikanter til skole og flerbrukshall. En trafikksikker kryssing av Nordlysvegen er derfor sentral. Det har vært vurdert tre alternativer for dette; planskilt kryssing der gang- og sykkelveien går under Nordlysvegen, opphøyd kryssing i plan med lysregulering og opphøyd kryssing i plan uten lysregulering. Nordlysvegen er ikke en hovedvei, men det er avsatt fremtidige utbyggingsareal for både bolig og næring. Det er etablert næring innerst i Nordlysveien, som fører til en relativt høy andel tungtrafikk, kombinert med en delvis uoversiktlig situasjon i krysningspunktet, som gir et behov for å utbedre krysningen. Fartsgrensen forbi området er i dag 40 km/t. Norconsult har oppsummert og beskrevet alternativene, samt trafikksituasjonen i planbeskrivelsen kap. 5.8.5. 1. Planskilt kryssing En undergang vil være det mest trafikksikre alternativet siden trafikkgruppene er helt adskilt. Dette er også den klart dyreste løsningen, og den som beslaglegger mest areal. Det er generelt sett ønskelig å unngå underganger, da de erfaringsmessig oppfattes som en barriere. Gående og syklende prøver ofte å unngå disse, noe som ofte resulterer i behov for å sette opp ledegjerde for å hindre kryssing av veien utenom undergangen. For å etablere undergang er det behov for å heve veien med èn meter, undergangen kan da bygges, men høyden på undergangen blir lavere enn det som er anbefalt i Vegvesenets håndbøker. 2. Opphøyd kryssing i plan, med lysregulering Opphøyd gangfelt med lysregulering er en rimeligere løsning og vil ikke beslaglegge ekstra areal. Løsningen kan kombineres med andre fartsreduserende tiltak. Opphøyd kryssing i plan er det som er anbefalt etter Vegvesenets håndbok V127 Gangfeltkriterier, men uten lysregulering da trafikkmengden ikke er høy nok. 3. Opphøyd kryssing i plan, uten lysregulering Opphøyd gangfelt er den rimeligste løsningen. Den vil ikke beslaglegge ekstra areal og kan kombineres med andre fartsreduserende tiltak. Det er også den minst trafikksikre, siden trafikken ikke er fysisk adskilt. Dette er den løsningen som er anbefalt i Vegvesenets håndbok. Vurdering av alternativene Rådmennene i Time og Klepp kommune er enige i en vurdering om at opphøyd kryssing i plan er en tilfredsstillende løsning i området, selv om det ikke er like trafikksikkert som en fysisk skilling av trafikkgruppene. Kryssing i plan har en betydelig mindre barrierevirkning enn en undergang, og har derfor større potensiale for å bli benyttet uten å etablere ledegjerder. Der er også en betydelig rimeligere løsning å etablere. Detaljert utforming av krysning i plan, lysregulering eller ikke og eventuelle andre fartsreduserende tiltak, er ikke nødvendig å fastsette i områdeplanen. Flom og VA I dag går det en eldre spillvannsledning gjennom den nordlige delen av området, fra Nordlysvegen til Tinghaugvegen. Denne er planlagt flyttet til ny trasé langs Nordlysvegen. Det er laget en VA-rammeplan for området, der fordrøyning for størstedelen av området er lagt til o_g3, mellom innkjørselen til skoleområdet og BK2. Fordrøyningen er planlagt som et
åpent fordrøyningsbasseng dimensjonert for 200-års flom. Lengst sør i planområdet, ved BK1 og deler av skoleområdet, må 200-års flom løses utenom det åpne fordrøyningsbassenget. Nøyaktig løsning må fremkomme i detaljprosjektering. Grønnstruktur I kommuneplanen er grønnstrukturen i området vist som gjennomgående nord/sør, fra Nordlysvegen til eksisterende grøntområde ved Ørnahaugen. Den er også gjennomgående i øst/ vest, fra Tinghaugvegen, langs Vardheia og til jernbanen. Området o_g5 er et stort åpent grøntområde som er båndlagt pga. kulturminner. Dette området vil derfor forbli et åpent område som ikke kan opparbeides. Deler av området er relativt bratt og er derfor vanskelig å legge til rette for gjennomgående gangveier /turstier i grønnstrukturen. Det er lagt opp til gangvei i grønnstrukturen langs skoleområdet. Bestemmelsene sikrer at det skal legges til rette for gode gangforbindelser mellom o_g4 og o_g5, som skal gå gjennom boligområdene BK2 og BK4. Utformingen må avklares i detaljregulering av boligområdene for å sikre godt tilpassede løsninger. Folkehelse Områdeplanen legger opp til en overordnet struktur som knytter sammen hele planområdet med grønnstrukturen. Organiseringen er slik at den videre planleggingen av boligområdene skal få god tilgang til grønnstrukturen, skoleområdet med kvartalslekeplass og turområder. Planområdet, både fremtidige boligfelt og skolen, har god tilknytning til både Bryne og Klepp for gående og syklende. Bestemmelsene sikrer at hvert av boligområdene skal ha god tilknytning til grønnstrukturen, men utforming må avklares i detaljregulering. Barn og unge Utforming og løsninger knyttet til lekeplasser og andre forhold for barn og unge for boligfeltene vil være tema i detaljregulering. Bestemmelsene sikrer at boligområdene skal ha god tilknytning til grønnstrukturen. Kvartalslekeplass og ballfelt skal løses innenfor skoleområdet. Disse skal knyttes opp mot grønnstrukturen, slik at de får en god tilkomst fra de fremtidige boligområdene og kan benyttes på ettermiddager og kveldstid. Universell utforming Gangveien o_sgg1 er planlagt som universelt utformet med stigningsforhold som ikke er brattere enn 1:20. Innkomne merknader Det kom inn 11 merknader i forbindelse med oppstart og høring av planprogrammet. To av disse omhandlet planprogrammet og ble omtalt da dette ble fastsatt i LOK den 01.06.2017. Merknadene er kommentert av Norconsult i planbeskrivelsen kap 8. Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer til merknadene. I tillegg er det kommet en merknad fra Klepp kommune. Denne ble behandlet og sendt før merknadsfristen, men ikke mottatt før etter fristen og behandlingen av planprogrammet. Den hadde derfor ikke mulighet til å påvirke planprogrammet. Klepp kommune er samtidig direkte involvert i prosjektet rundt etableringen av skolen, og har gjennom dette kjennskap til og påvirkning på de delene av planen som direkte berører Klepp kommune. Forholdene i merknaden fra Klepp er ivaretatt i planen.
Innspill fra grunneier Grunneierne i området har kommet med ønske om å fastsette utnyttelsesgraden for antall boenheter i områdeplanen (se vedlegg 16). Rådmannen mener at dette skal vurderes og fastsettes i arbeidet med detaljregulering av det enklete boligområde. Mulighetsstudien som er utarbeidet er et godt innspill til mulig disponering og tetthet for boligområdene. Årsakene til at rådmannen ikke finner det hensiktsmessig å fastsette det juridisk nå er flere. Blant annet har praksis i Time kommune i nyere områdeplaner vært å overlate spørmålet om boligetthet til detaljreguleringen (blant annet på Re/Svertingstad og Lye). Det er også flere overordnede planer og føringer som er under revisjon/utarbeiding, men som ikke er ferdig, som vil være relevant for dette. Kommuneplanens arealdel og Regionalplanen for Jæren er begge under revidering, samt at det nylig kom nye, statlige retningslinjer for jordvern. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig å fastsette utnyttelsesgrad nå når det samtidig pågår flere overordnede planarbeid som kan få konsekvenser for en best mulig utnyttelse for området. VURDERING Planforslaget endrer og omorganiserer området i forhold til hva som er vist i kommuneplanen, men intensjonen fra kommuneplanen er fullt ut ivaretatt. Det er gjort avklaringer rundt overordnede forhold som kulturminner, tilkomst, organisering av arealer og flomhåndtering. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent områdereguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal bl.a. regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg som har fellesfunksjoner for de ulike utbyggingsområdene innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter rådmannens vurdering er planforslaget i tråd med overordnede planer og ivaretar kommuneplanens intensjon. Områdeplanen legger opp til en god overordnet struktur for videre utvikling av området. Rådmannen har ikke omtalt utbyggingsrekkefølge for boligområdene BK1 BK4. Det betyr at bestemmelsene i gjeldende kommuneplan gjelder, dvs at siste område kan ha oppstart etter 2022. Rådmannen anbefaler at planforslaget blir lagt ut på høring og offentlig ettersyn. Rådmannen i Time, den 10.08.2017 Brit Nilsson Edland
Vedlegg: 1. Plankart - Plan 0489.00 - A0 2. Bestemmelser - Plan 0489.00 3. Planbeskrivelse med konsekvensutredning - Plan 0489.00 4. Landskapsanalyse 5. Landskapsplan illustrasjon vest 6. Landskapsplan illustrasjon øst 7. Rapport fra arkeologisk registrering 8. Områdeplan Morenefaret VA plan 9. Områdeplan Morenefaret fordrøyningsbassenger og oversvømmelsesarealer 10. Områdeplan Morenefaret nedbørsfelt 11.Geoteknisk vurdering 12. Prøvetakingshull 13. Mulighetsstudie 14. Arealtabell 08.08.2017 15. Merknader - Plan 0489.00 16. Brynegarden - innspill til områdeplanen Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur