SAKSPROTOKOLL - 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 27.04.2017, saksnr. 47/17 Behandling: Hagland (FrP) fremmet sitt tidligere forslag (jf HTM møte 26.01.17, sak 4/17), sålydende: Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet. Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig. Haglands forslag vedtatt med 6 stemmer mot 3 stemmer (Ap 2, MDG 1) for innstillingen.
Vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet. Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig.
SAKSPROTOKOLL - 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 26.01.2017, saksnr. 4/17 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet. Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig. Albertsen (Krf) fremmet følgende forslag:
Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes. Haglands forslag fikk 3 stemmer (FrP 2, H 1) og falt. Albertsens forslag vedtatt med 6 stemmer mot 3 stemmer (FrP 2, H 1) for innstillingen. Vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 2/116 Arkivsaksnr.: 16/3178 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 05.10.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 08.12.2016 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder delegert sak nr. 733/16. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 733/16 ble det gitt avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av enebolig. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, vedrørende kommuneplanens krav om utarbeiding av reguleringsplan. Vedtaket ble påklaget i brev datert 17.10.16. Klagen: I klagen fremkommer det at klager har forsøkt å plassere ny bolig så tett mot eksisterende bebyggelse i vest som mulig områdets topografi tatt i betraktning. Forslaget ligger ikke på noen måte midt i et større område, men er forsøkt plassert så nær eksisterende bebyggelse som mulig. Boligen vil dermed få en plassering som med enkelhet vil kunne tilpasses en senere regulering. Det vises videre til at det er ingenting som tyder på at reguleringsplan for hele området er mulig å få til, og at alternativet er ingen utbygging. Når det gjelder vei, så viser klager til at Statens Vegvesen ikke har merknader i forhold til bruk av Fv. 852, samt at veitrasé i all hovedsak er allerede eksisterende. Når det gjelder plassering av hus vises det til at bolig ikke skal plasseres på toppen av det høyeste punkt slik det er antatt i avslaget, og klager mener det ikke vil bli noen silhuetteffekt utover det som vil følge av all bebyggelse. Når det gjelder presedens, vises det i klagen til at øvrige tomter ikke har veirett til bruk av eksisterende vei, samt at ønsket plassering er også den eneste med naturlig fall mot og mulighet til tilknytning til eksisterende privat anlegg for vann og kloakk. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Vurdering: Omsøkte eiendom er en ubebygd tomt på ca. 4,5 da., og ligger i et område som er avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplanen. I kommuneplanens bestemmelser 1.1 fremkommer følgende om fremtidige boligområder: «Innenfor arealer vist til ovennevnte formål, kan tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.» Oppføring av bolig er i strid med ovennevnte bestemmelse, og det er søkt om dispensasjon fra krav til reguleringsplan. Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I klagen vises det til at boligen er plassert så nær eksisterende bebyggelse som mulig, og vil få en plassering som med enkelhet vil kunne tilpasses en senere regulering. Det vurderes først om hensyn bak krav til reguleringsplan blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Hensynet bak krav til reguleringsplan, er å sikre en god og effektiv utnyttelse av ubebygde områder. Å tillate en enebolig med tilhørende uteareal og atkomstvei inne i et såpass stort ubebygd område vil uten tvil vanskeliggjøre et fremtidig planarbeid. Senere planlegging vil måtte tilpasse seg denne ene boligen og atkomstveien, og utnyttelsen av området blir vanskeligere. Et så stort boligområde skal ha et forsvarlig veisystem, VA-anlegg, friområder/lekeplasser, belysning osv., og det er ikke hensiktsmessig samfunnsplanlegging når alt dette må planlegges slik at det må tas hensyn til en enebolig. Det vil kunne føre til dårligere løsninger enn det som er tilfellet hvis planen blir utarbeidet uten en slik begrensning. Klager viser til at Statens Vegvesen ikke har merknader i forhold til bruk av Fv. 852, samt at veitrasé i all hovedsak er allerede eksisterende. Etter teknisk sjefs vurdering er ikke valgt veitrasé den optimale løsningen for det framtidige boligområdet som helhet. Det er ikke ønskelig å legge til rette for en løsning som ikke tjener området som helhet. Å godkjenne vist veitrasé vil være premissgivende for senere reguleringsarbeid, og vil vanskeliggjøre dette arbeidet. Klager viser videre til at boligen ikke skal plasseres på det høyeste punktet, og at det ikke vil bli noen silhuetteffekt utover det som vil følge av all bebyggelse. Da det ikke foreligger noen konkret byggesøknad, vil ikke teknisk sjef ta stilling til vist plassering. Innsendt situasjonskart og tegninger er også mangelfulle i forhold til hva som kreves i en byggesøknad. I klagen anføres det at det ikke vil bli noen presedensvirkning, da det kun er klager som har veirett. Teknisk sjef er ikke enig at det ikke vil bli noen presedensvirkning. Det er mange ubebygde eiendommer som ligger i områder med plankrav. En dispensasjon i denne saken vil føre til uheldige presedensvirkninger, ikke bare i dette området, men også andre steder i kommunen. Teknisk sjef vil også påpeke at det er et kulturminne på naboeiendommen i sør. I forbindelse med påbegynt planprosess på eiendommene, kom Rogaland fylkeskommune sin kulturavdeling med uttale til planen, jf. vedlagt. Der fremkommer det blant annet at det har vært foretatt en første befaring av det aktuelle området, og at det er nødvendig med kulturhistoriske registreringer, da det er potensiale for tidligere ikke registrerte automatisk freda kulturminner. Dette er også et forhold som ville blitt avklart gjennom utarbeiding av reguleringsplan. Teknisk sjef presiserer at
dersom hovedutvalg teknisk og miljø ønsker å gi en dispensasjon i den aktuelle saken, må søknaden først oversendes Rogaland fylkeskommune for uttale. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, konkluderer teknisk sjef med at hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det neste som må vurderes er om hensyn bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I pbl. 1-1 fremkommer det blant annet at planlegging og vedtak skal sikre forutsigbarhet, og at det skal legges vekt på langsiktige løsninger. En dispensasjon i denne saken kan føre til at planen mister noe av sin betydning som styringsverktøy for kommunens arealdisponering. Lovens formålsbestemmelse blir dermed vesentlig tilsidesatt. Det siste vilkåret som må være oppfylt for å gi dispensasjon i medhold av pbl. 19-2 er at fordelene må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene ved å gi dispensasjon er utelukkende av privat karakter for klager. Dette er imidlertid ikke momenter som kan vektlegges i særlig grad i en dispensasjonssak. Ulempene ved dispensasjon er i hovedsak at et fremtidig reguleringsarbeid i stor grad vil bli vanskeliggjort, ved at oppføring av en bolig innenfor dette ubebygde området vil være premissgivende. Det vektlegges også at en dispensasjon vil føre til uheldige presedensvirkninger. Etter teknisk sjefs vurdering er ikke fordelene større enn ulempene etter en samlet vurdering. Teknisk sjefs konklusjon: På bakgrunn av vurderingen over, er vilkårene i pbl. 19-2 ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet frem nye momenter som skulle tilsi at vedtak i delegert sak nr. 733/16 skal endres. Det anbefales dermed at hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtaket. Oversikt over vedlegg: 1. Klage datert 17.10.16 2. Avslag del. sak nr. 733/16 3. Situasjonsplan 4. Søknad om dispensasjon 5. Uttale Statens Vegvesen 6. Nabovarsel 7. Kommuneplankart 8. Uttale Rogaland fylkeskommune
SAKSPROTOKOLL - 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 08.12.2016, saksnr. 174/16 Behandling: Hagland (FrP) foreslo følgende: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 2/116 Arkivsaksnr.: 16/3178 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 05.10.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 08.12.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 26.01.2017 Hovedutvalg teknisk og miljø 27.04.2017 Hovedutvalg teknisk og miljø 31.08.2017 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø gir i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra samme lovs 11-6, herunder krav til reguleringsplan. Klage på vedtak i delegert sak nr. 733/16 tas til følge. Vedtaket sendes Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune til orientering. Det må innsendes egen byggesøknad. Før det gis byggetillatelse, må det foretas arkeologiske utgravinger i samsvar med uttale fra fylkesrådmannnen.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 733/16 ble det gitt avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av enebolig. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, vedrørende kommuneplanens krav om utarbeiding av reguleringsplan. Vedtaket ble påklaget i brev datert 17.10.16. I HTM-sak nr. 174/16 ble saken utsatt for befaring. Befaring ble avholdt på møte den 26.01.17, og det ble fattet følgende vedtak, sak nr. 4/17: «Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes.» På møte den 09.03.17 orienterte Jarle Stunes fra kommunens plan- og strategigruppe om at da områderegulering i dette området ikke var omfattet av kommunens planstrategi måtte det et vedtak i kommunestyret til for å starte et slikt arbeid. Det ble også orientert om at plan- og strategigruppa ikke ville anbefale dette. Saken ble lagt frem for HTM på ny, og i møte den 27.04.17 fattet HTM følgende vedtak, nr. 47/17: «Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet.
Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig.» Saken ble oversendt for uttale til Fylkesmannen i Rogaland, samt Rogaland fylkeskommune ved regionalplanavdelingen og kulturavdelingen. Uttale Fylkesmannen i Rogaland: Fylkesmannen i Rogaland har i brev datert 06.06.17 kommet med uttale til søknaden, der det i hovedsak fremkommer følgende: Mangel på reguleringsplan tilsier mangel på bestemmelser for hva som kan etableres i området, og hvilke verdier som må tas vare på. For at områdets bokvaliteter skal ivaretas på best mulig måte er det viktig å se hele området under ett og ikke gjenom enkeltsaker. Hensynet til barn og unge er spesielt viktig, jf. punkt 5 i rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unge sine interesser i planlegging. En dispensasjon i dette tilfellet vil være premissgivende for videre utbygging av området, og vil vanskeliggjøre en fremtidig reguleringsplanprosess. Vi har forståelse for de personlige grunnene som søker har vist til, men en dispensasjonsvurdering etter plan-og bygningsloven må likevel gjøres med utgangspunkt i de arealmessige omsynene i området. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det har blitt vist til grunner av en slik vekt at det gir grunnlag for å gi dispensasjon. En dispensasjon her vil kunne legge føringer for tilsvarende søknader. Vi kan ikke se at det finnes særskilte forhold på omsøkt eiendom som gjør at en dispensasjon her blir mindre konfliktfullt enn for andre eiendommer. Vi mener omsøkt tiltak vil medføre uheldig presedens for tilsvarende saker ellers i kommunen. Det er flere eiendommer i nærheten og andre steder i kommunen der det stilles krav om reguleringsplan. Fylkesmannen vil derfor fraråde dispensasjon til oppføring av bolig på gnr./bnr. 2/116 i Karmøy kommune.» Uttale Fylkesrådmannen - kulturavdelingen I brev datert 30.05.2017 har kulturavdelingen i fylkeskommunen kommet med uttale til søknaden, der det i hovedsak fremkommer: «Vi har i forbindelse med varslet reguleringsplan vurdert deler av det aktuelle området til å ha et stort potensiale for funn av bosetning og aktivitet fra steinalderen. I denne forbindelse krevde fylkesrådmannen arkeologiske registreringer innenfor deler av det aktuelle området og det ble sendt ut budsjett for disse. Registreringene er ikke gjennomført, da planarbeidet stoppet opp av andre årsaker. Ifølge søknad om dispensasjon fra plankrav er det bare trasé for adkomstvei som ligger innenfor det området som fylkesrådmannen varslet behov for arkeologiske registreringer i. Ut fra oversendt kart og illustrasjoner i dispensasjonssøknaden mener imidlertid fylkesrådmannen at også deler av eneboligen ligger inne i det varsla registreringsområdet. I tillegg kommer byggegrop og nødvendig opparbeiding i forbindelse med planlagte tiltak. Fylkesrådmannen gjør også oppmerksom på at bare den sørlige halvdelen av den aktuelle eiendommen var med i varsel om oppstart av reguleringsplan for området. Ifølge søknad om dispensasjon fra plankrav er det
ikke planlagt tiltak i den nordlige halvdelen av eiendommen. Fylkesrådmannen ønsker imidlertid allerede nå å gjøre oppmerksom på at vi ut fra kart, samt tidligere vurderinger av området, anser den nordlige delen av eiendommen for å ha tilsvarende stort potensiale for funn av til nå ukjente automatisk freda kulturminner som den sørøstre. Alle tiltak på gnr. 2, bnr. 116 må følgelig forelegges Rogaland fylkeskommune jf. kulturminnelovens 3, 8, 1 og 9, uavhengig av om tiltakene er søknadspliktige etter annet lovverk. Fylkesrådmannen støtter videre opp om teknisk sjef sin opprinnelige vurdering av saken i vedtaket av 05.10.2016, det det fremgår at det vil være en fordel om området utvikles gjennom en planprosess. Dette fordi de arkeologiske registreringene som er en del av planprosessen, ville bidratt til å avklare konfliktnivået i området. Boligtomter, plassering av nødvendige veier og andre tilhørende tiltak ville så kunne tilpasses eventuelle funn av automatisk freda kultruminner. Skulle kommunen gi dispensasjon fra plankrav, må fylkesrådmannen gjennomføre de arkeologiske registreringene før det gis byggetillatelse. Dersom det blir gjort funn av automatisk freda kultrurminner, er det ikke sikkert at det vil bli gitt dispensasjon fra kulturminneloven for inngrep i disse og dermed heller ikke sikkert at de planlagte tiltakene vil la seg realisere. Vi ber om at våre merknader fremgår av kommunens vedtak i saken og at vedtaket sendes oss i kopi. I tillegg gjør vi oppmerksom på at en eventuell fremtidig byggesøknad for planlagte tiltak må sendes på høring til fylkesrådmannen.» Uttale Fylkesrådmannen regionalplanavdelingen: I brev datert 18.05.2017 har regionalplanavdelingen kommet med uttale til søknaden, der det i hovedsak fremkommer: «Vi mener at det kan virke uheldig å fravike kravet og gi dispensasjon i slike saker, men har forsåelse for at denne saken har vært krevende for søker. Fylkesrådmannen mener at kommunen kan dispensere fra plankravet, forutsatt at byggesaken er overbevisende løst med hensyn til fremtidig utnyttelse av hele eiendommen. Dette er til en viss grad gjort, men tiltaket synes å være plassert noe uheldig i forhold til eiendommens topografi. Boligen bør plasseres noe lenger sør, slik at den ikke vil fremstå i sterk silhuett mot vest. Fylkesråmannen er også enig i teknisk etats vurdering om at saken hadde blitt bedre opplyst gjenom en reguleringsplanprosess, særlig med hensyn til plasseing av de tre boligene med nødvendig terrengmessig tilspasning og i forhold til fornminnet på eiendommen.» Vurdering: Teknisk sjef viser til tidligere sakframlegg og befaring foretatt av hovedutvalg teknisk og miljø. Saken legges fram uten utfyllende saksutredning.
Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig å gi dispensasjon fra pbl. 11-6, vedrørende plankrav, men på bakgrunn av HTM-vedtak nr. 47/17anbefales det at klagen tas til følge og at det gis dispensasjon fra 11-6. Oversikt over vedlegg: 1. Uttale Fylkesmannen datert 06.06.17 2. Uttale Fylkesrådmannen, kulturavdelingen datert 30.05.17 3. Uttale Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen datert 18.05.17 4. Melding om politisk vedtak nr. 47/17 5. Saksframlegg til HTM-møte den 27.04.17 6. Saksprotokoll sak 4/17 7. Saksprotokoll sak 174/16 8. Klage datert 17.10.16 9. Avslag del. sak nr. 733/16 10. Situasjonsplan 11. Søknad om dispensasjon 12. Uttale Statens Vegvesen 13. Nabovarsel 14. Kommuneplankart 15. Uttale Rogaland fylkeskommune
Deres ref.: 2017/5644 Vår dato: 06.06.2017 Vår ref.: 2017/5644 Arkivnr.: 421.3 Karmøy kommune Rådhuset 4250 Kopervik Postadresse: Postboks 59 Sentrum, 4001 Stavanger Besøksadresse: Lagårdsveien 44, Stavanger T: 51 56 87 00 F: 51 52 03 00 E: fmropost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/rogaland Uttalelse til søknad om dispensasjon til bolig på gnr./bnr. 2/116 i Karmøy kommune Vi viser til kommunens oversending, datert 10.05.2017. Saken gjelder søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan for oppføring av en enebolig på gnr./bnr. 2/116 i Karmøy kommune. Mangel på reguleringsplan tilsier mangel på bestemmelser for hva som kan etableres i området, og hvilke verdier som må tas vare på. For at områdets bokvaliteter skal ivaretas på best mulig måte er det viktig å se hele området under ett og ikke gjennom enkeltsaker. Hensynet til barn og unge er spesielt viktig, jf. punkt 5 i rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unge sine interesser i planlegging. En dispensasjon i dette tilfellet vil være premissgivende for videre utbygging av området, og vil vanskeligjøre en fremtidig reguleringsplanprosess. Vi har forståelse for de personlige grunnene som søker har vist til, men en dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven må likevel gjøres med utgangspunkt i de arealmessige omsynene i området. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det har blitt vist til grunner av en slik vekt at det gir grunnlag for å gi dispensasjon. En dispensasjon her vil kunne legge føringer for tilsvarende søknader. Vi kan ikke se at det finnes særskilte forhold på omsøkt eiendom som gjør at en dispensasjon her blir mindre konfliktfullt enn for andre eiendommer. Vi mener omsøkt tiltak vil medføre uheldig presedens for tilsvarende saker ellers i kommunen. Det er flere eiendommer i nærheten og andre steder i kommunen der det stilles krav om reguleringsplan. Fylkesmannen vil derfor fraråde dispensasjon til oppføring av bolig på gnr./bnr. 2/116 i Karmøy kommune. Med hilsen Alexander Reppert rådgiver Ragnhild Askeland rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ikke underskrift.
Saksbehandler: Alexander Reppert Saksbehandler telefon: 51568727 E-post: fmroare@fylkesmannen.no Dokumentet sendes bare ut som e-post Kopi til: Rogaland fylkeskommune Postboks 130 4001 Stavanger Side 2 av 2
FYLKESRÅDMANNEN Kulturavdelingen Karmøy kommune Postboks 167 Rådhuset 4250 KOPERVIK 30.05.2017 Deres ref.: 16/3178-14 Saksbehandler: Nora Pape Saksnr. 16/12 Direkte innvalg: 51 92 10 80 Løpenr. 41322/17 Dok.nr: 7 Arkivnr. KARMØY KOMMUNE - GNR.2, BNR.116 - SØKNAD OM DISPENSASJON OG UTTALE OM FORMINNE - UTTALELSE FRA FYLKESRÅDMANNEN VEDRØRENDE FORHOLDET TIL AUTOMATISK FREDA KULTURMINNER, BEHOV FOR ARKEOLOGISK REGISTRERING Fylkesrådmannen viser til tidligere korrespondanse i saken og til deres brev med søknad om fritak fra plankrav mottatt her 10.05.2017. Fylkesrådmannen har vurdert søknaden i det aktuelle området som sektormyndighet innenfor kulturminnevern, med henblikk på forholdet til automatisk freda kulturminner. Vi har i forbindelse med varslet reguleringsplan vurdert deler av det aktuelle området til å ha et stort potensiale for funn av bosetning og aktivitet fra steinalderen. I denne forbindelse krevde fylkesrådmannen arkeologiske registreringer innenfor deler av det aktuelle området og det ble sendt ut budsjett for disse (jf vårt brev av 21.01.2016). Registreringene er ikke gjennomført, da planarbeidet stoppet opp av andre årsaker. Ifølge søknad om dispensasjon fra plankrav er det bare trasé for adkomstvei som ligger innenfor det området som fylkesrådmannen varslet behov for arkeologiske registreringer i, jf. kartvedlegg i brev av 21.01.2016. Ut fra oversendt kart og illustrasjoner i dispensasjonssøknaden mener imidlertid fylkesrådmannen at også deler av eneboligen ligger inne i det varsla registreringsområdet. I tillegg kommer byggegrop og nødvendig opparbeiding i forbindelse med planlagte tiltak. Fylkesrådmannen gjør også oppmerksom på at bare den sørlige halvdelen av den aktuelle eiendommen var med i varsel om oppstart av reguleringsplan for området. Ifølge søknad om dispensasjon fra plankrav er det ikke planlagt tiltak i den nordlige halvdelen av eiendommen. Fylkesrådmannen ønsker imidlertid allerede nå å gjøre oppmerksom på at vi ut fra kart, samt tidligere vurderinger av området, anser den nordlige delen av eiendommen for å ha tilsvarende stort potensiale for funn av til nå ukjente automatisk freda kulturminner som den sørøstre. Alle tiltak på gnr. 2, bnr. 116 må følgelig forelegges Rogaland fylkeskommune jf. kulturminnelovens 3, 8,1 og 9, uavhengig av om tiltakene er søknadspliktige etter annet lovverk. POSTADRESSE BESØKSADRESSE TELEFON ORGANISASJONSNR. BANKGIRO: 3201.05.50520 Postboks 130 Sentrum Arkitekt Eckhoffsgt. 1 51 51 66 00 971045698 4001 STAVANGER STAVANGER E-POST: firmapost@rogfk.no INTERNETT: www.rogfk.no
Fylkesrådmannen støtter videre opp om teknisk sjef sin opprinnelige vurdering av saken i vedtaket av 05.10.2016, der det fremgår at det vil være en fordel om området utvikles gjennom en planprosess. Dette fordi de arkeologiske registreringene som er en del av planprosessen, ville bidratt til å avklare konfliktnivået i området. Boligtomter, plassering av nødvendige veier og andre tilhørende tiltak ville så kunne tilpasses eventuelle funn av automatisk freda kulturminner. Skulle kommunen gi dispensasjon fra plankrav, må fylkesrådmannen gjennomføre de arkeologiske registreringene før det gis byggetillatelse. Dersom det blir gjort funn av automatisk freda kulturminner, er det ikke sikkert at det vil bli gitt dispensasjon fra kulturminneloven for inngrep i disse og dermed heller ikke sikkert at de planlagte tiltakene vil la seg realisere. Vi ber om at våre merknader fremgår av kommunens vedtak i saken og at vedtaket sendes oss i kopi. I tillegg gjør vi oppmerksom på at en eventuell fremtidig byggesøknad for planlagte tiltak må sendes på høring til fylkesrådmannen. Med hilsen Seksjon for kulturarv Jan Geir Auestad fylkeskonservator Kopi: Fylkesmannen i Rogaland Nora Pape rådgiver Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Bruk vår referanse/vårt saksnr når du svarer på brevet
FYLKESRÅDMANNEN Regionalplanavdelingen Karmøy kommune Postboks 167 Rådhuset 4250 KOPERVIK 18.05.2017 Deres ref.: 16/3178-14 Saksbehandler: Tom Gyran Saksnr. 16/12-6 Direkte innvalg: 51 92 10 30 Løpenr. 38059/17 Skipahaugen - Vea Arkivnr. FR-RB KAR KARMØY KOMMUNE - GNR.2, BNR.116 - SØKNAD OM DISPENSASJON OG UTTALE OM FORMINNE Vi viser til ovennevnte sak som er sendt fylkeskommunen til uttalelse. Kulturavdelingen i fylkeskommunen vil sende egen uttalelse. Fylkesrådmannen registrerer at saken har vært gjenstand for klagebehandling i kommunen, og at hovedutvalg teknisk og miljø har vedtatt å anbefale at det gis dispensasjon fra plankrav satt i kommuneplanen. Vi mener det kan virke uheldig å fravike kravet og gi dispensasjon i slike saker, men har forståelse for at denne saken har vært krevende for søker. Fylkesrådmannen mener at kommunen kan dispensere fra plankravet, forutsatt at byggesaken er overbevisende løst med hensyn til fremtidig utnyttelse av hele eiendommen. Dette er til en viss grad gjort, men tiltaket synes å være plassert noe uheldig i forhold til eiendommens topografi. Boligen bør plasseres noe lenger sør, slik at den ikke vil fremstå i sterk silhuett mot vest. Fylkesrådmannen er også enig i teknisk etats vurdering om at saken hadde blitt bedre opplyst gjennom en reguleringsplanprosess, særlig med hensyn til plassering av de tre boligene med nødvendig terrengmessig tilpasning og i forhold til fornminnet på eiendommen. Med hilsen Tom Gyran rådgiver Knut T. Slettebak rådgiver Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Kopi: Fylkesmannen i Rogaland POSTADRESSE BESØKSADRESSE TELEFON ORGANISASJONSNR. BANKGIRO: Postboks 130 Sentrum Arkitekt Echoffsgt.1 51 51 66 00 971045698 3201.05.50520 4001 Stavanger Stavanger E-POST: firmapost@rogfk.no INTERNETT: www.rogfk.no
Teknisk etat Ånen Olav Ånensen Kvartnesvegen 18 4276 VEAVÅGEN Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 10.05.2017 Gry Trovåg Hansen 16/3178-13 28440/17 GNR 2/116 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - MELDING OM POLITISK VEDTAK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING. Ovennevnte sak ble behandlet i hovedutvalg teknisk og miljø den 27.04.207, saksnr. 47/17. Vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 5 5 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet. Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig. Med vennlig hilsen Bente Færøvik Hansen konsulent Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Eskild Kvala AS, Postboks 155, 4291 KOPERVIK 2
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 2/116 Arkivsaksnr.: 16/3178 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 05.10.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 08.12.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 26.01.2017 Hovedutvalg teknisk og miljø 27.04.2017 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder delegert sak nr. 733/16. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 733/16 ble det gitt avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av enebolig. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, vedrørende kommuneplanens krav om utarbeiding av reguleringsplan. Vedtaket ble påklaget i brev datert 17.10.16. I HTM-sak nr. 174/16 ble saken utsatt for befaring Befaring ble avholdt på møte den 26.01.17, og det ble fattet følgende vedtak, sak nr. 4/17: «Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes.» På møte den 09.03.17 orienterte Jarle Stunes fra kommunens plan- og strategigruppe om at da områderegulering i dette området ikke var omfattet av kommunens planstrategi måtte det et vedtak i kommunestyret til for å starte et slikt arbeid. Det ble også orientert om at plan- og strategigruppa ikke ville anbefale dette. Saken blir lagt frem for HTM på ny, da det her er snakk om en klagesak som ikke har blitt avgjort. HTM har to alternativer: 1. Opprettholde kommunens vedtak og sende saken til Fylkesmannen for klagebehandling. 2. Anbefale dispensasjon med oversendelse til berørte regionale myndigheter. Klagen: I klagen fremkommer det at klager har forsøkt å plassere ny bolig så tett mot eksisterende bebyggelse i vest som mulig områdets topografi tatt i betraktning. Forslaget ligger ikke på noen måte midt i et større område, men er forsøkt plassert så nær eksisterende bebyggelse som mulig. Boligen vil dermed få en plassering som med enkelhet vil kunne tilpasses en senere regulering. Det vises videre til at det er ingenting som tyder på at reguleringsplan for hele området er mulig å få til, og at alternativet er ingen utbygging. Når det gjelder vei, så viser klager til at Statens Vegvesen ikke har merknader i forhold til bruk av Fv. 852, samt at veitrasé i all hovedsak er allerede eksisterende. Når det gjelder plassering av hus vises det til at bolig ikke skal plasseres på toppen av det høyeste punkt slik det er antatt i avslaget, og klager mener det ikke vil bli noen silhuetteffekt utover det som vil følge av all bebyggelse.
Når det gjelder presedens, vises det i klagen til at øvrige tomter ikke har veirett til bruk av eksisterende vei, samt at ønsket plassering er også den eneste med naturlig fall mot og mulighet til tilknytning til eksisterende privat anlegg for vann og kloakk. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Vurdering: Omsøkte eiendom er en ubebygd tomt på ca. 4,5 da., og ligger i et område som er avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplanen. I kommuneplanens bestemmelser 1.1 fremkommer følgende om fremtidige boligområder: «Innenfor arealer vist til ovennevnte formål, kan tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.» Oppføring av bolig er i strid med ovennevnte bestemmelse, og det er søkt om dispensasjon fra krav til reguleringsplan. Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I klagen vises det til at boligen er plassert så nær eksisterende bebyggelse som mulig, og vil få en plassering som med enkelhet vil kunne tilpasses en senere regulering. Det vurderes først om hensyn bak krav til reguleringsplan blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Hensynet bak krav til reguleringsplan, er å sikre en god og effektiv utnyttelse av ubebygde områder. Å tillate en enebolig med tilhørende uteareal og atkomstvei inne i et såpass stort ubebygd område vil uten tvil vanskeliggjøre et fremtidig planarbeid. Senere planlegging vil måtte tilpasse seg denne ene boligen og atkomstveien, og utnyttelsen av området blir vanskeligere. Et så stort boligområde skal ha et forsvarlig veisystem, VA-anlegg, friområder/lekeplasser, belysning osv., og det er ikke hensiktsmessig samfunnsplanlegging når alt dette må planlegges slik at det må tas hensyn til en enebolig. Det vil kunne føre til dårligere løsninger enn det som er tilfellet hvis planen blir utarbeidet uten en slik begrensning. Klager viser til at Statens Vegvesen ikke har merknader i forhold til bruk av Fv. 852, samt at veitrasé i all hovedsak er allerede eksisterende. Etter teknisk sjefs vurdering er ikke valgt veitrasé den optimale løsningen for det framtidige boligområdet som helhet. Det er ikke ønskelig å legge til rette for en løsning som ikke tjener området som helhet. Å godkjenne vist veitrasé vil være premissgivende for senere reguleringsarbeid, og vil vanskeliggjøre dette arbeidet.
Klager viser videre til at boligen ikke skal plasseres på det høyeste punktet, og at det ikke vil bli noen silhuetteffekt utover det som vil følge av all bebyggelse. Da det ikke foreligger noen konkret byggesøknad, vil ikke teknisk sjef ta stilling til vist plassering. Innsendt situasjonskart og tegninger er også mangelfulle i forhold til hva som kreves i en byggesøknad. I klagen anføres det at det ikke vil bli noen presedensvirkning, da det kun er klager som har veirett. Teknisk sjef er ikke enig at det ikke vil bli noen presedensvirkning. Det er mange ubebygde eiendommer som ligger i områder med plankrav. En dispensasjon i denne saken vil føre til uheldige presedensvirkninger, ikke bare i dette området, men også andre steder i kommunen. Teknisk sjef vil også påpeke at det er et kulturminne på naboeiendommen i sør. I forbindelse med påbegynt planprosess på eiendommene, kom Rogaland fylkeskommune sin kulturavdeling med uttale til planen, jf. vedlagt. Der fremkommer det blant annet at det har vært foretatt en første befaring av det aktuelle området, og at det er nødvendig med kulturhistoriske registreringer, da det er potensiale for tidligere ikke registrerte automatisk freda kulturminner. Dette er også et forhold som ville blitt avklart gjennom utarbeiding av reguleringsplan. Teknisk sjef presiserer at dersom hovedutvalg teknisk og miljø ønsker å gi en dispensasjon i den aktuelle saken, må søknaden først oversendes Rogaland fylkeskommune for uttale. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, konkluderer teknisk sjef med at hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det neste som må vurderes er om hensyn bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I pbl. 1-1 fremkommer det blant annet at planlegging og vedtak skal sikre forutsigbarhet, og at det skal legges vekt på langsiktige løsninger. En dispensasjon i denne saken kan føre til at planen mister noe av sin betydning som styringsverktøy for kommunens arealdisponering. Lovens formålsbestemmelse blir dermed vesentlig tilsidesatt. Det siste vilkåret som må være oppfylt for å gi dispensasjon i medhold av pbl. 19-2 er at fordelene må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene ved å gi dispensasjon er utelukkende av privat karakter for klager. Dette er imidlertid ikke momenter som kan vektlegges i særlig grad i en dispensasjonssak. Ulempene ved dispensasjon er i hovedsak at et fremtidig reguleringsarbeid i stor grad vil bli vanskeliggjort, ved at oppføring av en bolig innenfor dette ubebygde området vil være premissgivende. Det vektlegges også at en dispensasjon vil føre til uheldige presedensvirkninger. Etter teknisk sjefs vurdering er ikke fordelene større enn ulempene etter en samlet vurdering. Teknisk sjefs konklusjon:
På bakgrunn av vurderingen over, er vilkårene i pbl. 19-2 ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet frem nye momenter som skulle tilsi at vedtak i delegert sak nr. 733/16 skal endres. Det anbefales dermed at hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtaket. Oversikt over vedlegg: 1. Saksprotokoll sak 4/17 2. Saksprotokoll sak 174/16 3. Klage datert 17.10.16 4. Avslag del. sak nr. 733/16 5. Situasjonsplan 6. Søknad om dispensasjon 7. Uttale Statens Vegvesen 8. Nabovarsel 9. Kommuneplankart 10. Uttale Rogaland fylkeskommune
SAKSPROTOKOLL - 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 26.01.2017, saksnr. 4/17 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Hovedutvalg teknisk og miljø vil her anbefale at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 11-6 etter medhold i samme lovs 19-2. Bakgrunn for dispensasjonen: Søker har, seriøst, forsøkt å få med andre grunneiere i området til å delta på en reguleringsplan for «gult» område på stedet. Dette var ikke naboene interessert i på det daværende tidspunkt. Søker ser ikke mulighet for å regulere området for egen regning. Hovedutvalg teknisk og miljø anser ikke at denne saken vil skape «presedens» for andre saker, da ingen saker er like. Hovedutvalg teknisk og miljø kan, her, ikke se at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hovedutvalg teknisk og miljø anser den omsøkte plassering av bygget som fornuftig, med tanke på en fremtidig regulering av hele området. Eksisterende vei vil bli opprustet, det gjelder også kryss mot kommunal vei. Fullstendig byggesøknad må foreligge før tiltak iverksettes på stedet. Etter en samlet vurdering, og befaring på stedet, anser hovedutvalg teknisk og miljø fordelene vesentlig større enn ulempene ved å dispensere i denne saken. Det er ikke registrert spesielle forhold/vekster på stedet, så naturmangfoldsloven ansees ikke berørt. Området har, i kommuneplanen, vært merket bolig/fremtidig boligområde i 13 år, men det har ikke vært interesse for å utvikle området. I en eventuell fremtidig regulering av området vil søker delta med sin forholdsmessige del av kostnadene. Det kan tillegges, uten det trenger vektlegges, at søker har familietilknytning til stedet. Karmøy kommune ønsker mer boligbygging i dette området og søker er villig til å dele opp eiendommen i 5-6 tomter, men uten regulering, som ingen i området vil delta på, er dette ikke mulig. Albertsen (Krf) fremmet følgende forslag:
Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes. Haglands forslag fikk 3 stemmer (FrP 2, H 1) og falt. Albertsens forslag vedtatt med 6 stemmer mot 3 stemmer (FrP 2, H 1) for innstillingen. Vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for å gjennomføre områderegulering. Detaljregulering for ønsket utbygging må forventes.
SAKSPROTOKOLL - 2/116 - KVARTNESVEGEN, SÆVIK - SØKNAD OM DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 08.12.2016, saksnr. 174/16 Behandling: Hagland (FrP) foreslo følgende: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring.
Dokid 16105992 (16/3178-3). 21116 - KLAGE PAVEDTAK 1:1u Karmøy kommune Karmøy tekniske etat Postboks 167, Rådhuset 4291 Kopervik Saksbehandler Ingvill Granodd W3 78-3 5 IIIISM; L412, 17/10-2016 Ånen Olav Ånensen Kvartnesveien 18 4276 Vedavågen Klage over forvaltningsvedtak 16/3178-2 (gnr.2/116), delegert saksnr 733/16. Ber dere endre avgjørelse på vedtaket. Dette på bakgrunn i at avslaget slik det er formulert er foretatt på mangelfull grunnlag rundt sentrale detaljer. Disse kunne helt sikkert vært bedre utdypet fra vår side i søknaden, jeg vil derfor i det etterfølgende forsøke å så godt som mulig gi litt bakgrunns forklaringer og imøtegå ulike punkt i deres opprinnelige avslag. Anmerkning om vanskeliggjøring av senere utbygging av området. I avslaget hevdes det at eneboligen ønskes plassert «midt inne i et fremtidig boligområde» og at det ønskes å plassere «én enebolig midt i den største boligreserven på Vea». Her et det to momenter jeg vil påpeke, først og fremst rundt plassering. Vi har i forslaget forsøkt å plassere ny bolig så tett mot eksisterende bebyggelse i vest som mulig områdets topografi tatt i betraktning. Området mot vest og sør/vest består av 5-6 meter høye stup og var tiltenkt som friområder i utkast til planforslag for området da det er uegnet til boligformål. Det vil si at forslaget ikke på noen måte ligger midt i det større området, men heller er forsøkt plassert så nært eksisterende bebyggelse som mulig. Boligen vil dermed få en plassering som med enkelthet vil kunne tilpasses en senere regulering. Jeg savner også en realitetsorientering rundt alternativet med reguleringsplan for hele området. Det er ingenting som tyder på at dette er mulig å få til hverken på nåværende tidspunkt eller i årene fremover. Dette alternativet ble iherdig forsøkt fra vår side, og vi har brukt betydelige ressurser for å få et slik alternativ gjennomført. Ingen av de øvrige tomteeierne hadde noen interesse av å delta i prosessen, tilbakemeldingen som ble gitt var at det kanskje kunne være aktuelt etter et generasjonsskifte. Ettersom det, heldigvis, ikke er nært forestående er alternativet ikke en utbygging med en helhetlig plan, slik både vi og kommunen ville ønsket i en ideell verden, men ingen utbygging overhodet. Dessverre er det nå toget går for vår del, vi har to små barn som begynner på skolen i løpet av en fireårsperiode og skulle ikke prosjektet la seg realisere nå vil det også for vår del bli en generasjon til det vil bli aktuelt med et lignende initiativ. Det er i tillegg en svært liten del av det totale området som vil bli omfattet av tiltaket. Det er snakk om en kort innkjørsel på ca. 40 meter frem til 2/139, her vil også tekniske anlegg gå. En fremtidig regulering vil med enkelthet kunne tilpasses omsøkt tiltak. Anmerking om at privat vei fra Kvartnesveien ikke kan oppfylle moderne standard/vegsystemet i området har ikke kapasitet for økt bruk. Statens vegvesen har ingen merknader i forhold til bruk av FV852 og uttaler at det er snakk om uvesentlig endring i bruk. Veitrase er i all hovedsak allerede eksisterende, det er snakk om å etablere en 40 meter lang innkjørsel fra gnr. 2/139. Vi ønsker samtidig å utbedre eksisterende privat vei betydelig, til stor glede også for dagens brukere, dette gjelder også krysset ut mot kommunal vei. Det nevnes også at det er ønskelig at vei til området kommer fra og at en frykter at valgt vegtrase vil kunne «være premissgivende for en senere regulering.» Dette er en misoppfatning da resterende del av områdene (2/31, 2/1, 2/87, 2/100 og 2/377) ikke har vegrett fra sør, og ikke vil kunne bruke denne veien.
Avviket fra "moderne veistandard" som kommunen refererer til består i at 4 meter lengde av en total lengde på 150 meter privat vei fra kommunal vei til ny bolig vil det mangle 1 meters grøftebredde fra å tilfredsstille kommunal standard. Anmerking om utnyttelsesgrad for gnr. 2/116. Slik kommunen formulerer denne delen av avslaget så oppleves det både som svært urettferdig og nærmest provoserende overfor tiltakshaver. Særlig formuleringen om «Arealene er ikke avsatt i kommuneplanen for at fem-seks grunneiere skal ha store eneboligtomter» må være en betydelig misforståelse. Vi har aldri hatt dette som ønske fra vår side, og ei heller gitt uttrykk for dette i møter med kommunens planavdeling. Vi skulle veldig gjerne delt område inn i 6 boligtomter, men uten en reguleringsplan har tilbakemelding vært at en oppdeling ikke er aktuelt. Vi søker derfor om å bygge én enebolig, og ønsker med plasseringen av denne å legge til rette for en fremtidig oppdeling ved en fremtidig reguleringsplan. Tvert imot var det etter dialog med kommunens side at det ikke ble tegnet inn flere boliger i opprinnelig planforslag da kommunen anbefalte å begrense området til minst mulig del av 2/116 samt tilgrensende tomt mot sør da det var klart at resterende tomteeiere ikke var interessert i å utarbeide en plan for området og en ville holde dette området mest mulig samlet for fremtiden. Plassering av hus. I avslaget skrives det «Atkomsten er vist til eiendomsgrensen, men det er ikke vist hvordan atkomsten til boligen skal løses. Huset skal plasseres på eiendommens høyeste punkt og atkomst og parkering vil dermed kreve ekstra sideareal og håndtering av stigning. Plassering og terrengbearbeiding er ikke vist. Den viste plasseringen av huset vil gi en siluettvirkning, som en ønsker å unngå.» Bolig er ikke tenkt plassert på toppen av det høyeste punkt slik det blir antatt i avslaget. Beklageligvis har vi fra vår side ikke gitt detaljer om husets tenkte plassering. Det grunnet at det ikke ble vurdert som et vesentlig moment fra vår side. Eiendommen har en kupert topografi som tidligere nevnt. Mot Vest/sør er det 6 meter høyt berg med stup, mot øst og nord heller høyden mer gradvis. Bolig tenkes tilpasset skråtomt med inngang garasje bakkenivå. (Se vedlegg for utarbeidete tegninger.) Boligen tenkes bygget over 2 etasjer, med flatt tak der de ulike delene av bolig ligger på 0,5 etasje ulike nivåer slik at den høyeste delen vil være 2,5 etasje fra laveste bakkenivå/veinivå. Det vil si at ingen siluetteffekt utover det som vil følge av all bebyggelse. Ei heller vil det bli behov for ekstra sideareal eller håndtering av stigning. Presedensgrunnlag. Avslaget begrunnes også i frykt for presedensvirkning. Her vil det igjen påpekes at øvrige tomter ikke har veirett til bruk av eksisterende vei, dagens vei tilhører 2/116 og ble lagt i forbindelse med gårdsdrift på denne tomten. Ønsket plassering er også den eneste del av 2/116 med naturlig fall mot og mulighet for tilknytning til eksisterende privat anlegg for vann og kloakk med 2/139. Endelig foreligger det avtale om tilknytning til privat anlegg for vann og kloakk som har en begrenset kapasitet. Samlet sett tilsier disse momentene at eventuell dispensasjon vil ha svært begrenset presedensvirkning. Mvh, Torleiv Ånensen (Ånen Olav Ånensen) /
Vedlegg: Inngang garasje på bakkenivå direkte fra veg. Områder markert grønt tiltenkt fremtidige grøntområder da topografi gjør dem uegnet til bygningsformål. Enebolig sett fra sør:
Fra Vest: *. Xrff. 41Y4,IF"' 41." )"1".. Fra øst:
Teknisk etat Eskild Kvala AS Postboks 155 4291 KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 05.10.2016 Ingvill Granodd 16/3178-2 51742/16 GNR 2/116 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: 20-1. Tiltak som krever søknad og tillatelse. Byggested: Kvartnesvegen, Sævik, Gnr./Bnr. 2/116 Tiltakshaver: Ånen Olav Ånensen Ansvsøker: Eskild Kvala AS Saken er behandlet som delegert saknr. 733/16 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6, om virkning av kommuneplanen, herunder krav om reguleringsplan før området kan utbygges, samt krav til tetthet. Søknaden gjelder dispensasjon for å bygge enebolig uten å utarbeide reguleringsplan. Søknaden er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6. Det foreligger ikke protester til søknaden. Å gi dispensasjon for oppføring av en enebolig uten plan vil vanskeliggjøre den senere utbyggingen av området. Vegsystemet i området har ikke kapasitet for økt bruk. En dispensasjon vil få presedensvirkning og redusere mulighetene for å få regulert området og forbedret vegene. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 5 5 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Kjell B. Gilje forvaltningssjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Ånen Olav Ånensen, Kvartnesvegen 18, 4276 VEAVÅGEN Ingvill Granodd saksbehandler 2
SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PBL 11-6 FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG GNR/BNR 2/116, SÆVIK. AREALPLAN Regulering Kommuneplan : Uregulert : Framtidig boligområde med krav om regulering TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Tilhører Sævik Atkomst : Via privat veg til Kvartnesvegen BOLIG Bebygd grunnflate Ant.etasjer Takform/vinkel Gesimshøyde : Ikke oppgitt : Ikke oppgitt : Ikke oppgitt : Ikke oppgitt Dispensasjoner: Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens krav om å utarbeide reguleringsplan. Søknaden begrunnes slik: «Her (i reguleringsprosessen) ble det klart satt krav om at hele vegen, fra kryss til Kvartnesvegen, og frem til eiendommen måtte tilfredsstille kommunal standard. Dette innebar oppgradering av kryss ut mot Kvartnesvegen samt den felles private vegen frem til der hvor eiendommen har sin adkomst. Undersøkelser og målinger på stedet viste ett kritisk punkt hvor det er oppført bebyggelse på begge sider av vegen. Avstanden mellom bygningene var akkurat ikke nok til å kunne tilfredsstille kommunal norm for bredde på veg. Tiltakshaver fikk indikasjoner på at kravet til kommunal norm ikke ville bli lempet på og måtte ta stilling til om prosjektet var realiserbart. Eiere av bygningene var ikke interessert i riving for å kunne oppgradere vegen og flere av eiendommene måtte også avgitt areal for å kunne øke bredden på veg. Som privatperson vil ikke ekspropriasjon være et alternativ. En nærmere vurdering av det første alternativet, med veg fra nord, viste at det måtte tas stilling til en evt. fremtidig reguleringsplan for hele området, tekniske anlegg i veg (VAanlegg, overvann etc.) samt belysningsplan. Dette ville være en alt for omfattende og kostbar prosess for en enkelt familie. Ut fra ovenstående ble det klart at en reguleringsplan for eiendommen ikke er realiserbart for tiltakshaver alene og denne prosessen ble avsluttet. Området har altså vært tiltenkt for boligbebyggelse i kommunens arealplan i 13 år uten at noen av disse eiendommene enda er utviklet i tråd med plan. Ingen av de øvrige eierne innenfor området ønsker å utvikle sine eiendommer på nåværende tidspunkt. Eiendommen er sikret vegrett via eksisterende felles privat veg. Det er også lagt til rette for tilkobling til offentlig vann- og avløpsanlegg, via privat anlegg felles med bnr. 139. Statens vegvesen har ingen merknader til bruk av FV852 og anser eventuell bebyggelse til å føre til uvesentlig endring i trafikkforhold, jf. brev av 25.01.16- vedlegg B3. Det mest naturlige området, samt tiltakshaver ønske for plassering av boligbebyggelse, er på den søre delen av eiendommen- jf. situasjonsplan- vedlegg D1. Adkomst, samt veg- og tekniske anlegg vil gå mot sør og over eksisterende boligeiendom med bnr. 139. Dette betyr at en svært liten del av det som utgjør fremtidig boligområde i kommunens arealplan blir berørt av tiltaket. En fremtidig regulering, med planlegging av veg, tekniske anlegg, lekeplass etc. vil dermed enkelt kunne tilpasses omsøkt tiltak. Det er således klart at kommunen ønsker bebyggelse i dette området. At det tillates oppført bebyggelse vil også kunne bidra til at flere anser området som mer attraktivt og åpner således for å kunne utvikle området på sikt. 3
Tiltakshaver vil i den forbindelse påpeke at han vil kunne stille med nødvendige garantier for delaktighet i en fremtidig reguleringsprosess. Det ønskes også å være imøtekommende i forhold til et evt. krav til utbedring av kryss ut mot Kvartnesvegen, samt utbedring av eksisterende felles privat veg- til fordel for alle brukere av vegen.» Det følger av pbl. 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Eiendommen er en 4,5 mål stor ubebygd tomt, som er avsatt til bolig i kommuneplanen. Tomten er del av det største området på Vea, som er vist til framtidig boligbebyggelse. Eneboligen skal plasseres på en topp i den sørligste enden av eiendommen. Eiendommen har vegrett over nabo i sør, men ikke opparbeidet veg. Kommuneplanens pkt. 1.1 stiller krav om regulering i framtidige områder for bebyggelse. Hensikten med dette er å sikre en god og effektiv utnyttelse av arealene. Å tillate en enebolig med tilhørende atkomstveg midt inne i et framtidig boligområde, vil komplisere et senere reguleringsarbeid. Det er et sentralt moment at man her ønsker å legge én enebolig midt i den største boligreserven på Vea. Senere boligbygging her må da tilpasse seg rundt dette huset og utnyttelsen av området blir vanskeligere. Kommunen ønsker at det bygges boliger, men én bolig i et område som kan gi minst 25 boliger, er ikke forsvarlig utnyttelse av arealene. Et så stort boligområde skal ha et forsvarlig vegsystem, god utnyttelse av arealer og terreng, lekeplasser, turveger, belysning, VA-anlegg, overvannshåndtering, trafostasjoner, kanskje også barnehage m.m. All senere infrastruktur, tiltak og bebyggelse må ta hensyn til denne eneboligen og vegen deres, og det er ikke hensiktsmessig samfunnsplanlegging. Valgt vegtrasé er ikke den optimale løsningen for det framtidige boligområdet som helhet. I den påbegynte planprosessen ble det klargjort at vegsystemet for området bør komme fra nord, fordi den private vegen fra Kvartnesvegen ikke kan oppfylle moderne standard. Det er ikke ønskelig å tilrettelegge for en løsning som ikke tjener området som helhet. Dette vil også være premissgivende for en senere regulering. Atkomsten er vist til eiendomsgrensen, men det er ikke vist hvordan atkomsten til boligen skal løses. Huset skal plasseres på eiendommens høyeste punkt og atkomst og parkering vil dermed kreve ekstra sideareal og håndtering av stigning. Plassering og terrengbearbeiding er ikke vist. Den viste plasseringen av huset vil gi en siluettvirkning, som en ønsker å unngå. Dessuten gir denne plasseringen en dårlig utnyttelse av eiendommen. En plassering lenger sør og nærmere grensene i øst eller vest, ville gitt plass til flere hus på eiendommen. Kommuneplanen har i pkt. 5.6 krav til 1,2 boliger pr. mål. Det gir et krav til minst 6 boliger på denne eiendommen. Det er vist et kulturminne ca. 20 m sør for boligen. Dette er også et forhold som ville blitt avklart gjennom en reguleringsplan. Det er klart at en privat utbygger ikke kan utvikle dette området. Det er nødvendig at flere eiere og utbyggere går sammen om regulering og utbygging. Arealene er ikke avsatt i kommuneplanen for at fem-seks grunneiere skal ha store eneboligtomter. Det er meningen at arealene skal utvikles med variert bebyggelse, også konsentrert. 4
Tiltakshaver tilbyr å avgi erklæring om deltakelse i senere regulering og vegopparbeiding. Det er det imidlertid ikke anledning til, da det vil være en forpliktelse som går utover det som kan kreves etter plan- og bygningslovens 18-1 og 18-2. Det er bare et begrenset vegopparbeidelseskrav som kan sikres gjennom tinglyst erklæring. Arbeider utover dette må sikres gjennom utbyggingsavtale. Vea har en lang historie med dispensasjoner med og uten tinglyste erklæringer, og dermed også svært dårlig infrastruktur. Tinglyste erklæringer sikrer ikke utbygging, det bare skyver vegbyggingen enda lenger fram i det uvisse. En dispensasjon vil helt klart ha presedensvirkning. All erfaring viser at gitte dispensasjoner fører til flere, og at planens intensjon svekkes. Teknisk sjef avslår med bakgrunn i ovenstående søknad om dispensasjon fra kommuneplanens krav om regulering og bestemmelser om tetthet. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 5
GEBYRSKJEMA Saksnr.: 16/3178-2 Gnr/bnr: 2/116 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon 5 1 6000 6000 Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 6000 REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP 05.10.2016 dato Ingvill Granodd saksbehandler 6
B1 Karmøy kommune Kopervik 28.06.16 Teknisk avdeling- byggesak Postboks 167 4291 Kopervik Eiendom: Reguleringsplan: Kommuneplan: Gnr. 2 bnr. 116 Kvartnesvegen, 4276 Veavågen Ikke regulert Framtidig område for bebyggelse og anlegg, boligområde I MEDHOLD AV PLAN- OG BYGNINGSLOVENS 19-1 SØKES DET DISPENSASJON FRA: - Kommuneplanens bestemmelse 1.1 vedrørende krav til reguleringsplan Tiltaket Omsøkt tiltak vil i denne omgang kun være en prinsippsøknad for å få avklart nødvendig dispensasjon for at det skal kunne etableres bebyggelse på ovennevnte eiendom. Eiendommen ligger på østsiden av Kvartnesvegen og grenser mot den etablerte bebyggelsen i området. Eiendommen er sikret vegrett fra eksisterende veg i sør og har avtale om tilkobling til kommunalt vann- og avløpsanlegg, via privat anlegg- felles med bnr. 139. De eiendommer som har oppført bebyggelse ligger i område for eksisterende boligbebyggelse i vedtatt kommuneplan, mens de ubebygde eiendommer, som omsøkt eiendom er en del av, ligger i fremtidig boligområde. I henhold til kommuneplanens 1.1 er det krav til reguleringsplan i alle områder vist som framtidige områder for blant annet bebyggelse og anlegg. Videre skal kommunen i det enkelte tilfelle vurdere hvorvidt områdeplan eller detaljplan er den mest hensiktsmessige planform. Historikk Tiltakshaver begynte i 2015 å undersøke mulighetene for å sette i gang en reguleringsprosess av eiendommen og vårt kontor ble engasjert i den forbindelse. Det ble avholdt oppstartsmøte med Karmøy kommune den 18.11.15 og sendt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid til alle berørte parter. Varsel om planarbeid ble annonsert i avis den 23.12.15. Det ble tidlig i prosessen klart at det primære ønske fra kommunens side var opparbeidelse av ny veg fra nord. Dette innebar opparbeidelse av ca. 300 meter kjøreveg etter kommunal standard, fra Sævikekaien og frem til eiendommen. Siden dette ville medført en alt for stor kostnad for en enkelt familie, og i forhold til det «omsøkte tiltaket», ble det åpnet for en alternativ løsning til veg.
B1 Eksisterende private felles veg sør for eiendommen ville kunne bli benyttet og det var da kun et mindre stykke veg som måtte opparbeides. Det er også her eiendommen har sin vegrett. Eiere av den felles private vegen var kjent med forholdet og hadde ikke merknader til opparbeidelse av gjenstående vegareal frem til eiendommen. Driftsavdelingen i kommunen ble kontaktet for å få avklart hvilke forhold som måtte hensynstas i forbindelse med regulering av eksisterende veg, samt det gjenstående vegarealet frem til eiendommen. Her ble det klart satt krav om at hele vegen, fra kryss til Kvartnesvegen, og frem til eiendommen måtte tilfredsstille kommunal standard. Dette innebar oppgradering av kryss ut mot Kvartnesvegen samt den felles private vegen frem til der hvor eiendommen har sin adkomst. Undersøkelser og målinger på stedet viste ett kritisk punkt hvor det er oppført bebyggelse på begge sider av vegen. Avstanden mellom bygningene var akkurat ikke nok til å kunne tilfredsstille kommunal norm for bredde på veg. Tiltakshaver fikk indikasjoner på at kravet til kommunal norm ikke ville bli lempet på og måtte ta stilling til om prosjektet var realiserbart. Eiere av bygningene var ikke interessert i riving for å kunne oppgradere vegen og flere av eiendommene måtte også avgitt areal for å kunne øke bredden på veg. Som privatperson vil ikke ekspropriasjon være et alternativ. En nærmere vurdering av det første alternativet, med veg fra nord, viste at det måtte tas stilling til en evt. fremtidig reguleringsplan for hele området, tekniske anlegg i veg (VAanlegg, overvann etc.) samt belysningsplan. Dette ville være en alt for omfattende og kostbar prosess for en enkelt familie. Ut fra ovenstående ble det klart at en reguleringsplan for eiendommen ikke er realiserbart for tiltakshaver alene og denne prosessen ble avsluttet. Dispensasjon Området som omsøkt eiendom er en del av ble lagt ut til område for fremtidig boligbebyggelse i kommuneplan vedtatt i 2003. Det bemerkes at omsøkt eiendom har vært en del av område for boligbebyggelse lenge før dette, men ble endret til område for fremtidig boligbebyggelse, med krav til regulering, i 2003. Med unntak av bebyggelse helt i nordre del av området, oppført før området ble lagt ut til boligformål, er det ikke oppført bebyggelse i dette området. Området har altså vært tiltenkt for boligbebyggelse i kommunens arealplan i 13 år uten at noen av disse eiendommene enda er utviklet i tråd med plan. Ingen av de øvrige eierne innenfor området ønsker å utvikle sine eiendommer på nåværende tidspunkt. Kommunen har heller ikke planer om sette i gang en områderegulering på nåværende tidspunkt, jf. kommuneplanens 1.1.
B1 Tiltakshaver har opprinnelig sitt hjemsted her og det er mye av hans familie som bor i området. Det har lenge vært et ønske at han og hans familie kan etablere seg her, og dette samsvarer også med kommunens intensjon for området. Det er gjort et grundig arbeid rundt muligheten for å utvikle eiendommen i tråd med gjeldende kommuneplan, men som tidligere nevnt har det ikke lykkes å få til en slik løsning. Tiltaket er dermed betinget av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 1.1, som setter krav til regulering før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 kan finne sted. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 må det etter en samlet vurdering foreligge en klar overvekt av fordeler knyttet til tiltaket, mot hvilke ulemper dette vil kunne medføre. Det presiseres at en regulering av eiendommen allerede er forsøkt og det må da videre tas stilling til hvilke alternativer en er mest tjent med. En dispensasjon fra krav til regulering vil gi muligheten for å utvikle eiendommen i tråd med kommuneplanen. Dette må igjen vurderes mot hvilke ulemper en dispensasjon kan medføre. Ved å innvilge dispensasjon vil dette ofte kunne føre til en presedensvirkning, hvor lignende tiltak vanskelig vil kunne avslås på et senere tidspunkt. I denne konkrete saken foreligger det derimot forhold som tilrettelegger for at eiendommen kan bebygges, og som ikke vil være gjeldende for naboeiendommene. Eiendommen er sikret vegrett via eksisterende felles privat veg, jf. skylddelingsforretningvedlegg B2. Det er også lagt til rette for tilkobling til offentlig vann- og avløpsanlegg, via privat anlegg felles med bnr. 139. Statens vegvesen har ingen merknader til bruk av FV852 og anser eventuell bebyggelse til å føre til uvesentlig endring i trafikkforhold, jf. brev av 25.01.16- vedlegg B3. En vurdering av hvorvidt en eventuell dispensasjon vil kunne medføre ulempe eller vanskeliggjøre en fremtidig reguleringsprosess i området anser en dette til å være av svært liten karakter. Det mest naturlige området, samt tiltakshaver ønske for plassering av boligbebyggelse, er på den søre delen av eiendommen- jf. situasjonsplan- vedlegg D1. Adkomst, samt veg- og tekniske anlegg vil gå mot sør og over eksisterende boligeiendom med bnr. 139. Dette betyr at en svært liten del av det som utgjør fremtidig boligområde i kommunens arealplan blir berørt av tiltaket. En fremtidig regulering, med planlegging av veg, tekniske anlegg, lekeplass etc. vil dermed enkelt kunne tilpasses omsøkt tiltak. Av andre fordeler knyttet til tiltaket anser en det som et tungtveiende argument at eiendommen har ligget ubebygd i 13 år og at intensjon med vedtatt arealplan i kommuneplanen således ikke er ivaretatt. Ved gjennomgang og revisjon av kommuneplanen hvert fjerde år er området nå for tredje gang, senest i 2015, fortsatt tiltenkt for boligbebyggelse.
B1 Det er såledesklart at kommunenønskerbebyggelsei dette området. At det tillates oppført bebyggelsevil ogsåkunnebidra til at flere anserområdetsommer attraktivt og åpnersåledesfor å kunneutvikle områdetpå sikt. Tiltakshavervil i den forbindelsepåpekeat han vil kunnestille mednødvendigegarantierfor delaktigheti en fremtidig reguleringsprosess. Det ønskesogsåå væreimøtekommendei forhold til et evt. kravtil utbedringav kryssut mot Kvartnesvegen,samtutbedringaveksisterendefellesprivat veg- til fordel for alle brukereav vegen. Endeligønskeren å ta med at viktigesamfunnshensynsomhensynettil boligbygging, verdiskapningog sysselsettingsærligtatt i betraktningsituasjonenpå arbeidsmarkedether i distriktet, medhøyledighet,gjørdet ønskeligå rasktfå satt i gangprosjekter somstimulerer til økt økonomiskaktivitet Ut fra ovenståendeog etter en samletvurderingvil det væreen klar overvektav fordeler knyttet til omsøktdispensasjoni forhold til ulemper. Vilkår i plan- og bygningslovens 19-2 ansessomivaretatt. Vi imøteseren hurtig og positivbehandling. Med vennlighilsen EskildKvalaAS OlavLiknes Vedlegg: B2 Skylddelingsforretning, vegrett B3Brev/ uttale fra Statensvegvesen
Statens vegvesen Eskild Kvala AS Postboks 155 4291 KOPERVIK Endre Haga Vange Behandlende enhet: Saksbehandler/telefon: Vår referanse: Deres referanse: Vår dato: Region vest Unni W. W. Høivik / 51911789 15/258165-2 25.01.2016 Fv. 852 - Uttale - varsel om oppstart av reguleringsplan Skipahaugen - Vea - Karmøy kommune Viser til varsel om oppstart av reguleringsplan for Skipahaugen, mottatt her den 21.12.2015. Statens vegvesen har ansvar for at føringer i Nasjonal transportplan, Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vegnormalene og andre nasjonale og regionale arealpolitiske føringer blir ivaretatt i planleggingen. Vi uttaler oss som forvalter av riksveg på vegne av staten, fylkesveg på vegne av fylkeskommunen, og som statlig fagmyndighet med sektoransvar innen vegtransport. Formålet med reguleringsplanarbeidet er regulering til boligformål for 3 eneboliger. Planarbeidet gjelder ikke areal som grenser til fv. 852, og vil ikke føre til vesentlige endringer i trafikkforholdene på dette vegnettet. Statens vegvesen har ingen andre merknader på nåværende tidspunkt. Plan og forvaltning, Haugesund Region vest Med hilsen Ivar Thorkildsen Seksjonsleder Høivik Unni W. W. Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen håndskrevne signaturer. Postadresse Telefon: 02030 Kontoradresse Fakturaadresse Statens vegvesen Rennesøygata 16 Statens vegvesen Region vest firmapost@vegvesen.no 5537 HAUGESUND Landsdekkende regnskap Askedalen 4 6863 LEIKANGER Org.nr: 971032081 9815 Vadsø
FYLKESRÅDMANNEN Kulturavdelinga Eskild Kvala AS 21.01.2016 Dykkar ref.: Saksbehandlar: Angunn Skeiseid Saksnr. 16/12-3 Direkte telefon: 51 92 10 56 Løpenr. 3042/16 Skipahaugen - Vea Arkivnr. FR-RB KAR KARMØY KOMMUNE - GNR.2, BNR.116 OG 357 MFL. - DETALJREGULERING FOR SKIPAHAUGEN - VEA - VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID. BEHOV FOR KULTURHISTORISK REGISTRERING, JF KML 9. Rogaland fylkeskommune viser til brev frå dykk som vart motteke her den 04.01.2016. Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv har gjort ei første synfaring av det aktuelle området for å vurdere forholdet til automatisk freda kulturminne. Etter gjennomført synfaring vurderer vi det slik at det vil vere naudsynt med kulturhistoriske registreringar innanfor deler av planområdet. Dette då det er potensial for tidlegare ikkje registrerte automatisk freda kulturminne under markoverflata. Vi vurderer potensialet for slike kulturminne som middels og det vil vere behov for nærare arkeologiske registreringar før vi kan komme med ein endeleg uttale til planen. I det aktuelle området vil ein gjere overflateregistreringar og grave prøvestikk. Ved prøvestikking grev ein 50x50 cm (evt. 40X40 cm) hol med spade og graveskei ned i bakken så djupt som ein kjem. Massen blir sålda i vatn for å leite etter steinalderartefakter, som reiskapar og avfall av flint og liknande. Prøvestikka blir deretter fylt igjen med jord, eventuelt stein, og torva vil til slutt bli lagt tilbake på toppen. Hensikta med den kulturhistoriske registreringa er å finne ut om det finst automatisk freda kulturminne, i form av bevarte aktivitets-/busetnadssspor frå forhistorisk tid, under dagens markoverflate og som kan komme i konflikt med planforslaget. Vi kan ikkje kreve å få utført registreringane før eit evt. planforslag vert lagt ut til offentleg ettersyn. Erfaring viser likevel at tiltakshavar har nytte av å få avklart om det finst eventuelle kulturminne i området på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Kostnadene i samband med registreringane må, heimla i Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner 9, jfr. 10, betalast av tiltakshavar. Kostnadsoverslaget er vedlagt, og vi ber om skriftleg aksept på dette. Det er rekna 2,5 dagar i felt for 2 personar, samt 2 dagar til etterarbeid. Når vi mottar kostnadsaksepten, samt stadfesting frå grunneigar/forpaktar om at det er akseptert at vi gjer inngrep i grunnen, kan vi starte arbeidet med å førebu og gjennomføre registreringane. Tiltakshavar må då ha gjort alle nødvendige avtalar med evt. grunneigarar POSTADRESSE BESØKSADRESSE TELEFON TELEFAKS BANKGIRO: 3201.05.50520 Postboks 130 Sentrum 4001 STAVANGER Arkitekt Eckhoffsgt. 1 STAVANGER 51 51 66 00 51 51 68 90 E-POST: firmapost@rogfk.no INTERNETT: