Rennesøy kommune Arkivsak-dok. 15/00994-8 Saksbehandler Inger Narvestad Anda Saksgang Møtedato Planutvalget 26.01.2016 PLAN 2012007 - DETALJREGULERING FOR ASKJE VEST LOKALSENTER, INNSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak/innstilling: Forslag til plan 2012007 detaljregulering for Askje vest lokalsenter med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert 12.01.2016 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Bestemmelser 4. Forslagstillers planbeskrivelse 5. Snittegning profil 6. Snittegning plan 7. Bilder av 3D modell 8. ROS-analyse 1
Saksutredning: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for Askje vest lokalsenter til første gangs behandling. Planforslaget er utarbeidet av Prosjektil Areal AS på oppdrag fra Haugvaldstad J Eiendom AS og Askje Vest Invest AS. Hensikten med planen er å legge til rette for utvidelse av forretningsarealet samt for tjenesteyting. Gjeldende planer og regelverk Regionalplan for Jæren vedtatt 11.06.2013 Askje Vest er ikke en del av senterstrukturen i regionalplanen. Regional planbestemmelse 4.2 Lokalisering av handelsetableringer i sentre Nyetablering eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet er bare tillatt i områder avsatt til sentrumsformål, slik disse er lokalisert, dimensjonert og avgrenset i gjeldende kommuneplans arealdel eller kommunedelplan, og med de unntak som framgår av retningslinjene for nærbutikk og nærservice og for varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Retningslinjene i regionalplanen skal legges til grunn ved revisjon av kommuneplan/kommunedelplan. Retningslinjer Lokalsenter: Lokalsenter er et senter for en bydel eller et større nærområde i kommunen. Senteret kan inneholde handel, næring, bolig, kultur, offentlig og privat tjenesteyting som skal rettes mot den bydelen eller det området senteret skal betjene og som kun er dimensjonert for å dekke lokale behov. Nærbutikk og nærservice: Nærbutikk og nærservice er et tilbud til det lokale bomiljøet og skal kun etableres i eller i nær tilknytning til boligområder. Tilbudet kan ikke etableres hvis det vurderes å konkurrere med etablerte sentre. Nærbutikk er en eller flere butikker med dagligvarer, dvs. handel med hovedvekt på mat og drikke. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvstendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Eksempler på dette er frisør, kafé, bakeri og blomster. 2
Kommuneplanen for Rennesøy vedtatt 08.09.2011 og 29.03.2012. Planen viser området som byggeområde for forretning. Bestemmelsene til kommuneplanen gir føringer for utarbeidelse av reguleringsplaner. Utsnitt av kommuneplanen og reguleringsplan for Kyrkjevien med eksisterende veier og bebyggelse. 13. Område for forretning Askje Vest 13.1. I område avsatt til forretning på Askje Vest, Askjesenteret, kan det tillates inntil 3000m2 BRA med forretning. 13.2. Før videre utbygging av Askjesenteret skal det utarbeides og vedtas ny reguleringsplan for hele forretningsområdet. I kommuneplanens samfunnsdel er Askje vest beskrevet slik: «Askje vest er lokalsenter for de søre øyene. De tidligere nærbutikkene i tilknytning til ferjekaiene på Bru, Askje og Vestre Åmøy er nedlagt og erstattet med en større dagligvarebutikk på Askje vest. I tillegg har området bensinstasjon og vaskehall samt pizzarestaurant, galleri og forretning for elektriske produkter. Næringsområdet rett nord for butikkene har ulike servicebedrifter som bilverksted og traktorverksted. Skorpefjellutbyggingen vil føre til en betydelig befolkningsvekst i området, noe som vil styrke grunnlaget for Askje vest som lokalsenter.» Reguleringsplaner Reguleringsplanen for Askje vest ble vedtatt i 1990 og omfattet forretningsområdet og boligområdet. Bestemmelsene for næringsområdet fastsatte en gesimshøyde på 7 meter over planert terreng. For forretningsområdet setter kommuneplanen krav om ny regulering før videre utbygging. Plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidd reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn. Etter merknadsfristen blir planen lagt fram for planutvalget til ny behandling med innkomne merknader. Etter behandling i planutvalget blir saken lagt fram for kommunestyret til endelig vedtak. For private planforslag har kommunen en tidsfrist på tolv uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Dersom planforslaget har mangler stoppes fristen fra det blir gitt melding om manglene til fullstendig planforslag er mottatt. Forskrift om konsekvensutredning Planen er vurdert til ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Varsel om oppstart I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 ble planoppstart varslet i Stavanger Aftenblad den 24.05.2015, og samtidig lagt ut på Rennesøy kommunes hjemmesider. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere ble varslet gjennom brev av 23.05.2012. Det ble sendt nytt varsel til grunneiere og aktuelle overordna myndigheter 21.09.2015 på grunn av behov for å utvide planområdet nordover mellom Mosterøyveien og Kyrkjeveien. 3
Innspillene er referert og kommentert av forslagstiller i forslagstillers planbeskrivelse, se vedlegg 4 Beskrivelse av planområdet Planområdet er på ca. 13.8 daa og ligger på vest på Askje mellom veiene E39, Mosterøyveien, Kyrkjevien og Askje vest. Området inneholder i dag butikker og bensinstasjon samt parkerings- og adkomstarealer. Området har i dag direkte adkomst til Mosterøyveien og trafikkområdene er lite definert og til delt uklare. Det er ikke registrert spesielle biologiske arter innenfor planområdet. Det er gjennomført risiko og sårbarhetsvurdering. Trafikkforhold og bensinstasjonen utgjør en risiko som det må tas hensyn til i planleggingen av området. Bensinstasjonen kan også utgjøre risiko for forurensning. Området er utsatt for trafikkstøy. Et kulturminne i søndre del av planområdet ble frigitt i 1989. For nærmere beskrivelse av området se planbeskrivelse vedlegg 4 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart og bestemmelser. Vedlegg 2 og 3. Forslagstiller har beskrevet og vurdert planforslaget i vedlegg 4. Planforslaget er videre illustrert med snittegninger og 3D modell. Vedlegg 5, 6 og 7. Planforslaget legger til rette for utvidelse av dagens bygningsmasse mot nord samt en ny etasje. Bensinstasjonen skal opprettholdes, men «fyllekassen» for levering av drivstoff må flyttes. Utbyggingen vil kreve at det opparbeides ny adkomst fra Kyrkjeveien og at dagens adkomst til Mosterøyveien stenges. Det er foreslått rekkefølgekrav som skal sikre at ny adkomst blir opparbeidet før ny bebyggelse kan tas i bruk. For mer utførlig beskrivelse av planforslaget og konsekvenser vises til forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg 4. Rådmannens vurdering av planforslaget: Planarbeidet ble først varslet i 2012, kort tid etter at kommuneplanen ble vedtatt. Av ulike årsaker har ikke Rennesøy kommune mottatt ferdig planforslag før november 2015. Forhold til gjeldende planer Planforslaget er i hovedsak i samsvar med arealbruken i kommuneplanen i og med at det tilrettelegges for forretning inntil 3000 m 2 BRA. I tillegg er det foreslått tjenesteyting i en skala som skal være tilpasset nærområdet («de søre øyane»). I forhold til Regionalplan for Jæren kan Askjesenteret inngå i kategorien nærbutikk og nærsenter. Rennesøy kommune har i dag stor handelslekkasje og stort underskudd på arbeidsplasser. Gjennomføring av planen vil være positiv ved at det etableres arbeidsplasser og at flere får mulighet til å handle i eget nærområde. Konsekvenser Jordvern Området er allerede opparbeidet som næringstomt/trafikkareal. Planlagt utbygging vil derfor ikke føre til tap av landbruksjord. 4
Næringsutvikling Rennesøy kommune har stort underskudd på arbeidsplasser og stor handelslekkasje. Handelsanalysen viser at handelslekkasjen gjelder både dagligvarer og andre varer. Ved at befolkningen på «de søre øyane» får et bedre handels- og tjenestetilbud vil sannsynligvis flere handle her i stedet for å legge turen til Randaberg og Stavanger. Planen skal styrke Askje vest/askjesenteret som lokalsenter/nærsenter for «dei søre øyane». Før Rennfast var denne funksjonen spredt på alle ferjekaiene. Sol/skygge/terrengtilpasning Området ligger mot vest og har svært gode sol og utsiktsforhold. Bebyggelsen er plassert godt i terrenget. Utbygging vil føre til endret utsikt for de nærmeste boligene i Askje vest. Samtidig vil oppføring av en ny etasje kunne skjerme mot trafikkstøy. Bebyggelsen vil ikke føre til vesentlig endring i solforhold for de fleste boligene. Barn og unge Planen inneholder ikke boliger og derfor heller ikke leke- eller oppholdsområder spesielt tilrettelagt for barn og unge. Det er gang- og sykkelsti og fortau langs alle veier inn til området. Infrastruktur Området har adkomst via Hegrebergveien. Det etableres ny pumpestasjon for avløpsvann. Naturmangfold Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med naturmangfoldloven. Estetikk Området har lenge framstått som rotete og dårlig utnyttet. Reguleringsbestemmelsene setter krav om estetiske kvaliteter som skal sikre oppgradering av området. ROS Utbyggingen vil ikke gi nye risikoforhold. Ved å legge om adkomsten til området vil trafikkarealene bli mer definert og oversiktlige og sikkerheten blir dermed bedre. Bensinstasjonen opprettholdes som i dag, men påfyllingsanlegget blir flyttet. Risiko med hensyn til bensinstasjonen er dermed uendret. I anleggsperioden må det tas nødvendige hensyn til drivstoffanlegget. Samlet vurdering og konklusjon Rådmannen mener at planforslaget er i tråd med kommuneplanen. I Regionalplan for Jæren er ikke Askje vist som lokalsenter, men retningslinjene gir rom for nærbutikk og nærsenter. Planen tilrettelegger for lokalsenter/nærsenter med forretninger og tjenestetilbud for å dekke behovet i nærområdet, «dei søre øyane». Rennesøy kommune har stort behov for flere arbeidsplasser og tilbud om handel for å redusere handelslekkasje og utpendling. Utbygging av området vil føre til en bedre utnytting av et areal som allerede er tatt i bruk til næringsdrift. Planen kan gi grunnlag for en oppjustering av området når det gjelder utnytting, estetikk og trafikksikkerhet. Rådmannen kan ikke se at planforslaget medfører vesentlige negative konsekvenser. Rådmannen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn. 5