Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: 18.05.2017 16/01308-2 Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 01.06.2017 Plan 2548, Reguleringsplan for boligområdet ved Finntoppveien, Blåtoppveien og Sølvbunkeveien. Hillevåg bydel. Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for boligområdet ved Finntoppveien, Blåtoppveien og Sølvbunkeveien, Hillevåg bydel, plan 2548 med plankart datert Kultur og byutvikling 19.04.2017, og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 15.05.2017, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Sammendrag Kultur og byutvikling fremmer reguleringsplan for boligområdet ved Finntoppveien, Blåtoppveien og Sølvbunkeveien, Hillevåg bydel, plan 2548 til førstegangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling, med anbefaling om å legge saken ut til offentlig ettersyn og høring. Planområdet består av boligområder med rekkehus og tomannsboliger fra slutten av 1960- tallet, og gjeldende plan har behov for oppdatering. Formålet med planen er å utarbeide en helhetlig parkeringsløsning, i tillegg til å oppdatere reguleringsplanen med hensyn til grøntareal, lekeplasser, gang- og sykkelforbindelser og byggegrenser. Parkeringsløsningene er vist som offentlig parkering, parkering på egen tomt eller som garasjer. Garasjene på kommunal grunn foreslås regulert til garasjefelt. Reguleringsplanen tar ikke stilling til eierforhold. Fremtidig eierskap til garasjefeltet må finne sin løsning gjennom forhandlinger med grunneier, og eventuelle rettighetshavere, etter at reguleringsplanen er vedtatt. Planforslaget regulerer også inn lekeplassen, i tillegg til gang- og sykkelforbindelser. Nye byggegrenser er bedre tilpasset dagens situasjon, og gir tydeligere rammer for tilbygg. Bestemmelsene er oppdatert. De gir tydeligere føringer for berørte og byggetiltak. 1

Plan 2548, Reguleringsplan for boligområdet ved Finntoppveien, Blåtoppveien og Sølvbunkeveien. Hillevåg bydel. 1. Bakgrunn for saken Formålet med planen er å utarbeide en helhetlig parkeringsløsning, i tillegg til å oppdatere reguleringsplanen med hensyn til lekeplasser, gangveier, byggegrenser og muligheter for tilbygg. Reguleringsarbeidet startet som en bestilling fra Bymiljø og utbygging, Juridisk, om å lage en helhetlig plan for parkeringssituasjonen i området. 2. Gjeldende planer I kommuneplanen er området vist som boligbebyggelse og offentlig friområde, med gjennomgående turforbindelse mellom Mariero og Vannassen. Planområdet i kommuneplanens arealdel, 2014-2029. 2

Planområdet berører deler av reguleringsplan 556, Kristianlyst og en del av Mariero og Sommero vedtatt i 1969. Området er regulert til bolig, offentlig friområde, offentlig trafikkområde og gangvei. Gjeldende regulering med gatenavn og institusjoner. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 04.07.2014 i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 04.07.2014. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 4 uttalelser fra offentlige instanser og 7 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. Merknadene går i all hovedsak i å ta hensyn til myke trafikanter, ivareta/styrke snarveier, ønsker om å få overført/kjøpe garasjer på kommunal grunn, ønsker å overta deler av hagen som eies av kommunen, ønsker om å beholde eksisterende parkeringsplasser, viktigheten å bevare grøntdraget, ønske om å bygge nye garasjer, boder og større balkonger. 3

4. Beskrivelse av planområdet Planområdets kvaliteter Planområdet er et boligområde som ble bygget ut i overgangen 1960 1970 tallet, bestående av rekkehus, tomannsboliger og leiligheter mellom Vannassen og Marieroveien (Fylkesvei 44), med et gjennomgående grøntdrag. Planområdet grenser til Kristianslyst ungdomsskole og Steinerskolen, og i gåavstand til butikker og tjenester langs Fylkesvei 44. Alle boligene retter seg mot sørvest som gir gode solforhold, bortsett fra et leilighetsbygg, i østre del av feltet, som er nordvestvendt. Boligene i området har store uteoppholdsarealer. Dette sammen med nærheten til Vannassen og grøntstrukturen rundt gir gode muligheter for barn og unge til å utfolde seg. Planområdet har ingen kulturminner. Parkering Det ble på 1960- og 80-tallet gitt tillatelse til å oppføre tre garasjeanlegg på kommunal grunn. Ortofoto fra 2016, garasjeanlegg med leieavtaler er vist med hvit sirkel. 4

Garasjer på kommunal grunn (og Stavanger Boligstiftelse) (G1 på plankartet) med leieavtaler i Sølvbunkeveien, desember 2016. Bygget i 1986. Garasjeanlegget i Sølvbunkeveien ble hovedsakelig oppført på tidligere etablerte parkeringsplasser. Garasjer på kommunal grunn ved Blåtoppveien 24 (G3 på plankartet), desember 2016. Bygget i 1985. Garasjeanlegg i Blåtoppveien er oppført ved inngangspartiet til Blåtoppveien 24 A-D. 5

Garasjer på kommunal grunn ved Blåtoppveien 28 (G4 på plankartet), desember 2016. Bygget i 1969. Garasjeanlegg i Blåtoppveien ble oppført på et utflytende parkeringsområde. Utflytende parkeringsområde i svingen mellom Blåtoppveien og Finntoppveien, desember 2016. Motsatt side av garasjene på forrige bilde. Tomannsboligene (B1) har parkering på egen tomt, der de fleste har garasjer. Rekkehusene (B3 og B5) og leilighetene (B2 og B4) parkerer i parkeringslommene langs gatene, eller i garasjer. Enkelte har etablert parkering på egen tomt. 6

Sykkel Planområdet har en bydelsrute som går langs grøntdraget og videre forbi Vannassen, og helt til den kommende sykkelstamveien. Hovedsykkelnett er rødt og bydelsnett er oransje. Barn og unge Planområdet ligger i skolekretsen til Kvaleberg barneskole, og har en tilnærmet bilfri skolevei. Kristianslyst ungdomsskole og Steinerskolen grenser til planområdet. Utsnitt av inntaksområdet til Kvaleberg barneskole. 7

Det finnes flere forbindelser for gående og syklende som kobler planområdet med det omkringliggende området. To av de etablerte forbindelsene for gående og syklende er enten ikke vist på (eller kun delvis vist) i gjeldende plankart. En annen i gjeldende regulering er ikke bygget. Lekeplassen i grøntdraget sett fra nord, desember 2016 Planområdet har gode åpne uterom, og et gjennomgående grøntdrag som kobler sammen Vannassen og Marieroveien. Lekeplassen er per i dag dårlig sikret i gjeldene plan, den er kun vist som offentlig friområde. Byggegrenser, utnyttelsesgrad og bestemmelser Gjeldende reguleringsplan mangler byggegrenser for planområdet. Det finnes en utnyttelsesgrad, men den er dårlig tilpasset de ulike boenhetene og eiendomsgrensene. I 1986 ble det vedtatt nye retningslinjer på tilbygg for rekkehusene og tomannsboligene i planområdet. Husene kan utvides mot sørvest med tre meter i to etasjer. Balkong i andre etasje skal ha en dybde på maks. tre meter. Dette tilbygget er et eksempel på dette, desember 2016. 8

Støy Støyforurensing nær planområdet. Planområdet er ikke plaget av støy. Levekår I levekårsundersøkelsen rapport nr. 7 fra 2017, kom sonen til planområdet (Kristianlyst) på 39 plass, av totalt 70. 9

5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Forslagets forhold til overordnede planer Vannassen og lekeplassen har hensynsone stillesone i kommuneplanen. I følge kommuneplanen er nesten halve planområdet innenfor områder med mulighet for høy arealutnyttelse i kommuneplanen. «Figur 2: Områder med mulighet for høy arealutnyttelse» i kommuneplanen, men ring rundt planområdet. Parkering Parkeringsplassene er i all hovedsak på kommunal grunn langs gatene. Disse foreslås regulert inn på plankartet som offentlig parkering. Parkeringsplassene følger i all hovedsak dagens situasjon. Adkomstpiler til tomannsboligene tegnes på plankartet. Garasjene på kommunal grunn foreslåes regulert som garasjefelt, i likhet med garasjerekken på privat grunn ved Blåtoppveien 22A-D (G2 på plankartet). Det tillates ikke garasjer andre steder enn ved tomannsboligene og garasjefeltene. Barn og unge oppvekstvilkår Grøntdraget foreslås omregulert fra offentlig friområde til park. I gjeldende plan er det et mindre område som er regulert til bolig, som nå vises som park. 10

Området som foreslås omreguleres fra bolig til park. Lekeplassen foreslås regulert inn på plankartet, med utvidelsesmuligheter fra eksisterende opparbeidet lekeplass. Turveien gjennom grøntdraget kobler området godt sammen med omkringliggende grøntdrag. Gang- og sykkelforbindelser Eksisterende kobling mellom lekeplassen og boligområdet går på vestsiden av garasjefelt G4, og gjennom parkeringsplassene. Planforslaget legger opp til en ny kobling gjennom grøntdraget mot Vannassen, på østsiden av parkeringsområdet. Ortofoto som viser eksisterende forbindelse (vist med rødt) og forslag til ny (vist med hvitt). Planforslaget viser etablerte gang- sykkel- turveier som knytter områder sammen med omkringliggende områder. Snarveiforbindelser gjennom området bort til ungdomsskolen reguleres inn i sin helhet (o_gs1), i motsetning til gjeldende plan der den stopper midtveis. 11

Snarveien mellom Sølvbunkeveien (o_gv12) og gang- og sykkelveien (o_gs1) er ikke bygget i dag, men vises i eiendomsgrensene og eies av kommunen. Den videreføres fra gjeldende regulering til ny. Felles gangveier til boligene viser adkomsten til rekkehusene og leilighetene. Byggegrenser og utnyttelsesgrad Tomannsboligene skiller seg ut fra resten av planområdet når det gjelder struktur, plassering og boligtype. De får en samlet byggegrense for hele feltet, med en utnyttelsesgrad på 32 %BYA. Rekkehusene får egne byggegrenser tilpasset de ulike rekkehusene. Alle rekkehusene får utbyggingsmuligheter fra original boligstørrelse. For å tydeliggjøre byggegrensene er det laget et eget vedlegg der byggegrensene er vist med rødt. I 1986 og ved en korrigering i 2001 ble bestemmelsene om tilbygg og balkonger lagt til. Gjeldende bestemmelser åpner for to alternativer for takkonstruksjonen på tilbygg. Alt 1: Takkonstruksjonen utføres med forlengelse av sperr, eller som alt 2: takkonstruksjonen utføres som sadeltak 90 på eksisterende tak. Kun alt 2 har vært benyttet til nå, og kun den videreføres i planforslaget. Ellers videreføres følgende retningslinjer: Rekkehusene kan utvides mot sør med 3 m i to etasjer. Begge etasjene skal utbygges samtidig. Tilbyggene skal byggeanmeldes. Følgende bestemmelser retningslinjer videreføres ikke: Der hvor forholdene på stedet tillater det, kan utvidelse skje ved tilbygg til gavl. Mindre variasjoner i fasadeutformingen kan tillates dersom det ikke bryter med den eksteriørmessige helhet for det enkelte bygg. Videreføring av retningslinjer som bestemmelser sikrer en helhetlig utbygging av rekkehusene. Leiligheter i felt B2 og B4 har egne bestemmelser angående utvidelse av balkonger, som stemmer overens med byggegrensene på plankartet. Det åpnes for en utvidelse av balkongene fra original størrelse. Planforslaget åpner for en utvidelse av balkongen i andre etasje til 2,5 meter langs halve bredden, se byggegrensene. Blåtoppveien 6A og B beholder eksisterende løsning på 2 m langs hele bredden, inkludert utoverlent skrånende rekkverk. Boder Eventuelle boder skal ha en helhetlig løsning/plassering for tilhørende boliger (eks. rekken). Plassering av eventuelle boder skal godkjennes av kommunen (ved byggesak). For felt B5 skal eventuelle boder plasseres på gavlveggen. Det kan tillates to boder på hver ende av rekken, slik at alle boenhetene har tilgang. Størrelsen på bodene kan være maks 5 m 2. Støy Planforslaget legger ikke opptil tiltak mot støy, i og med at området ikke er utsatt for støy. Levekår Planområdet kommer på 39 plass av 70 i den siste levekårsundersøkelsen fra 2017. Det er ikke behov for spesielle tiltak. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke avdekket noe i sjekklisten for ROS, utover at det er kun en adkomst til området. 12

6. Vurdering av planforslaget Forslagets forhold til overordnede planer Dette er en oppdateringsplan. En evt. reguleringsplan med høy arealutnyttelse kan vurderes dersom det kommer et konkret prosjekt. Planforslaget oppfyller ikke kommuneplanens lekeplassnorm, men er en oppdateringsplan uten nybygg. Det er lengre enn 50m fra de fleste boligene til lekeplassen, og det finnes kun en i planområdet. Gode uteområder regnes likevel som oppfylt, pga. kort avstand til Vannassen og uteområdet til Kristianslyst ungdomsskole med tilhørende ballfelt. Begge steder har trafikksikker tilgang. Parkering Tomannsboligene dekker parkering på egen tomt, som er tydeliggjort med adkomstpil. Ved å vise parkeringslommene langs gatene som offentlig parkering, så opprettholdes fleksibiliteten i planområdet. Parkeringsdekning i planområdet som helhet er god, men er litt skjevt fordelt. Ved å regulere parkeringsplassene på plankartet sikres og tydeliggjøres det hvor parkeringen kan skje. Reguleringsplanen tar ikke stilling til eierforhold for garasjefelt på kommunal grunn. Fremtidig eierskap til garasjefeltet må finne sin løsning gjennom forhandlinger med grunneier, og eventuelle rettighetshavere, etter at reguleringsplanen er vedtatt. Det er ikke egnet areal for flere garasjer ved rekkehusene, uten at dette går på bekostning av eksisterende parkeringsplasser, eller felles hagearealer. Ved å ikke tillate flere garasjer på parkeringsplassene, sikres det også at arealet blir brukt til parkering, og ikke som bod/oppbevaring. Barn og unges oppvekstvilkår Barn og unges behov sikres bedre i planforslaget, enn gjeldende plan, pga. lekeplassen og ved at snarveien bort til ungdomsskolen vises på plankartet. Dette, sammen med store uteoppholdsarealer, nærhet til naturområdet ved Vannassen og utearealet til ungdomsskolen, gjør at barn og unges interesser anses å være ivaretatt. Barn har gode muligheter for lek ute i de store hagene, på lekeplassen, i friområde, ved Vannassen og i skoleområdene som er nærmeste nabo. Planområdet har gode åpne uterom, og et gjennomgående grøntdrag som kobler sammen Vannassen og Marieroveien. Byggegrensene åpner for at alle rekkehusene og tomannsboligene kan utvides fra originalt volum, og samtidig beholde gode uteoppholdsarealer. Spaserdraget gjennom grøntdraget er sikret med turvei. Flekken som foreslås omregulert fra bolig til park, er en naturlig del av grøntdraget i dag, og kan ikke nyttes til boligformål. Gang- og sykkelforbindelser Ved å flytte koblingen mellom gaten og bydelsruten/grøntdraget vil trafikksikkerheten for gående og syklende forbedres. Da slipper myke trafikanter å bli ført gjennom et parkeringsområde, og rundt garasjebygget, som gir dårlig sikt. Dette er også i nærheten av der det i dag går tråkk over gresset. I gjeldene regulering vises ikke snarveien mellom ungdomsskolen og Blåtoppveien, men stopper halvveis. Planforslaget tydeliggjøre denne offentlige gang- og sykkelforbindelsen (o_gs1), og fullfører den på hele strekket. Tråkk i gresset viser at det også er behov for en snarvei fra Sølvbunkeveien til gangveien til ungdomsskolen. Gangveien (o_gv12) beholdes derfor i det nye planforslaget. 13

Felles gangveier sikres på plankartet. Byggegrenser og utnyttelsesgrad Tomannsboligene har utviklet seg mer varierende enn rekkehusene. Området for tomannsboligene er avgrenset av gater. Det er foreslått felles byggegrense for hele tomannsboligfeltet. Tomteutforming, fellestomter, avstand til gatene tilsier at byggegrenser tilpasset hvert enkelt rekkehus vil gi den beste løsningen. Dette samsvarer også med tidligere tilføyelse i bestemmelsene om tilbygg. Utvidelse på balkonger på de øvre leilighetene i felt B2 og B4, skal ikke gå for mye utover lysforholdene på leilighetene under. Derfor tillates ikke utvidelse i full bredde, men kun på halve bredden. For å ivareta et helhetlig utrykk så beholder Blåtoppveien 6A og B eksisterende balkongløsning langs hele bredden, i og med at halvparten av toppleilighetene allerede har benyttet seg av denne løsningen. Dybden på disse balkongene er mindre, og er utført med utoverlent skrånende rekkverk for å minimere skyggevirkningene under. Boder Boder inntil gavlveggen er vanlig i dag for rekkehusene i felt B5 (Blåtoppveien), dette videreføres i bestemmelsene. Ved å ha to på hver enda har alle mulighet for bod på gavlveggen på fellestomtene. Rekkehusene i Sølvbunkeveien er bygget tettere. En slik løsning vil derfor her tette igjen rommene mellom boligene, og dermed kontakten til hagene. Eventuelle boder her skal ha en helhetlig løsning/plassering for tilhørende boliger. Støy Planforslaget er ikke plaget av støy, dermed er det ikke behov for tiltak. Risiko- og sårbarhetsanalyse Området har kun en adkomstvei for biler. Å tilføye en ny adkomst vil kreve svært store inngrep i grøntområdene rundt. Det er ikke funnet noen risikomomenter utover vanlig hverdagsrisiko. Se ROS sjekklisten for mer informasjon. Universell utforming Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp, og uterom, trafikkarealer og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. 7. Oppsummering og konklusjon Gjeldene regulering har behov for en oppdatering. Planforslaget oppdaterer og fyller ut mangler, og tydeliggjør rammer for videreutvikling for både byggesak og beboere, ved tilføying av byggegrensene og utnyttelsesgrad. Planforslaget viderefører løsningen for tilbygg som har vært brukt på rekkehusene. Garasjene på kommunal grunn vises som egne garasjefelt. Reguleringsplanen tar ikke stilling til eierforhold. Fremtidig eierskap til garasjefeltet må finne sin løsning gjennom forhandlinger med grunneier, og eventuelle rettighetshavere, etter at reguleringsplanen er vedtatt. Garasjerekken som er på privat grunn ved Blåtoppveien 22 A-D reguleres også som garasjefelt. Parkeringsplassene sikres på plankartet, og er fleksible ved å beholde dem som offentlige. Adkomsten til tomannsboligene vises med adkomstpiler. Planforslaget har kun en lekeplass. Det er viktig at den sikres bedre enn i gjeldende regulering, og at den kan ha utvidelsesmuligheter. Planforslaget legger opp til en ny og mer 14

trafikksikker forbindelse til lekeplassen, og fullfører brudd i gang- og sykkelveien i gjeldende plan. Planforslaget anbefales lagt ut på høring. Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Christopher Bush saksbehandler Vedlegg: 1 Oversiktskart.pdf 2 Plankart datert 19.04.2017.pdf 3 Plankart med røde byggegrenser.pdf 4 Reguleringsbestemmelser, datert 15.05.2017.pdf 5 Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer.docx 6 ROS sjekkliste.docx 7 Gjeldende regulering.pdf Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 15