RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arne Dugstad Årrundveien 0588 OSLO Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2011/450 /CTR Løpenr.: 8002/2012 12.06.2012 Utsendelse av vedtak Offentlig ettersyn: Reguleringsplan - Stormyrheia gnr. 2 bnr. 15 Du underrettes herved om at det er fattet vedtak i ovennevnte sak. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Camilla Trondsen Med vennlig hilsen Camilla Trondsen ingeniør, plan- og byggesak Mottakere: Arne Dugstad Årrundveien 0588 OSLO Brit Daugstad Heistuv. 3D 0880 OSLO Fylkesmannen i Aust-Agder Pb. 788 Stoa 4809 ARENDAL Thor Vebrand Hope Nipe 4950 RISØR Øyvind Dugstad Likollen 22B 1481 HAGAN Rune Østheim Hisåsveien 33 4513 MANDAL Statens Vegvesen Region Sør Serviceboks 723 4808 ARENDAL Aust-Agder fylkeskommune Pb 788 Stoa 4809 ARENDAL Agder Energi Serviceboks 603 4606 KRISTIANSAND S RTA AS Hestemyr 4950 RISØR Bertil Anderson Løkkeveien 28 3617 KONGSBERG Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 80 Org.nr.: 964 977 402 MVA Postboks 158 4952 Risør Tlf.: Fax.: Bankkonto: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 6 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/450-12 Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: 16.05.2012 Offentlig ettersyn: Reguleringsplan - Stormyrheia gnr. 2 bnr. 15 Tiltakshaver: Thor Vebrand Hope Forslagstiller: Hindhamar AS, og Bertil Anderson. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 59/12 Formannskapet 07.06.2012 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Stormyrheia gnr. 2 bnr. 15 legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Saksprotokoll i Formannskapet - 07.06.2012 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Detaljreguleringsplan for Stormyrheia gnr. 2 bnr. 15 legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i 12-10 i plan- og bygningsloven. Planen legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker.
Side 3 av 6 Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 14.05.12. 2. Reguleringsbestemmelser 14.05.12. 3. Reguleringsplan 14.05.12. Kort resymé I kommuneplanen er det gitt aksept for at det kan reguleres for inntil 10 hytter i planområdet. Det ble meldt oppstart av reguleringsplanen 24.09.2011 i tråd med arealformålet i kommuneplanen. Planforslaget fremmes nå for behandling og utleggelse til offentlig ettersyn. Det innstilles på at planen kan legges ut på høring. Saksopplysninger Reguleringsplanforslag for Storemyrheia er oversendt for behandling og utleggelse til offentlig høring. Ved bystyrets sluttbehandling av kommuneplanen 20. juni 2006 ble det gitt aksept for inntil 10 fritidshytter på eiendommen gnr. 2 bnr. 15 på Nipe. Det ble satt krav om bebyggelsesplan. Det ble avholdt oppstartsmøte 15.02.2011. Planområdet består av ca. 32daa, og ligger ca. 350-500meter fra strandsonen. Hyttetomtene utgjør til sammen 5,6 daa fordelt på 10 hyttetomter, friluftsområde utgjør 8,7 daa og landbruksområde/skogdrift ca. 14,5daa. I reguleringsplanen er det også regulert inn privat vei gjennom planområdet, samt felles parkeringsplasser og areal til felles vanntank. Felles avfallsbod er planlagt utenfor planområdet, og vil fremmes som egen søknad. En gammel traktorvei går gjennom området, og denne skal utbedres. Avkjøringer til eiendommene, og øvrige veier i planområdet, er lagt i naturlige terrengrenner. Siktsoner ved avkjøring skal utbedres i henhold til Risør kommunes veinorm. Terrenget innenfor utbyggingsområdet preges av små koller, svaberg og vegetasjonen består i hovedsak av røsslyng, blåbærlyng og glissen furuskog. Utbyggingen vil bli lite synlig fra sjøen. Hyttenes plassering i terrenget unngår koller og er bevisst plassert for å hindre silhuett, og for å hindre vesentlige terrengarbeider som følge av utbyggingen. ROS-analysen viser at det ikke er spesielle fareområder, men det er vist til forekomsten av granitt som kan gi risiko for radom. Det pekes også på den generelle faren for skogbrann. Dette er fulgt opp ved reguleringsbestemmelsene. Planområdet grenser i øst og nord mot eksisterende fritidsboliger. Mot vest grenser Stormyrheia til Gloppe hytter. Mot nordvest grenser planområdet til landbruksområder som må tas hensyn til. Planen er drøftet internt med landbrukssjefen, som uttaler at Gloppeveien ligger som en naturlig buffer mellom planområdet og dyrket mark. Det er på nåværende tidspunkt ikke avgjort tilkopling til offentlig vann- og avløp. Reguleringsbestemmelsene legger opp til at det skal tilkobles kommunalt vann- og avløp, felles
Side 4 av 6 privat anlegg for hyttene, eller biologisk toalett og gråvannsutslipp. Rekkefølgebestemmelsene sier at alle tekniske planer skal godkjennes av kommunen før det gis tillatelse til hyttebygging. Det er i planen lagt opp til at det kan etableres møteplasser i friområdet som samlingssted for både barn og eldre. Planlegger har etter oppstart vurdert innspillene, og har på bakgrunn av uttalelsene, kommet frem til at gjennomføring av en konsekvensutredning ikke er nødvendig. I henhold til naturmangfoldsloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Hensynet til naturmangfoldsloven er vurdert av planlegger i planbeskrivelsen. Det ble meldt oppstart av reguleringsplanen med kunngjøring i Aust-Agder blad 24.09.2011 med høringsfrist 06.11.2011, der det kom inn følgende innspill: Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen Påpeker at planleggingen skal ivareta estetiske hensyn (pbl. 1-1, 5.ledd). Planen bør søke løsninger som hindrer at bebyggelsen medfører silhuettvirkning og at ny bebyggelse plasseres og utformes etter de premissene som landskapet legger. Både arealbruksformålet og reguleringsbestemmelsene bør benyttes for å sikre estetiske hensyn. Miljøvernavdelingen forventer at temaet naturmangfold omtales i det videre planarbeidet. Det forventes videre at spørsmålet om konsekvensutredning vurderes på nytt etter høringen om oppstart. Avdelingen ønsker en slik vurdering. Ved henvisning til planprogrammet forutsettes det også at hensynet til landskap, naturmiljø, grøntareal, adkomst og veisystemet beskrives i det videre arbeidet. Det samme gjelder utarbeidelse av risiko- og sårbarhetsanalyse samt utfylling av Grenlandsstandardens sjekkliste blir utfylt. Aust-Agder Fylkeskommune Påpeker at viktige premisser for det videre planarbeidet vil være hensynet til landskap og estetikk og allmennhetens mulighet for ferdsel gjennom planområdet. Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader til oppstartsmeldingen. Agder Energi Nett v/ Svein Erik Rustad Anbefaler strømtilkopling til transformator 13.1125, Stormyrheia, som er ny og ligger på utbyggingsfeltet på Gloppe bare ca. 50 meter fra grensen til 2/15. Det må imidlertid inngås en avtale med Gloppe Hytter A/S. Risør- og Tvedestrand avfallsselskap AS (RTA) Ber om at sorteringsbu for avfall innarbeides i planen og at plasseringen gjøres i samråd med RTA. Rune Østheim Eier av naboeiendommen 2/51 ber om at planen også omfatter parkeringsplasser for de tre nabohyttene. I tillegg regner han med at de får rett til bruk av opprustet vei uten kostnader. Han ber videre om båtplass dersom det blir etablert brygge for tomtene i planområdet. Han spør også om mulighetene for tilbud om tilkopling til vann og avløp.
Side 5 av 6 Arne, Øyvind og Brit Dugstad Eiere av naboeiendommen 2/55, har ingen spesielle innvendinger til planen, men ber om at deres fritidseiendom og naboeiendommene 2/51 og 2/56 tas med i reguleringsplanen og at deres tomt på 5daa. Kan deles opp i tre tomter. Risør kommune sendte et brev 17.11.2011, der det ble gitt en tilbakemelding på at grensende eiendommer til planen, ligger i et uregulert område som i kommuneplanen er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål. Regulering av disse tomtene vil være i strid med kommuneplanen, og en eventuell regulering av disse eiendommene bør fremmes som egen privat reguleringsplan, og eventuelt avventes til en rullering av kommuneplanen. Andre involverte i reguleringsplanen: Tvedestrand kommune v/anton Thomassen, angående tilkopling til kommunalt kloakksystem. Utbyggingen på Gloppe er tilkoplet kommunalt anlegg, og kloakkledning ligger ca. 50 meter fra planområdet Stormyrheia. Kommunen bekrefter at tilkopling kan foretas, men at det må inngås avtale med Gloppe Hytter AS. Kråkvåg Vannverk v/geir Grimsland, angående mulighet for tilkopling til vannverket. Vannledningen ligger ca. 50 meter fra planområdet på Stormyrheia. Vannverket bekrefter at tilkopling kan finne sted, men at avtale må inngås med Gloppe Hytter AS. For å løse problemet med lav vannkapasitet, kan det være aktuelt å bygge en vannkum på ca. 150m3 som med pumpe kan forsyne hyttene med vann på en tilfredsstillende måte. En slik vannkum kan også være en ressurs for brannvesenet. Vannverket vil kunne fylle opp kummen før sommersesongen starter. Gloppe Hytter AS v/arnstein Hagane. Det er avholdt et møte med Hagane som er positiv til tilkoling til transformator, vann og kloakk. Det må imidlertid inngås en formell avtale om dette. Vurderinger Det er foretatt befaring sammen med planlegger og tiltakshaver. Befaringen viste at byggelinjene i planen var plassert hensiktsmessig og at hyttene har fått en god plassering i terrenget. Veiene i planen er lagt i naturlige renner i terrenget, slik at utbyggingen foregår på terrengets premisser. Hyttebebyggelsen er plassert slik at en ikke får silhuettvirkning. Hyttene vil bli lite synlig fra sjøen, og det vil i forhold til landskapsmessige hensyn være uproblematisk at tomt nr. 6 og 8 kan oppføres i 2 etasjer. Hytte nr. 1 ligger nærmest landbruksområdene som ligger utenfor planområdet. En kan ikke se at denne hytta vil kunne gi noen negative konsekvenser for jordbruksarealet, både fordi det ligger bebyggelse nærmere jordene enn tomt nr. 1 og fordi Gloppeveien ligger som en naturlig buffer mellom jordbruket og hyttebebyggelsen. I plankartet er det regulert inn et skogbruksareal. Dette arealet grenser til flere av hyttetomtene. Skogarealet ned mot Gloppevei er preget av furu, gran, bjørk og andre lauvtrær. Skogarealet skal være forbeholdt skogsdrift til grunneiendommen, og skal ikke bebygges. Terrenget skråner fra hyttene og ned mot Gloppeveien. Skillet mellom arealformålene følger av det naturlige terrenget. Skogarealet ansees ikke å bli berørt av hytteutbyggingen, da det i planområdet stort sett er myr og glissen furuskog som ikke har en spesiell verdi for skogbruksutvinning. Det er ikke registrert noen prioriterte arter eller naturtyper i området, men det er observert elg, rådyr og hare, som benytter seg i stor grad av skogområdene og landbruksområdene for beiting.
Side 6 av 6 Hensynet til naturmangfoldsloven er vurdert og kommentert av planlegger, og ansees som ivaretatt. Det ansees også som at de ulike arealformålene i planen ikke kommer i konflikt med hverandre, og at jord-, og skogbruket ikke vil bli skadelidende som følge av planen. Innspillene som kom inn etter oppstartshøringen er imøtekommet i stor grad. Det ble sendt et orienteringsbrev til grensende naboeiendommer angående planarbeid, fradeling og kommuneplanen. Det er lagt opp til parkeringsplasser for eksisterende hytteeiendommer i planen. Ved avtale med grunneier kan det også la seg gjøre å kople til vann og avløp. Innspillene fra fylkesmannen, RTA, vannverket, og Agder Energi er tatt med i det videre planarbeidet. Det er viktig for videre arbeid at det inngås en formell avtale med Gloppe Hytter AS, og tilkopling til strømtransformator og eventuelt vann og avløp. Det er planlagt en avfallsbod på naboeiendommen 2/27, som skal nyttes felles av Storemyrheia og Sundheia. Grunneier Frode Hansen, er positiv til en slik felles løsning for de to hyttefeltene. Ved Stormyrheia vil det ikke være tilstrekkelig egnet areal ved Gloppeveien for en avfallsbod tilrettelagt for henting og tømming. Det ansees derfor som positivt at det blir inngått et samarbeid med Frode Hansen og Sundheia. Det er på nåværende tidspunkt ikke avgjort tilkopling til offentlig vann- og avløp. Uansett hvilken løsning som velges, skal det søkes felles løsninger, og alle tekniske planer skal godkjennes av kommunen. Det anbefales tilkopling til kommunal vann- og avløpsnett fra Tvedestrand. Dersom dette blir den endelige løsningen, skal de tekniske planene godkjennes av Tvedestrand kommune. Reguleringsbestemmelsene ivaretar estetiske og landskapsmessige hensyn ved utbyggingen, og opparbeidelse av tekniske anlegg og annen infrastruktur følger av rekkefølgebestemmelsene. Konsekvensutredning ansees ikke som nødvendig da reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og utbyggingen ikke vil få vesentlige virkinger for miljø og samfunn, jmf. Plan- og bygningsloven 12-10. Vi anser at planen kan legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 12-10. Planen legges ut til høring i minimum 6 uker. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til 12-10 i plan- og bygningsloven. I forbindelse med saksbehandlingen er følgende gebyr beregnet: Gebyr for 1.gangs behandling av privat reguleringsplan kr 30 360,-