Beskrivelse til detaljreguleringsplan for fritidsboliger gnr.140, bnr.4 m.fl. Mortveit, Etne kommune. Plan nr.2011001 Bakgrunn for igangsettelse av saken Reguleringsplanen for dette området ble godkjent i Etne kommunestyre i 2005, og området er nå delvis utbygd med nye fritidsboliger. Grunneier Hans Vidar Winterthun har i utbyggingsfasen sett behov for justeringer på plankart og i reguleringsbestemmelser. Disse endringer/tilpasninger er opplistet i varslingsbrevet til grunneiere og myndigheter: Område for boder i tilknytning til småbåthavn. Fire nye hyttetomter, hvorav to som går ut over plangrensen for gjeldende reguleringsplan. Flytting av atkomstveg fra fylkesvegen Utvidelse av arealet for tomtene 4 og 5 Endring av hyttetomt til tomt for helårsbolig, samt tilleggsarealer til denne, tidligere godkjent på dispensasjon På grunn av at ny planlov er gjort gjeldende, blir hele nåværende reguleringsplan tegnet opp på ny i henhold til nye tegneregler. Planleggingsoppdraget er tildelt Prosjektil Areal AS v/siv. ing. Trond Heskestad. Planstatus Planstatus er at området i all hovedsak omfattes av nevnte reguleringsplan fra 2005. Planområdet er LNF-formål i kommuneplanen med åpning for bygging av et begrenset antall hytter. Planarbeidet er vurdert ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning. Områdestatus Planområdet omfatter et areal på ca.78 daa, og var opprinnelig en del av utmarka til gnr.140, bnr.4. Nå framstår området som et hyttefelt med veger, parkering, småbåthavn og noen naust. 14 av hyttetomtene er bebygd, 5 er solgt men ikke bebygd, 2 er det kjøpekontrakt på og kun 1 er usolgt. Området har 2 avkjørsler fra fylkesvegen. Det ligger inne i reguleringsplanen et areal på i overkant av 7 daa til jordbruk nærmest fylkesvegen. I områdene nær sjøen ligger det en del friluftsområder. Hyttefeltet grenser mot dyrka jord og kulturlandskap både i sør og øst. I øst grenser planområdet mot fylkesveg 34. I nord og vest grenser området mot sjøen med en strandlinje på ca.450 meter. Området er noe kupert, spesielt i områdene nærmest sjøen. Høgdeforskjellen fra sjøen opp til fylkesvegens nivå er ca.35 meter. Det er noe lauvskog i området, men mye av denne er blitt fjernet som følge av hyttebyggingen. En er ikke kjent med registreringer av verdifulle arter innenfor biologi/botanikk. Det er heller ikke gjort kulturhistoriske funn i området. Det er ikke registrert forekomst av radon i grunnen. Planprosess Oppstartsmøte for regulering ble avholdt 01.04.11. Planoppstart ble varslet ved brev dat.13.04.11 til 19 høringsinstanser og 24 grunneiere, med frist for innspill 15.05.11. Samtidig ble kunngjøringsannonse inntatt i Haugesunds Avis og kunngjort på kommunens nettside. 1
Følgende innspill er mottatt: 1. Brev dat.19.04.11 fra fylkeskommunens kultur- og idrettsavdeling Man er generelt skeptiske til planlegging av områder i strid med overordna plan. Man ber om at eventuelle kulturminneinteresser blir omtalt, verneverdiene vurdert og tatt hensyn til i det videre planarbeidet. Det er ikke kjennskap til automatisk freda kulturminner i området. Ettersom deler av planendringen går utover tidligere plangrense ønsker man å gjennomføre befaring før man kan gi uttalelse. Vi kan ikke se at dette planarbeidet strider mot overordna plan da det i kommuneplanen er gitt åpning for hyttebygging i dette området. Vi er ikke kjent med kulturminneinteresser i området. Fylkets befaring avventes. 2. Brev dat.10.05.11 fra fylkesmannen Man gjør oppmerksom på fylkesmannens temasider om regulering og forventer at planarbeidet blir gjort i samsvar med disse signalene. Det kan bli fremmet innsigelse dersom signalene ikke blir fulgt opp. Vi er kjent med de generelle krav til planlegging og vil følge opp kravene. 3. Brev dat.11.05.11 fra Kystverket Har ingen merknader til reguleringsendringen. 4. Brev dat.12.05.11 fra NVE Planområdet grenser i sør delvis til bekken fra Mortveitvannet. Man viser til vannressursloven 11 om kantvegetasjon. Kommunen kan fastsette bredden på vegetasjonsbeltet i reguleringsplanen. Det er i reguleringsplanen foreslått en hensynssone med 5 meters bredde fra bekken for å ivareta kantvegetasjonen. 5. Brev dat.13.05.11 fra Bjarne Strand Han protesterer mot hytte i H11 i planforslaget. Den ligger i 15 meters avstand fra Strand sin hytte slik at det blir innkikk. Foreslått plassering gir også negative utslag når det gjelder støy, bruksverdi og salgsverdi for Strand sin hytte i H8. På foreliggende planforslag er Strands protest imøtekommet ved at avstanden mellom hyttene er doblet til ca. 30 meter. 6. Brev dat.18.05.11 fra vegvesenet Planen må ivareta trafikksikkerhet og universell utforming for alle trafikantgrupper. Kryss og avkjørsler må tilfredsstille kravene i håndbok 017, særlig med tanke på stigningsforhold og sikt. Byggegrense må minimum være 15 meter. Det er ikke nødvendig å foreta trafikkstøyberegninger. Reguleringsbestemmelsene må fastsette krav til utforming av avkjørsel, samt at avkjørsel skal godkjennes av vegvesenet, herunder fastsettes rekkefølgebestemmelser. Er ivaretatt i planforslaget. 7. Brev dat.03.06.11 fra fylkeskommunens kultur- og idrettsavdeling Man har foretatt befaring og konstatert at det ikke finnes automatisk freda kulturminner i området og at det ikke er behov for ytterligere undersøkelser. Det ble påpekt at flere av de omsøkte tomtene alt var under opparbeidelse. Dette ble kritisert. 2
Ved brev dat.27.06.11 har kommunen tilskrevet fylkeskommunen og informert om at det ikke er korrekt at noen av de omsøkte nye tomter er under opparbeidelse. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er opptegnet på digitalt kartgrunnlag i sosi-format, versjon 4.3 og plottet ut i M=1:1000. Da det har vært et ønske fra kommunen å få hele den gjeldende reguleringsplanen framstilt i henhold til ny planlov med tilhørende nye tegneregler, er planarbeidet blitt noe mer omfattende enn omsøkte mindre endringer skulle tilsi. Opprinnelig reguleringsplan er i stor utstrekning allerede realisert, og vi vil i denne planbeskrivelsen derfor innskrenke oss til å omtale endringene. Følgende endringer ble omtalt ved varsling av planoppstart: Område for boder i tilknytning til småbåthavn. Fire nye hyttetomter, hvorav to som går ut over plangrensen for gjeldende reguleringsplan. Flytting av atkomstveg fra fylkesvegen Utvidelse av arealet for tomtene 4 og 5 Utvidelse av område H3, tidligere godkjent på dispensasjon I tillegg er følgende endringer kommet i tillegg gjennom planprosessen: Flytting av område for kommunalteknikk til der anlegget er etablert Endring av hytteområde H3 til boligformål B1 Utvidelse av område N2 sørover Endret arrondering av N3 Utvidelse av tomt 18 Lagt inn hensynssone langs bekk Landområdet for småbåthavn foreslås utvidet for å få plass til område med boder. Plassering av boder er kun illustrert på plankartet og kan bli justert innen byggesøknad blir innsendt. Det er behov blant hytteeierne for boder til oppbevaring av båt-/fiskeutstyr. Som konsekvens av plassering av boder må også snuplass i enden av atkomstveg endres noe. Arealet der boder skal plasseres må nedsprenges. Tomtene som på plankartet er gitt nummer 3, 11, 12 og 19 er foreslåtte nye tomter. Tomtene 3 og 19 legges inn i tidligere regulert friluftsområde. Tomt 11 tar delvis areal fra parkeringsplass og går delvis innpå utmark som ligger utenfor grense for gjeldende reguleringsplan. Tomt 12 tar delvis areal til veg ved at veg forskyves innpå regulert jordbruksareal. I tillegg medgår noe regulert jordbruksjord som er udyrket og noe utmark utenfor plangrensen. Flytting av søndre atkomstveg fra fylkesvegen er en konsekvens av foreslått ny tomt 12. Tomtene 4 og 5 er gitt noen mindre tilleggsarealer fra friluftsområde da det synes naturlig ut fra terrengmessige forhold. Område H3 er tidligere godkjent utvidet på dispensasjon østover og også noe sørover. Det er også gitt dispensasjon for at området omdisponeres til boligformål som område B1. Område for kommunalteknisk anlegg er foreslått flyttet i reguleringsplanen slik det fysisk er flyttet i planområdet. Plasseringen ved parkeringsplass P1 er mer hensiktsmessig. Naustområde N2 er foreslått utvidet sørover slik at eiendommen 140/50 der det er godkjent oppført et nytt naust, inkluderes i regulert naustområde. Naustområde N3 er utvidet noe mot sør og vest for å oppnå en bedre arrondering og om mulig plass til nytt naust. Tomt 18 er utvidet mot nord slik den er godkjent fraskilt. Etter krav fra NVE er kantvegetasjon langs bekk i søndre grense av planområdet lagt inn med hensynssone. Med de foreslåtte endringer får vi følgende nye arealfordeling i planområdet: 3
Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Fritidsbebyggelse Kommunalteknisk anlegg Naust 1,43 27,48 0,26 2,10 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, offentlig Kjøreveg, felles Parkeringsplasser, felles Annen veggrunn- off. grøntareal 1,55 5,90 0,14 1,24 LNF-områder Jordbruk Friluftsformål 7,53 13,73 Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde i sjø Småbåtanlegg 9,86 7,11 SUM: 78,33 Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene er omredigert og tilpasset ny planlov. Det er inntatt rekkefølgekrav i forbindelse med avkjørsler fra fylkesvegen. Konsekvenser av foreslåtte planendringer I og med at eksisterende hyttetomter nå på det nærmeste er ferdig solgt/utbygd, er det et klart behov for flere tomter. De nye tomtene griper for en stor del inn i områder regulert til friluftsformål og jordbruk, men ikke områder som er aktivt i bruk og spesielt anvendelige til formålet. Tomt 19 ligger i 100 meters beltet fra sjøen, med på kotenivå 16, dvs. uten direkte kontakt med sjøområder. Tomt 11 griper inn i område regulert til parkeringsplass, men behovet for felles parkeringsplasser i området er begrenset da alle tomter har mulighet for parkering på egen tomt. Tomtene 11 og 12 inkluderer areal utenfor opprinnelig planområde, men dette er arealer uten landbruksmessig verdi. Planlagte boder vil gi et inngrep i strandsonen ved at det må foretas nedsprengning av noe fjellgrunn. Det må legges vekt på å neddempe synligheten av dette inngrepet. Flytting av avkjørselpunkt på fylkesvegen kan vi ikke se at har betydning da fylkesvegen her ligger på en rettstrekning. Siktforholdene er gode begge veger. Friluftsarealet som medgår som tilleggsareal til tomtene 4 og 5 er lite egnet som til friluftsformål. Ser således ingen negative konsekvenser med den endringen. Utvidelse av tidligere område H3 (nå B1) og endring til boligformål, er tidligere godkjent som dispensasjonssak. Dette blir derfor kun å anse som en ajourføring av reguleringsplanen. Av tekniske årsaker er området for kommunalteknisk anlegg blitt flyttet. Også dette må betraktes som ren ajourføring. Det samme gjelder utvidelsen av N2 sørover for å inkludere godkjent gjenoppføring av gammelt naust. Endret arrondering/flytting av N3 med sikte på å muliggjøre oppføring av et nytt naust i tillegg til eksisterende får som konsekvens at inngrepet i strandsonen blir noe mer omfattende. 4
Utvidelsen av arealet for tomt 18 innebærer kun en justering av grensen mot bebygd nabohyttetomt, innenfor rammen av areal som er regulert til hytteformål. 5 meters hensynssone langs bekk for bevaring av kantvegetasjon innebærer noen begrensninger for boligeiendommen i B1. I praksis innebærer dette restriksjoner på opparbeidelse av tomtearealet i området nærmest bekken. De foreslåtte endringer får ingen konsekvens i forhold til lov om naturmangfold. Området er allerede etablert som et hytteområde. Trafikkøkning pga. omsøkte 4 nye hyttetomter blir marginal og får ikke konsekvenser for trafikkavvikling/trafikksikkerhet. Det ligger ikke inne krav i forhold til universell utforming i gjeldende plan. Det kan derfor synes unaturlig å fastsette UU-krav til de fire planlagte nye hyttetomtene. Vi har likevel valgt å innta en reguleringsbestemmelse som oppfordrer til ivaretakelse av UU. Det er i gjeldende plan heller ikke lagt inn øremerkede arealer for barns lek. Barn vil finne gode lekemuligheter i naturen/friluftsområdene. Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet framgår av vedlagte sjekkliste for risiko/sårbarhet. Her avdekkes ingen spesielle forhold relatert til endringsforslagene i reguleringsplanen. Det er kun 1 atkomstveg for brannbil, hvilket er vanlig i hytteområder. 14.09.11 TH 5