STRAND KOMMUNE Møtebok

Transkript

1 STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 026/11 Forvaltningsutvalget /11 Kommunestyret Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post Hyttefelt Kvalvåg Hans Erik Schultz 09/ /5 og 61/10 11/4247 REGULERINGSPLAN FOR HYTTER, GN 61/5 OG 61/10 M.FL. KVALVÅG - 2 GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag som har vært til offentlig ettersyn med følgende endringer: Det reguleres større friluftsområde langs sjøen og det reguleres egen byggegrense mot sjøen. Hytte nr 24, 27 og 29 får ny plassering. Gesimshøyde fastsettes til maks 3,0 m. Bodplassering i søndre del av B1 flyttes til nordre del. 3 endres til: 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg og parkeringsplass. Frisiktssoner. Avkjørsel fra fv 495 er felles for Gnr. 61 Bnr. 2 og Bnr. 5. Alle regulerte veger i planområdet er private. I frisiktssoner vist på planen er det ikke tillatt med visuelle hindringer høyere enn 0,5 m. Eksisterende visuelle hindringer fjernes, og avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Parkeringsplasser skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Atkomstveg fra avkjørsel fra fv 495 skal være inntil 3 m bred, og i enkel standard med grusdekke. For hver fritidsbolig skal det opparbeides 1,5 parkeringsplasser. Eventuelle avkjørsler til hyttene skal anlegges skånsomt og tilpasses terrenget. Parkering langs veg tillates ikke. Skjemmende sår i terreng etter opparbeiding av veg og parkeringsplasser skal jevnes ut og revegeteres med stedegen vegetasjon. Eventuelle nye gangstier skal etableres på en enkel og skånsom måte i terrenget, og ikke etterlate skjemmende sår. Gangstier skal ikke legges over tidligere fradelte hytteeiendommer. 5 endres til: 5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag I områder for småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag kan det oppføres brygge eller molo til skjerming av fritidsbåter for hytteeiere. Molo skal ikke være større enn nødvendig for sikring av småbåter. Moloer skal ikke være høyere enn kote +2 (NN1954). Anleggene skal ha en enkel og klar form. Oppføring av naust er ikke tillatt. Søknad om byggetillatelse skal inneholde teknisk beskrivelse av småbåtanlegg, målsatte tegninger samt vise anlegg i forhold til sjø og land. Eksisterende naust og brygger i område B1 kan vedlikeholdes og gjenoppbygges, men tillates ikke utvidet vesentlig..

2 I områdene B1 og B2 tillates det oppført henholdsvis 18 og 20 sjøboder à 3,0 m², samlet i én eller to bygninger i hvert av områdene. Bygninger for sjøboder skal tilpasses terrenget og være så lave som mulig. Endringene i kart er vist på kart datert KOMMUNESTYRET Behandling: Voteringstema: Innstillingen fra forvaltningsutvalget. Det ble for øvrig ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Innstillingen fra FVA ble enstemmig vedtatt. KOM-008/11 VEDTAK: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag som har vært til offentlig ettersyn med følgende endringer: Det reguleres større friluftsområde langs sjøen og det reguleres egen byggegrense mot sjøen. Hytte nr 24, 27 og 29 får ny plassering. Gesimshøyde fastsettes til maks 3,0 m. Bodplassering i søndre del av B1 flyttes til nordre del. 3 endres til: 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg og parkeringsplass. Frisiktssoner. Avkjørsel fra fv 495 er felles for Gnr. 61 Bnr. 2 og Bnr. 5. Alle regulerte veger i planområdet er private. I frisiktssoner vist på planen er det ikke tillatt med visuelle hindringer høyere enn 0,5 m. Eksisterende visuelle hindringer fjernes, og avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Parkeringsplasser skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Atkomstveg fra avkjørsel fra fv 495 skal være inntil 3 m bred, og i enkel standard med grusdekke. For hver fritidsbolig skal det opparbeides 1,5 parkeringsplasser. Eventuelle avkjørsler til hyttene skal anlegges skånsomt og tilpasses terrenget. Parkering langs veg tillates ikke. Skjemmende sår i terreng etter opparbeiding av veg og parkeringsplasser skal jevnes ut og revegeteres med stedegen vegetasjon. Eventuelle nye gangstier skal etableres på en enkel og skånsom måte i terrenget, og ikke etterlate skjemmende sår. Gangstier skal ikke legges over tidligere fradelte hytteeiendommer. 5 endres til: 5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag I områder for småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag kan det oppføres brygge eller molo til skjerming av fritidsbåter for hytteeiere. Molo skal ikke være større enn nødvendig for sikring av småbåter. Moloer skal ikke være høyere enn kote +2 (NN1954). Anleggene skal ha en enkel og klar form. Oppføring av naust er ikke tillatt. Søknad om byggetillatelse skal inneholde teknisk beskrivelse av småbåtanlegg, målsatte tegninger samt vise anlegg i forhold til sjø og land. Eksisterende naust og brygger i område B1 kan vedlikeholdes og gjenoppbygges, men tillates ikke utvidet vesentlig.. I områdene B1 og B2 tillates det oppført henholdsvis 18 og 20 sjøboder à 3,0 m², samlet i én eller to bygninger i hvert av områdene. Bygninger for sjøboder skal tilpasses terrenget og være så lave som mulig.

3 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Det ble ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-026/11 VEDTAK: Strand kommune godkjenner reguleringsforslag som har vært til offentlig ettersyn med følgende endringer: Det reguleres større friluftsområde langs sjøen og det reguleres egen byggegrense mot sjøen. Hytte nr 24, 27 og 29 får ny plassering. Gesimshøyde fastsettes til maks 3,0 m. Bodplassering i søndre del av B1 flyttes til nordre del. 3 endres til: 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg og parkeringsplass. Frisiktssoner. Avkjørsel fra fv 495 er felles for Gnr. 61 Bnr. 2 og Bnr. 5. Alle regulerte veger i planområdet er private. I frisiktssoner vist på planen er det ikke tillatt med visuelle hindringer høyere enn 0,5 m. Eksisterende visuelle hindringer fjernes, og avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Parkeringsplasser skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Atkomstveg fra avkjørsel fra fv 495 skal være inntil 3 m bred, og i enkel standard med grusdekke. For hver fritidsbolig skal det opparbeides 1,5 parkeringsplasser. Eventuelle avkjørsler til hyttene skal anlegges skånsomt og tilpasses terrenget. Parkering langs veg tillates ikke. Skjemmende sår i terreng etter opparbeiding av veg og parkeringsplasser skal jevnes ut og revegeteres med stedegen vegetasjon. Eventuelle nye gangstier skal etableres på en enkel og skånsom måte i terrenget, og ikke etterlate skjemmende sår. Gangstier skal ikke legges over tidligere fradelte hytteeiendommer. 5 endres til: 5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag I områder for småbåthavn og småbåtanlegg i sjø og vassdrag kan det oppføres brygge eller molo til skjerming av fritidsbåter for hytteeiere. Molo skal ikke være større enn nødvendig for sikring av småbåter. Moloer skal ikke være høyere enn kote +2 (NN1954). Anleggene skal ha en enkel og klar form. Oppføring av naust er ikke tillatt. Søknad om byggetillatelse skal inneholde teknisk beskrivelse av småbåtanlegg, målsatte tegninger samt vise anlegg i forhold til sjø og land. Eksisterende naust og brygger i område B1 kan vedlikeholdes og gjenoppbygges, men tillates ikke utvidet vesentlig.. I områdene B1 og B2 tillates det oppført henholdsvis 18 og 20 sjøboder à 3,0 m², samlet i én eller to bygninger i hvert av områdene. Bygninger for sjøboder skal tilpasses terrenget og være så lave som mulig. Endringene i kart er vist på kart datert

4 Jørpeland, Jon Ola Syrstad rådmann

5 Vedlegg Dok.dato Tittel Planforslag fra offentlig ettersyn.pdf Uttalelser.pdf Rådmannens endringsforslag.pdf Nåværende reguleringsplan og kommuneplan.pdf 1. Sammendrag SK Langeland as har som forslagsstiller, på vegne av grunneiere og utbygger, innsendt privat reguleringsforslag for fortetting av tidligere regulert hytte område, Økningen er fra 23 til 30 hytter. Forslaget med en del endringer har vært til offentlig ettersyn. Det er flere uttalelser, bl.a. innsigelse fra fylkesmannen. Administrasjonen har sendt et endringsforslag til avgrenset høring, bl.a. for å kunne imøtekomme kravet fra fylkesmannen og få trukket innsigelsen tilbake. På bakgrunn av disse forslag foreslår rådmannen en rekke endringer innarbeidet i endelig plan. 2. Fakta Planforslag har vært til offentlig ettersyn slik det var vedtatt I forbindelse med fylkesmannens innsigelse mot deler av forslaget har kommunen skissert en endring for å imøtekomme innsigelsen, bl.a. ved å regulere større deler av strandsonen til friluftsområde. Dette endringsforslag var sendt til de som vil bli berørt dersom innsigelsen etterkommes og det er kommet uttalelser til endringsforslaget fra berørte parter. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter Plan- og bygningslovens kapittel Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Planområdet er omtrent sammenfallende med nåværende reguleringsplan fra Det er mindre endringer i nord og øst for å tilpasse planen til eksisterende eiendomsgrenser og medta avkjørselen til fv Nåværende reguleringsplan inngår i kommuneplanen. Planforslaget har vært til offentlig ettersyn Innkomne uttalelser Til forslaget til offentlig ettersyn foreligger det uttalelser fra følgende: Fylkesmannen i Rogaland har reist innsigelse mot deler av planen. Det er bl.a. krav om å vise alle nye båtplasser og at arealene mellom sjøen og byggegrensen mot sjøen reguleres til friluftsområde. Det er også innsigelse mot hytte nr 24. Statens vegvesen krever at det må medtas i bestemmelsene at avkjørsel til fylkesvegen skal godkjennes av Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse og at frisiktsonen må fremgå av plankartet. Kystverket, Fiskeridirektoratet og Lyse Energi as har ingen spesielle merknader.

6 SK Langeland as ønsker at tidligere godkjente gesimshøyde på 3,0 m videreføres i ny plan. A/S Ryfylke Trelast ønsker å øke maksimal hyttestørrelse fra 90 til 95 m² på grunn av de økte krav til varmeisolering og at bestemmelsen om at det ikke tillates opparbeidet bilveg frem til hytte fjernes. Begrunnelsen er at dette vil gi bedre tilgjengelighet og sikkerhet. Kvalvåg Hyttelag Velforening v/ Vigdis Formo (22 medlemmer) tar opp problemer med vannkapasiteten i området og med liten vanndybde, tilgjengelighet og bryggekvalitet for en del av båtplassene i området. Ved utvidelse av feltet må det tas hensyn til eksisterende båtplasser og evt. utbedring av disse. Det ønskes også at evt. skader i byggeperioden utbedres av utbygger. Jens Kristian Rein (gn 61/29) protesterer mot foreslått byggegrense mot sjø på eiendommen (hytte nr. 7) som ønskes endret til å legges i linje med friluftsområdene i hver ende av eiendommen. Sølvi og Øystein Vaagen (gn 61/69 (tomt nr. 18)) protesterer på plassering av hytte nr. 27 som er plassert i strid med tinglyst avtale om avstand til evt. nye hytter. Administrasjonen har utarbeidet et endringsforslag bl.a. for å imøtekomme innsigelsen fra fylkesmannen. I forslaget er også medtatt en endret plassering av hytte 27 og 29 og endringer i bestemmelsenes 3 og 5. Disse endringer ble sendt til uttalelse hos grunneiere og hytteeiere i området og det foreligger følgende uttalelser til endringsforslaget: Fylkesmannen kan godta administrasjonens endringsforslag til størrelse på friluftsområde, de øvrige mindre endringsforslag har ikke fylkesmannen uttalt seg til. Velforeningen v/ Jens Kristian Rein protesterer mot utvidelsen av båthavn B1 uten at det anlegges en bølgebryter/molo ut fra land i nordvestlig retning for å beskytte mot vind og bølger. I tillegg gjentas kommentarene vedr. vannforsyning i området. Advokat Schanche-Olsen ønsker på vegne av Leif Berge (gn 61/45) protesterer på at det i endringsforslaget er foreslått innregulert et friareal på gn 61/45. Jan Vidar Helland (gn 61/19) har hatt møte med kommunen og ønsket endringer i utforming av båthavnen B1 slik det fremgår av vedlagte notat og kart. (Sigmund Voll har i brev trukket sin tilslutning til omtalte endringer.) Jens Kristian Rein (gn 61/29) protesterer mot endringsforslagets forslag om omfattende friområde på eiendommen. Høydeforskjell og bratte skrenter gjør det unaturlig å regulere dette område, som ligger adskilt fra område med fri ferdsel langs sjøen, til friområde. AS Ryfylke Trelast har kommentarer til endringen foreslått av Jan Vidar Helland. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget fra offentlig ettersyn godkjennes med endringer. Dersom innsigelsene fra fylkesmannen ikke imøtekommes kan kommunen ikke selv godkjenne planen. Alt. 2: Planforslaget avvises og eksisterende plan opprettholdes. Vedtak om ikke å fremme ny plan kan ikke påklages. 7. Vurdering og konklusjon Offentlig ettersyn og senere forslag til endringer har medført en revurdering/utdyping av forslaget forvaltningsutvalget førstegangs behandlet det gjelder følgende tema:

7 Friluftsområde langs sjøen Ønsket om en fortetting i området har gjort at fylkesmannen har satt nye krav til regulering av strandsonen. Rådmannens vurdering av økt hytteantall i området er at antall nye hytter i seg selv ligger innenfor hva som kan aksepteres et slikt område, dersom plassering av de enkelte hytter skjer med tilstrekkelig hensyntaken til de eksisterende hytter og landskap. Prisen for en slik fortetting er bl.a. kravet fra fylkesmannen om at en større del av strandsonen må reguleres til friluftsområde, en pris som for så vidt betales av eksisterende hytter som ikke får fordeler av ny utbygging, kanskje snarere tvert imot. I nye planer må det i tillegg reguleres egen byggegrense mot sjøen dersom det i byggeområder nærmere sjøen enn 100 m skal kunne tillates bygging. Er det ikke vist egen byggegrense er det automatisk byggeforbud i området nærmere sjøen enn 100 m. Med tanke på videre utbygging i dette område er det derfor ikke forskjel på om planen viser byggeområde utenfor en byggelinje eller friluftsområde. Skal det tillates nye hytter i planområdet vil rådmannen derfor foreslå at friluftsområdet utvides slik det er vist på vedlagte kart og at det i tillegg vises byggegrense mot sjø slik det er vist. Båtplasser med mer Velforeningen og Jan Vidar Helland ønsker B1 utformet med en molo/flytebrygge ut fra land for å gi bedre skjerming. Helland ønsker ikke flere plasser og ny bod i den sørlige del av B1 som ligger frem for hans hytte. Utbygger argumenterer for den foreslåtte løsning med en videreføring av brygge langs land i den sørlige del av B1 slik det allerede er etablert i den nordlige delen av B1. Rådmannen vil anbefale at båtplasser i den sørlige delen av B1 opprettholdes. Det har siden år 2000 vært regulert båthavn her og det nye forslag representerer således ikke noe nytt formål her. Selv om det er grunt vil en brygge langs land, evt. kombinert med en viss utdyping gi tilstrekkelig dybde til småbåter. Dersom det senere vil bli behov for flytebrygger eller andre utstikkere vil dette sannsynligvis kunne tillates innenfor området som er regulert til båthavn. I opprinnelig forslag er det medtatt en mindre utvidelse av den eksisterende bod i nordre del av B1 og en ny, mindre bod i søndre del av B2. Argumentet for plassering av ny bod er at den da vil ligge nær de nye plasser sør i B1. Rådmannen vil likevel foreslå at ny bod plasseres rett sør for eksisterende bod for å samle bygningene mest mulig i et område hvor de er lite synlige fra de nærliggende hytter. Følgende forslag til endring av siste avsnitt i 5 har vært sendt til uttalelse til alle hytte- og grunneiere i området: I områdene B1 og B2 tillates det oppført henholdsvis 18 og 20 sjøboder à 3,0 m², samlet i én eller to bygninger i hvert av områdene. Bygninger for sjøboder skal tilpasses terrenget og være så lave som mulig. Rådmannen vil anbefale avsnittet innarbeidet i bestemmelsene. Frisikt med mer Frisikt ved utkjørsel i fv 495 er ivaretatt ved at det er regulert frisiktsone utenfor selve vegen og det er medtatt i bestemmelsene av avkjørselen skal være godkjent av vegvesenet før nye hytter tillates oppført. Hyttestørrelse og gesimshøyde Utbygger foreslår at tillatt bebygd areal utvides fra 90 til 95 m² med den begrunnelse at nye krav til isolasjon gjør at yttervegger tar større plass enn tidligere. Det stemmer at nye krav vil medføre et mindre innvendig areal, men et bebygd areal på 90 m² er en innarbeidet maksimalstørrelse på hytter, både i kommuneplanen, i nye reguleringsplaner og gjennom en lang rekke endringer i eldre reguleringsplaner. Åpnes for større BYA vil en åpne for en ny praksis med større hytter og rådmannen vil anbefale å opprettholde størrelsen på 90 m².

8 Rådmannen vil anbefale at gesimshøyden fastsettes slik det er foreslått fra SK Langsland as, dvs 3,0 m slik det er i eksisterende plan, men som ved en misforståelse ble foreslått redusert med en halvmeter i forslaget til ny plan. Bilveg med mer Spørsmålet om bilveg til hyttene er tatt opp i uttalelsen fra utbygger som foreslår at bestemmelsen om ikke å tillate opparbeide bilveg fram til hyttene, slik det står i de gjeldende bestemmelser, fjernes. I området er det i dag adkomst med bil til mange av hyttene og det argumenteres bl.a. med at dette både gir bedre tilgjengelighet og større sikkerhet. Følgende forslag til endring av 3 har vært sendt til uttalelse til alle hytte- og grunneiere i området: 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg og parkeringsplass. Frisiktssoner. Avkjørsel fra fv 495 er felles for Gnr. 61 Bnr. 2 og Bnr. 5. Alle regulerte veger i planområdet er private. I frisiktssoner vist på planen er det ikke tillatt med visuelle hindringer høyere enn 0,5 m. Eksisterende visuelle hindringer fjernes, og avkjørsel skal godkjennes av Statens Vegvesen før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Parkeringsplasser skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye hytter. Atkomstveg fra avkjørsel fra fv 495 skal være inntil 3 m bred, og i enkel standard med grusdekke. For hver fritidsbolig skal det opparbeides 1,5 parkeringsplasser. Eventuelle avkjørsler til hyttene skal anlegges skånsomt og tilpasses terrenget. Parkering langs veg tillates ikke. Skjemmende sår i terreng etter opparbeiding av veg og parkeringsplasser skal jevnes ut og revegeteres med stedegen vegetasjon. Eventuelle nye gangstier skal etableres på en enkel og skånsom måte i terrenget, og ikke etterlate skjemmende sår. Gangstier skal ikke legges over tidligere fradelte hytteeiendommer. Selv om ikke fylkesmannen og andre offentlige myndigheter har fått uttale seg til dette endringsforslaget regner rådmannen ikke med at det spesielt kontroversielt og vil anbefale at det innarbeides i endelig plan.