LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2012/2872 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 4943/2016 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg 18.05.2016 43/16 Detaljreguleringsplan for Stusvik - 1.gangsbehandling Vedlegg: 1 Planforslag_stusvik_19042016 2 Best. Stusvik 190416 3 Planbesk. Stusvik 190416 4 ROS Stusvik 5 Rapport hyttefelt Stusvik - 20150415 6 Befaringsnotat 7 NVE, Innspill 8 Vedlegg, NVE Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Stusvik hyttefelt, datert 19.04.16, med tilhørende bestemmelser datert 19.04.16, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1 Adkomst til alle tomter må vises. Pkt.2 Det må markeres hvilke sjøboder/delområder som er nye og hvilke som er eksisterende. Delområdene må nummereres. Pkt.3 Det må inn et rekkefølgekrav til delfelt A om at et av lekeområdene (lek1?) må tilrettelegges som møteplass/fellesareal med benk osv. Pkt.4 Steingjerder; det bør inn en bestemmelse som sikrer at disse blir bevart i størst mulig grad. Pkt.4 Det bør inn et rekkefølgekrav om å legge inn møteplasser på privat vei, fra Nydal og ned til planområde. Antall og plassering må vurderes av plankonsulent. Det må legges vekt
på en best mulig plassering og trafikksikkert. Det bør også vurderes behovet for møteplasser i plan. Vurdering legges inn i planbeskrivelse. Pkt.5 Det må inn krav om at fritidsboliger må knyttes til felles avløpsanlegg. Pkt.6 Bestemmelsen om eldre bygninger på over 145m2, tas bort. Pkt.7 Punkt 3.2 bør gjelde Naust/sjøboder. Pkt.8 Geologisk rapport må angi hvilke sikring som må til for at hver tomt innenfor hensynssonen kan bebygges. Rekkefølgekravet innenfor hensynssonen må være at disse tomtene ikke kan bebygges før sikringstiltak beskrevet i geologisk rapport er gjennomført. Pkt. 9 Det må reguleres inn grønn stripe mellom bekk og C1. Dersom dette ikke skulle være mulig, må årsaken fremgå av planbeskrivelse. Pkt.10 Forkortelse må vises på tegnforklaring. Pkt.11 Innspill fra NVE må kommenteres i planbeskrivelse og det må gjøres en vurdering i forhold til bekken og flom. Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 18.05.2016 Behandling: Det ble foretatt befaring før møtet. Merknad/brev fra Dalhaug/Gjertsen ble delt ut på møtet. Høiland foreslår følgende endringer/nye av forslag til vedtak: Pkt.1 endres til; Adkomst til alle tomter må vises, utenom tomt D1. Pkt.5 endres til; Nye fritidsboliger i felt A, må knyttes til felles avløpsanlegg. For øvrige nye fritidsboliger, skal avløp i størst mulig grad samles i felles avløpsanlegg. Pkt.8 endres til; Ved tiltak/søknader på tomtene A1, A2, C1, C2. C4. C13 og D1. skal det foreligge geologisk vurdering/beskrivelse for å sikre at tiltak utføres på trygg måte i forhold til rasfare. Nytt pkt. 12.. Eksisterende parkeringsplass sydvest for veikryss vei 1/vei 7 tegnes inn på plankartet. Nytt pkt.13 Ny setning i 4.1; Vei 7 er en del av Postveien. Nytt pkt.14 De ulike parkeringsplassene må defineres hvem de er til. Rådmannens forslag til vedtak med endringer fra Høiland ble enstemmig vedtatt. Vedtak Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Stusvik hyttefelt, datert 19.04.16, med tilhørende bestemmelser datert 19.04.16, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1 Adkomst til alle tomter må vises, utenom tomt D1.
Pkt.2 Det må markeres hvilke sjøboder/delområder som er nye og hvilke som er eksisterende. Delområdene må nummereres. Pkt.3 Det må inn et rekkefølgekrav til delfelt A om at et av lekeområdene (lek1?) må tilrettelegges som møteplass/fellesareal med benk osv. Pkt.4 Steingjerder; det bør inn en bestemmelse som sikrer at disse blir bevart i størst mulig grad. Pkt.4 Det bør inn et rekkefølgekrav om å legge inn møteplasser på privat vei, fra Nydal og ned til planområde. Antall og plassering må vurderes av plankonsulent. Det må legges vekt på en best mulig plassering og trafikksikkert. Det bør også vurderes behovet for møteplasser i plan. Vurdering legges inn i planbeskrivelse. Pkt.5 Nye fritidsboliger i felt A, må knyttes til felles avløpsanlegg. For øvrige nye fritidsboliger, skal avløp i størst mulig grad samles i felles avløpsanlegg. Pkt.6 Bestemmelsen om eldre bygninger på over 145m2, tas bort. Pkt.7 Punkt 3.2 bør gjelde Naust/sjøboder. Pkt.8 Ved tiltak/søknader på tomtene A1, A2, C1, C2. C4. C13 og D1. skal det foreligge geologisk vurdering/beskrivelse for å sikre at tiltak utføres på trygg måte i forhold til rasfare. Pkt. 9 Det må reguleres inn grønn stripe mellom bekk og C1. Dersom dette ikke skulle være mulig, må årsaken fremgå av planbeskrivelse. Pkt.10 Forkortelse må vises på tegnforklaring. Pkt.11 Innspill fra NVE må kommenteres i planbeskrivelse og det må gjøres en vurdering i forhold til bekken og flom. Pkt.12 Eksisterende parkeringsplass sydvest for veikryss vei 1/vei 7 tegnes inn på plankartet. Pkt.13 Ny setning i 4.1; Vei 7 er en del av Postveien. Pkt.14 De ulike parkeringsplassene må defineres hvem de er til. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering/omregulering av Stusvik hyttefelt, fremmes av Dalhaug og Gjertsen på vegne av AVO NO AS. Formålet med detaljregulering er blant annet å fortette med nye hyttetomter og å oppdatere gjeldende plan i samsvar med dagens situasjon. Videre planlegges det å synliggjøre tiltak avgjort av Jordskifteretten, regulere adkomst fram til nåværende regulerte fritidstomter, samt adkomst til nye enheter som måtte bli godkjent utenfor 100 meters beltet. Det planlegges å fremme regulering av mindre redskapsboder i havneområdet på enkelte ubebygde teiger. Planen vil vise en del av «postveien» som har trase mellom Stusvik og Syrdal. Dagens situasjon:
Planområdet er på totalt ca. 200 dekar. Området består av eksisterende hytteområde med hytter, tomter, veier, havn og sjøareal. En mindre bekk renner gjennom planområdet fra øst til vest, den har relativt liten vannføring og er nok tidvis nærmest tørrlagt. Bro er etablert der eksisterende Vei3 krysser bekken og bro er etablert der Vei1 slutter nede ved havna. Forhold til eksisterende planer/overordna planer: Reguleringsområdet er sammenfallende med gjeldende reguleringsplan for Stusvik hyttefelt, som i dag er regulert til fritidsbebyggelse, friluftsområder, veier og havn. Gjeldende reguleringsplan for Stusvik er relativt gammel, stadfestet av Miljøverndepartementet den 02.06.1988. Gjeldende kommuneplan/politikk legger opp til at det ikke skal planlegges nye hyttefelt syd for E39, men der det ligger til rette for det kan det fortettes i eksisterende felt. Planforslaget: Planforslaget viser totalt 53 hyttetomter hvorav 8 nye tomter. I område A er det 13 tomter mot 10 i gjeldende plan. I område B er det 25 tomter mot 21 i gjeldende plan. I område C er det 14 tomter mot 13 i gjeldende plan. I område D er det 1 tomt, det samme som i gjeldende plan. I gjeldende plan er det vist store gule byggeområder, uten tomtegrenser. Det nye planforslaget viser avgrensede tomter, noe som medfører at det totalt sett har blitt mer friluftsområde i den nye planen enn i den gjeldende, selv om det har kommet 8 nye tomter. Alle de nye tomtene ligger godt utenfor 100-meters beltet. I gjeldende plan er det vist 2 pirer/flytebrygger i havna. Det vurderes imidlertid til å være for værhardt til å legge ut disse, så de er tatt vekk fra planforslaget. Båtplasser må legges langs land/brygga. Det er lagt opp til to små nye områder for sjøboder, blant de eksisterende bodene, dette vurderes som en naturlig fortetting i havneområdet, for de som ikke har lagermulighet i havna. Bekk gjennom planområdet er ikke vist/ivaretatt i gjeldende plan, noe som er gjort i nytt planforslag. Det er to eksisterende broer over bekken, så må det bygges en ny bro for VEI 2, som skal gi kjøreadkomst til eksisterende og nye tomter i område A. Det er i tillegg satt av arealer til vegformål, parkeringsplasser, lekeplasser og friluftsområder. Universell utforming: Planforslaget har ikke krav om at fritidsbebyggelsen skal ha tilgjengelig boenhet. Det er ikke et krav for fritidsboliger med en boenhet. Det er lagt opp til bilvei med parkering inne på tomtene, dette gir mulighet for tilrettelagt adkomst for bevegelseshemmede. Dette vil også gjøre det enkelt å bevege seg i området. Området generelt er stedvis noe bratt. Interesser til barn og unge: Plankonsulenter opplyser at det ikke tas i bruk områder til nye tomter/veier som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. I nærområdet er sjøarealene attraktive områder og er flotte landskapsrom. Omkring er det større friluftsområder, som er velegnede for lek i naturen. Planforslaget viser mulighet for to lekeplasser mot en i gjeldende plan. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Det foreligger egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Faren for ras synes å være det eneste som det må tas særskilt hensyn til i dette området. Det foreligger geologisk rapport fra Prosjektgruppen AS v/steinar Bretvik, datert 14.04.2015.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at tomtene A1 og A2 er flyttet etter at rapporten forelå, slik at de nå i hovedsak ligger utenfor rasfarlig område, men de omfattes fortsatt av rekkefølgekrav. Tomtene benevnt C5 og C6 i rapporten er tatt ut av planen. Forholdet til kulturminner og kulturlandskap: Arkeolog Ann Monica J. Bueklev har befart område, og det foreligger befaringsnotat, jfr. mail datert 10.04.13. Det er tegnet inn kulturminne K1, og hensynssone for bevaring av kulturmiljø, med egne bestemmelse. Naturmangfold: Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen synes totalt sett å bli relativt små, ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og det vurderes å ikke være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens 8-12. En anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Det vises til vurdering i planbeskrivelse i sin helhet. Planprosessen: Det ble meldt oppstart av planarbeidet 03.12.12. Innspill er kort oppsummert under. Innspill til melding om oppstart av planarbeid: Det henvises her til Dalhaug og Gjertsens kommentarer/vurdering av innspillene: Fylkesmannen i Vest-Agder, 10.12.12: Har bl.a. følgende kommentarer; - Ser positivt på at gjeldende plan revideres. - Ytterligere bebyggelse i 100-metersbeltet bør unngås. - Planprosessen skal ta hensyn til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldloven 8-12. - Det minnes om de vurderinger/beskrivelser som skal tas i forbindelse med hensynet til barn og unge og tilgjengelighet for alle. - Dersom det planlegges inngrep i vassdrag eller vassdragsbelte, må detaljplan forelegges Fylkesmannen i Vest-Agder, jfr. Vannressursloven 11 om kantvegetasjon. - Krav Om ROS-analyse Det er avsatt to mindre, nye områder til noen små sjøboder. Disse kommer bakenfor eksisterende vei og i nær tilknytning til eksisterende sjøbod-/båthusbebyggelse, og vurderes ikke til å være til hinder for allmenn ferdsel eller opphold langs strandsonen. De nye bodene er mindre enn de eksisterende bodene i havna. Alle nye hyttetomter er foreslått utenfor 100-meters beltet. For øvrig er innspillet søkt ivaretatt i planforslaget med tilhørende dokumenter. Vest-Agder Fylkeskommune, 10.01.2013: Fylkeskommunens interesser er følgende: - Landskapshensyn - Strandsonen - Barn og unges interesser - Tilgjengelighet for alle - Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Innspillet er søkt ivaretatt i planforslaget med tilhørende dokumenter.
Kystverket, 08.01.2013: Forutsetter at det ikke planlegges tiltak som kan få innvirkning på skipstrafikken i leden, like vest for planområdet. For øvrig ingen merknader. Ok. Agder Energi nett, 28.12.2012: Har en nettstasjon og høyspent luftstrekk i planområdet, og noe lavspent kabelnett som kanskje må flyttes/bygges om. Kapasiteten på eksisterende anlegg er begrenset og forsterkninger må påregnes. Ok. Norsk maritimt museum (NMM), 07.01.2013: Anmoder om å få planen oversendt ved offentlig ettersyn. Det vil kunne bli stilt krav om marinarkeologiske registreringer. Ok, kommunen/fylkeskommunen må sørge for oversendelse ved offentlig ettersyn. Ny plan åpner ikke for nye muligheter i sjøen i forhold til gammel plan. Fiskeridirektoratet, 09.01.2013: Har ingen merknader, ber om å få oversendt kopi av vedtatt plan. Ok, kommunen må sørge for oversendelse av vedtatt plan. Truls Grinde, 04.01.2012: - Ønsker krav om at nye hytter skal ha båtplass i Stusvik. - Ønsker ikke tursti, «postveien» tegnet inn i planen. - Ønsker konsekvensutredning. - Ønsker å holdes informert om planprosessen. Plankonsulentens kommentar: Det er i dag ikke vanlig å stille krav om båtplasser til nye hytter, det er også uklart om det foreligger hjemmel til dette. «Postveien» er tegnet inn (vei 7), bl.a. etter ønske fra kommunen, jfr. referat fra forhåndskonferansen. Kommunen og regulant har vurdert det til ikke å være behov for egen konsekvensutredning. Vil få anledning til å uttale seg ved offentlig ettersyn. Vurdering av planforslaget: Planforslaget har vært drøftet internt i tverrfaglig planmøte, hvor bl.a. følgende kommentarer til planen ble gitt: - Adkomst til alle tomter må vises. - Det stilles spørsmål om hvorfor vei 4 slutter ved B16, i stedet for å følge løsning som vises i jordskiftedom, jf. kart 30.12.89. Spørsmål om plangrense bør utvides. - Det må markeres hvilke sjøboder/delområder som er nye og hvilke som er eksisterende. Delområdene må nummereres.
- Det bør inn et rekkefølgekrav til delfelt A om at et av lekeområdene (lek1?) må tilrettelegges som møteplass/fellesareal med benk osv. - Steingjerder; det bør inn en bestemmelse her som sikrer at disse blir bevart i størst mulig grad. - Vei ned til Stusvik er smal og ved oppføring av flere hytter vil dette medføre økt trafikk. Det bør derfor inn et rekkefølgekrav om å legge inn møteplasser på privat vei, fra Nydal og ned til planområde. Antall og plassering bør vurderes av plankonsulent. Det må legges vekt på en best mulig plassering og trafikksikkert. Det bør også vurderes behovet for møteplasser i plan. - Det bør inn krav om at fritidsboliger må knyttes til felles avløpsanlegg. - Bestemmelsen om eldre bygninger på over 145m2, bør bort. Dersom bygningen må gjenoppføres av ulike årsaker, kan det søkes om dispensasjon for størrelse med begrunnelse at bygningen tidligere har hatt denne størrelsen. - Punkt 3.2 bør gjelde Naust/sjøboder - Vedr. geologisk rapport; geologisk rapport må angi hvilke sikring som må til for at hver tomt innenfor hensynssonen kan bebygges. Rekkefølgekravet innenfor hensynssonen må være at disse tomtene ikke kan bebygges før sikringstiltak beskrevet i geologisk rapport er gjennomført. - Det stilles spørsmål om hvorfor det ikke er regulert inn grønn stripe mellom bekk og C1. - Forkortelse, for eksempel. LEK1, K1 osv, må vises på tegnforklaring. Plankonsulent har fått mulighet til å kommentere disse punktene, men vi har ikke mottatt noen tilbakemelding fra dem vedr. dette. I tillegg bør følgende punkt endres før planen legges ut til offentlig ettersyn: - Det er ikke kommentert innspill fra NVE i planbeskrivelse eller gjort noen vurdering av bekken. Denne vurderingen må med før planen legges ut til offentlig ettersyn. Konklusjon: Det anbefales å legge det foreliggende forslag til detaljreguleringsplan for Stusvik hyttefelt, datert 19.04.16, med tilhørende bestemmelser datert 19.04.16, ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge: Se saksfremstilling/vurdering og planbeskrivelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen; ingen.