SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 15/2311 Arkivsaksnr.: 15/3524 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 02.10.2015 Hovedutvalg teknisk og miljø 12.11.2015 15/2311 - HØYVEGEN, ÅKRA - NYBYGG, TOMANNSBOLIG - KLAGEBEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalg for teknisk og miljø viser til vedtak i sak 690/15, som opprettholdes. Hovedutvalg for teknisk og miljø finner ikke at det foreligger en overvekt av særlige grunner i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 for å innvilge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for rekkefølgekrav om opparbeiding av veger. Saken oversendes Fylkesmannen for videre klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING: GJELDENDE REGULERING OG EKSISTERENDE FORHOLD Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan 2031 Myrdalvegen, og er omfattet av planens rekkefølgekrav: «44. Ny samleveg - Grindhaugvegen samt forbindelsesveg til Grasvegen med tilhørende anlegg skal bygges som vist i planen før utbygging innenfor planområdet kan skje.» Det samme rekkefølgekravet finnes i tilliggende reguleringsplan 2024 Håstø, som ligger nord for Grindhaugsvegen. Til sammen omfatter disse to planene et ganske stort utbyggingsområde. Området er delvis utbygd, men det er større ubebygde områder i tillegg til mange store eneboligtomter med fortettingsmuligheter. Eksisterende vegsystem er ikke planmessig utbygd og har ikke kapasitet for det utbyggingspotensialet som finnes innenfor plangrensene. Grindhaugvegen/Myrdalsvegen er svingete og smale og har ikke fortau. Den regulerte Grasvegen vil også avlaste Engvegen på strekningen mellom Mosbronvegen og Grindhaugvegen. Eiendommen er regulert til frittliggende enebolig. Området er stort sett bebygd med eneboliger, men vest for gjeldende eiendom ligger det tre tomannsboliger i regulert eneboligområde. SØKNAD OM TILLATELSE innkom 10.09.15. Det søkes om oppføring av en tomannsbolig. Søknaden er avhengig av dispensasjon fra formålet om eneboliger, samt fra rekkefølgekravet. Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjon fra rekkefølgekravet er at det er gitt flere byggetillatelser innenfor området uten at vegene har blitt bygd. AVSLAG ble gitt 02.10.15. Teknisk sjef ønsker å holde fast på planens rekkefølgekrav, før alt arealet er bebygd gjennom enkeltvise dispensasjoner. En dispensasjon i denne saken, vil med stor sannsynlighet føre til flere. Det foreligger ikke en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon kan gis. På denne bakgrunn avslår teknisk sjef å gi dispensasjon fra rekkefølgekravet i planen. KLAGE innkom 23.10.15. Avslaget anses urimelig med hensyn til likebehandling, og fordi tomten er opparbeidet med atkomst og vann og avløp. Tiltakshaver ønsker ikke å delta i vegopparbeidingen som rekkefølgekravet innebærer, hverken nå eller siden. I klagen heter det: «Har man først åpnet for dispensasjon, skal det være tungtveiende grunner for å fravike prinsippet om likebehandling. Tvert om er dette en sak hvor det åpenbart burde innvilges dispensasjon uten betingelse om deltakelse i vegopparbeiding, rett og slett fordi tomten ikke har sin reelle tilknytning til de gjeldende reguleringsplaner og deres infrastruktur, men har sin tilkomst og tekniske tilknytning via eksisterende vei opparbeidet på 80-tallet av Hetlandhus AS. Vi påpeker dessuten at det finnes store, sammenhengende områder som disponeres av profesjonelle utbyggere, og som har langt bedre forutsetninger til å besørge opparbeidelse av nødvendig infrastruktur, enn en enkelt tomteeier i dette tilfellet. Disse har da mulighet til å
fremme krav om refusjon for de ubebygde arealer innenfor den aktuelle reguleringsplan. Det medfører derfor ingen «uthuling» av intensjonen i planen, om det gis dispensasjon fra PBL 12-4.» TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Rekkefølgekravet i planen krever at Grindhaugsvegen og Grasvegen må opparbeides før utbygging kan skje. Etter at denne planen ble vedtatt er det tillatt bygd en bolig innenfor området. Denne boligen ble avslått av administrasjonen, men tillatt på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding senere, etter klagebehandling i Hovedutvalget for tekniske saker. Innenfor naboplanen nord for Grindhaugsvegen har Hovedutvalget for tekniske saker tilsvarende gitt tillatelse til en bolig på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding. Videre har det blitt gitt tillatelse til ytterligere to boliger etter at Hovedutvalget for tekniske saker har vedtatt en reguleringsendring for disse to tomtene. At det har blitt gitt en håndfull dispensasjoner og tillatelser tidligere er et argument i vurderingen, men det må veies mot de øvrige hensyn som planen skal ivareta. Det er å fravike en vedtatt reguleringsplan, som krever tungtveiende grunner. Selv om tiltakshaver hevder å ikke ha nytte av vegutbyggingen, kan ikke dette være en særlig grunn, da planen er laget for å ivareta hele området. Det vil alltid være slik at de enkelte eiendommene har ulik nytte av tiltakene i planen. Sykkelveger, lekeplasser, veger og parkeringsplasser må opparbeides, selv om ikke alle har sykkel, barn eller bil. Eiendommen er fritt omsettelig og kan i fremtiden få beboere som kommer til å få bruk for det nye vegsystemet. Det er blant annet planlagt en barnehage nord for Grindhaugsvegen og det nye vegsystemet vil være naturlig å bruke dit. De «store profesjonelle» utbyggerne ønsker også dispensasjon fra rekkefølgekravet og begrunner søknaden med at det er gitt dispensasjoner tidligere. De profesjonelle påberoper seg også likebehandling. Følgen er at vegen hele tiden blir satt på vent, mens utbyggingen skjer. Det er mulig for tiltakshaver å samarbeide med andre utbyggere om både vegbygging og refusjonssak. Teknisk sjef ønsker en likebehandling som innebærer at alle som bygger innenfor planområdet må bidra til infrastrukturen. Den som tilslutt blir sittende med utbyggingskostnadene for vegen har også rett på likebehandling. Det skjer ikke hvis mange får lov til å bygge «gratis». Inntil gjeldende eiendom er det flere tomter med utbyggingspotensial. Etter teknisk sjefs mening vil en dispensasjon i denne saken få store konsekvenser, da de neste byggesakene rundt denne eiendommen også vil måtte få dispensasjon. Da vil man bare i dette hjørnet av planen kunne bygge 5 8 enheter uten å bidra til vegutbyggingen. Forvaltningsavdelingen har dessuten flere forespørsler om utbygging innenfor planområdet og gitte dispensasjoner blir lagt merke til og henvist til. En liberal dispensasjonspraksis vil få følger for opparbeidingen av vegsystemet mellom Grindhaugsvegen og Mosbronvegen.
Teknisk sjef ønsker å holde fast på planens rekkefølgekrav før alt arealet er bebygd gjennom enkeltvise dispensasjoner. En dispensasjon i denne saken, vil med stor sannsynlighet føre til flere. På denne bakgrunn anbefaler teknisk sjef at det ikke gis dispensasjon fra rekkefølgekravet i planen, og at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: Oversiktskart og plankart Situasjonskart Tegninger Dispensasjonssøknad Avslag Klage
)3/4 P D Dokic 15C8-267 ('.5d3524-1) SituasjonsKart Aeg.plannr.: Adresse: Gnr/Brir: Tiltakshaver: Vedlegg D: 15/2311 ;KART splanm 3 TTLT KARMØY KOMMUNE W * FORVALTNINGSAVDELINGEN *** Målestokk: 1:500 Datum: Euref 89/UTM 32 Dato : 06.08.2015 Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagt kart må irmsendes ved søknad eller melding. Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate N Bygg -planlagt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger 4 iffiffi i Offi Reguleringsformål: Boliger _ SKRAVERTE OMRÅDER Offentlig bebyggelse 101011EFare Forreming L J Felles Naustbebygge1se Allmennyttig formål Industriflager 1~11 Spesialområde L1NJER Friområde Garasjeanl./bensinst. Trafikkområde Frisiktlinje Byggegrense Planens begrensning
'( -..3; osr, 79 /.m 15/1519, er, veg A øo 110.',113 Ifk5 }C; -963-9«:5'.15/2311 BK1 bolig-kons. 1.5 daa %11311=4.0 4 N6n 09. 2015 Malestokk 1 500
Dokid: 15081268 (1513524-1) Tegnmger 10x21 MOTTATT - 9 SEPT, 2015 800 3600 9050 i. 9050 3X9x18 3600 J,800 Dato Konstr./Tegnet Tracet Målestokk 2015.04.22 Ove 1:10 0 Kontr. Stand. kontr. Godkjent Erstatning f or Erstattet av Henvisning Beregning Filnavn Plan1.etg
1900mm cr, Sov 9,3 9X21 -r -rr Bod II Il.. 1 rn' 1 I III 9X21 Sov 9,3 Stue/gang 25,5 Sov 15,6 1900~ I Stualgang 25,5 n? Sov 15,6 nf is MOTTATT -9 SEPT. 215 9050 1 Dato Konstr./Tegnet Tracet Målestokk 2015.04.22 Ove 1:100 Kontr. Stand. kontr. Godkjent Erstatning for Erstattet av Plan2. etg Henvisning I Beregning Filnavn
vr ' MOTTATT - 9SEPT, 2015
.11111 I 1111~1 11111.IIIIII.41///iL...11111~.111111~. 11111~1.101i.111111,e11111.61111111i.,i11111^111..11111^11,..1111111.1 1.1111,.11111~1.111ii. 111. ~11101.1~1111. 111, `11~1~1.1111,-- 111. -IMIM~J111. 111. ~1./111, 111..0 ~011.1111. 11,..~1111MLIM, I 1111, `11 01 11h 710011111~.1111. 111.. ~11b..11~~1.1111. 1~1101a1111..~11101111111. 111, 111~11111. `11~01~11111. 111. -91~~1.11111. 111, 111.11~10111~1.111q, 111. 111, "111~~1.111t. "II~=~111B II --- 1~.111 111 ------ "11.1 IIIII 111111111111111111111.1.. mi11111111111111111 1Iiuj I lini ''m Iiii~111111~11.1111.11, 11111.I i:: =1011 ot.... 111111~ 1,1wel 11111~ ffil ILI Ill I 1010I 1~ «-= 11=11= 11111111111111111111,1111... II.,1111111111111111111111111111 111111111111111'. ;1;;11; 111111M i TVI1r1" ".111111,~11111,=!?: ffillv~. '..".."."."7"...rli'l- 11;1111111: :1111,r7..,;';'."-='..r/ irr".!".",...7 111111..111, MOTTATT, - 9SEPT. 2915 Dato 2015.04.22 Kontr. Konstr./Tegnl- Ove Stand.kontr. Tracet Godkjent Målestokk 1:100 Erstattet av Erstatningfor Fasader Henvisning Beregning Filnavn
111111 11..111111111 11111~1111, 111111~.1111tI.111111..111111 111111~1~1.1111. 1~~1.111i, III, =1101~1111 III, 1111~.1111, III. il.1111...111111. 1111014I111. "II 11.111h 11111.. =1.1111. ~1111r...~1~11111), NI11~111. 111.1~.1 11J111....~.~1111. I..1111111 ali mws I,~01~1,111, -~1~1111LIIIIt. ~1~111 JII I 11... 111111111111.11, II II II 1/ II II II iiiii ;1(11 minitnn,111:::::1:2:::iiiiiiiii ii;iiiiiiiil i i..,, :: ::::; :.:.:.:.::'::: :.:::. :1 ii:iblit,i,:iiiii;;i;ii ii ;ii ii '''''' '''' " 'niii ii:1 ;iiiiii "" """1"."+""...--...ii" I I I 11111 =....."::...,...2...m.... II MOTTATT -9 SEPT. 2015, Dato 2015.04.22 Kontr. Konstr./Tegg Ove Stand.kontr, Tracet Godkjent MMestokk 1:10 0 Erstatningfor Erstattef av Henvisning Beregning I Filnavn Fasader
Teknisk etat Karmøy Byggteknikk AS Postboks 580 4291 KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 02.10.2015 Ingvill Granodd 15/3524-5 46552/15 GNR 15/2311 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: Nybygg. Del av tomannsbolig, vertikaldelt Byggested: Høyvegen, Åkra, Gnr./Bnr. 15/2311 Tiltakshaver: Helge T Riisdal Ansvsøker: Karmøy Byggteknikk AS Saken er behandlet som delegert saknr. 690/15 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 12-4, om virkning av reguleringsplan, herunder rekkefølgekrav om bygging av Grindhaugvegen og Grasvegen. Søknaden gjelder oppføring av en tomannsbolig. Søknaden er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4. Det foreligger ikke protester til søknaden. Det er et krav i reguleringsplanen at Grindhaugsvegen og Grasvegen skal bygges før utbygging i området kan skje. Det foreligger ikke en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon kan gis. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Kjell B. Gilje forvaltningssjef Ingvill Granodd saksbehandler Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: 52 85 75 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Helge T Riisdal, Grasvegen 18, 4270 ÅKREHAMN 2
SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG GNR/BNR 15/2311, ÅKRA. AREALPLAN Regulering : R2031 - Myrdalvegen Formål : Frittliggende enebolig Grad av utnyttelse : 25 % Gesimshøyde : 4 m TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Oliversbukt Atkomst : Via privat veg til kommunal veg TOMANNSBOLIG Bebygd grunnflate : 200 m 2 Ant.etasjer : 2 Takform : Saltak Gesimshøyde : 3,5 m AVSTAND Nabogrense Kote høyde : 6 m : 13,95 og 14,2 moh Estetiske krav: Lovfestede estetiske krav er ivaretatt. Dispensasjoner: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om boligtype og rekkefølgekrav. Tiltakshaver har begrunnet søknaden med at det er gitt byggetillatelser innenfor planområdet uten at vegen er blitt bygget. Det følger av pbl. 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Området er regulert til frittliggende eneboliger, men ønskes bebygd med en tomannsbolig. På naboeiendommene i vest er det oppført tomannsboliger i regulert eneboligområde. Tomten er ganske stor og det vil bli plass til både hage, garasjer og snuplass. Teknisk sjef mener derfor at det ikke vil være til sjenanse eller annen ulempe for området om det gis dispensasjon for en tomannsbolig her. Rekkefølgekravet i planen krever at Grindhaugsvegen og Grasvegen må opparbeides før utbygging kan skje. Etter at denne planen ble vedtatt er det tillatt bygd en bolig innenfor området. Denne boligen ble avslått av administrasjonen, men tillatt på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding senere, etter klagebehandling i Hovedutvalget for tekniske saker. Innenfor naboplanen nord for Grindhaugsvegen har Hovedutvalget for tekniske saker tilsvarende gitt tillatelse til en bolig på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i 3
vegopparbeiding. Videre har det blitt gitt tillatelse til ytterligere to boliger etter at Hovedutvalget for tekniske saker har vedtatt en reguleringsendring for disse to tomtene. Vegene i området er ikke bygget etter noen plan og har ikke den standard, kapasitet eller trafikksikkerhet, som er nødvendig for den utbyggingen som er planlagt. Dersom det gis dispensasjon for enkelttomter innenfor planene, vil det bli stadig mindre sannsynlig at planens intensjon om en trygg og god veg vil bli gjennomført. Flere forespørsler om mulighet for bygging i området har blitt besvart med at det er krav om bygging av veg før flere boliger kan bygges. Det er altså ledig areal og interesserte utbyggere i planområdet. Tiltakshaver påpeker med rette at det har skjedd utbygging før vegene er bygd, men teknisk sjef ønsker å holde fast på planens rekkefølgekrav før alt arealet er bebygd gjennom enkeltvise dispensasjoner. En dispensasjon i denne saken, vil med stor sannsynlighet føre til flere. På denne bakgrunn avslår teknisk sjef å gi dispensasjon fra rekkefølgekravet i planen. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 4
GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/3524-5 Gnr/bnr: 15/2311 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon 5 1 6000 6000 Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag: Tomannsbolig 2.1 8200 Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 14200 REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP 02.10.2015 dato Ingvill Granodd saksbehandler 5
Dokd 15093441 (15/3524-7) 15/2311 - KLAGE PA VEDTAK 690/15 IL/ -7? ', Deres ref.: saksnr. 15/3524-5 Klage på avslag, gnr. 15, bnr. 2311 - Høyvegen, Åkra På vegne av tiltakshaver inngis det klage på avslag gitt i delegert sak nr. 690/15 Søknad om oppføring av vertikaldelt tomanns-bolig. Klagen begrunnes både med at avslaget er urimelig i forhold til prinsippet om likebehandling, men også særlig fordi tomten allerede er tilrettelagt for bebyggelse, med fremlagt vann- og avløpsledning, inklusiv adkomstvei. Omlikebehandling: Det er allerede gitt dispensasjon fra PBL 12-4 innenfor tilstøtende reguleringsplan med betingelse om deltakelse i vegopparbeiding. (Gnr./Bnr. 15/2303) Det foreligger også tillatelse til oppføring av 2 andre boliger innenfor den samme reguleringsplan, hvor dispensasjon er gitt uten slik betingelse. (Gnr/Bnr. 15/2314 og 15/2315) Og har man først åpnet for dispensasjon, skal det være tungtveiende grunner for å fravike prinsippet om likebehandling. I dette tilfellet kan vi ikke se at slike grunner foreligger. Tvert om er dette en sak hvor det åpenbart burde innvilges dispensasjon uten betingelse om deltakelse i vegopparbeiding, rett og slett fordi tomten ikke har sin reelle tilknytning til de gjeldende reguleringsplaner og deres infrastruktur, men har sin tilkomst og tekniske tilknytning via eksisterende vei opparbeidet på 80-tallet av Het.landhus AS. Vi påpeker dessuten at det finnes store, sammenhengende områder som disponeres av profesjonelle utbyggere, og som har langt bedre forutsetninger til å besørge opparbeidelse av nødvendig infrastruktur, enn en enkelt tomteeier i dette tilfellet. Disse har da mulighet til å fremme krav om refusjon for de ubebygde arealer innenfor den aktuelle reguleringsplan. Det medfører derfor ingen «uthuling» av intensjonen i planen, om det gis dispensasjon fra PBL 12-4. Vi ber derfor det politiske utvalget om å innvilge dispensasjon fra PBL 12-4 uten betingelse om deltakelse i vegopparbeiding. For tiltakshaver Karmøy Byggteknikk in-nr / nar Kope Tlf. 5 3 16 12 Daglig led 6,g.nr.9 MVA ikk AS
SAKSPROTOKOLL - 15/2311 - HØYVEGEN, ÅKRA - NYBYGG, TOMANNSBOLIG - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 12.11.2015, saksnr. 135/15 Behandling: Albertsen (KrF) foreslo: Saken utsettes for befaring. Albertsens forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring.