MØTEINNKALLING Dato: 27.06.2016 kl. 17:00 Sted: Formannskapssalen Plan- og miljøutvalget Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Dokumentene publiseres på www.vestby.kommune.no. Det blir befaring i sakene 28/16 og 29/16. Bussen går fra rådhuset kl. 15:00. Saksliste 28/16 15/00873-15 29/16 16/00077-11 Saker til behandling Klage på vedtak - Avslag på søknad om dispensasjon for tiltak i strandsonen - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien 85 - Tilbygg og riving av takutstikk Behandling av klagesak - Gnr 66 Bnr 2 - Erikstadveien 156 - Bruksendring Side 3 10 30/16 16/02072-4 Forhåndsfremleggelse - Randemfaret 15 15 31/16 15/05220-14 Gnr 41 Bnr 11 - Rammeveien 74 og 76 - Seks utvendige tiltak - Paviljong, skulptur, tribune, utedo, brygge og gjerder - med revidert søknad 17 32/16 16/01245-8 Behandling av klage - Gnr 6 Bnr 387 - Jomfru Aaslevs vei 13 - Dispensasjon fra utnyttingsgrad av tomt 27 33/16 15/02191-11 34/16 16/00366-24 Dispensasjon - Gnr 135 Bnr 108 - Elgveien 19 A - Bolig - Riving og tilbygg Behandling av klage - Gnr 133 Bnr 139 - Klepperveien 12 - Riving av eksisterende bygg - Ny enebolig og garasje 31 36
35/16 15/02313-11 Grøntveien Detaljregulering 1.gangs behandling 43 36/16 15/02198-129 2. gangs behandling -Brannsikringsplan tett trehusbebyggelse Son 47 Vestby, 14.06.2016 Trond Finstad Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes til utvalgssekretær Elin W. Tokerød på tlf. 47469022 eller e-post: elin.tokerød@vestby.kommune.no. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 2
Saker til behandling PLM-28/16 Klage på vedtak - Avslag på søknad om dispensasjon for tiltak i strandsonen - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien 85 - Tilbygg og riving av takutstikk Saksbehandler: Kristina Liss Holen Saksnr.: 15/00873-15 Saksgang Møtedato 1 Plan- og miljøutvalget 28/16 27.06.2016 Rådmannens innstilling: Klagen tas ikke til følge. Det fremkommer ingen opplysninger i klagen som ikke har vært kjent tidligere. Avslaget i vedtak med saksnr. 15/00873, datert 12.01.2016 opprettholdes. Vedlegg: Søknad Hulvikveien med dispensasjonsbegrunnelse.pdf Hulvikveien situasjonsplan.pdf Hulvikveien fasadetegninger.pdf Hulvikveien plantegninger.pdf Avslag på søknad om tiltak - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien - Tilbygg og riving av takutstikk Klage på vedtak om avslag - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien 85 - Tilbygg og riving av takutstikk Situasjonskart - Oversikt - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien 85 Tegning - Sit snitt - Gnr 64 Bnr 180 - Hulvikveien 85 berg 1.jpeg forside.jpeg korridor.jpeg ovenfra 3.jpeg sett ovenfra.jpeg sti 2.jpeg 3
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad fra Kraftværk AS om tillatelse til oppføring av tilbygg med BRA 15,4 m 2 og BYA 17 m 2 og to utedusjer mottatt 14.08.2015. Det søkes om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen i kommuneplanens arealdel 11. Det søkes også om tillatelse til riving av takutstikk med BYA 8 m 2 Det ble gitt avslag på søknaden den 12.01.2016. Bakgrunn for saken: Vedtaket ble påklaget av Kraftværk AS den 17.03.2016. Vedtaket er påklaget 6 uker for sent. Klager hevdet i e-post datert 04.02.2016 at vedtaket ikke var mottatt. Kommunens sakssystem viser at vedtaket er ekspedert til mottaker. Da kommunen ved et par anledninger har opplevd at vedtak likevel ikke er blitt sendt, har kommunen valgt å la tvilen komme tiltakshaver til gode, jf. forvaltningsloven 31, første ledd, bokstav a). Vedtaket ble oversendt til klager på nytt den 09.02.2016. Den 18.02.2016 mottok kommunen en e-post fra klager med en utdypende begrunnelse av dispensasjonssøknaden. Kommunen har lagt til grunn at e-posten er å regne som en foreløpig klage. Klagen Klagen går i hovedsak ut på at Fylkesmannen i sin uttalelse og kommunen i sitt avslagsvedtak ikke har vurdert beliggenheten i forhold til den reelle situasjonen på stedet. Det anføres at tiltaket er plassert på det beste og mest naturlige stedet for å oppnå en naturlig og rasjonell utbygging, topografi gjennom at eiendommen stiger med 9 m fra sjøen og at det bak tiltaket er bratt stigende terreng. Det vises til at odden i sør, eksisterende fritidsboligs volum/høyde, vegetasjon og avstand fra sjøen gjør tiltaket tilnærmet usynlig fra stranden og sjøen, og fra stien som passerer eiendommen. Klager bemerker at stien i hovedsak er til bruk for hytteeiere som også er eier av denne tomten. Det vises videre til at tiltaket er prosjektert inn i eksisterende bygningsmasse og trukket inn i berget på baksiden for best mulig tilpasning. Det vises ytterligere til at tilbygget er trukket betydelig tilbake fra hovedfasaden (4,5 meter inkludert tak) i eksisterende bygg og vil være vanskelig å oppdage for de som ferdes langs sjøen. Det vises til at vann- og avløpsledninger ligger på samme side av tomten som omsøkt tiltak og at tiltaket er trukket lengst mulig tilbake. Det anføres at det ikke er praktisk mulig å plassere tiltaket på baksiden av eksisterende fritidsbolig, da dette vil kreve sprenging og derfor innebærer dårlig terrengtilpasning og store kostnader. Det vises til at eksisterende takutstikk skal rives og at utvidelsen kun utgjør 9 m 2, ikke 15 m 2 som er arealet lagt til grunn i Fylkesmannens uttalelse. Klager anfører at en så liten utvidelse ikke vil oppleves som ødeleggende og forstyrrende med hensyn til allmennhetens interesser. 4
Det vises til at naboer har fått innvilget søknader om tiltak som ligger betydelig mer synlig til. Det er på eiendommene Gnr 64 Bnr 170 og Gnr 64 Bnr 181 godkjent frittstående bygninger for bad og toalett. Klager anfører at denne type bebyggelse medfører en større grad av privatisering, da det forlenger det opplevde bygningsfeltet mot sjøen betydelig. Klager anfører at begge disse tiltakene ligger betydelig nærmere sjøen og er betydelig mer eksponert enn omsøkt tiltak. Det anfører at et tilbygg er mer hensiktsmessig enn en frittliggende bygning med tanke på å redusere privatisering. Klager har vanskelig for å se at det aktuelle tiltaket ikke er bedre tilpasset og mer bortgjemt enn tiltakene på naboeiendommene. Klager mener at nevnte tiltak må føre til presedensvirkninger. Klager bemerker at det kan være aktuelt å endre, eventuelt redusere tiltaket, men fremholder at dette ikke er i tråd med gjeldende praksis i området. Klager anfører for øvrig at det er urimelig at kommunen foreslår en endring av bygningens plan som et alternativ til et nybygg, da dette vil bli omfattende og svært kostnadskrevende. Klager bemerker at en slik løsning dessuten er urimelig med tanke på tiltakene som er godkjent på naboeiendommene. Når det gjelder tiltakets visuelle kvaliteter vises det til at tiltaket består av glasspartier med refleksfritt glass i tre lag, der midterste del er knust og opakt. I tillegg gir, ifølge klager, store takutstikk og materialbruk med jordfarger en stor dybde en avdempet virkning. Det vises avslutningsvis til at tiltakshavers mann er 83 år og at det derfor av stor betydning at sanitærsituasjonen og adkomst til dette forbedres så snart som mulig. Det er ønskelig for tiltakshaver å nyte de siste sesonger på sitt livsverk og man kan være interessert i en prosess der man kommer enkelte punkter i kommunens vurdering i møte for å komme hurtigst mulig i mål med prosjektet. Uttalelser Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus ble mottatt 07.10.2015. Fylkesmannen bemerker at fritidsboligen ligger innenfor virkeområdet til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø, fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011, jf plan- og bygningsloven 6-2. Det uttales videre at 100- metersbeltet er av nasjonal interesse og at byggeforbudet i 100-metersbeltet derfor skal praktiseres strengt og at dispensasjoner skal unngås. Fylkesmannen viser til at i kystkommunene i Oslofjordregionen skal utvidelse av eksisterende bygninger skje i retning bort fra sjøen, jf planretningslinjene pkt. 5.2. Fritidsboligen ligger svært nære sjøen, ca 35 meter, og tilbygget innebærer en utvidelse av fasaden mot sjøen. Tilbygget slik det er vist i innsendt søknad til kommunen, er etter Fylkesmannens syn et langt større tiltak enn nødvendig når en ser hen til at formålet er en oppgradering av sanitærforholdene. Et tilbygg på 15 m2 er ifølge Fylkesmannen en ikke ubetydelig utvidelse i dette henseende. Fylkesmannen bemerker at slik plantegningene viser, med renselsesrom med fasade i glass, rommer utvidelsen mer enn bare erstatning for utedo med plass til tilhørende oppgraderinger. Tilbygget vil bli godt synlig fra sjøen og vil innebære en gjentetting av strandareal. Fylkesmannen viser til at etter planretningslinjene skal alternative plasseringer vurderes og at dette også gjelder for mindre tiltak. Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås. 5
Fylkesmannen fraråder derfor at det gis dispensasjon til tiltaket slik det nå foreligger. Etter Fylkesmannens vurdering vil tiltaket være i strid med gjeldende statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og intensjonen bak byggegrensen fastsatt i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen vil imidlertid kunne stille seg positiv til et mindre tiltak med formål om å oppgradere sanitærforholdene, forutsatt at tiltaket reduseres i omfang og trekkes bort fra sjøen. Fylkesmannen ber om å få tilsendt vedtak i saken. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune ble mottatt 29.09.2015. Fylkeskommunen har vurdert tiltaket ut fra sin rolle som regional planmyndighet og særlig som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkeskommunen uttaler at den ikke er kjent med at det foreligger automatisk fredete kulturminner på eiendommen og anser ikke en nærmere utredning av forholdet til fornminner som nødvendig. Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplan Vestby 2014 2026. Området er avsatt til strandsone med byggeforbud. Forbudet gjelder alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, også midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg, herunder flytebrygger, husbåter, bøyer, båtopplag, anleggsbrakker, campingvogner og lignende, jf. kommuneplanens arealdel 11. Vurdering: Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Byggeforbudet i strandsonen er begrunnet i hensynet til allmennhetens interesser, spesielt ferdsels- og friluftsinteresser på og fra land og fra sjø, og også landskapshensyn og verneinteresser. Byggeforbudet skal hindre nedbygging og privatisering av arealer, og bidra til at større, sammenhengende friluftsområder og naturopplevelser opprettholdes i kommunen. Det er i de senere år fra statlig hold blitt signalisert en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen. Et gjennomgående prinsipp er at kyststripen skal ligge som et fellesgode for alle mot sjøen. Første spørsmål er om hensynene bak byggeforbudet blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon gis. Klager anfører at det er urimelig at kommunen foreslår en endring av bygningens plan som et alternativ til et nybygg, da dette vil bli omfattende og svært kostnadskrevende. Klager anfører at tiltaket er plassert på det beste og mest naturlige stedet med hensyn til eiendommens topografi. Det vises til at eiendommen stiger med 9 m fra 6
sjøen og at vegetasjon og avstand skjermer tiltaket fra sjøen og stranden. Klager anfører videre at terrenget bak tiltaket er bratt stigende, og at berget medfører at det er nødvendig å utføre store terrenginngrep dersom tiltaket skal plasseres i bakkant av eksisterende fritidsbolig. Klager fremholder at odden i sør, eksisterende fritidsboligs volum/høyde, vegetasjon og avstand fra sjøen gjør tiltaket tilnærmet usynlig fra stranden og sjøen, og fra stien som passerer eiendommen. Klager bemerker at stien i hovedsak er til bruk for hytteeiere som også er eier av denne tomten. Rådmannen vil innledningsvis bemerke at i strandsonen bør et nytt bad i forbindelse med tilkobling til VA-anlegg generelt søkes anlagt i eksisterende bygning. Det fremgår av plantegningene som ble godkjent i 1986 at fritidsboligen har et vaskerom på 5,7 m 2 i det sørøstlige hjørnet av bygningen, på samme side som omsøkt tilbygg ønskes plassert. Det kan i konkrete tilfeller være grunnlag for å godkjenne mindre tilbygg eller frittliggende bygninger med dispensasjon som en standard utbedring. Forutsetningen vil da være at tiltaket har en mest mulig tilbaketrukket plassering i forhold til sjøen. Rådmannen innser at det kan være utfordrende å plassere tiltaket på baksiden av eksisterende fritidsbolig, da dette vil kreve en del terrenginngrep. VA-ledningene er også lagt langs bygningens sørlige fasade. Rådmannen mener imidlertid at det bør la seg gjøre å ta utgangspunkt i eksisterende takoverbyggs volum og plassering. Når det gjelder terrengets stigning fra sjøen er dette et moment som i visse tilfeller kan tale for dispensasjon. Terrenget langs sjøen øst for fritidsboligen er imidlertid svært bratt og ulendt, noe som medfører at de som ferdes i strandsonen må bevege seg et stykke opp på eiendommen for å komme seg forbi. Det samme er ikke tilfelle for naboeiendommene det vises til. Vegetasjon vil for øvrig sjelden kunne begrunne en dispensasjon da endrede eierforhold gjerne fører til at vegetasjon som med nåværende eier ønskes bevart, fjernes. Endrede eierforhold vil også kunne medføre at de som i fremtiden ferdes på fellesarealet som utgjør stien ned til sjøen, og som ifølge klager i dag hovedsakelig benyttes av klager, vil oppleve at tiltaket virker privatiserende. Det avgjørende i saken er ikke den konkrete plasseringen av tiltaket i seg selv. Det avgjørende er hvorvidt tiltaket som helhet tilpasses omgivelsene. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Byggets funksjon vil ha betydning for plassering og utforming. Formålet med tiltaket er å etablere et våtrom med toalett i forbindelse med at fritidsboligen skal kobles til det felles VA-anlegget i området. Innsendte tegninger viser at det er tenkt etablert flere dusjer og toaletter og i tillegg et badekar. Tiltaket fremstår som større enn nødvendig når formålet er en oppgradering av sanitærforholdene. Rådmannen mener at arealreduksjonen riving av eksisterende takutstikk medfører ikke kan 7
begrunne en dispensasjon. Det avgjørende er det omsøkte tilbyggets totalareal. Et takutstikk fremstår langt mindre privatiserende enn et baderom på 15 m 2 BRA med store glassfasader. Utedusjene forsterker inntrykket av privatisering. Tiltakets utforming og den tiltenkte bruk vil kunne medføre at forbipasserende føler det påtrengende å passere eiendommen. Under kommunens tilsyn for å avdekke ulovlige forhold i strandsonen ble det for øvrig registrert en trampoline som er plassert øst på eiendommen, noe som bidrar til å privatisere eiendommen ytterligere. Kommunen har ennå ikke igangsatt oppfølging av registrerte saker. Stadige enkelttiltak innebærer at vern og friluftsinteresser gradvis reduseres og fortrenges. Tiltakets utforming og volum fører dessuten etter rådmannens syn til at fritidsboligens fasade blir svært fremtredende. Takform og høyde gir en betydelig kontrast mot eksisterende fritidsbolig. Et tilbygg med mindre volum, og med takform og dør/vindusutforming med sprosser lik eksisterende fritidsbolig, vil være bedre tilpasset en plassering i strandsonen og eksisterende fritidsbolig. I tillegg bør deler av glassfasaden erstattes med trepanel. Det er slik tiltaket fremstår totalt sett som gjør at vilkårene for å innvilge dispensasjon etter rådmannens syn ikke er oppfylt. Rådmannen mener at hensynene bak byggeforbudet i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Spørsmålet er om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkåret klart større fordeler må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordeler som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Det er forståelig at tiltakshaver ønsker å utnytte potensialet som ligger i den sjønære beliggenheten eiendommen har, for slik å kunne oppnå maksimal rekreasjon i sin fritid. Rådmannen mener at tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter i seg selv og i forhold til dets funksjon, men i forhold til beliggenhet og de areal- og ressursdisponeringshensyn som skal ivaretas er det mindre heldig. Det er et alminnelig rettsprinsipp i norsk rett at hensynet til allmennhetens friluftsliv i strandsonen må gå foran hensynet til grunneieres behov, og særlig i de tilfeller der det fins alternativer til omsøkt plassering og utforming av et tiltak. Klager viser til at naboer har fått innvilget søknader om tillatelse til oppføring av frittliggende bygninger med bad og toalett, og som ligger betydelig mer synlig til. Rådmannen er enig med klager i at frittliggende bygninger generelt kan gjøre at en eiendom fremstår som mer nedbygd enn et tilbygg. Tiltakene ligger henholdsvis ca 30 meter og 33 meter fra sjøen. Omsøkt tiltak ligger omlag 40 meter fra sjøen. Imidlertid er tiltakene det vises til små i areal og nøkterne i sin utforming, og derfor mer i tråd med kommunens praksis i strandsonesaker. 8
Det vises avslutningsvis til at tiltakshavers mann er 83 år og at det derfor er av stor betydning at sanitærsituasjonen og adkomst til dette forbedres så snart som mulig. Det er ønskelig for tiltakshavers mann å nyte de siste sesonger på sitt livsverk, og det opplyses i klagen at man kan være interessert i en prosess der man kommer enkelte punkter i kommunens vurdering i møte for å komme hurtigst mulig i mål med prosjektet. Det presiseres at individuelle forhold som grunnlag for å gi dispensasjon er av begrenset betydning, da eierforholdene med tiden vil være skiftende og arealbruk for en bygning fastlegges i et livslangt perspektiv gjennom et byggesaksvedtak. Etter en samlet vurdering har rådmannen kommet til at fordelene ved å innvilge dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Konklusjon: Kommunen kan i konkrete tilfeller godkjenne mindre tilbygg eller frittliggende bygninger med dispensasjon som en standard utbedring. Forutsetningen vil da være at tiltaket har en mest mulig tilbaketrukket plassering i forhold til sjøen, og at tiltaket gis en utforming som er tilpasset omgivelsene. Det skal legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Rådmannen mener at det bør la seg gjøre å ta utgangspunkt i eksisterende takoverbyggs volum og plassering dersom det faktisk ikke lar seg gjøre å integrere et nytt bad i eksisterende fritidsbolig, eller å plassere et tilbygg på fritidsboligens bakside. Tilbygget fremstår etter rådmannens syn som større enn nødvendig når hensikten med tiltaket er å oppgradere sanitærforholdene. Selv om riving av eksisterende takutstikk fører til en reduksjon i areal, vil tilbyggets areal totalt sett virke langt mer privatiserende enn et takutstikk og kan således ikke begrunne en dispensasjon i dette tilfellet. Glassfasadene og utedusjene vil forsterke dette inntrykket. Tiltakets utforming, volum og den tiltenkte bruk vil kunne medføre at forbipasserende føler det påtrengende å passere eiendommen. I tillegg fremstår ikke tiltaket særlig godt tilpasset eksisterende bygningsmasses utforming, og fører dessuten til at fritidsboligens fasade blir svært fremtredende sett fra sjøen. Rådmannens vurdering er at vilkårene for å innvilge dispensasjon ikke er oppfylt. Rådmannens konklusjon er at klagen ikke bør tas til følge og vedtaket opprettholdes. Alternativer: Dersom Plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken finner at klagen er begrunnet og at vilkårene for å gi dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, kan et alternativt forslag til vedtak være: Klagen tas til følge. Verken hensynene bak byggeforbudet i kommuneplanens arealdel 11, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 9
PLM-29/16 Behandling av klagesak - Gnr 66 Bnr 2 - Erikstadveien 156 - Bruksendring Saksbehandler: Silvia Jørgensen Saksnr.: 16/00077-11 Saksgang Møtedato 1 Plan- og miljøutvalget 29/16 30.05.2016 2 Plan- og miljøutvalget 29/16 27.06.2016 Rådmannens innstilling: Med henvisning til saksutredningen, kommer Plan- og miljøutvalget etter en helhetsvurdering til at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Hensynet bak 14 i kommuneplan for Vestby og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen strider mot statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Klage tas ikke til følge. Søknaden avslås. Plan- og miljøutvalget har behandlet saken i møte 30.05.2016 sak 29/16 Møtebehandling Repr. Bodil Holter (BYGDL) ba om gruppemøte. Repr. Trond Finstad (Ap) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til neste møte. Votering Repr. Trond Finstads forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes til neste møte. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Med henvisning til saksutredningen, kommer Plan- og miljøutvalget etter en helhetsvurdering til at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Hensynet bak 14 i kommuneplan for Vestby og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen strider mot statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Klage tas ikke til følge. Søknaden avslås. Vedlegg: Fylkesmannens uttalelse.pdf Avslag - Gnr 66 Bnr 2 - Erikstadveien 156 - Bruksendring Søknad om dispensasjon - Gnr 66 Bnr 2 - Erikstadveien 156 - Bruksendring 10
Situasjonsplan - Gnr 66 Bnr 2 - Erikstadveien 156 - Bruksendring Brev Vestby kommune - Klage på vedtak - saksnr. 16-00077-4 - gnr.66-2.pdf 11
SAKSUTREDNING: Sammendrag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 ble det søkt om dispensasjon fra 14 i kommuneplanens arealdel, vedrørende bruksendring av fritidsbolig til bolig i LNFområde. Det ble ikke søkt om tillatelse til tiltak. Søknaden omfatter kun dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Bygningssjefen avslo søknaden 30.03.2016. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver den 12.04.2016. Bakgrunn for saken: Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplan Vestby 2014 2026. Området er avsatt til LNF område. På eiendom med eksisterende fritidsbebyggelse tillates kun en ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m2 og kun en gang). Midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg, herunder anleggsbrakker, campingvogner, båtopplag og lignende, tillates ikke. For den enkelte tomt er tillatt bruksareal BRA=100 m2. Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter. Det ønskes å bruke eksisterende fritidsbolig i Gnr 66 Bnr 2 som bolig. Søknad om dispensasjon fra 14 i kommuneplanens arealdel begrunnes med følgende: - Mulighet for bosetting i deler av kommunen hvor det er spredt bebyggelse. - Eksisterende bygning er i forfall. Dersom det gis bruksendring vil bygningen oppgraderes til en vesentlig bedre standard. - Det er et stort ønske å ha barn og barnebarn i nærheten. Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler som er i tråd med rammene plan- og bygningsloven setter. Hensynet bak LNF-formålet er å bevare landbruksareal, naturområde og/eller friluftsområde. Bruksendring fra fritidsbolig til bolig tilsidesetter i vesentlig grad hensynet bak planens bestemmelser for LNF-område. Spredt boligbebyggelse er ikke i tråd med formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, som har som hovedmål å fremme en bærekraftig utvikling. Omsøkte dispensasjon strider i tillegg mot nasjonale interesser som kommunen skal ivareta i arealforvaltning. Bygningssjefen konkluderte med at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke var oppfylt og dispensasjonssøknaden ble avslått. Tiltakshavers klage på vedtaket begrunnes med: - Hytta er fraskilt som eget bruksnummer og eiendommen har status i kommuneplanen som LNFR- areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse. - Det tas hensyn til vann, avløp, oppgradering av vei. 12
- Alle naboforhold er klarert og varslet uten innsigelser. - Det er gitt flere dispensasjoner for bruksendringer og andre tiltak i LNFområde ellers i kommunen. Uttalelser Saken ble sendt til Fylkesmannen i Oslo og Akershus til uttalelse. Fylkesmannen støtter Vestby kommunes vurdering i saken og fraråder at det gis dispensasjon for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig. Det vises til «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus», i henhold til plan- og bygningsloven 6-2, annet ledd bokstav b. Det menes at bruksendring av eksisterende fritidsbolig i dette konkrete tilfellet ikke er i tråd med planretningslinjene. Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye områder for utbygging tas i bruk. «Ovennevnte eiendom ligger ikke innenfor et prioritert vekstområde. I regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus forventes det at utvikling utenfor prioriterte vekstområder begrenses til det som er tilstrekkelig for å sikre gode og stabile bomiljø. Utviklingen utenfor de prioriterte områdene bør skje innenfor allerede etablerte byggeområder. Det bør videre legges til rette for en utvikling som bygger opp under kollektivtransport og bruk av sykkel og gange. Dette er ikke tilfellet i denne konkrete saken.» Alternativer: I denne saken finner Rådmannen ingen alternativer siden tiltaket i for stor grad avviker fra 14 i arealplanen 2014-2016, nasjonale interesser som kommunen skal ivareta i arealforvaltning, og tilsidesetter hensynet bak formålsbestemmelsen i planog bygningsloven. Dersom Plan- og miljøutvalget likevel kommer til at det er grunnlag for å ta klagen til følge og gi dispensasjon fra 14 i arealplanen, kan et forslag til vedtak være: Med henvisning til saksutredningen, kommer Plan- og miljøutvalget etter en helhetsvurdering til at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Hensynet bak 14 i kommuneplan for Vestby og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg er fordelene ved å gi en dispensasjon klart større enn ulempene. Klagen tas til følge, og det gis dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Vurdering: Kommuneplanens arealdel er kommunens øverste styringsverktøy for arealdisponering. Både plankartet og bestemmelsene er juridisk bindende for kommunens arealdisponering. Det betyr at tiltak gjennomført uten samsvar med arealdelen i planen er ulovlige. LNF-område er et areal som kommunen har vurdert til å ha verdier knyttet til landbruk, natur og friluftsliv. Utgangspunktet for forvalting av arealer er at kommunen skal regulere aktiviteten gjennom plan for å få en helhetsvurdering av områder i kommunen. Det skal derfor 13
ikke være kurant å få dispensasjon fra overordnet plan. Det må foreligge en klar overvekt av samfunnsmessige fordeler. Klagen inneholder ikke nye momenter som taler for dispensasjon. Det nevnes at det er gitt flere dispensasjoner i LNF-område. Det er gitt 1 dispensasjon fra 14 i arealplan 2014-2026, for tilbygg som medfører overskridelse av total bruksareal på mer enn 100 m². Tilbygg er i utgangspunktet et tiltak som arealplanen 14 tillater, men omfanget overskrider planens bestemmelse. Bruksendring er et tiltak som ikke er tillatt i henhold til arealplan, 14. Det er også gitt en dispensasjon fra 14 i arealplanen 2014-2026, for bygging av enebolig i LNF-område. Omstendighetene rundt den saken førte til at det ble gitt en dispensasjon. Byggetiltaket ble planlagt og nabovarslet når arealplanen 2007-2019 var gjeldende. På det tidspunktet var tiltaket i tråd med planen. Søknaden ble levert til kommunen etter at ny arealplan var vedtatt og tiltaket ikke lenger var tillatt. Sakene er av den grunn ikke sammenlignbare. Det er forståelig at tiltakshaver ønsker å ha barn og barnebarn i nærheten, og det vil kunne være et fint oppvekstmiljø for barna. Det er dessverre slik at oppfyllelse av tiltakshavers ønske går på bekostning av sentrale, regionale og lokale mål knyttet til arealforvaltning. Konklusjon: Bruksendring fra fritidsbolig til bolig tilsidesetter i vesentlig grad hensynet bak planens bestemmelse for LNF-område og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse når det gjelder utvikling av et bærekraftig samfunn. Fylkesmannen i Oslo og Akershus forsterker kommunens vurdering om at dispensasjonen strider mot statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. 14
PLM-30/16 Forhåndsfremleggelse - Randemfaret 15 Saksbehandler: Maren Øinæs Saksnr.: 16/02072-4 Saksgang Møtedato 1 Plan- og miljøutvalget 30/16 27.06.2016 Rådmannens innstilling: Plan- og miljøutvalget anbefaler at arbeidet med en reguleringsplan for Randemfaret 15 startes opp som ønsket av tiltakshaver. Vedlegg: Oversendelsesbrev Illustrasjoner Foreløpig oppstartsmøtereferat - Randemfaret 15 Reguleringsplan Randem 0030_bestemmelser9 Reguleringsplan Randem 0030_plankart9 KPLAN2014_plankart1 KPLAN2014_bestemmelser1 1. SAKSOPPLYSNINGER Gnr 8 Bnr 518 er i dag avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting i kommuneplanens arealdel. Tomten er en del av reguleringsplan for Randem fra 1994, og er der regulert til annet kombinert formål, med utdyping allmennyttig og boliger. I dag er det et kirkebygg for Filadelfia-menigheten og barnehage på tomten. Tiltakshaver ønsker å bygge et nytt kirkebygg med rundt 200 sitteplasser, ca. 15 boliger, samt at barnehagen som er i drift i dag skal flyttes til nytt bygg og øke kapasiteten med ca. 10 plasser. Den eksisterende bygningsmassen skal gjøres om til kontorer og kafé. Parkering skal i hovedsak foregå under bakken. Blokkbebyggelsen tenkes å være mellom 3 og 5 etasjer, med parkering i underetasje. Det eksisterende byggegrensen mot veien Randemfaret ønskes redusert fra 14 meter til 10 meter, for å få plass til boligene. Det ønskes også en justering av eksisterende gangvei/sti øst for tomten. 2. VURDERING Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Den aktuelle tomten ligger i Vestby nord, som er pekt ut som prioritert lokal by i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Den ligger ca. 1 km fra Vestby stasjon i luftlinje, som gjør at prosjektet er en del av 80/20 fordelingen for Vestby sentrum. Det legges opp til ca. 15 nye boliger, som vil bidra til en utvikling i Vestby nord og sentrum. Barnehageforhold På tomten i dag er Hjertehagen barnehage i full drift. Tiltakshaver ønsker at barnehagen skal flytte til nytt bygg når det står klart, og at kapasiteten skal øke med ca. 10 plasser. Dette fører til at barnehagen trenger større utearealer, og solforhold bør være gode. Illustrasjonene viser utredninger gjort av forslagstiller midt på dagen på forskjellige årstider. Det er for det meste gode solforhold på utearealene til barnehagen, men utfordringer på vinterstid. Bildene er hentet fra en film forslagstiller har laget. Den kan ses på denne linken. https://youtu.be/ztbt_kmny08 15
Boligbehov Med økende tilflytting til Vestby kommune er det et behov for flere boliger nært sentrum. Tiltakshaver ser for seg at prosjektet settes i gang når reguleringsplan eventuelt blir vedtatt, slik at boligene vil bli oppført i løpet av noen år. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan plan- og miljøutvalget fraråde at arbeidet med reguleringsplan for Randemfaret 15 startes opp. 4. KONKLUSJON På bakgrunn av at tomten ligger innenfor prioritert vekstområde i Vestby sentrum, har kort avstand til stasjonen for gående og syklende stiller rådmannen seg positive til tiltaket. Tiltaket vil også medføre flere barnehageplasser og boliger, som er positivt i Vestby sentrum. Dette tiltaket vil være med på å tilfredsstille regionale krav om at 80% av boligbygging skal skje innenfor Vestby sentrum. 16
PLM-31/16 Gnr 41 Bnr 11 - Rammeveien 74 og 76 - Seks utvendige tiltak - Paviljong, skulptur, tribune, utedo, brygge og gjerder - med revidert søknad Saksbehandler: Marianne Røed Saksnr.: 15/05220-14 Saksgang Møtedato 2 Plan- og miljøutvalget 31/16 27.06.2016 Rådmannens innstilling: 1. Under henvisning til vurdering, begrunnelse og forutsetninger i saksfremlegget og i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplan for Vestby 11 og 14 for oppføring av tribune, paviljong, brygge og utedo som omsøkt og vist på situasjonsplan datert 13.03.2013 og tegninger mottatt her 07.01.2016. 2. Søknad om dispensasjon for oppføring av statue, oppføring av gjerde for beite og viltgjerde rundt frukthage avslås med hjemmel i bestemmelser til kommuneplanen 11, jf. plan- og bygningsloven 19-2. 3. Det er en forutsetning for at det gis dispensasjon, at det opparbeides merket sti langs sjøen og informasjonstavle som beskrevet i søknaden. Stien og informasjonstavlen må ferdigstilles senest samtidig med omsøkte tiltak. Vedlegg: Brev til kommune Dispensasjonssøknad og redegjørelse.pdf Nedre Ramme. Haveplan Redegjørelse for 6 utomhus tiltak.pdf Revidert situasjonsplan.pdf Ramme, skulptur. Innspill fra OF 2016.doc Bilde Uttalelse Akershus fylkeskommune til opprinnelig søknad.pdf Uttalelse fra fylkeskommunen til revidert søknad.pdf Uttalelse Fylkesmannen.pdf Søkers kommentarer til fylkeskommunens uttalelse.pdf Hageplan med viltgjerde og hestegjerde.pdf Foto av viltgjerde med port.pdf Rekonstruksjon av brygge - skisse.pdf Foto eksisterende brygge. IMG_1675. Vedlegg 7.JPG Skisse av paviljong.pdf Skisse av skulptur.pdf Skisse av utedo.pdf Tribune.pdf Fotomontasje av skulpturen sett fra sjøen.pdf 3 av Munchs malerier. Vedlegg 20.pdf Støtterklæringer.pdf 17
SAKSUTREDNING: Saksopplysninger Søknad om tillatelse til tiltak ble opprinnelig mottatt i mars 2013. Søknadsprosessen ble deretter, etter ønske fra tiltakshaver, satt på vent. Det ble den 07.01.2016 sendt inn revidert søknad. Søknaden er oversendt til Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus for uttalelse. Søknaden gjelder seks utendørs tiltak på Nedre Ramme; paviljong, skulptur, tribune for friluftsteater, utedo, brygge og gjerder (viltgjerde og hestebeitegjerde). Paviljong Tiltaket er en rekonstruksjon av tidligere paviljong på samme sted. Munch skal ha hatt fire atelierer og paviljongen mot sjøen var det fjerde. Munch malte de aller fleste av sine badebilder på Ramme. Svabergene rundt paviljongen var stedene der han malte. Han hadde således behov for å oppbevare staffeli, lerreter og malersaker. Grunnlaget for plasseringen av paviljongen er gitt i et utsagn fra Arne Valberg i Hvitsten, som har sett bygningen som liten gutt i 1930-årene. Arkeologene som arbeidet i hagen i Peters-minde i 2013 fant knust vindusglass på dette stedet. I tillegg er det en gammel hagemur på nord-øst siden av paviljongen som danner støtte for det flate partiet der søker mener paviljongen har stått, med en trapp i muren. Bygningen er i enkel sveitserstil med detaljer og takvinkel fra hovedhuset. Gesimshøyden blir 2,5 m. og mønet på taket 4,4 m. over bakkenivå. Taket tekkes med kobber og både konstruksjon og kledning vil bli utført i trematerialer med malt perlestaffpanel utvendig. BYA = 12,8 m², BRA = 10,7 m². Fylkeskommunen mener det ikke er usannsynlig at det har stått en paviljong på stedet, men at dokumentasjonen fortsatt er forholdsvis usikker. Fylkeskommunen vil ikke motsette seg tiltaket dersom kommunen vurderer at det kan aksepteres. Fylkesmannen aksepterer at det gis dispensasjon til tiltaket under forutsetning av at det stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Disse tiltakene vil bidra til å tydeliggjøre at strandsonen i området er tilgjengelig for allmennheten. Stien og informasjonstavlen må ferdigstilles samtidig med omsøkte tiltak. Skulptur Det søkes om å sette opp en skulptur i bronse i på Odden i den gamle lyskasterstillingen fra 2. verdenskrig. Opprinnelig ble det søkt om en skulptur av en mannsskikkelse. I den reviderte søknaden er skulpturens størrelse noe redusert, og er nå en kvinnefigur med opp-strakte armer, et eple i en hånd og tittel Ingeborg med eplet. Skulpturen er basert på Munchs maleri i Aulaen, Høstende kvinner, malt på Ramme 1915/16. Modellene for dette maleriet var Ingeborg Kaurin, også kalt Mossepiken, og hennes søster, Solveig. Skulpturen vil bli 3 meter høy og sokkelen vil være 1 meter over toppen på den eksisterende muren omkring lyskasterstillingen. Skulpturen og sokkelen vil bli utført i bronse og satt på et understell av treverk, men forankret med stål. Den vil bli utført av den svenske kunstneren Peter Linde. Akershus fylkeskommune fraråder sterkt at det gis tillatelse til å sette opp skulpturen som omsøkt både i den opprinnelige søknaden, og ved den reviderte søknaden. Det er tidligere søkt om å sette opp en skulptur av Edvard Munch i naturlig størrelse på et annet sted på eiendommen og fylkesrådmannen hadde ingen innvendinger mot det. Den foreslåtte skulpturen oppe på odden vest for Rammebukta vil imidlertid bli av 18
helt andre dimensjoner. Odden er veldig eksponert mot Oslofjorden og fylkesrådmannen vurderer at en stor skulptur oppe på odden vil være et fremmedelement i «Munchs landskap» og bryte med stedets lavmælte karakter. Fylkeskommunen vil vurdere å klage på vedtaket dersom kommunen gir tillatelse til skulpturen. Fylkesmannen har ikke fått oversendt den reviderte versjonen av søknaden, men skriver i sin uttalelse til opprinnelig søknad at skulpturens landskapsmessige fjernvirkning må dokumenteres. Dette er gjort i form av en fotomontasje som viser skulpturen fra sjøen. Fylkesmannen mener det må stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Dersom kommunen gir tillatelse til tiltaket uten at disse vilkårene stilles vil fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Søker skriver i sine kommentarer til fylkesrådmannens uttalelse at det nye forslaget er vesentlig redusert i størrelse og karakter i forhold til det opprinnelige forslaget. Høyden er redusert fra 4,4 meter til 3 meter. Karakteren er endret fra en bred mannsfigur til en slank kvinnefigur på tå med oppstrakte armer. Figuren er formet etter Munchs maleri «Høstende kvinner» på Ramme, er meget relevant for Munchs arbeider på Nedre Ramme og kan ikke sies å være et fremmedelement i landskapet. Skulpturen vil bli utført i bronse som etter hvert vil få en mørkere patina enn fotomontasjen som viser skulpturen sett fra sjøen. Søker har innhentet støtteerklæringer for oppsettingen av skulpturen. Oslofjordens friluftsråd, Vestby historielag, Naturvernforbundet, Forum for natur og friluftsliv i Vestby, Vestby kunstforening og styret i Hvitsten vel er positive til tiltaket. Tribune til friluftsteater Friluftsteaterets tribune er lagt inn i en naturlig, hul og bratt skråning mot vest, med scene på en flat eng mellom furustammene. Benker og trapper er utført av trematerialer i form av stolper, bjelker og planker lagt på og forankret til den bratte, naturlige skråningen. Terrenget er ikke endret og tiltaket er fullt ut reversibelt. Trematerialene vil etter en tid gråne og bli lite synlige i landskapet. Tiltaket er allerede utført på bakgrunn av en midlertidig tillatelse til tiltaket. Fylkeskommunen aksepterer tiltaket såfremt formålet er formidling av Edvard Munch og at dette bidrar til å gjøre stedet mer tilgjengelig for allmennheten. Det forutsettes at terrenget ikke vil bli endret og at tiltaket er reversibelt, jf. beskrivelse i søknaden. Fylkesmannen aksepterer at det gis dispensasjon til tiltaket under forutsetning av at det stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Utedo Ny utedo for allmennheten. Utedoen er noe forminsket i forhold til opprinnelig søknad. Den er endret fra en sekskantet bygning i sveitserstil til en firkantet, lavere bygning. Den er tenkt utført i trematerialer med malt perlestaff panel utvendig og kobbertekking på taket. Gesimshøyden blir 3 meter og spissen på taket 4,8 meter over bakkenivå. BYA = 4,0 m², BRA = 2,0 m². Fylkeskommunen mener utedoen er unødvendig høy, og anbefaler at den forenkles. Søker skriver i sine kommentarer til fylkeskommunens uttalelse at utedoen har blitt vesentlig forenklet i forhold til det opprinnelige forslaget. Den må ha ca tre meter gesimshøyde for at det skal bli plass til en bøtte under doen, som vil bli tømt fra tid til annen. Pyramidetaket gjenspeiler de bratte gavlene på hovedhuset og vil gi 19
bygningen en tilhørighet til anlegget. Kobbertekkingen på taket vil etter hvert få en brun patina som gjør at taket vil bli lite synlig i landskapet. Fylkesmannen aksepterer at det gis dispensasjon til tiltaket under forutsetning av at det stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Brygge Brygga vest for teateret ønskes gjenoppbygget og den moderne Tønsberg-brygga revet. Den nye brygga vil bli utført i trematerialer med to liggende stokker og plankedekke, som en kopi av den opprinnelige bryggen som var der. Brygga vil bli montert på det opprinnelige, eksisterende betongfundamentet. Fylkeskommunen og fylkesmannen mener tiltaket kan aksepteres under forutsetning av at det stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Gjerder I forbindelse med gjenoppbygging av frukthage med frukttrær, grønnsaksbed og bærbusker ønskes nytt viltgjerde satt opp. I forbindelse med hestebeite ønskes nytt tregjerde. Det var en etablert frukthage på sørsiden av hovedhuset og ned til stranden da Munch overtok eiendommen. Frukthagen med grønnsaksbed og bærbusker ønskes gjenskapt likt slik det var på Munchs tid. Hagen ønskes beskyttet mot rådyrstammen i området og omgis av et viltgjerde. Gjerdet vil bli bygget av trestolper og netting med 2,2 meter høyde. I hagen ønskes det også avsatt et område for hestebeite, omtrent slik det var på Munchs tid. Gjerdet vil bli bygget av trematerialer med en høyde på 1,6 meter. Fylkeskommunen har ingen innvendinger til at det settes opp gjerder som omsøkt. Fylkesmannen aksepterer at det gis dispensasjon til tiltaket under forutsetning av at det stilles vilkår om etablering av en merket sti langs sjøen og informasjonstavle som omtalt i søknaden. Fylkesmannen har ikke fått den reviderte søknaden oversendt for uttalelse, der beitegjerdet inngår. Kyst- og kultursti Stien er vist på situasjonsplanen. Den har en noe justert trasé og ligger mer naturlig i terrenget. På enkelte steder vil det bli fylt ut med steiner, jord eller flis og anlagt trappetrinn. Stien vil bli merket med ca. 2 tykke, 0,5 meter høye stolper av tre med et rødmalt kryss av tre øverst. Avstanden mellom stolpene vil bli ca. 10 20 meter Informasjonstavle med kart vil bli plassert på malerveggen i nord. Plansituasjon Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanen avsatt til tre formål; landbruk, natur og friluftsliv (LNF), LNF for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse og bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (50-metersbeltet mot sjø). Eiendommen ligger i sin helhet innenfor hensynssone for friluftsliv. Tiltakene ligger dessuten innenfor virkeområdet til statlige planretningslinjer for strandsonen. Det følger av bestemmelser til kommuneplanen 11 at det er forbud mot et hvert tiltak i 50-metersbeltet mot sjø. Det følger forutsetningsvis av 14 at det innenfor område for landbruk, natur og friluftsliv ikke kan tillates tiltak som ikke er i tråd med dette arealformålet. 20
Dispensasjon Området er i kommuneplanen avsatt til LNF-område, og er uregulert. Tiltakene er i strid med LNF-formålet og byggeforbudet langs sjøen, og er derfor avhengig av dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at grunneier ønsker å tilrettelegge sin eiendom, Nedre Ramme, for besøk og bruk. Den rike kulturarven med mange historiske lag, ønskes formidlet. Det er en ambisjon at Nedre Ramme blir en viktig del av kunst- og kulturtilbudet som skal tilbys fra og med sommeren 2013 i forbindelse med det nasjonale jubileet Munch 150. Tiltakene ønskes etablert for å bidra til formidling av den rike historien. I den forbindelse er grunneier innstilt på, dersom det blir gjennomslag for de omsøkte tiltakene, å etablere merket sti for allmennheten fra Pyttskog i nord, forbi en ny, åpen utedo og ned til strandsonen. Øst for eiendommen vil sti som forbinder Pyttskog med kyststien til Hvitsten likeså bli tydelig merket. Vurdering For at det skal kunne gis dispensasjon må ikke hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Hensynene bak forbudet mot tiltak i 50-metersbeltet mot sjø er å sørge for at strandsonen er tilgjengelig for allmenheten. Dette gjelder både at det er fysisk tilgjengelig, men også at det ikke fremstår som privatisert, slik at det også oppleves som tilgjengelig både fra land og fra sjø. De samme hensynene vil i stor grad gjøre seg gjeldende i LNF-området i denne saken, da det ligger innenfor hensynsone for friluftsliv. Paviljongen og tribunen Når det gjelder paviljongen og tribunen kan ikke rådmannen se at det å gi dispensasjon for disse tiltakene er i vesentlig strid med hensynene bak lovens formålsbestemmelse eller kommuneplanens arealdel. Hovedbegrunnelsen for dette er at området skal være åpent for allmennheten, og at tiltakene er virkemidler for å formidle kultur og historie. Det er likevel klart at tiltakene bidrar til privatisering av stedet. Rådmannen mener derfor at det bør stilles vilkår om at det opparbeides en sti som beskrevet i søknaden. Dette vil bidra til at området fremstår som mer tilgjengelig, og vil gjøre at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Brygga Rådmannen mener at det ikke vil ha negative konsekvenser for hensyn som kommuneplanen skal ivareta at den gamle brygga gjenoppbygges, under forutsetning av at den nåværende fjernes. Den gjenoppbygde brygga skal ikke være lengre eller bredere enn det som kan dokumenteres at den var opprinnelig. Rådmannen kan ikke se at tiltaket har store ulemper, og mener at vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Gjerde rundt frukthage Det omsøkte viltgjerde rundt frukthagen skal beskytte hagen mot skadedyr. Rådmannen kan forstå at tiltakshaver ønsker et gjerde for å beskytte frukttrærne mot 21
dyr, det er likevel andre viktige hensyn som må vektlegges når en frukthage søkes anlagt i forbudsområdet mot sjø. Hensynet bak bestemmelsen om forbud mot ethvert tiltak i 50-metersbeltet langs sjø er å sikre allmennheten tilgang til friluftsområder ved sjø, samt at strandsonen ikke skal fremstå som nedbygd eller privatisert. Ved å anlegge et gjerde som omsøkt vil dette etter rådmannens syn være vesentlig i strid med hensynene bak planen. Allmennheten kan nå krysse området fra øst til vest, men dersom gjerdet settes opp vil krysningsmuligheten begrenses betydelig. Rådmannen vil ikke motsette seg at det etableres en frukthage som vist på situasjonsplanen, selv om dette også vil kunne oppfattes som privatiserende på området, men kan ikke godkjenne at det settes opp et gjerde rundt. Dersom det anlegges frukthage skal allmennheten ha fri tilgang til å gå gjennom den delen av frukthagen som ligger innenfor 50-metersbeltet langs sjø. Det omsøkte gjerdet er høyt, noe det også må være når hensikten er å hindre rådyr fra å ta seg inn. Men i tillegg til å være et faktisk hinder for fri tilgang til strandsonen gjør utformingen og høyden at området fremstår som privatisert og opparbeidet på en helt annen måte enn i dag. Rådmannen kommer til at det å skulle gi en dispensasjon fra kommuneplanen for å sette opp gjerdet ville være i vesentlig strid med hensynene bak planen, og rådmannen kan ikke se at det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon enn ved ikke å gi det. Gjerde rundt beite Det er i tillegg søkt om å etablere gjerde rundt hestebeite vest for viltgjerdet, altså en forlengelse mot stranden og mot syd/syd-øst. Dette var ikke en del av opprinnelig søknad, og Fylkesmannen har ikke uttalt seg til dette. Søker skriver at det på Munchs tid på Ramme var en hesteinnhegning som gikk langt ned mot vannet, omtrent som nå omsøkt. Rådmannen mener det er et positivt tilskudd til formidlingen av kulturhistorien at det etableres et beite, og da nødvendigvis et gjerde, men mener at gjerdet må trekkes betydelig lengre opp fra stranden. En plassering slik som omsøkt vil være i vesentlig strid med hensynene bak kommuneplanen, da det gir allmennheten en klart dårligere tilgang til strandsonen og en sterkere opplevelse av at området er privatisert. Rådmannen mener at det å godkjenne et hestebeite med gjerde i et betydelig mindre omfang enn det som nå er omsøkt kan aksepteres, men et beite med gjerde med utformingen og utbredelsen som vist på innsendte skisse, er i vesentlig strid med hensynene bak kommuneplanens arealdel. Det er en forutsetning at området skal være, og fremstå som, tilgjengelig for allmennheten. Dersom tiltakshaver ønsker å gjennomføre dette tiltaket i 50-metersbeltet mot sjø må det sendes inn ny søknad som viser tiltaket i betydelig større avstand til sjøen og med en utforming og avgrensning som ikke hindrer allmennhetens tilgang til og gjennomgang i området. Skulptur Både Fylkesmannen og Fylkeskommunen er sterkt kritiske til at det oppføres en skulptur på odden som omsøkt. Rådmannen støtter denne konklusjonen. Det er klart at oppføring av en statue vil bidra til at området fremstår som mer privat og opparbeidet. Det er ingen tvil om at statuen er vakker og at den er en formidler av historie og kultur. Den fremstår likevel som et fremmedelement langs sjøen og blir svært synlig selv om den er redusert noe i forhold til opprinnelig søknad. Rådmannen er enig med Fylkesrådmannen i at statuen vil bryte med stedet lavmælte karakter. Statuen søkes plassert i den tidligere lyskasterstillingen som ble benyttet under 2. verdenskrig. Norske kommuner er invitert til å kartlegge krigsminner i hele landet. 22