GBNR 19/116 - HANØY - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSAJON FOR KAI, FLYTEBRYGGE, MURER, BETONGTRAPP, INNREDET NAUST M.M. Sakstittel: Gbnr 19/116 - Kai, flytebrygge, bruksendring av naust m.m. Tiltakshaver: Randi Pedersen Frist for behandling: 1.8.2016 Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Laila Skarheim Arkivsaknr.: 2015/2178-25 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for kai m/trapp (nordvest for naust), flytebrygge, bruksendring av 2. etg. på naust, terrasse på naust, bod 1 og bod 2, terrengopparbeidelse med støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp (nord for fritidsbolig). Utvalg for teknikk og miljø gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for veg, parkeringsplass, vann- og avløpsledninger i sjø, kai (øst for naust), forstøtningsmur i betong, terrengopparbeidelse og gangbro (øst for fritidsbolig). Vann- og avløpsledninger kan ikke anlegges eller tas i bruk før søknad om utslippstillatelse er behandlet og tillatelse foreligger. Utvalg for teknikk og miljø gir dispensasjon fra lovens 29-4 annet ledd, slik at bod 2 kan oppføres 80 cm fra nabogrense mot bnr. 89. Vedtaket er hjemlet i pbl. 19-2. Utvalget viser til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen.
Saken sendes til partene med klagerett. SAMMENDRAG Det søkes dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bruksendring av 2. etg. på naust til beboelse, terrasse på naust, kai ved naust (øst og vest for naust), flytebrygge, forstøtningsmurer, betongtrapp, terrengopparbeidelse nord og øst for hytten, gangbro, parkeringsplass, veg, bod 1, bod 2, hagestue og vann og avløpsledninger i sjø på gnr. 19, bnr. 116. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon for tiltakene veg, parkeringsplass, vann- og avløpsledninger i sjø, kai (øst for naust), forstøtningsmur i betong, terrengopparbeidelse og gangbro (øst for fritidseiendom). Rådmannen anbefaler at det gis avslag på de tiltakene som omfatter kai m/trapp (nordvest for naust), flytebrygge, bruksendring av 2. etg. på naust, terrasse på naust, bod 1, bod 2, terrengopparbeidelse med støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp (nord for fritidsbolig). Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 15.08.2015 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bruksendring av 2. etg. på naust til beboelse, terrasse på naust, kai ved naust, flytebrygge, forstøtningsmurer, bod 1, bod 2, hagestue samt vann og avløpsledninger i sjø på gnr. 19, bnr. 116. Utvidet søknad om dispensasjon for veg, parkeringsplass, betongtrapp, terrengopparbeidelse nord og øst for hytten samt gangbro i hage ble mottatt 09.05.2016. For nærmere beskrivelse av tiltakene vises det til utfyllende søknad om dispensasjon som vedlegg 1-15 (dispensasjonssøknader, kart og bilder). De angitte tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF, arealformålet Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3. Det er søkt om dispensasjon fra over nevnte bestemmelser. Det er også søkt om dispensasjon om å bygge nærmere eiendomsgrense for bod 1 og bod 2. De omsøkte tiltakene er utført og søknad er mottatt som følge av oppfølging av ulovlig utførte tiltak på eiendommen. Dersom søknaden helt eller delvis avslås vil det ulovlige forhold bli fulgt opp i egen sak. Det presiseres imidlertid at utvalget ved behandling av søknaden ikke har anledning til å vektlegge dette i vurderingen. Søknaden skal således behandles som om tiltakene ikke var gjennomført. 1. Nabovarsling Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3. Det er mottatt nabomerknader fra eier av gnr. 19, bnr.89 Karen Lovise Korneliussen. Nabomerknader er vedlagt som vedlegg 22 og 23.
I merknaden påpekes det at tiltaket vil medføre begrensninger for fremtidig utbygging av eiendommen dersom bod 2 ikke plasseres i lovlig avstand fra eiendomsgrense. Merknadsstiller krever at hele boden plasseres på egen eiendom. I ny merknad, som tilsvar på skriv fra tiltakshaver, påpeker merknadsstiller at selv om deler av bod er 1 m fra eiendomsgrense, er nærmeste avstand under 1 m til eiendomsgrense. Det påpekes videre at det er grunn til å tro at levegg ved bod, asfaltert gangveg og forstøtningsmur delvis er plassert inn på bnr. 89. Bod vil kunne aksepteres slik den er oppført, men forhold som nevnt bes avklart. Merknadsstiller ber om at eiendomsgrense blir oppmålt. En mindre grensejustering vil kunne godtas. Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknaden: Ansvarlig søker viser til at det er søkt om dispensasjon fra avstand til eiendomsgrense på grunn av usikker eiendomsgrense. Avstanden til eiendomsgrensen er sannsynligvis 80-90 cm. En oppmåling av eiendomsgrense vil kunne åpne opp for at avstanden blir bedre da begge parter er positive til et evt. makebytte. Søker ber om at tillatelse til plassering innvilges uten dispensasjon da partene har åpnet opp for oppmåling av grense, og med en evt. grensejustering. Rådmannens vurdering: Av grunnkart datert 24.05.2016, lagt ved saken som vedlegg 19, er takutstikk til bod vist i usikker eiendomsgrense mot bnr. 89. Plassering nærmere eiendomsgrense enn fire meter er i strid med pbl. 29-4 annet ledd. Avstandsbestemmelsen er først og fremst begrunnet i branntekniske hensyn. Den ivaretar imidlertid også mer privatrettslige (naborettslige) hensyn, ved at den sikrer minimumsavstand til nabo samt ivaretar hensynet til utsikt og (sol-) lys for den enkelte eiendom. Etter Sivilombudsmannens sak 1. mars 2012 vedrørende dispensasjon fra avstandskravet er det uttalt at det skal utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra avstandskravet og at det må mer til enn kun å vise til beskjedne ulemper for naboen. Det må også kunne påvises relevante fordeler for tiltakshaver, som igjen må være klart større enn ulempene. Eiendomsgrensen mellom bnr. 89 og bnr. 116 er ikke en oppmålt grense. Rådmannen bemerker at dispensasjonssøknaden er vurdert ut i fra tiltakshavers opplysninger om eiendomsgrense. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at tiltaket oppføres i samsvar med gitt dispensasjon. Dersom tiltaket oppføres nærmere nabogrense enn 80 cm, vil tiltaket være oppført i strid med gitt dispensasjon. Dette vil i så tilfelle innebære at tiltaket er ulovlig. Nabo sine ulemper i forhold til avstandsbestemmelsen vil bli kommentert under dispensasjonsvurderingen. Nabomerknad tas ikke til følge. 2. Vurdering dispensasjon Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Søkers begrunnelse for dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og pbl. 29-4 annet ledd (vedlegg 1-15, søknad om dispensasjon, utvidet dispensasjon, kart og bilder): Her gjengis kun et utdrag av søkers begrunnelse. Hele begrunnelsen er vedlagt som vedlegg 1-15 og inneholder søknad om dispensasjon av 9.5.2016 vedlagt kart og bilder. Søker viser til at tiltakene ikke vil påvirke allmennhetens tilgang til sjø da eiendommen allerede er fullt ut privatisert og har vært det i lengre tid. Det er ingen endring av bruk av eiendommen. Området rundt eiendommen er bebygget med hytter, naust, kaier og brygger. Området som LNFområde samsvarer ikke fullt ut med den faktiske utnyttelsen av området. En dispensasjon vil ikke medføre en omdisponering eller forringe områdets nåværende karakter og område har heller ingen tilknytning til dyrket mark. Hytte, kai, terrasse og naust er allerede godkjent. De nå omsøkte tiltak vil ikke øke privatiseringen av området eller begrense allmennhetens rettigheter i området. Tiltakshaver vil få en mer hensiktsmessig utnyttelse av fritidseiendommen. De omsøkte tiltakene er utformet slik at de gir minst mulig terrenginngrep. Tiltakene 1) og 6) - Naust (bruksendring, terrasse og kai) Naustets 2. etg. er ikke en egen bruksenhet, det benyttes som anneks til hytten. Naust ble godkjent i 1990 og bruken vil derfor ikke øke graden av privatisering. Tiltaket strider således ikke mot byggeforbud eller intensjonene bak bestemmelsene. Bryggen ble oppført samtidig med naustet og ble anlagt for å gjøre området rundt naustet mer tilgjengelig. Området kan tilbakeføres til slik det
var før bryggen ble bygget men dette vil føre til at området fremstår som mindre estetisk fint og vil være ubrukbart for tiltakshaver. Tiltakene 2), 10) og 12) - Forstøtningsmurer, terrengopparbeidelse og betongtrapp Forstøtningsmur mellom hytten og parkeringsplassen er plassert lengre fra sjø enn selve hytten. Mur er påbygg av eksisterende gammel mur. Mur ble satt opp som følge av utvidelse av parkeringsplass. Parkeringsplass er anlagt uten terrenginngrep. Tiltak 3) Flytebrygge Flytebryggen er byttet ut med en gammel eksisterende flytebrygge som ble anlagt i 1985. Dette på grunn av nødvendig vedlikehold. Tiltakene 4) og 5) Bod 1 og bod 2 Bod 1 er på 6 m2 og er bygget i 1986. Ble antatt ikke søknadspliktig. Bod er plassert bak hytta og er således ikke nærmere sjø enn godkjent tiltak på eiendommen. Bod 2 er på 15 m2 og er en utvidelse av eksisterende lekestue. Bod er plassert i grense mot bnr. 89 Det søkes om dispensasjon fra avstandskravet, slik at bod 2 kan plasseres i nabogrense. Tiltak 7) Ute-stue på terrasse ved sjø Terrasse ved sjø anses som godkjent. Partytelt har vært forsøkt satt opp og ble etter hvert erstattet med et heltre partytelt på grunn av vær og vind. Tiltak 8) Vann- og avløpsledninger, utslipp til sjø Vann og avløpsinstallasjon løses ved Biovac minirenseanlegg med utslipp til sjø. Egen søknad om utslipp er sendt kommunen. Tiltakene 9), 10) og 11) Gangbro i hage, terrengopparbeidelse Gangbro er nærmest en pynt i hagen og går over et myrlendt søkk. Terrengopparbeidelsen nord og øst for hytten er gjort for å bedre fremkommelighet og gjøre utearealene mer brukbare. Uttale fra annen myndighet Søknaden har vært på uttale til Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Hordaland, Bergen og omland Havnevesen og Plan og utvikling v/miljøvernleder. Søknaden har ikke vært oversendt på uttale til Fiskeridirektoratet. Dersom dispensasjon for tiltakene i sjø blir gitt, må saken oversendes på uttale før endelig vedtak kan fattes. Det er ikke mottatt uttale fra Hordaland fylkeskommune. Uttale fra Bergen og Omland Havnevesen av 9.9.2015 - vedlegg 17 Av uttale fremgår følgende: Ut fra de opplysninger vi har mottatt kan vi ikke se at tiltakene vil være problematisk etter havne- og farvannsloven. Vi ber om å få oversendt eventuelt dispensasjonsvedtak i saken når dette foreligger, samt at tiltakshaver også sender søknad hertil. Søknadsskjema er tilgjengelig på bergenhavn.no under tiltak i sjø. Uttale fra Fylkesmannen i Hordaland av 14.12.2015 vedlegg 18 Av uttale fremgår følgende:
Kyst- og strandsonestrekningene er av nasjonal interesse fordi de er attraktive for allmenn ferdsel og friluftsliv, og det knytter seg ofte viktige naturverdier, landskapshensyn og kulturminne interesser til disse områdene. I Ot. prp. nr. 32 står det at strandsonen i flere fylker, deriblant Hordaland, er områder med sterkt utbyggingspress. I Hordaland er det kommunene Askøy, Bergen, Fjell, Lindås, Meland, Os, Sund og Øygarden som er plassert i kategorien der presset på arealet er stort. Etter Fylkesmannens vurdering har alle de ulovlige tiltakene privatisert tilgangen til strandsonen og påvirket allmenheten sine interesser negativt. Tiltakene har ført med seg ulemper som økt privatisering, hinder for fiske og fri ferdsel på land og i sjøområdet utenfor den aktuelle eiendommen. Vi er i tillegg av den oppfatning at naustene må få et volum og en utforming som er naturlig i forhold til hva naustene skal brukes til. Dette innebærer blant annet at naustet ikke må få preg av å være en fritidsbolig. Mange store vinduer og stor høyde fra gulv til tak, er fremmedelementer på et bygg som skal brukes til oppbevaring av båt og tilhørende utstyr. Godkjenning av store naust i flere høyder vil kunne føre til søknader om bruksendring av naustet til fritidsbolig i etterkant. Ved å holde størrelsen på naustene nede vil de også legge beslag på mindre areal i strandsonen. Fylkesmannen frarår at det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet. Vi viser til at kommunen ikke bør gi dispensasjon dersom regional styresmakt har uttalt seg negativt til søknaden, jf. plan- og bygningslova. Dersom det likevel blir gitt dispensasjon, ber vi kommunen sende vedtaket til Fylkesmannen for klagehåndtering. Uttale fra Miljøvernleder i Askøy kommune av 25.5.2016 vedlegg 16 Av uttale fremgår følgende: Keila er en poll med liten vannutskiftning gjennom det smale Steinsundet i vest og mot Hanøy i sørøst. Det er registrert ærfugl (Nær truet NT) i Keila, men ikke i umiddelbar nærhet til de aktuelle tiltakene. Tiltakene det søkes om er allerede utført et stykke tilbake i tid, og vil derfor trolig ikke påvirke ærfugl i området. Vurdering etter naturmangfoldloven 8 til 12, jf. 7. Det er ikke registrert truede eller sårbare arter eller naturtyper i gjeldende område. I og med at naturmangfoldet trolig i liten grad berøres av tiltakene, og at det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur legger Askøy kommune til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9-12. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Rådmannens vurdering av vilkår 1: (hensynene bak bestemmelsen): Da hensynene bak de ulike bestemmelsene i stor grad er sammenfallende vurderes disse samlet. Arealformål LNF (Landbruks-, natur- og friluftsliv) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor byggegrense mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke
konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Generelt for alle tiltakene Den aktuelle eiendommen er i dag bebygget med en fritidsbolig godkjent oppført og ombygd over tid. Det er også oppført et naust og en terrasse (øst for fritidsbolig ved sjø), disse anses også som godkjent. Eiendommens beliggenhet er naturlig avgrenset av en høy fjellskjæring i vest og sjølinjen i nord og øst. Hensynet til landbruksproduksjon gjør seg således ikke gjeldende. Hensynet til biologisk mangfold anses heller ikke å gjøre seg gjeldende da det ikke er gjort funn i artsdatabanken eller i Miljødirektoratets naturbase og der er ikke registrerte kulturminner i område. Bebyggelse i strandsonen og i LNF-områder medfører som hovedregel en uønsket privatisering som kan gjøre områdene mindre tilgjengelig for allmenheten. Tiltakene varierer i størrelse og omfang. Samlet sett er tiltakene å anse som en betydelig utbygging av eiendommen og den fremstår som privatisert. Rådmannen bemerker at tiltakene samlet sett vil medføre en uheldig nedbygging av strandsonen. Tiltakene vil således stride mot de natur- og landskapsinteressene som ligger til grunn for byggeforbudet. Naust (endring av 2. etg. til beboelse, terrasse) Naustets 2. etg. er innredet til beboelse og inneholder stue, kjøkken, 2 soverom, bod og bad. Terrassen på naustet ble avslått i 2004 og vedtak er stadfestet av fylkesmannen. Terrassen er ikke fjernet. Det søkes nå om dispensasjon også for denne. Rådmannen bemerker at fritidseiendommen er bebygd med en forholdsvis stor fritidsbolig i 2 etasjer, underbygget med en lav kjeller. Fritidsbolig har et bruttoareal på ca. 180 m2. En kan derfor ikke se at tiltakshaver har et reelt behov for innredning og endring av 2. etg. på naust til beboelse. Rådmannen kan heller ikke se at det er behov for terrasse da der er gode uteoppholdsarealer på eiendommen. Bruken av naust til beboelse og med terrasse mot nord, gjør at området oppfattes som mer privatisert og medfører en særlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsene. Det anbefales ikke å innvilge dispensasjon for disse tiltakene. Kai m/trapp (nordvest for naust), kai (øst for naust) og flytebrygge Eiendommen har en naturlig avgrensing mot sjø i nord og øst. I området nordvest for naust er det anlagt en kai m/trapp og nord øst for naust er det anlagt en flytebrygge og kai. Disse tiltakene vil kunne føre til at området oppfattes som privatisert spesielt sett hen til at området mot nord er mer eksponert sett fra sjøen enn viken i øst, dette også i forhold til det uberørte område nord og vest for fritidseiendommen. Tiltakene mot nord vil derfor i større grad tilsidesette hensynet bak LNFformålet og byggegrensen mot sjø. Rådmannen kan heller ikke se at det er et reelt behov for to kaier på eiendommen. Det anbefales ikke å innvilge dispensasjon for kai m/trapp (nordøst for naust) og flytebrygge. Veg, parkeringsplass og betongmur (vest for fritidsbolig) Vegen er ca. 3 m bred og er anlagt i en avstand på 60 m fra fritidsboligen mot vest. Vegen er anlagt så langt fra sjølinjen som mulig. Den gir mulighet for kjørbar atkomst frem til fritidsboligen både for privat transport, nyttetransport og utrykningskjøretøy som ambulanse og brannbil. Det er også anlagt en parkeringsplass ved fritidsboligen som gjør det mulig å snu på egen eiendom. Vegen vil kunne føre til at området fremstår som privatisert men den vil også føre til at allmennheten lettere kan ta seg ned til strandsonen.
Betongmur vest for fritidsbolig er ca. 13 m lang og 1,6-2,3 m høy. Den er plassert ca. 3 m fra fritidsbolig og er en del av etablert parkeringsplass. Rådmannen bemerker at forstøtningsmur (betongmur) mellom fritidsbolig og parkeringsplass i vest er plassert i bakkant av fritidsbolig. Deler av den vil derfor ikke være så synlig sett fra sjøen. Den omsøkte forstøtningsmuren medfører at fritidsboligen får en egnet parkeringsplass i nær tilknytning til fritidsboligen. Rådmannen vurderer at tiltakene veg, parkeringsplass og betongmur (vest for fritidsbolig), i liten grad vil medføre en tilsidesettelse av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra. Det anbefales at dispensasjon for veg, parkeringsplass og betongmur innvilges. Vann- og avløpsledninger i sjø Områder avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone har til hensikt å ivareta natur- og kulturmiljø, landskap og andre allmenne interesser. I uttale fra miljøvernleder vises det til at de etablerte vann- og avløpsledninger i sjø, sannsynligvis ikke påvirker registrert ærfugl området Keila. Det er heller ikke registrert sårbare arter eller naturtyper i gjeldende område. Vann- og avløpsledninger vil ikke hindre bruken av strandsonen, være til hinder for båttrafikken i området eller være til sjenanse for allmennheten. Rådmannen vurderer at vann- og avløpsledning, i liten grad vil medføre en tilsidesettelse av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra. Det anbefales at dispensasjon for vann- og avløpsledning innvilges. Vann- og avløpsledninger kan ikke anlegges eller tas i bruk før søknad om utslippstillatelse er behandlet og tillatelse foreligger. Bod 1 og bod 2 De omsøkte bodene er forholdsvis små. Bodene er av ulik størrelse og hver av dem er opplyst å ha et bruttoareal på ca. 6 m2 (bod 1) og ca. 15 m2 (bod 2), og ansees som mindre tiltak. Bodene er oppført uten større terrenginngrep og er oppført i nær tilknytning til fritidsboligen. Rådmannen bemerker at fritidseiendommen er bebygd med en forholdsvis stor fritidsbolig. Fritidsboligen har forholdsvis god lagringsplass, også i kjelleretasjen. En kan derfor ikke se at tiltakshaver har et reelt behov for bod 1 og bod 2. Sett hen til at tiltakene medfører en særlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsene, anbefales det at dispensasjon for disse tiltakene avslås. Terrengopparbeidelse med støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp (nord for fritidsbolig) Omsøkt terrengopparbeidelsen nord for fritidsboligen omfatter støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp. Det foreligger ikke tegninger av disse tiltakene men bilder er vedlagt som vedlegg 2, 3 og 4. Tørrmurer er etablert i forbindelse med betongtrapp og støpt terrasse nord for fritidsboligen. Terrassen er på ca. 70 m2. Tørrmurene anses å være ca. 6-13 m lang og fra ca. 1-2 m høy, målt ut fra informasjon i grunnkartet. Rådmannen bemerker at omsøkt terrengopparbeidelse nord for fritidsboligen er en betydelig utbygging av eiendommen og vil fremstå som svært dominerende i seg selv og i forhold til eiendommens uttrykk som en fritidseiendom med den beliggenhet den har nær sjøen. Tiltakene fremstår som privatiserende og medfører en nedbygging av strandsonen. Rådmannen bemerker videre at fritidsboligen har sin eksisterende trappeatkomst fra sør ved parkering og veg. En kan derfor ikke se behovet for en ny trappeatkomst fra nordvest for fritidsbolig. Betongtrapp fremstår som noe ruvende og medfører at eiendom oppfattes som privatisert.
terrengopparbeidelsen nord for fritidsboligen, som omfatter støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp, vil således stride mot hensynet til de natur- og landskapsinteressene som ligger til grunn for byggeforbudet. Sett hen til at disse tiltakene medfører en særlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsene, anbefales det at dispensasjon for disse tiltakene avslås. Terrengopparbeidelse ved naust og gangbro (øst for fritidsbolig) Terrengopparbeidelsen øst for fritidsboligen, og med gangbro over et lite søkk i hagen, anses å være av mindre betydning for bruken av strandsonen. Rådmannen viser videre til at deler av området rundt fritidsboligen må anses som privatsone som naturlig tilfaller fritidsboligen. Allmenhetens tilgang til strandsonen i dette området er i seg selv begrenset ut fra eiendommens beliggenhet, topografi og naturlig privat sone rundt fritidsboligen. Rådmannen vurderer at terrengopparbeidelse med gangbro, i liten grad vil medføre en tilsidesettelse av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra. Det anbefales at dispensasjon for disse tiltakene innvilges. Hagestue Omsøkt hagestue er ca. 13 m2. Den er vist plassert på terrasse ved sjø. Rådmannen bemerker at tiltaket i seg selv er et mindre tiltak men at plasseringen av tiltaket helt i strandsonen vil kunne medføre at strandsonen sett fra sjøen oppfattes som betydelig privatisert, og folk vil vegre seg for å ta denne delen av strandsonen i bruk. En finner likevel ikke at tiltaket medfører en særlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsene. Rådmannens vurdering av vilkår 2: (fordelene med dispensasjon): Omsøkt eiendom er en eldre bebygget fritidseiendom hvor fritidsbolig i senere tid er godkjent påbygd og ombygd i henholdsvis 2005 og 2013. Naust og terrasse ved sjø øst for fritidsbolig, er ansett som godkjent da søknader mottatt i 1990 ikke ble besvart av Askøy kommune. Det er klart at det i dag er andre krav til standard og fasiliteter enn det som var på den tiden fritidseiendom ble etablert hva angår bl.a. atkomst, parkering, utomhusanlegg og sanitære forhold. Tiltakene vil helt klart være en fordel for tiltakshaver, ved at de muliggjør en mer hensiktsmessig bruk av fritidseiendommen. Rådmannen har forståelse for at en ønsker kjørbar atkomst frem til fritidsboligen, parkeringsområde og bedre uteoppholdsarealer. En kan likevel ikke se at det er behov for samtlige omsøkte tiltak. Som vurderingen over viser vil de rettslige vilkårene for dispensasjon f0r noen av tiltakene ansees for å være oppfylt. Folkehelseperspektiv: Ivaretagelse av arealer i strandsonen har en viktig funksjon bl.a. i forhold til å sikre arealer for rekreasjon og naturopplevelser både for nåværende og kommende generasjoner. Konklusjon: Vilkårene for dispensasjon vurderes oppfylt for tiltakene veg, parkeringsplass, vann- og avløpsledninger i sjø, kai (øst for naust), forstøtningsmur i betong, terrengopparbeidelse ved naust (øst for fritidsbolig) og gangbro i hagen. Vilkårene for dispensasjon vurderes ikke som oppfylt for tiltakene kai m/trapp (nordvest for naust), flytebrygge, bruksendring av 2. etg. på naust, terrasse på naust, bod 1 og bod 2, terrengopparbeidelse med støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp (nord for fritidsbolig)
Dispensasjon fra pbl. 29-4 Rådmannens vurdering av vilkår 1: (hensynene bak bestemmelsen): En plassering nærmere nabogrense enn fire meter er i strid med pbl. 29-4 andre ledd. Eier av naboeiendom har ikke gitt skriftlig samtykke til plassering nærmere nabogrense enn fire meter. Det følger av pbl 19-2 andre ledd at kommunen kan gi dispensasjon fra avstandskravet hvis hensyn bak pbl 29-4, eller hensyn bak lovens formålskrav, ikke blir «vesentlig tilsidesatt». I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart» større enn ulempene etter en samlet vurdering. Avstandsbestemmelsen er først og fremst begrunnet i branntekniske hensyn. Den ivaretar imidlertid også mer privatrettslige (naborettslige) hensyn, ved at den sikrer eier en minimumsavstand til nabo samt ivaretar hensynet til utsikt og (sol-) lys for den enkelte eiendom. Merknadsstilers eiendom bnr 89 er bebygd fritidseiendom. Rådmannen kan ikke se at bod 2 vil hindre utsikt og lys. I tillegg ligger boden i god avstand fra merknadsstillers fritidsbolig og naust, henholdsvis ca. 40 m fra fritidsbolig og 10 m fra naust. Rådmannen bemerker at dispensasjonssøknaden er vurdert ut i fra tiltakshavers opplysninger om eiendomsgrense. Rådmannens vurdering av vilkår 2: (fordelene med dispensasjon): Rådmannen vurderer bodens plassering på eiendommen som naturlig i forhold til utnyttelse av eiendommen og at fordelene med tiltaket (bod 2) er klart større enn ulempene, da det alltid vil være behov for lagring av ulike saker og ting, også for en fritidsbolig. Konklusjon: Vilkårene for dispensasjon vurderes som oppfylt. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon fra arealformål LNF, arealformål Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3 for veg, parkeringsplass, vann- og avløpsledninger i sjø, kai (øst for naust), forstøtningsmur i betong, terrengopparbeidelse og gangbro (øst for fritidsbolig), kai m/trapp (nordvest for naust), flytebrygge, bruksendring av 2. etg. på naust, terrasse på naust, bod 1 og bod 2, terrengopparbeidelse med støpt terrasse, forstøtningsmurer og betongtrapp (nord for fritidsbolig) på gnr. 19, bnr. 116, som omsøkt. Utvalg for teknikk og miljø gir dispensasjon fra lovens 29-4 annet ledd, slik at bod 2 kan oppføres 80 cm fra nabogrense mot bnr. 89. Utvalget begrunner dette med følgende: Vilkår 1: Hensynene bak arealformål LNF og byggegrense mot sjø og arealformål i sjø blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( )
Vedtaket er hjemlet i pbl. 19-2. Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Gbnr 19/116 - Søknad om dispensasjon 2 bilder II 3 bilder 4 Oversiktskart - bilder 5 Vedlegg D1 og E1-7 - Tegninger til disp. søknad 6 Gbnr 19/116 - Manglende dokumentasjon 7 Bilde 1 - Gangbro 8 Bilde 2 - Trapp fra p-plass ned til hytten 9 Bilde 3 - Mur og trapp mellom hytten og p-plass 10 Bilde 4 - Mur og terrengopparbeidelse nord 11 Bilde 5 - Terrasse utenfor nøst og mur mellom nøst og hytten 12 Bilde 6 - Vei til hytten med murkant 13 Bilde 7 - P-plassen 14 Bilde 8 - Oversiktsbilde 15 Kart - avløp til sjø 16 Gbnr 19/116 - Uttale fra Miljøvernleder 17 Gbnr 19/116 - Uttale - Bergen og omland Havnevesen 18 Gbnr 19/116 - Uttale - Fritidsbolig bruksendring 19 Gbnr 19/116 - Grunnkart M1:1000 20 Gbnr 19/116 - Kommuneplanen M1:2000 21 Gbnr 19/116 - Ortofoto M1:500 22 Gbnr 19/116 - Merknad til tiltak 23 Gbnr 19/116 - Nabomerknad 24 Gbnr 19/116 - Rapport fra befaring 25 Gbnr 19/116 - Rapport fra innvendig befaring Kleppestø, 27.5.2016 Eystein Venneslan rådmann Iris Bjørnseth seksjonsleder