Hol kommune Saksutskrift

Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 14/01650-10 Arkivkode. Plan Geilo-174 Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 16.10.2014 45/14 Endring av Detaljregulering for Aasremmenden Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling Vedlegg: Bestemmelser datert den 04.07.14 Illustrasjonsplan datert den 04.07.14 Planbeskrivelse datert den 04.07.14 VA- vurdering datert den 05.09.14 Planfremmers vurdering av merknadene datert den 16.06.14 Helningsanalyse Kart som viser sol og - skygge ved vårjevndøgn Konsekvensutredning Dokument i saken: Journal 14/01650 Saksopplysninger: Historikk 13.03.14. I Sak 13/14 i UPU ble det avslått dispensasjon fra i reguleringsplan for Aasremmenden om å oppføre tomannshytte der det er planlagt enkelthytte. Det ble lagt vekt på faren for presedens. Spørsmålet måtte avgjøres gjennom en søknad om reguleringsendring. 03.04.14. Administrasjonen sendte ut tilbakemeldingsbrev på spørsmål om oppstartmøte. Det ble vurdert at det var uheldig å endre en plan som var vedtatt i 2012, men at små justeringer kunne vurderes. 07.07.14 Planforslaget om endring av reguleringsplan for Aasremmenden ble sendt inn. Formålet med planen var å legge til rette for at hytter innenfor enkelte tomter kunne seksjoneres til to selvstendige enheter innenfor samme bygg. Det ble søkt om å endre 12 tomter innenfor reguleringsplan for Aasremmenden til tomannshytter. Det ble sendt inn illustrasjonsplan som viser plassering av tomannshyttene på de 12 tomtene og som viser parkering. Reguleringsbestemmelsene pkt. 3.2 er foreslått endret slik at minste 1

uteoppholdsareal skal være minimum 25 m2 pr. boenhet. Pkt. 3.4 er foreslått endret slik at det tillates to seksjonerte enheter innenfor enkelte tomter. 4.2 er foreslått endret slik at det skal være to parkeringsplasser pr. enhet. Oppstart av planarbeid er varslet den 07.05.14. Følgende merknader er kommet inn. Fylkesmannen Fylkesmannen kan ikke se at endringen vil gi negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser knyttet til deres ansvarsområder. Mulighetene for miljøvennlige energiløsninger bør vurderes. Flere boenheter kan bedre grunnlaget for vannbåren varme, for eksempel basert på bioenergi. Mattilsynet Mattilsynet regner med at reguleringsendringen ikke medfører endringer som angår vannforsyningen. Statens vegvesen Forutsetter at reguleringsendringen utarbeides i samsvar med gjeldene kommunedelplan og gjeldene reguleringsplan. Ny virksomhet vanligvis medfører økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler. De trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter må avklares. Nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må vurderes og evt. gjennomføres i henhold til teknisk detaljplan. Fylkeskommunen Det bør gå frem av vedtaket at dersom det under anleggsarbeid skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven 8, 2 ledd. Ruth Giever Enger Mener det burde være søppelstasjon innen området for å unngå unødig økning i trafikkmengden, siden det åpnes opp for mange flere folk og biler i området. Ellen Oppen og Thor Martin Skar Forutsetter at en reguleringsendring ikke bryter med reguleringsbestemmelsene for planområdet. Viser til bestemmelser som omfatter landskap, mønehøyder og andre krav til visuell utforming av hyttene ( 1 Generelt, 2 Fellesbestemmelser, 3 Bebyggelse og anlegg: Fritidsbebyggelse). Er opptatt av at dette er et hytteområde, ikke et boligområde i byen. Mener at bebyggelsen nærmer seg en type boligbebyggelse med bymessig preg dersom det tillates 2-mannsbolig. Politikerne i Hol kommune har mulighet til å bestemme hvordan de ønsker at fritidsbebyggelsen i Aasremmenden skal se ut, setter sin lit til at de benytter seg av denne muligheten. 2

Planfremmers vurdering: Det er ikke søkt om å endre mønehøyde, plassering eller visuell utforming forhold til det som er fastsatt i gjeldene plan. Gjeldene plan er i tråd med overordnet plan. Maks hyttestørrelse er ikke søkt endret. Det er bare et mindre antall hytter som skal seksjoneres. Disse vil ha preg som de øvrige hyttene, men bare med to innganger. Dette vil ikke endre den planlagte bebyggelsesstrukturen som er bestemt i gjeldene plan. Marit Åberg og Karl Henrik Mokkelbost Er eier av hytte gnr 66 bnr 201 og er nærmeste nabo til planområdet, og er svært negativ til varslet omregulering. Mener omreguleringen fra LNF-område har ført til vesentlige ulemper for dem og vil gi betydelig trafikk tett på deres eiendom. Motsetter seg på det sterkeste at det skal reguleres for flere enheter på et utvalg av tomtene. Mener nåværende regulering er tilpasset områdets nåværende bebyggelse med enkeltstående hytter på store tomter. Mener en endring vil føre til større tetthet i området, vil gi større trafikk, og vil endre områdets karakter av enkeltstående hytter på store tomter. Mener det allerede er gjort en enorm fortetting i andre områder på Kikut og at det for tiden er et stort antall hytter/leiligheter som ikke er omsettelig på dagens marked. Mener Kikutområdet har sterkt preg av overetablering. Ber om at varslet planarbeid ikke godkjennes og at eksisterende plan legges til grunn for utbyggingen. Planfremmers vurdering: I planbeskrivelsen for Aasremmenden s.39 står det følgende om økt trafikk. «En tettere utnyttelse vil subjektivt kunne gi negative konsekvenser for naboer som er vant med å være enslige hytter i et ellers ubebygget område. Denne konsekvensen er imidlertid et resultat av at området er åpnet opp for fritidsboliger i kommmunedelplanen». I planbeskrivelsen for endringen av planen er det lagt til grunn 1 biltur i døgnet pr. hytte i gjennomsnitt for høysesongen (oktober til april). Det tilsvarer en økning av ÅDT med tolv turer til totalt 81 turer. Denne økningen vil ikke få vesentlige konsekvenser for naboer. Forslagstiller er godt kjent med markedet og hva som er omsettelig og planlagt utbygging er tilpasset etterspørselen. Cathe Bech Håper forslagsstiller går tilbake til de opprinnelige planene med en boenhet pr. tomt. Opplever at forslagsstiller stadig utvider og gjør endringer på opprinnelige planer. Mener parkeringsplassen er en stor ulempe i forhold til utsikt, støy og støv. P-plassen er etter merknadsstillers vurdering utvidet i forhold til opprinnelige planer, noe som ikke er varslet. Både i forhold til økt trafikk og fortetting av et stadig større område på Kikut håper merknadsstiller at det ikke blir gjort endringer i forhold til de 70 boenhetene som i opprinnelig plan. Forhold til overordnet plan: Reguleringsplan for Aasremmenden gjelder for området. Miljøkonsekvenser: 8-12 i naturmangfoldloven vurdert og fulgt opp. Dette er vurdert i planbeskrivelsen pkt. 7.7. Planforslaget vil ha liten negativ konsekvens for naturmiljø og biologisk mangfold. 3

Helse-/miljø og beredskapsforhold: Planfremmer har vurdert at det er tilstrekkelig slokkevann i notat datert 05.09.14 Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen Vurdering: Enkelte av merknadene er vurdert under. Resten er vurdert under samlepunktene «tilpasning til landskapet» og «økt utnyttelse.» Fylkesmannen Alternative energikilder er vurdert tidligere. Det er innarbeidet retningslinjer om alternative energikilder i planbeskrivelsen for Aasremmenden. Mattilsynet Planfremmer har sendt inn et notat datert 05.09.14 som viser at det vil være tilstrekkelig kapasitet i forhold til ledningsnettet og i forhold til gjeldende V/A plan for evt. flere enheter. Statens vegvesen Avkjørsel fra fv. 50 er i samsvar med kommunedelplanen for Geilo. Avkjørselen er vist i reguleringsplan for Midtkollen og opparbeidet i tråd med denne. Godkjenning av søknaden vil føre til en økning av ca. 12 bilturer døgnet og vil ikke få konsekvenser for avkjørselen. Det er busstopp langs Skurdalsvegen på østsiden av planområdet. Her stopper ekspressbusser og skolebuss. Det er nærmere redegjort for dette i planbeskrivelsen. Skiløypetrase er regulert gjennom planområdet og grøntkorridorer som leder til denne. Fylkeskommunen I pkt. 2.5 i reguleringsbestemmelsene er det innarbeidet bestemmelse om at det skal varsles dersom det fremkommer automatisk fredede kulturminner Ruth Giever Enger I område KA1 på plankartet er det avsatt plass til eventuell fremtidig avfallsstasjon. Teknisk etat i Hol kommune og Hallingdal renovasjon avgjør om det skal etableres en ny avfallsstasjon her. Cathe Bech Foreslått planendring medfører ikke endringer av p-plass. Parkering løses innenfor hver tomt. Det er ikke tidligere gjort endringer av vedtatt plan for området. Tilpasning til landskapet Parkering inngår i % BYA. Utnyttingsgraden vil ikke bli økt, men det må være parkeringsplasser, adkomstveier og uteområder for begge enheter. Det er sendt inn en illustrasjonsplan som viser hvordan tomtene for tomannsboliger kan bygges ut. På de fleste tomtene er det vist parkering hvor man skal rygge ut i veien. Dette kan skape 4

trafikkfarlige situasjoner og er uheldig. Adkomstvei vil antagelig bli bygd helt frem til fritidsboligene siden de fleste utbyggere i dette området ønsker dette. Mye av uteoppholdsarealet vil da gå med til fremføring av vei og tilstrekkelig parkering. Det vil bli benyttet mer areal til vei og parkering når det er to enheter. På omsøkte tomter 1,2,3,4,14,15,16,24,26 og27 er mye av arealet brattere enn 1:6 og deler av arealet er brattere enn 1:3. Tomtene er relativt små mellom 1,3 og 1,6 daa. Dette gjør tomtene vanskelige å utnytte til tomannshytter. Tomtene 16, 17 og 25 ligger i slakere terreng og vil kunne være egnet til tomannshytter. Kravet i planen til uteoppholdsareal er 25 m2. Uteoppholdsarealet skal ha gode solforhold på minimum halvparten av arealet ved jevndøgn kl. 15. Arealet skal i tillegg være sikret mot vind og skyggevirkninger. På noen av tomtene er det skyggevirkning fra kl. 17 jevndøgn. (se vedlegg) Det vil være vanskeligere å finne uteoppholdsarealer i samsvar med bestemmelsene dersom det blir åpnet opp for tomannshytter. Oppsummert vil det føre større inngrep dersom det blir godkjent tomannshytter på tomtene selv om utnyttelsesgraden ikke blir endret. Administrasjonen vurderer at de fleste omsøkte tomtene vil være uegnet til tomannshytter. Økt utnyttelse Det har kommet inn merknader på økt utnyttelse av området. - Området vil få et bymessig preg dersom det tillates tomannshytte. - Områdets karakter med enkeltstående hytter på store tomter blir endret. Gjeldene regulering er tilpasset områdets nåværende bebyggelse. - Det er allerede gjort en enorm fortetting i andre områder på Kikut. - Forslagsstiller utvider stadig og gjør endringer i opprinnelige planer. - Ulempe ved betydelig økt trafikk. Administrasjonens vurdering: Reguleringsplanen for Aasremmenden ble vedtatt i 2012. Det vil det være uheldig å endre en så ny plan selv om noen av tomtene vil være egnet for tomannshytter. Reguleringsplaner bør være forutsigbare for tomteeierne innenfor planområdet og for naboer. Ved å regulere inn tomannshytter vil området få en annen utnyttelse enn om det bare er enkelthytter. Det vil føre til noe økt trafikk og vil kunne bli en høyere bruk av disse tomtene enn tomtene for enkelthytter. Planbeskrivelse med konsekvensutredning for gjeldende kommunedelplan for Geilo ble behandlet i sak 08/09 i kommuneplanutvalget. I konsekvensutredningen for område F2, Aasremmenden er det forutsatt at det kan innarbeides mellom 40 og 50 tomter. Gjeldene reguleringsplan inneholder 69 nye tomter og en eksisterende tomt. Antallet fritidsboliger er dermed oversteget i forhold til konsekvensutredningen og det vil være uheldig å øke antallet ytterligere. Konsekvensutredningene for de enkelte byggeområdene ble lagt til grunn da kommunedelplan for Geilo ble behandlet. Aasremmenden er klassifisert som et C-område i ABC-analysen i planbeskrivelsen til kommunedelplanen for Geilo. I C-områdene er det åpnet opp for fritidsboliger. Utnyttingsgraden er lavere enn i A og B- områdene der det er åpnet opp for leilighetsbygg. 5

Det vil være uheldig å åpne opp for tomannshytter i dette området siden det er et C- område i kommunedelplanen for Geilo. Dersom det blir åpnet opp for å omregulere til tomannshytter i denne planen vil forventingene være høyere til at det også kan omreguleres i andre planer. Det vil være lettere å tilpasse innarbeiding tomannshytter når det blir startet opp et nytt planarbeid enn å innarbeide tomannshytter i en allerede godkjent reguleringsplan. I Detaljregulering for F2 og F3 Kikut er det regulert inn tomannshytter på to tomter. Disse var foreslått innarbeidet i planforslaget og dette kunne da vurderes i sammenheng med utforming av resten av planen. Administrasjonen vurderer det slik at tomannshytter ligger på grensen til det man kan kalle leiligheter og at det ikke er hensiktsmessig å innarbeide tomannshytter i et etablert område for enkelthytter. I Havsdalen ble det gjort prinsippvedtak i sak 05 om å ikke dele tidligere fradelte tomter. «Deling av fritidstomter ikke er ønskelig og en deling vil føre til at mange som besitter tilsvarende fritidstomter vil fremme planer for sine eiendommer. Dette fører til en uholdbar situasjon for Hol kommune. THU ser nødvendigheten av å stramme inn praksis ved deling av fradelte fritidseiendommer.» I nylig vedtatt kommuneplan er det innarbeidet følgende bestemmelse under fritidsbebyggelse i pkt. 2,1 c). «Deling av eksisterende tomter er ikke tillatt.» Innarbeiding av tomannshytter på eksisterende tomter vil være en omgåelse av prinsippet om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar å ikke fremme planforslaget Endring av reguleringsplan for Aasremmenden med hjemmel i plan og bygningsloven 12-11. Det blir lagt vekt på at utnyttingsgraden for området allerede er høy i forhold til hva som ble forutsatt i konsekvensutredningen som ble utarbeidet ved behandling av kommunedelplanen for Geilo og at området ligger i C-område i forhold til planbeskrivelsen for kommunedelplan for Geilo. Det vil være uheldig å endre forutsetningene i en nylig vedtatt reguleringsplan. I tillegg vil seksjonering av fritidsboliger til to enheter være en omgåelse av prinsippet om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 16.10.2014 sak 45/14 Behandling Lars Ødegård Teigen stilte spørsmål om han er inhabil da han i nær fram kan komme til å fremme regulering av tilsvarende sak. Utvalg for plan og utvikling drøftet spørsmålet og vedtok at Lars Ødegård Teigen er inhabil. Jf forvaltningslovens 6 annet ledd. Even Grue Rygg møtte. 6

Jan Arne Øen fremmet omforent forslag fra Ap og Høyre: Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse: Det er stadig endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter. Endringen legger til rette for det og består i at en ønsker å bygge tomannshytter som kan seksjoneres. Dette gjelder tomtene 1,2,3,4 14, 15,16, 17, 24,25,26, 27. Tomannshyttene skal ikke være større en fritidsenhetene som planen åpner opp for i dag. Forslaget medfører økt antall p-plasser, 2 per enhet, dvs 4 p-plasser totalt per eiendom. Det omsøkte innebærer ingen endring ingen totalt % BYA. Tiltaket medfører ingen endring i plankartet og areal avsatt til turdrag. Naturområde i planen vil derfor ikke berøres. ******************************** Jan Arne Øen ba om gruppemøte. Votering Det ble stemt over rådmannens innstilling og omforent forslag fra Ap og H. Omforent forslag fra Ap og H ble vedtatt med 6 stemmer. 1 stemte for rådmannens innstilling. (1V) Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse: Det er stadig endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter. Endringen legger til rette for det og består i at en ønsker å bygge tomannshytter som kan seksjoneres. Dette gjelder tomtene 1,2,3,4 14, 15,16, 17, 24,25,26, 27. Tomannshyttene skal ikke være større en fritidsenhetene som planen åpner opp for i dag. Forslaget medfører økt antall p-plasser, 2 per enhet, dvs 4 p-plasser totalt per eiendom. Det omsøkte innebærer ingen endring ingen totalt % BYA. Tiltaket medfører ingen endring i plankartet og areal avsatt til turdrag. Naturområde i planen vil derfor ikke berøres. RETT UTSKRIFT DATO 17.oktober.2014 7