Hol kommune Saksutskrift

Transkript

1 Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 14/ Arkivkode. Geilo-174 Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /15 2 Kommunestyret /15 Endring av Detaljregulering for Aasremmenden Saksordfører: Anne-Kristin Solberg. Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling dersom planen ikke fremmes. Kommunestyret dersom planen godkjennes. Vedlegg: Bestemmelser datert den Illustrasjonsplan datert den Kart som viser tomt 7.(Gbnr 66/816) Høringsmerknader Planfremmers vurdering av merknadene Planbeskrivelse datert den VA-vurdering datert den Helningsanalyse Kart som viser sol og skygge ved vårjevndøgn Konsekvensutredning Saksutskrift sak UPU-45/14 Dokument i saken: Journal 14/01650 Saksopplysninger: Det ble gjort følgene vedtak den : «Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse: Det er stadig endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter. Endringen legger til rette for det og består i at en ønsker å bygge tomannshytter som kan seksjoneres. Dette gjelder tomtene 1,2,3,4 14, 15,16, 17, 24,25,26, 27. Tomannshyttene skal ikke være større enn fritidsenhetene som planen åpner opp for i dag. Forslaget medfører økt antall p- plasser, 2 per enhet, dvs 4 p-plasser totalt per eiendom. Det omsøkte innebærer ingen endring ingen 1

2 totalt % BYA. Tiltaket medfører ingen endring i plankartet og areal avsatt til turdrag. Naturområde i planen vil derfor ikke berøres.» Forslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Følgende merknader kom inn: Fylkesmannen: Saken vil ikke ha vesentlige konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser knyttet til Fylkesmannens ansvarsområder. Saken kan imidlertid ha betydning for lokale miljøverdier. Fylkesmannen har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøinteresser i vesentlig grad blir ivaretatt. Vurderer det slik at foreslåtte endring ikke medfører konflikter for landbruksinteresser av nasjonal eller regional karakter. Fylkeskommunen: Det er tidligere gjennomført kulturminneregistrering i området. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner og Fylkeskommunen har ingen merknader til reguleringsendringen. Karl Henrik Mokkelbost Ber om at faginstansens anbefalinger, representert ved rådmannen i Hol kommune, vektlegges og omregulering til 2-mannshytter på 12 tomter ikke godkjennes. Området er klassifisert som C-område og regulert til fritidsbolig. Det er i konsekvensutredningen forutsatt at det legges til rette for 40 til 50 tomter. Gjeldene område er regulert for 69 hytter som søkes økt til 81 enheter. Dette er ikke en akseptabel økning. Endring av regulering til tomannshytter bryter med kommunens egne regler i nylig vedtatt kommuneplan(pkt. 2.1c): «Deling av eksisterende tomter er ikke tillatt.» Omregulering til tomannshytter er en omgåelse av kommunens regler. Reguleringsplanen bør være forutsigbare for tomteeiere innenfor planområdet og for naboer. 12 tomte- og hytte eiere har sendt inn det samme brevet: Inger Anne Vik/Helge Otto Mathiesen, Rune Riegels/Lone Kjær, Harald Gautneb, Kristin Stensland Dahl/ Ole E. Dahl, Nannok Invest AS v/ Sigmund Bjørke, Trond Roar Nevland, Elin Hjortland/Bård Teigland, Arne Kristian Aune, Anne Glede Allum/Harald Hauge, PS 100 Prosent AB, Line og Sturle Ingebrigtsen, Raa Invest AS Aasremmenden AS har markedsført området som et rolig og mindre intensivt område. Tomteeierne protesterer nå på endring av planen og ber om at fortetting på Aasremmenden ikke tillates. Området er nyregulert. Tomteeierne har kjøpt eiendommene ut fra reguleringsplanen. Den ble vedtatt for mindre enn tre år siden. De forventer at kommunen fremstår med troverdighet, forutsigbarhet og at kommunen tenker prinsipielt, helhetlig og langsiktig. Sviktende begrunnelse for omregulering. Begrunnelsen for endringen er at det er «stadige endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter.» 2

3 Tomteeierne mener at etterspørselen er avhengig av prisen, ikke størrelsen på hyttene. Tomteprisene på Geilo er blant de høyeste i landet. Eneste grunn til å godkjenne økt utnyttelse er utbyggers ønske om å tjene mer penger. Salget av hyttetomter på Aasremmenden skjer fortløpende etter hvert som nye tomter markedsføres. Hyppige omreguleringer åpner opp for spekulasjon. Markedet kan ikke styre planprosesser. Faren for bit for bit regulering og presedens. Innenfor Aasremmenden er det foreslått å seksjonere 12 av 69 tomter. Disse tomtene er samlet på et mindre område innenfor planen. En godkjenning vil skape presedens. Det vil være vanskelig å avslå videre omregulering for resten av planområdet og andre hytteområder i kommunen. Skal man unngå en bit for bit regulering som så må man sette ned foten med en gang. Prinsippet om delingsforbud vil uthules når målet er å unngå fortetting og intensiv utnyttelse av områder med spredt fritidsbebyggelse. Skal kommunen gjennomføre prinsippene for A-, B- og C-områder i kommunedelplanen for Geilo, må de være restriktive med å tillate seksjonering. En endring av planen vil føre til mindre mangfold når det gjelder fritidsboliger. Det finnes fra før mindre enheter på Kikut og Geilo. Reguleringen vil endre områdets karakter. I Aasremmenden er det regulert ca. 40 % flere tomter enn forutsatt i konsekvensutredningen. Tomannshytter vil endre områdets karakter. Det vil bli mer veiareal på tomtene, det blir dobbelt parkeringsareal, det blir opparbeidet mer uteareal som også kan bli mer skjermet. Et område preget av variert hyttebebyggelse på naturtomter vil endres til mer intensivt utnyttede og mer opparbeidede tomter. Topografien vil endres, og områdene for fri ferdsel mellom hyttene minker. Bebyggelsen skaper i større grad en stengsel mot friområdene. Trafikk Det vil bli mer trafikkfarlige situasjoner ved flere biler og mer krevende sikt ved inn- og utkjøring til eiendommene. Estetikk. Det kan da bli en mer ensartet bebyggelse på området ved at de aktuelle tomannshyttene bygges for salg. En variert bebyggelse skaper et mindre kompakt hytteområde. Helge Otto Mathiesen Støtter det felles brevet og er en av de 12 tomteeierne og går primært i mot reguleringsendringen. Dersom Hol kommune åpner opp for å fravike prinsippet om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter og åpne opp for tomannshytter på deres nabotomter T1, T2 T3 og T4 vil de kreve likebehandling og søker derfor sekundært om reguleringsendring for tomt nr. 7 (gbnr 66/816) til tomannshytte. Endringen vil ikke innebære endring av % BYA eller takhøyde. Planfremmers kommentarer til merknadene Karl Henrik Mokkelbost. 3

4 Utnyttelsesgraden endres ikke. Kravene til medvirkning for naboer er ivaretatt gjennom reguleringsprosessen. 12 tomteeiere Utnyttelsen for tomtene økes ikke. Det er samme % BYA som i gjeldene reguleringsplan. Planen gjennomgår en reguleringsprosess med krav til medvirkning og politiske prosesser. ÅDT vil øke fra 69 til 81 innenfor planområdet. Det vil gjelde samme krav til estetikk som i gjeldene plan. Forhold til overordnet plan: Reguleringsplan for Aasremmenden gjelder for området Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen Vurdering: Merknadene er oppsummert og vurdert under. Fylkesmannen Saken kan ha betydning for lokale miljøvernverdier Administrasjonens vurdering: Lokale interesser når det gjelder naturmangfoldloven er fulgt opp. Planforslaget kan påvirke miljøverdiene ved at det blir økt trafikk og at det vil kunne bli en høyere bruk av disse tomtene enn tomtene for enkelthytter. Endringen kan også føre til at det vil bli benyttet mer areal til vei og parkering når det er tomannshytter. Karl Henrik Mokkelbost Området er klassifisert til C-område og i konsekvensutredningen legger til rette for at det oppføres hytter ikke 81 slik det er planlagt. Omregulering til tomannshytter er en omgåelse av reglene om at kommunen ikke tillater deling av eksisterende tomter for fritidsbolig. Reguleringsplanen bør være forutsigbar. Administrasjonenes vurdering: Viser til tidligere vurdering i sak UPU-45/14. Antallet fritidsboliger i konsekvensutredningen er allerede oversteget og det er uheldig å øke antallet ytterligere. En Innarbeiding av tomannshytter på eksisterende tomter vil være omgåelse av prinsippet om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter. Reguleringsplaner bør være forutsigbare og det er uheldig å endre en plan som ble vedtatt så nylig som i tomteeiere Har følgende synspunkt. Sviktende begrunnelse for reguleringsendring. Markedet kan ikke styre planprosesser. Området er nyregulert. Forventer at kommunen fremstår med troverdighet, forutsigbarhet og tenker prinsipielt, helhetlig og langsiktig. Fare for bit for bit regulering og presedens ved en endring. Områdereguleringen vil endre områdets karakter. Vil bli mer trafikkfarlige situasjoner Administrasjonens vurdering: 4

5 I kommunedelplanen for Geilo er det forutsatt en langsiktig planlegging og det er ikke gjort vurderinger i planen i forhold til markedssituasjonen. Etter plan- og bygningsloven 11-5 skal kommunedelplanen vise sammenhengen mellom fremtidig samfunnsutvikling og arealbruk. Den skal angi rammer og betingelser for hvilke tiltak og ny arealbruk som settes i verk. Reguleringsplaner blir utformet på grunnlag av kommunedelplanen. Det blir derfor heller ikke gjort vurderinger i forhold til markedsituasjonen i reguleringsplaner. Dersom utvalget velger å vedta planforslaget bør det begrunnes ut fra planfaglige vurderinger. Viser for øvrig til vurdering i sak UPU- 45/14. En omregulering til tomannshytter i denne planen vil føre til at forventingene vil være høyere for at det også kan omreguleres i andre planer. Selv om utnyttingsgraden ikke øker vil endringen føre til økt utnyttelse av området og det vil føre til større inngrep. Endringen vil kunne føre til mer trafikkfarlige situasjoner siden det på de fleste tomtene er vist parkering hvor man skal rygge ut i veien. Helge Otto Mathiesen Støtter primært de 12 tomteeierne Dersom vedtaket opprettholdes ønsker han at deres tomt reguleres til tomannshytte. Administrasjonens vurdering: På tomt nr. 7 (gbnr 66/816) er mye av arealet brattere enn 1:6 og deler av arealet brattere enn 1:3. Tomten er på 1,6 mål og relativt liten. Dette gjør at tomten er vanskelig å utnytte til tomannshytte. Uteoppholdsarealet skal ha gode solforhold på minimum halvparten av arealet ved jevndøgn kl. 15 etter pkt. 3.2 i bestemmelsene. Arealet skal i tillegg være sikret mot vind og skyggevirkninger. På tomt nr. 7 er det noe skyggevirkning fra kl jevndøgn. Det kan være vanskelig å finne uteoppholdsareal dersom det blir åpnet opp for tomannshytte på denne tomten. Administrasjonen vil anbefale at det ikke blir innarbeidet tomannshytte her. Administrasjonen viser til sin vurdering i sak UPU-45/14 om at tomtene 2,3,4,14,15,16,24,26 og 27 var uegnet til tomannshytter av de samme årsakene. Utvalg for plan og utvikling valgte å innarbeide alle tomtene og må vurdere om denne tomten skal innarbeides i bestemmelsene. Utvalget bør legge vekt på likebehandlingsprinsippet og gjøre en konkret vurdering om det skal åpnes opp for tomannshytte på tomten eller ikke. Oppsummering Merknadene fra tomteeierne er sammenfallende med administrasjonens tidligere vurdering i saken og innstilling i sak UPU-45/14. Utvalget gjorde da et annet vedtak enn innstillingen. Saken blir derfor nå lagt frem uten innstilling. Politikerne må vurdere: Om forslaget om endring av Detaljregulering for Aasremmenden skal vedtas eller ikke. Om begrunnelsen som ble gitt i vedtaket ved 1.gangsbehandling skal endres til slik at den blir gitt ut fra en mer planfaglig vurdering. Det må vurderes om det skal foretas endringer. Om det evt. noen tomter for tomannshytter skal tas ut. Dersom forslaget vedtas om det da skal være tomannshytte på tomt nr. 7 (gbnr 66/816). Evt. innarbeidelse av tomten eller ikke bør begrunnes. Ved innarbeidelse må pkt.3.4. i bestemmelsene endres. 5

6 Forslag til vedtak: Utvalg for plan- og utvikling vedtar endring av Detaljregulering for Aasremmenden. Planendringen er begrunnet med: Følgende endringer gjøres før saken sendes kommunestyret Tomt 7 Begrunnelse: Utvalg for plan- og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyrer fremlagte forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden. Rådmannens innstilling: Saken blir lagt frem uten innstilling. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 6/15 Behandling Lars Ødegård Teigen stilte spørsmål om han er inhabil da han vil fremme en reguleringsplan i Geiloområdet med samme forslag om seksjonering og med samme planfremmer. Jf forvaltningslovens 6 annet ledd. UPU drøftet spørsmålet og vedtok at Lars Ødegård Teigen er inhabil. Nils Arne Herleiksplass møtte. *********************************** Sigbjørn Gurigard fremmet følgende forslag: Utvalg for plan og utvikling avslår med hjemmel i pbl 12-11/12 endring av detaljregulering for Aasremmenden. Dette begrunnes med at dette er en forholdsvis ny plan og på bakgrunn av de innspill som har kommet fra naboer som ønsker forutsigbarhet med sine fritidsboliger. I tillegg vil seksjonering av fritidsboliger til to enheter være en omgåelse av prinsippet om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter. Denne saken vil og føre til presedens. *********************************** Omforent forslag fra H, Ap og Frp: Utvalg for plan- og utvikling vedtar endring av Detaljregulering for Aasremmenden. Planendringen er begrunnet med: Det er stadig endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter. Endringen legger til rette for det og består i at en ønsker å bygge tomannshytter som kan seksjoneres. Dette gjelder tomtene 1,2,3,4, 14, 15,16, 17, 24,25,26, 27. Disse tomtene ligger i et flatt/slakt terreng og er godt egnet til tomannshytter. Tomannshyttene skal ikke være større, eller høyere, enn fritidsenhetene som planen åpner opp for i dag. Det skal være 2 p-plasser per enhet, dvs 4 p-plasser totalt per eiendom. 6

7 Utnyttingsgraden for tomtene vil ikke bli endret, % BYA. Bygge områdene og areal avsatt til turdrag på plankartet vil ikke bli endret. Naturområde i planen vil derfor ikke berøres. Det er tilfredsstillende uteoppholdsareal på alle tomtene. Tomt 7: Alle berørte parter ble varslet ved oppstart og hadde da mulighet for å komme med innspill til planen. Planen har vær ute på høring uten at tomt 7 var med og UPU forholder seg til det. Følgende endringer gjøres før saken sendes kommunestyret Første setning i pkt. 3.4 i bestemmelsene endres til følgende: Tomt 1, 2, 3, 4, 14, 15, 16, 17, 24, 25, 26 og 27 tillates seksjonert til to selvstendige enheter. Krav til parkering og uteoppholdsareal for hver enhet skal være i henhold til 3.2 og 4.2 Utvalg for plan- og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyrer fremlagte forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden. ***************************** Votering Det ble stemt over omforent forslag fra H og Ap og forslaget fra Sigbjørn Gurigard. Omforent forslag fra H og Ap ble vedtatt med 6 stemmer. 1 stemte for forslaget fra Sigbjørn Gurigard (1 V). Saksordfører: Anne- Kristin Solberg. Vedtak Utvalg for plan- og utvikling vedtar endring av Detaljregulering for Aasremmenden. Planendringen er begrunnet med: Det er stadig endringer i etterspørselen etter fritidshytter på fjellet og mange ønsker seg mindre enheter. Endringen legger til rette for det og består i at en ønsker å bygge tomannshytter som kan seksjoneres. Dette gjelder tomtene 1,2,3,4, 14, 15,16, 17, 24,25,26, 27. Disse tomtene ligger i et flatt/slakt terreng og er godt egnet til tomannshytter. Tomannshyttene skal ikke være større, eller høyere, enn fritidsenhetene som planen åpner opp for i dag. Det skal være 2 p-plasser per enhet, dvs 4 p-plasser totalt per eiendom. Utnyttingsgraden for tomtene vil ikke bli endret, % BYA. Bygge områdene og areal avsatt til turdrag på plankartet vil ikke bli endret. Naturområde i planen vil derfor ikke berøres. Det er tilfredsstillende uteoppholdsareal på alle tomtene. Tomt 7: Alle berørte parter ble varslet ved oppstart og hadde da mulighet for å komme med innspill til planen. Planen har vær ute på høring uten at tomt 7 var med og UPU forholder seg til det. Følgende endringer gjøres før saken sendes kommunestyret Første setning i pkt. 3.4 i bestemmelsene endres til følgende: Tomt 1, 2, 3, 4, 14, 15, 16, 17, 24, 25, 26 og 27 tillates seksjonert til to selvstendige enheter. Krav til parkering og uteoppholdsareal for hver enhet skal være i henhold til 3.2 og 4.2 7

8 Utvalg for plan- og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyrer fremlagte forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden. Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 12/15 Behandling Saksordfører Anne-Kristin Solberg. E-post fra Bård Teigland og Elin Hjortland av er sendt kommunestyret medlemmer. Mathias Eide Sataøen fremmet følgende forslag: Hol kommunestyre avslår med hjemmel i pbl 12-11/12 endring av detaljregulering for Aasremmenden. Dette begrunnes med at dette er en forholdsvis ny plan og på bakgrunn av de innspill som har kommet fra naboer som ønsker forutsigbarhet med sine fritidsboliger. I tillegg vil seksjonering av fritidsboliger til to enheter være en omgåelse av prinsippet som om ikke å dele tidligere fradelte tomter. ****************************** Votering Det ble stemt over innstillingen fra utvalg for plan og utvikling og forslaget fra Mathias Eide Sataøen. Innstillingen fra utvalg for plan og utvikling ble vedtatt med 16 stemmer. 5 stemte for forslaget fra Mathias Eide Sataøen. (1 V, 1 Krf, 1 Sp, 2 Ap) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyrer fremlagte forslag til endring av detaljregulering for Aasremmenden. RETT UTSKRIFT DATO 30.mars