Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /16. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte

Transkript

1 Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Detaljregulering for Rennedalen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /16 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 29/16 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Utvalg for plan og utvikling vedtak/innstilling Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge reguleringsplan for Rennedalen ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven med følgende endringer: Plankartet Tomt H9, H10, H25, H27 og H29 tas ut av planen Bestemmelsene Siste setning i punkt. 2.7 endres til følgende: «Det er tillatt å gjerde inn 100 m2 av tomten utenom bygningene under forutsetning av at det benyttes sauesikkert gjerde.» I punkt. 2.7 endres til følgende: «Ny bebyggelse skal ha en høy sanitær standard. Vann- og avløp skal bygges ut i henhold til vann- og avløpsplanen Alle typer kabler skal legges i bakken. Nødvendige ledninger og kabler kan legges i LNF-området. Overvann skal håndteres på den enkelte tomt. Drensvann og takvann skal ikke tilknyttes spillvannsanlegg.» Pkt første setning i fjerde avsnitt endres til følgende: «Tomtene 64/355 og 565 kan ha inntil BYA pr. tomt= 236 m2 inklusiv utvendig parkering på 36 m2.» Pkt. 3.2 endres til følgende: Områder for utleiehytter/leilighetsbygg. FT1 Maks tillatt BYA = 600 m2 inklusiv parkering. Maksimal størrelse på en boenhet er BYA=177m2 inkludert parkering. Maksimal mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Området kan bebygges med inntil 4 enheter. side 1 av 8

2 FT2 Maks tillatt BYA=450 m2 inklusiv parkering. Maksimal størrelse på en boenhet er BYA=177m2 inkludert parkering. Maksimal mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Området kan bebygges med inntil 3 enheter V/A-plan Det innarbeides følgende setninger: «Eksisterende vann- og avløpsanlegg kan beholdes. Bekk skal ikke være drikkevannskilde.» R3 rettes til R2 i avsnitt om renseanlegg R2. side 2 av 8

3 DETALJREGULERING FOR RENNEDALEN Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge planen ut til offentlig ettersyn. Endelig reguleringsvedtak fattes av kommunestyret. Vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert den Planbeskrivelse datert den Vann- og avløpsplan datert den V/A-kart datert den Dokument i saken: Journal 14/04258 Saksopplysninger: Oppstart av planarbeid ble varslet : Nedenfor er oppsummerte merknader. Noen av merknadene er kommentert av DBC- arkitektur og noen er kommentert av administrasjonen i Hol kommune. Fylkesmannen i Buskerud: Ber om at forhold knyttet til grøntstruktur, vassdrag, naturmangfold inkludert villrein, landskap, friluftsliv og energi blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. I regional plan for Hardangervidda inngår det meste av planområdet i område for fritidsbebyggelse. I retningslinjene for denne sonen står det at det ikke skal etableres ny hyttebebyggelse beregnet for overnatting over skoggrensa eller i det høyestliggende skogbeltet. Sti- og løypeplan som kanaliserer økt ferdsel utenfor viktige villreinområder bør foreligge før nye utbyggingsplaner blir realisert. Fylkesmannen forutsetter at retningslinjene til den regionale planen følges opp i det videre planarbeidet både med hensyn til plassering og antall nye hytter. Det er viktig å legge til rette for bebyggelse som er godt tilpasset landskapet og bygningsmiljøet i området. Det samme gjelder planlegging av eventuelle nye veier. Størrelsen og høyden av bebyggelsen blir nøye vurdert og eventuelt differensiert ut fra eksponeringsgraden. Viktige landskapselementer og sårbare landskapselementer må ivaretas uten inngrep, for eksempel koller, snaufjellsområder og myrer. Et viktig tiltak er å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm, f. eks varmepumpe eller bioenergi. Ber om at dette spesielt blir vurdert i det nye næringsområdet i planen. Kommentar fra DBC-arkitektur as: Mener at hensynet til villreinen er godt ivaretatt. Kommentar fra administrasjonen: Sti- og løypeplanen er vedtatt i sak 48/07 av kommunestyret og innarbeidet i planen. I Planbeskrivelsen pkt.9.6 er alternative oppvarmingsmetoder vurdert. Buskerud Fylkeskommune: Området er tidligere registrert i 1997 og det er ikke funnet automatisk fredete kulturminner. De har dermed ingen merknad til planarbeidet. Under registreringen ble det påvist eldre tufter på stølsvollen Rennedalen. De håper disse kan tas hensyn til videre i planarbeidet. side 3 av 8

4 Kommentar fra administrasjonen: Stølstuftene er ikke berørt av planforslaget og regulert til LNF-område. Statens vegvesen: Viktig at områder for ny utbygging er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Regulering av ny virksomhet medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler og de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. For større utbygginger vil det ofte være nødvendig med en trafikkanalyse. Det må være 2 vinterbrøytede parkeringsplasser pr. fritidsenhet ved fritidsboligen eller felles parkeringsplass på samme side av veien. Kommentar fra DBC-arkitektur as: Trafikk er utredet som eget tema i planbeskrivelsen. Omfanget av fortettingen er vurdert som så lite at det ikke er behov for noen trafikkanalyse eller utredning rundt kryss mot Rv 7. Kommentar fra administrasjonen: Det er innarbeidet bestemmelse om at det skal opparbeides 2 parkeringsplasser pr. fritidstomt. Det skal opparbeides 1 plass pr. leilighet med 4 senger og 1,5 plasser med leilighet > 4 senger. Det er vinterbrøytet vei frem til fritidsboligene og leilighetene. Jernbaneverket: Har ingen merknader til planarbeidet ECO Energi as Det må tas hensyn til at området ligger ca. 400 meter fra dammen. Den trenger vedlikehold. Det gjør også kanalen og terskene. Viktig at adkomstmuligheter opprettholdes til kanalen og tersklene og til elva. Tunnel mellom Ustevatn og Usta Kraftverk passerer innenfor planområdet. Det kan ikke bores etter vann eller energibrønner i nærheten av denne. Kommentar fra DBC-arkitektur as: Har ikke foreslått tiltak som kommer i konflikt med ECO sine anlegg. Kommentar fra administrasjonen: Det ikke planlagt noen ny bebyggelse i dette området. Vardar Vannkraft as Slutter seg til ECO sin uttalelse. Mattilsynet: Det bør vurderes fellesløsninger på renseanlegg og vann. Anbefaler at det blir lov til å sette opp permanente gjerde rundt alle hytter og at det stilles krav til kvalitet slik at det ikke er fare for beitedyr. Kommentar fra DBC-arkitektur as: Har tatt merknaden med i planarbeidet Kommentar fra administrasjonen: Det er utarbeidet vann- og avløpsplan for området. Det er foreslått at det skal være lov å gjerde inn 300 m2 av tomten inkludert bebyggelse etter pkt. 2.5 i bestemmelsene. I bestemmelsene til kommuneplanen står det at det kan gjerdes inn 100 m2 av tomten inkludert bebyggelse. Dette er ikke mulig siden det er lov å bygge 150 m2 på hver tomt. Vil anta at det er ment 100 m2 utenom bygningene. Bestemmelsene bør endres slik at det er lov til å gjerde inn 100 m2 utenom bygningene. Det bør føyes til en setning her om at det skal brukes sauesikkert gjerde. Jo Grøslandsbråten: Eksisterende tomt er stor og han ønsker å dele denne opp i to enheter. side 4 av 8

5 Kommentar fra DBC-arkitektur as: Kommuneplanens bestemmelser pkt. 2.1 c) sier at det ikke er tillatt å dele eksisterende tomter. Grunneier har dessuten fått et begrenset antall det kan fortettes med. Kommentar fra administrasjonen: Kommunen gjorde i 2005 et prinsippvedtak om ikke å dele tidligere fradelte fritidstomter. Deling av fritidstomter har etter dette blitt avvist i plansaker. På bakgrunn av denne praksisen ble bestemmelsen i kommuneplanen innarbeidet. Asbjørn Birkeland: Det bør avsettes nok plass til løypetraseer for ski og løypemaskin slik at preparering av løyper kan utvides når hyttetettheten blir større. Nye veier må ikke hindre dette. Det bør være sti-adgang til høyfjellet fra mange steder for å sikre turmulighetene på sommerhalvåret. Dagens utslippstillatelse beholdes. Utvidelse av antall hytter må ikke medføre krav til planlagt tilknytning til sentralanlegg med rensing for utslipp. Kommentar fra DBC-arkitektur: Mener planforslaget har tatt de hensyn Birkeland ber om. Kommentar fra administrasjonen: Det er satt av tilstrekkelig med plass til løypetraseer for løypemaskin i planforslaget. Det bør innarbeides en setning i vann- og avløpsplanen om at eksisterende avløpsanlegg innenfor planområdet kan beholdes. Ole-Anders Tryti, Ønsker kartgrunnlaget tilsendt. Kommentar fra DBC-arkitektur: Sendte varselet på pdf slik at det var lettere å lese. Signe Århus Ber om større kart Kommentar fra DBC-arkitektur: Sendte varselet på pdf og info om videre arbeid. Catarine Rietti Ber om større kart Kommentar fra DBC-arkitektur: Sendte varselet på pdf og info om videre arbeid. Erik Solberg-Johansen Ber om flere opplysninger Kommentar fra DBC-arkitektur: Sendte varselet på pdf og info om videre arbeid. Nils Magnus Ulvik Ber om større kart Kommentar fra DBC-arkitektur: Sendte varselet på pdf og info om videre arbeid. Forhold til overordnet plan: Reguleringsplan for Rennedalen gjelder for området. I kommuneplanen er det forutsatt fortetting i dette området. I konsekvensutredningen står det følgende: «Antall hytter tilrås redusert ned mot 25 nye hytteenheter. Servicebygg, utleieenheter og aktivitetsområde for bevegelseshemmede vurderes som positivt tiltak.» I regional plan for Hardangervidda 2.1 står at kommunen skal legge vekt på å harmonisere tetthet, hyttestørrelser og byggehøyder med eksisterende bebyggelse ved den videre utbyggingen i utbyggingsområder side 5 av 8

6 I 3.6 står det at det skal ikke etableres ny bebyggelse beregnet på overnatting over tregrensa eller i det høyesteliggende skogbeltet. Konsekvens for miljø/folkehelse: Det er redegjort i planbeskrivelsen pkt.9.3 hvordan prinsippene i Naturmangfoldloven er fulgt opp. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Det er utarbeidet vann- og avløpsplan for området. I denne planen er økningen av utslipp fra hyttebebyggelsen innenfor planområdet vurdert å ikke ha målbar innvirkning på vannkvaliteten. ROS: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er vinterbrøytet vei frem til hyttene innenfor planområdet og dermed mulig å komme frem med brannbil. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen Vurdering: Utnyttingsgrad fritidsbebyggelse. Det er foreslått en utnyttingsgrad for tomtene på BYA= 186 m2. På fire av tomtene er det foreslått en høyere utnyttingsgrad på BYA=236 m2. Dette gjelder 64/565, 64/355, 64/538, 64/365. Planfremmer har vurdert at tomtene kan tåle større bebyggelse Administrasjonen vurderer det som rimelig at 64/565 får en utnyttingsgrad på BYA=236 m2 siden tomten i gjeldene reguleringsplan er regulert til tuntomt med en utnyttingsgrad på 200 m2 BRA. Det er også rimelig at 64/355 får en høyere utnyttingsgrad siden det står stølshus innenfor de nye foreslåtte grensene. 64/538 er en tomt på 1,5 daa og relativt liten i forhold til mange andre tomter innenfor planområdet og administrasjonen mener det ikke er grunn til at denne tomten skal ha høyere utnytting. 64/365 er noe større men likevel mindre og brattere enn flere andre tomter innenfor planområdet, slik at heller ikke denne tomten bør ha høyere utnyttingsgrad. Tomter for fritidsbebyggelse I konsekvensutredningen til kommuneplanen står det følgende: «Antall hytter tilrås redusert ned mot 25 nye hytteenheter." Planfremmer har foreslått 30 tomter innenfor planområdet. Begrunnelsen til planfremmer er at tre av tomtene ligger innenfor eksisterende hytteområde og ikke innenfor fremtidig byggeområde i arealdelen. Planfremmer mener at 2 tomter er et lite avvik som kan forsvares med kostnaden ved å få vinterbrøytet vei til de eksisterende hyttene. Ved flere tomter vil kostnaden pr tomt bli mindre. Administrasjonen vurderer det slik at antallet tomter er beregnet å være innenfor hele planområdet siden det dreier seg om en fortettingsplan. I tidligere plan var det ikke forutsatt vinterbrøyting. Det er derfor ikke en forutsetning for å bygge ut hytter i dette området at det skal være vinterbrøyting. Administrasjonen vurderer at antall tomter bør reduseres til 25. Noen av tomtene bør tas ut av planen fordi de er bratte. Helningskartet viser at tomtene er brattere enn 1:4. I Miljøverndepartementets veileder til planlegging av fritidsbebyggelse er det anbefalt at områder brattere enn 1:4 ikke bygges ut. I terreng mellom 1:4-1:6 er det anbefalt at området kan bygges ut med bygninger som tar spesielle hensyn til terrengtilpasning. side 6 av 8

7 DBC- arkitektur har laget profiler på tomtene som viser at tomt H10, H25, H27, og H28 har en gjennomsnittlig helning på 1:4, ikke brattere enn 1:4. Tomt H 9 har en gjennomsnittlig helning på 1:5. De mener det ikke er noe problem å bygge i dette terrenget siden mange av de eksisterende hyttene ligger i samme terreng. De mener også at tomt 9 ligger så ubetydelig utenfor formålsgrensen og at kommuneplanen er unøyaktig så man må kunne si at tomten er innenfor. Mange av hyttene i Rennedalen ligger høyere enn denne tomten. Den vil ikke virke høyere i terrenget enn andre tomter på avstand. Selv om DBC- arkitektur har kommet fram til at tomtene ikke er brattere enn 1:4 er de likevel på grensen av det som er anbefalt som byggetomter. Administrasjonen anbefaler derfor at tomt H9, H10, H25, H27 og H29 tas ut av planen. Tomt H 9 ligger høyere enn nabotomtene i terrenget og ligger utsatt til i det høyesteliggende skogbeltet. Etter beskrivelsen til kommuneplanen tillates det ikke nybygg i dette visuelt sårbare området som ligger høyere i terrenget enn dagens bebyggelse. I regional plan for Hardangervidda 3.6 står det at det skal ikke etableres ny bebyggelse beregnet på overnatting over tregrensa eller i det høyesteliggende skogbeltet. I tillegg ligger en vesentlig del av tomten utenfor formålsgrensen. Fritids- og turistformål FT1 I dette området er det en bekk som ikke er registrert på F50 kartet men er vist før og etter området. I følge planfremmer er bekken en flombekk som ikke har årssikker vannføring. Planfremmer har forutsatt at den ivaretas i forbindelse med drenering fra bebyggelse. Administrasjonen vurderer at byggbart areal vil bli redusert på grunn av bekken. Planfremmer har forutsatt BYA= 915m2. Administrasjonen mener areal som kan bebygges bør reduseres til BYA= 600 m2. på grunn av flombekken og på grunn av infiltrasjonsanlegg innenfor området. I ny plan er mønehøyden foreslått på 7 meter. I regional plan for Hardangervidda 2.1 står at kommunen skal legge vekt på å harmonisere tetthet, hyttestørrelser og byggehøyder med eksisterende bebyggelse ved den videre utbyggingen i utbyggingsområder. Mønehøyden bør være den samme som i resten av planområdet, 6 meter. Siden administrasjonen har gått inn for at utnyttingsgraden reduseres, bør også antall enheter reduseres fra 7 enheter til 4. Maksimal størrelse på utleieenhetene bør ikke være større enn utnyttingsgraden pr. tomt for fritidsboliger. Den er BYA=186 m2 inkludert parkering. Siden antall parkeringsplasser er 1,5 for leilighet > 4 senger og ikke 2 plasser, bør BYA være 9 m2 mindre for leilighetene enn for fritidsboligene det vil si BYA=177 m2. FT2 Deler av område FT2 består av en myr som reduserer byggbart område. Dette området ligger mer utsatt enn FT1. Det er viktig at bebyggelsen er godt tilpasset landskapet og bygningsmiljøet. Det er foreslått en utnyttingsgrad på BYA=750 m2 og 4 enheter. Foreslår at utnyttingsgraden reduseres til BYA=450 m2 og at det kan bygges tre enheter her istedenfor fire. Maksimal størrelse på utleieenheten bør også her være 177 m2. Mønehøyden bør også her reduseres til 6 meter. Reguleringsbestemmelser Det bør innarbeides en bestemmelse om at avløpsanlegg skal bygges ut i henhold til vann og avløpsplanen. Det bør også innarbeides en bestemmelse om at nødvendige ledninger og kabler kan legges i LNFområdet. side 7 av 8

8 V/A-plan Bør innarbeides en setning om at bekk ikke kan være drikkevannskilde siden det er et beiteområde og mye mennesklig aktivitet i området. I avsnitt om felles renseanlegg R2 er det en skrivefeil. Det står her R3. Det må rettes til R2. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge reguleringsplan for Rennedalen ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven med følgende endringer. Plankartet Tomt H9, H10, H25, H27 og H29 tas ut av planen Bestemmelsene Siste setning i punkt. 2.7 endres til følgende: «Det er tillatt å gjerde inn 100 m2 av tomten utenom bygningene under forutsetning av at det benyttes sauesikkert gjerde.» I punkt. 2.7 endres til følgende: «Ny bebyggelse skal ha en høy sanitær standard. Vann- og avløp skal bygges ut i henhold til vann- og avløpsplanen Alle typer kabler skal legges i bakken. Nødvendige ledninger og kabler kan legges i LNF-området. Overvann skal håndteres på den enkelte tomt. Drensvann og takvann skal ikke tilknyttes spillvannsanlegg.» Pkt første setning i fjerde avsnitt endres til følgende: «Tomtene 64/355 og 565 kan ha inntil BYA pr. tomt= 236 m2 inklusiv utvendig parkering på 36 m2.» Pkt. 3.2 endres til følgende: Områder for utleiehytter/leilighetsbygg. FT1 Maks tillatt BYA = 600 m2 inklusiv parkering. Maksimal størrelse på en boenhet er BYA=177m2 inkludert parkering. Maksimal mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Området kan bebygges med inntil 4 enheter. FT2 Maks tillatt BYA=450 m2 inklusiv parkering. Maksimal størrelse på en boenhet er BYA=177m2 inkludert parkering. Maksimal mønehøyde er 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Området kan bebygges med inntil 3 enheter V/A-plan Det innarbeides følgende setninger: «Eksisterende vann- og avløpsanlegg kan beholdes. Bekk skal ikke være drikkevannskilde.» R3 rettes til R2 i avsnitt om renseanlegg R2. Underskrift RETT UTSKRIFT DATO 19.august.2016 side 8 av 8