, NYSTØLKROKEN - DETALJREGULERINGSPLAN 2. GANGS BEHANDLING - VEDTAK

Transkript

1 Nes Kommune Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Sivert Faye Saksgang Teknisk utvalg Kommunestyret , NYSTØLKROKEN - DETALJREGULERINGSPLAN 2. GANGS BEHANDLING - VEDTAK Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Planbeskrivelse, revidert Bestemmelser, revidert Plankart, revidert ROS-analyse Vann- og avløpsplan Nystølen Temakart avløp Merknader etter varsel om oppstart Merknader etter 1. gangs behandling: Fylkesmannen i Buskerud, datert Buskerud fylkeskommune, datert Statens vegvesen, datert Dokument i saken: Saksopplysninger: Hallingkonsult har på vegne av Helge Holm fremlagt forslag til reguleringsplan for Nystølkroken. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for åtte nye utleiehytter, en tomt for fritidsbebyggelse og tilhørende infrastruktur i tråd med gjeldende kommuneplan. Planområdet ligger i Trondrudmarka, ca. 17 km sør-vest for Nesbyen sentrum, med adkomst fra FV 214 ved Grasdokk, videre langs Trondrudvegen. Innenfor planens avgrensning ligger Nystølkroken kafe med tilhørende lavvo og Nystølkrokens skiheis. Området grenser til 1

2 hyttebebyggelse i øst og vest. Området ligger på moh. og omfatter åpent terreng ved skitrekket og et skogsområde i nord. Feltet skal tilknyttes offentlig avløpsanlegg og felles vannverk innen planområdet jfr. VAplan. Planforslaget ble 1. gangs behandlet på delegert fullmakt og ble lagt ut til offentlig ettersyn, jfr. vedtak av Det har kommet merknader fra Fylkesmannen i Buskerud, Buskerud fylkeskommune og Statens vegvesen. Administrasjonen har også vært i kontakt med planfremmer for avklaringer i forbindelse med 2. gangs behandling. Forhold til overordnet plan: Området ligger innenfor reguleringsplan Nystølen Trondrudmarka gbnr. 58/62, planid I planen er det krav om detaljplanlegging/detaljregulering for det aktuelle området. Resterende del av eksisterende plan forblir uendret. Miljøkonsekvenser: Det vises til kapittel 2.11 i planbeskrivelsen. Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer for utøvelse av offentlig myndighet. Det innebærer at vedtak som medfører bruk eller medfører inngrep skal vurderes etter prinsippene i denne lovs (kunnskapsgrunnlaget) Det er innhentet opplysninger fra diverse dataregistre og det henvises til planbeskrivelsens punkt 2.8 og Det er ikke funnet artsforekomster innenfor planområdet som gir grunnlag for å iverksette tiltak. Det er imidlertid registrert observasjoner av 16 fuglearter like utenfor planområdet (artsdatabanken). Alle har status som livskraftig. Vegetasjonen i planområdet er alminnelig ut fra det vi finner i nærområdet. Hytter og veger omslutter planområdet. Med den kunnskap en har, foreligger det ikke grunn til å tro at det er spesielle eller unike vernesorter innenfor planområdet. Det gjøres oppmerksom på at manglende funn ikke nødvendigvis betyr at det ikke finnes verdifulle forekomster innen planområdet, men det kan bety at området ikke er tilstrekkelig kartlagt i dag og at kunnskapsgrunnlaget ikke er bedre per i dag. Planen vil utgjøre liten risiko for skade på naturmangfoldet. 9 (føre-var-prinsippet) Kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt nok i forhold til sakens karakter, og man anser det som lite trolig at det foreligger fare for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. Ved å fortette eksisterende utbyggingsområder, kan ubebygde områder spares. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Arealet for ny bebyggelse vil føre til en reduksjon av skogområder ved Nystølen og vil redusere leveområder for dyr og planter dersom tiltak igangsettes. Det er imidlertid satt av noe areal til LNF-formål i planen, som vil sikre mindre områder med naturlig vegetasjon. Mye av arealet rundt planområdet er regulert til landbruksformål som innehar både myr og skog. 2

3 Man anser derfor den samlede belastningen av planen til å ikke utgjøre vesentlig fare for skade på naturmangfoldet. På bakgrunn av at det ikke er registrert spesielle naturverdier innenfor eller i nærheten av planområdet, anser man prinsippet som tilstrekkelig vurdert. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Det er ikke foreslått tiltak som vurderes til å ha vesentlige negative konsekvenser for naturmangfold, og prinsippet anses ikke som relevant for planen. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Nye hytteenheter tilknyttes felles avløps- og renseanlegg, kabler legges i bakken og det er satt krav om terrengtilpassing og tilsåing av skjæring/fylling i bestemmelsene. Etter administrasjonens vurdering foreligger det ingen kjente miljøkonsekvenser av planforslaget. Det er etter vår oppfatning ikke konflikter mellom planforslaget og de hensyn man i henhold til naturmangfoldloven skal ta. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking etter naturmangfoldloven anses oppfylt. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Fremkommelighet for utrykningskjøretøy anses som ivaretatt ved bruk av eksisterende og nytt vegnett. Avstanden fra Nystølkroken til nærmeste påkoblingspunkt for kommunens brannbiler er stor og det forutsettes bruk av tankbil ved brann, jfr. kap. 5 i VA-plan. Det vil da være nødvendig med snuplass dimensjonert for tankbil/utrykningskjøretøy. Dette innarbeides i planen. Økonomiske konsekvenser: En utbygging av hytteområdet anses positivt for kommunen ved at det gir økt behov for varer og tjenester, og at det bidrar positivt til næringsutviklingen i kommunen. Vurdering: Innkomne merknader etter 1. gangs behandling: Fylkesmannen i Buskerud Bemerker manglende bestemmelser for skjæring og fylling. Det er benyttet to ulike høydebestemmelser innenfor planområdet. Ber om at kommunen vurderer å ha lik målbestemmelse for hele planområdet. I område F/T1 er kotehøyde gjeldende bestemmelse for mønehøyde. Bestemmelsene om grad av utnyttelse som baserer seg på prosent må konkretiseres. Totalt areal for de aktuelle områdene som har oppgitt %BYA er ikke oppgitt i bestemmelser eller planbeskrivelse. Administrasjonens kommentar: Bestemmelser for skjæring og fylling innarbeides i planen. Administrasjonen foreslår å endre bestemmelse 1.1 slik at det kun brukes mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng i planen. Bestemmelsene som angår BYA rettes opp. %BYA legges til i kartet for område FT1, L1, U1 og U2. Erfaringsmessig har det vist seg uheldig å oppgi totalt areal i plankart/bestemmelser, da det i ettertid har vist seg å ikke være i samsvar med senere oppmåling. Totalt areal 3

4 for de ulike formålene er oppgitt i planbeskrivelse. Oppgitt areal fjernes fra plankart for H1. Buskerud fylkeskommune Viser til rapport fra kulturminneregistrering der det ikke ble gjort funn. Ingen merknader til planen. Statens vegvesen Med tilføyelsen fra kommunen med rekkefølgebestemmelse om trafikkanalyse, har de ingen merknader til planen. Administrasjonens merknader Utnyttelsesgrad og tomteinndeling i fritids- og turistformål: Bestemmelse i kommuneplanens arealdel tillater maksimal BYA per tomt 300 m 2 og maks 3 bygninger per tomt i områder for fritids- og turistformål. Område FT1 har angitt maks. BYA=25%, som tilsvarer 1375m 2. Planområdet er ikke inndelt i tomter, foruten én tomt for fritidsbebyggelse. Dette innebærer at planen går utenfor kommuneplanens bestemmelse om 3 bygninger per tomt. Området inngår i vedtatt reguleringsplan med krav om detaljregulering. Man finner det derfor ikke hensiktsmessig å tilpasse reguleringsplanen etter kommuneplan, da området allerede er utbygd og inngår i reguleringsplan. Vann og avløp: I bestemmelse 4.3 er det ikke spesifisert løsning for vannforsyning. I følge VA-plan skal nye enheter i første del av utbyggingen tilknyttes eksisterende vannforsyningsanlegg i området, før et eventuelt nytt anlegg etableres. Mattilsynet kom med merknad etter varsel om oppstart der de presiserte at det må gjøres en vurdering av om nåværende brønn og ledningsnett har kapasitet til å forsyne flere enheter. Kommunen har etterspurt en vurdering av planfremmer. Dette har ikke blitt svart ut. Administrasjonen foreslår derfor å legge til et rekkefølgekrav om vannforsyning, jf. PBL Under 1. gangs behandling ble det presisert at kommunen var i gang med utredninger knyttet til nytt renseanlegg og at dersom valgt løsning fikk virkninger for planen skulle dette innarbeides. Kommunen er nå i gang med planlegging og etablering av nytt renseanlegg i Grasdokk. Dette vil etter planen stå ferdig i Med nytt avløpsanlegg vil det være kapasitet til å tilkoble planlagte tomter. Nytt renseanlegg har ingen virkninger for planen som krever innarbeiding. Mønehøyde og takvinkel, fritidsbebyggelse og utleiehytter: I planforslaget er det foreslått maks. mønehøyde for anneks, garasje og uthus på 4,8 meter for fritidsbebyggelse (H1). Kommuneplanens maks. tillatte mønehøyde er 3,5 meter. Administrasjonen foreslår å følge kommuneplanens bestemmelse, ettersom det ikke er dokumentert et særskilt behov for å fravike fra 3,5 meter. For område til utleiehytter (U1 og U2) er det ikke presisert maks. mønehøyde for bod/uthus/garasje. Bestemmelse om 3,5 meter mønehøyde legges til også her. 4

5 Planforslaget oppgir takvinkel på grader. Dette avviker fra kommuneplanen, der takvinkel er mellom grader for fritidsbebyggelse. Det er imidlertid foreslått å tillate takvinkel grader i bestemmelsene til ny kommuneplan. Det er ikke dokumentert et særskilt behov for å tillate takvinkel grader. Administrasjonen har derfor avklart med planfremmer at det ikke er behov for graders takvinkel og at kommuneplanens bestemmelser er dekkende. Administrasjonen foreslår derfor å endre tillatt takvinkel til grader i planen. Dette gjelder også for bestemmelse 1.2 Område for utleiehytter. Veg: Privat veg behøver ikke å merkes med påskrift i plankartet, jf. PBL 12-7 punkt 14. Administrasjonen foreslår å fjerne bokstav P for vegene p_v1, p_v2 og p_v3 i plankart og bestemmelsene. Rammetillatelse: I planforslaget er det plassert bygninger i område U1 og U2. Plasseringen er ment å være retningsgivende, men de er tegnet inn med juridisk linje iht. nasjonale tegneregler. Dersom plankartet vedtas i tråd med innsendt forslag vil bygningens plassering bli juridisk bindende og ikke bare retningsgivende slik planfremmer har tenkt. Dette innebærer at man må søke endring av planen dersom det viser seg at angitt plassering ikke lar seg gjennomføre i samsvar med plankart. På bakgrunn av dette finner administrasjonen det hensiktsmessig å heller stille krav om rammetillatelse for område U1 og U2 og fjerne bygningene fra plankartet. Med denne endringen får man gjennom byggesak avklart forhold som angår terrengtilpassing, plassering av bygninger, plassering av parkeringsplasser, avkjøringer m.m. Avklaringer med planfremmer Manglende bestemmelse for skjæring/fylling: Planfremmer mener bestemmelsene ivaretar dette hensynet gjennom begrensninger for bredden på bygninger. Administrasjonen foreslår å legge til bestemmelse som angir maks. størrelse på skjæring og fylling, men åpner for en skjønnsmessig vurdering av forholdet mellom skjæring og fylling, på bakgrunn av områdets terreng. Høydeangivelse: Det er brukt høydekote som høydebegrensning på bygninger i FT1, mens det for øvrige områder er brukt mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Dette begrunnes med mulighet for eventuell utvidelse av kafévirksomheten. Administrasjonen kan ikke se at dette hensynet tilsidesettes ved å bruke mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng og vil derfor foreslå å bruke denne høydeangivelsen. Utnyttelsesgrad: I planforslaget er det brukt %BYA og BYA=m 2 for ulike områder. Planfremmer opplyser at FT1 skal dekke flere funksjoner (kafé m.m.) og at planen gir større fleksibilitet ved bruk av %BYA. Totalt areal for formål burde vises på kartet. Administrasjonen kan ikke se at det vil medføre uheldige virkninger å bruke %BYA. Totalt areal for de enkelte områdene er oppgitt i planbeskrivelse. I tabellen som viser grad av utnyttelse for U1 og U2 mener administrasjonen det er uklart om maks. BYA for utleiehytter inkluderer parkeringsareal og om det er satt 5

6 noen begrensning for antall bod/uthus/garasje. Planfremmer presiserer at tabellen angir maks. BYA for utleiehytte, eksklusiv parkering. Det er ikke tenkt mer enn én bod/garasje pr. enhet. Videre opplyser planfremmer at det kan være aktuelt med flere mindre parkeringsplasser innenfor områdene U1 og U2. Administrasjonen foreslår å presisere eks. parkering i tabellen. Fremkommelighet for utrykningskjøretøy: Administrasjonen har etterspurt snuplass for tankbil. Planfremmer har ingen innvendinger til kommentaren, og opplyser at kommunen kan tegne inn snuplass/vendehammer eller innarbeide krav om etablering av vendehammer i område U2. Administrasjonen foreslår å innarbeide rekkefølgekrav om snuplass, samt å avsette areal mellom V1 og Dv1, nordøst i planområdet. Parkering L1: Det er ikke angitt parkeringsareal for område L1 (lager). Planfremmer ber kommunen innarbeide dette i bestemmelsene. Bestemmelse om parkering for L1 legges til. Mønehøyde H1: Administrasjonen har bedt om kommentar til foreslått mønehøyde på 6,5 meter. Kommuneplanens arealdel angir maks. mønehøyde 6 meter for hytter med oppstugu/tverrloft og 5 meter for hytter uten oppstugu. I forslag til ny kommuneplan er maks. mønehøyde 6,5 meter/5,5 meter. Planfremmer har gitt tilbakemelding om at det under oppstartsmøte ble åpnet for å gå utover kommuneplanens bestemmelser, ettersom planområdet har terrengfall som tilsier at det kan bygges noe høyere uten at det går på bekostning av eksponering/silhuett. Administrasjonen ser på bakgrunn av ovennevnte ikke grunn til å stille krav om tverrloft/oppstugu for H1, og vil derfor tillate mønehøyde på 6,5 meter selv om det ikke bygges tverrloft/oppstugu på fritidsboligen. Administrasjonen har gjort følgende endringer: Tekst merket med gjennomstreking er hentet fra innsendt planforslag og foreslått fjernet. Tekst merket fet er foreslått endring. Bestemmelser: 1.1 Område for fritids- og turistformål, endret: Det tillates ikke mønehøyder over c=965,5. Maks. mønehøyde er 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. 1.2 Område for utleiehytter, endret og lagt til: Angitt plassering av fremtidig bygningsmasse på plankart er retningsgivende, men d Det skal være minimum 8,0 m innbyrdes avstand mellom hver utleiehytte. Tabell: BYA utleiehytte (eks. parkering): o 150/140 m 2 BYA for bod/uthus/garasje: o 40 m 2 6

7 Utforming endret og lagt til: Hovedbygg skal oppføres med saltak, med vinkel mellom grader. Maks. mønehøyde bod/uthus/garasje 3,5 meter. 1.3 Område for hyttebebyggelse, endret: For anneks, garasje og uthus skal mønehøyde ikke overstige 4,8 m 3,5 m regnet fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Hovedbygg skal oppføres med saltak, med takvinkel mellom grader. 1.4 Område for lager, lagt til: Det skal etableres 1 parkeringsplass pr. 200 m 2 gulvflate. 1.6 Område for drikkevannsforsyning, endret: Det kan oppføres bygning til pumpehus m.v. med BYA<30m2 maks. BYA=30m 2, og maksimum mønehøyde skal ikke overstige 3,9m fra gjennomsnittlig nivå for planert terreng. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, endret: Område for privat kjøreveg, p_v1 (adkomst), p_v2 p_v3 2.1 Område for privat kjøreveg, endret: Adkomst til området L1 og FT1 skjer via privat veg (p_v1). For veg p_v1 er samlet regulert vegbredde inntil 6,0 meter (inkl. veg, skulder og grøftebredde), vegbredde 3,6 meter (breddeutvidelse i kurve). 4.2 Terrengforandringer, lagt til: Fylling skal ikke overskride 2 meter. Skjæring skal ikke overskride 2 meter. Maks. lengde på skjæring/fylling er 2,5 meter fra byggets veggliv. Forholdet mellom skjæring og fylling tilpasses omgivelsene i størst mulig grad. Det foretas en særskilt vurdering ved den enkelte byggesak. 4.3 Vann og avløp, teknisk infrastruktur, lagt til: All bebyggelse med innlagt vann skal være tilknyttet godkjent vannforsynings- og avløpsanlegg med tilstrekkelig kapasitet. Lagt til: 5. Rekkefølgebestemmelser 5.1 Trafikkanalyse Det skal foretas en ny trafikkanalyse når 2900 hytter (eksisterende og nye) benytter kryssene rv.7 x fv. 214/213 og rv. 7 x Alfarvegen sør for Nesbyen sentrum. Det skal foretas en ny trafikkanalyse når det er gitt igangsettingstillatelse til 1000 nye hytter som benytter krysset fv. 214 ved Grasdokk x Tronrudvegen som sin hovedatkomst til hytta. 5.2 Beredskap/Vendehammer 7

8 Vendehammer dimensjonert for tankbil etableres i avsatt område ved Dv1, samtidig med veg. 5.3 Rammetillatelse For område U1 og U2 skal det foreligge rammetillatelse som viser adkomst, parkering og plassering av bygg før igangsettingstillatelse kan gis. 5.4 Vannforsyning Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse. Det må dokumenteres tilstrekkelig vannforsyning, inklusiv slokkevann, før det gis tillatelse til oppføring av bebyggelse innenfor planområdet. Plankart er endret på følgende punkt: %BYA lagt til i kartet for område FT1, U1, U2 og L1. Areal for vendehammer tegnet inn vest for Dv1. Bygninger (juridisk linje) i område U1 og U2 fjernet fra plankart. Oppgitt areal fjernet fra H1. Planbeskrivelse: Mindre korreksjoner for samsvar med bestemmelser. Lagt til merknader etter 1. gangs høring med administrasjonens kommentar. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Nystølkroken, planid