DETALJREGULERINGSPLAN TVERRLIE 7-2. GANGS BEHANDLING OG EGENGODKJENNING

Transkript

1 Nes Kommune Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Jan Erik Tilghman Saksgang Teknisk utvalg Kommunestyret DETALJREGULERINGSPLAN TVERRLIE 7-2. GANGS BEHANDLING OG EGENGODKJENNING Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: 0616_ _Rp_Tverrlie7_Beskrivelse_2gangsbehandling 0616_ _Rp_Tverrlie7_Bestemmelser_2gangsbehandling 0616_ _Rp_Tverrlie7_plankart_2gangsbehandling_A0 0616_ _Rp_Tverrlie7_VAplan_2gangsbehandling 0616_ _Rp_Tverrlie7_VAkart_2gangsbehandling_A0 0616_ _Rp_Tverrlie7_Ros_2gangsbehandling 0616_ _Rp_Tverrlie7_merknader_1.høring Avklaringer vedrørende overvann Dokument i saken: Innsendt planforslag med tilhørende behandling Saksopplysninger: HR-Prosjekt AS har på vegne av Hans A. Tandberg fremlagt forslag til reguleringsplan for Tverrlie 7. Formålet med planen er å fortette eksisterende fritidsbebyggelse, samt tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse og tilhørende infrastruktur i tråd med gjeldende kommunedelplan for Natten og Tverrlie (KDP N&T). Planområdet ligger øverst i Tverrlie, ca. 14 km fra Nesbyen sentrum, med adkomst fra FV 214 ved Grasdokk, videre langs Trondrudvegen. Deler av planområdet ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Tverrlie 4, godkjent (planid ). Resterende del av planområdet er del av KDP N&T, område F7A og F7B. Til sammen utgjør planforslaget 1

2 107 tomter for selveier, hvorav 24 innenfor er del av Tverrlie 4. Ny reguleringsplan erstatter Tverrlie 4 i sin helhet. Feltet skal tilknyttes offentlig avløpsanlegg og felles vannverk innen planområdet jfr. VAplan. Planforslaget ble 1. gangs behandlet på delegert fullmakt den og lagt ut til offentlig ettersyn. Frist for innspill ble satt til Parallelt med regulering av området har grunneierne i Natten og Tverrlie igangsatt arbeid med prosjekt for ny vannforsyning. Det er i dag ikke kapasitet til å forsyne planlagt bebyggelse med tilstrekkelig drikke- og slokkevann i området. Det skulle etter planen foreligget en rapport og søknad om godkjenning til mattilsynet innen Kommunen eller mattilsynet har ikke mottatt rapport eller søknad pr Kommunen har hatt dialogmøte med grunneierne og mattilsynet for å få en prosess på avklaring av vannsituasjonen i området. I referat etter møte den om vannforsyning ved Tverrlie VA-drift AS skriver Mattilsynet at «frem til fellesvannverket er i drift gjelder en midlertidig vannforsyning for eiendommene i Tverrlie 7». I tillegg er kommunen i gang med planlegging og etablering av nytt renseanlegg i Grasdokk. Dette vil etter planen stå ferdig i løpet av Med nytt avløpsrenseanlegg vil det være kapasitet til å tilkoble alle planlagte tomter. Forhold til overordnet plan: Området omfattes i dag av kommunedelplan for Natten og Tverrlie og detaljreguleringsplan for Tverrlie 4. I kommunedelplan er området avsatt til fritidsbebyggelse med krav om reguleringsplan. Forslag til detaljreguleringsplan er i tråd med gjeldende kommunedelplan. Tverrlie 4 ligger innenfor foreslått planområde. Gjeldende plan i området vil innlemmes i ny plan, Tverrlie 7. Miljøkonsekvenser: Det vises til side 21 i planbeskrivelsen. Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer for utøvelse av offentlig myndighet. 8 (kunnskapsgrunnlaget) Det er innhentet opplysninger fra diverse dataregistre og det henvises til planbeskrivelsens side 21. Det er ikke funnet artsforekomster innen planområdet som gir grunnlag for å iverksette særlige tiltak. Vegetasjonen i planområdet er alminnelig ut fra det vi finner i nærområdet. Med den kunnskap en, har foreligger det ikke grunn til å tro at det er spesielle eller verneverdige arter innenfor planområdet. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr har en heller ikke registeringer som tilsier at området er spesielt viktig og det antas ikke at denne reguleringsplanen vil stenge igjen viktige trekkveger for disse artene. Det gjøres 2

3 oppmerksom på at manglende funn ikke nødvendigvis betyr at det ikke finnes verdifulle forekomster innen planområdet, men det kan bety at området ikke er tilstrekkelig kartlagt i dag og at kunnskapsgrunnlaget ikke er bedre per i dag. 9 (føre-var-prinsippet) Det er per i dag ikke kjente forhold som antas å bli negativt påvirket av pågående reguleringsarbeid. Det er positivt for miljø og landskap å utnytte eksisterende byggeområder, fremfor å ta i bruk nye fjellområder til utbygging. Det er ikke vurdert at planforslaget vil utgjøre vesentlig skade på naturmangfoldet. 10 (økosystemtilnærming og samlet belastning) Utvidelse av eksisterende hyttefelt vurderes som liten trussel med små konsekvenser for biologisk mangfold. Det er bevart noe grønnstrukturer i området, merket som friluftsformål i plankart. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Det er ikke foreslått tiltak som vurderes til å ha vesentlige negative konsekvenser for naturmangfold, og prinsippet anses ikke som relevant for planen. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) I dette planarbeidet skal man benytte eksisterende veger i Tverrlie 4. Avløpet føres til kommunalt renseanlegg, og det vil ikke bli tillatt med annen type løsning. Videre er det lagt opp til at man skal ha en terrengtilpasset utbygging. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Fremkommelighet for utrykningskjøretøy anses som ivaretatt ved bruk av eksisterende og nytt vegnett. Avstanden fra Tverrlie til nærmeste påkoblingspunkt for kommunens brannbiler er stor. I forbindelse med realiseringen av detaljreguleringsplan for Nesbyen golfog aktivitetspark II er det levert konsept for etablering av uttak av slokkevann. Avstanden til dette påfyllingspunktet er betydelig nærmere dagens punkt, som ligger ved Nesbyen brannstasjon. Økonomiske konsekvenser: Utbygging av hytteområder vil gi økt etterspørsel etter varer og tjenester. Dette anses som positivt for kommunen. Vurdering: I løpet har høringsperioden har det kommet flere innspill og merknader. Innspill er vurdert av forslagsstiller og kommunen. Ellers henvises det til innspill etter varsel om oppstart, som er behandlet og imøtekommet i planbeskrivelsens kap. 8. Buskerud fylkeskommune: I løpet av sommeren 2017 ble det foretatt arkeologiske registreringer i planområdet. Det ble ikke funnet automatisk fredede eller nyere tids kulturminner. Buskerud fylkeskommune har ingen merknader til planen. Statens vegvesen: 3

4 Statens vegvesen forutsetter at de 83 foreslåtte tomtene inkluderes i tallgrunnlaget for analysen og har ellers ingen merknader til planen. Fylkesmannen i Buskerud: 1. Fylkesmannen bemerker at fortettingen vil utfordre hensyn til landskap, natur og grønnstruktur med omfattende terrenginngrep i det meste av planområdet. Planforslaget viser imidlertid større tomter fra 1,5 daa til 2,3 daa. Dette gir rom for å opparbeide tomtene med skjæringer og fyllinger som kan tilpasses naturen på stedet. Det gis planfaglige anbefalinger om at det utarbeides terrengprofiler av området som grunnlag for kommunens vurdering av planforslagets tomtegrenser. I oppfølgingen av kartlegging bør de bratteste partiene på tomtene sikres fra å bli bebygd ved bruk av byggegrenser. 2. Tomtenes arrondering og bebyggelsens plassering bør vurderes for hele planområdet med bakgrunn i hensynene til landskap, natur- og grønnstruktur. Det vises til Den europeisk landskapskonvensjonen og veilederen fra Miljødepartementet om planlegging og fritidsbebyggelse, T-1450, der det går frem at nye hytter ikke bør plasseres i terreng brattere enn 1:4. Terreng mellom 1:4 og 1:6 bør bare bygges ut med bygninger som tar spesielle hensyn til terrengtilpassing. Vurdering av Fylkesmannens uttalelse 1. Forslagsstiller viser til bruk av helningskart som har blitt brukt aktivt i prosjekteringen av veger og plassering av tomter. Det er jobbet mye med plassering av tomtene for å oppnå best mulig tomtearronderinger. Som fylkesmannen påpeker i sin høringsuttalelse så er det lagt opp til forholdsvis store tomter i området som gir rom for å opparbeide tomtene med skjæringer og fyllinger som kan tilpasses naturen på stedet. Forslagsstiller mener det derfor er tilstrekkelig at terrengsnitt blir utarbeidet i forbindelse med byggesøknaden på den enkelte tomt, slik de foreslåtte bestemmelsene legger opp til, (jf. reguleringsbestemmelsene 2.3 Byggesøknad). Av hensyn til landskap og ivaretakelse av viktige landskapselementer foreslår administrasjonen at enkelte tomter innenfor planområdet gis utvidet byggegrense. Samtidig foreslås det å ta ut 4 tomter av samme hensyn. Administrasjonen tilstreber så lagt det er mulig å finne ny plassering til tomter, fremfor å ta dem ut av planforslaget. Planforslaget som foreligger har svært høy utnyttelse av aktuelle områder for tomter. Administrasjonen har derfor ikke funnet det hensiktsmessig å flytte de 4 tomtene. I henhold til kommunedelplan for Natten og Tverrlie kap. 2.5, miljøkonsekvenser, skal åsprofiler, landskapssilhuetter og horisontlinjer bevares. Tomtegrense for tomtene H38-H45 er plassert på toppen av Ålsvasshaugan. Dette er en rygg som markerer toppen av Tverrlie. Bebyggelse på toppen av haugene vil få svært stor fjernvirkning fra omkringliggende fjell og topper. Av hensyn til fjernvirkning, natur og landskap bør tomtene tas ut av planforslaget. Sekundert vil en utvidet byggegrense bidra til å dempe fjernvirkningen. Ved å regulere en større byggegrense vil bebyggelsen flyttes litt lavere i terrenget. Administrasjonen foreslår at det legges inn 15 meter byggegrense på tomtene H For tomt H 38 settes byggegrense fra 10 til 15 4

5 meter. Selv om det foreslås 15 meter byggegrense for majoriteten av tomtene, vil det fortsatt tillatte byggeområde ha tilstrekkelig størrelse for plassering av bygningsmassen bestemmelsene gir rom for. Det å sette økt byggegrense i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser forringer derfor ikke mulighetene for utbygging av aktuelle tomter og bidrar til at tomtene kan beholdes. Selv ved denne utvidede byggegrensen vil bebyggelsens takflater potensielt bli synlig over toppen, da mønehøyden for tomtene er satt til 6 meter. Det foreslår derfor at taktekke for bebyggelse på tomt H 38-H 45 skal bestå av torv. Tomtene H 54, H 64 og H 65 er plassert på en rygg/kolle med fjell i dagen. Platået er et naturlig mål for turer i nærområdet og et fint utsiktspunkt. Bebyggelse på disse tomtene vil ligge i silhuett og vil bli godt synlig fra omkringliggende områder. Innenfor planområde er det ikke avsatt areal til aktivitetsområde eller liknende. Planbeskrivelsen omtaler at det er store tomter og areal mellom tomtene som kan benyttes til aktiviteter. Dette er areal som av ulike årsaker ikke egner seg til fritidsbebyggelse (myr eller bratt). Administrasjonen foreslår derfor at tomtene tas ut og arealet tillegges friluftsformål. Figur 1: Ortofoto tomt H54, H64 og H65 Tomt H 20 og H 21 ligger er planlagt i et myrdrag. Administrasjonen foreslår derfor at Tomt H 21 tas ut av planforslaget, mens H 20 gis 10 meter byggegrense fra tomtegrensen i øst. 5

6 Figur 2:AR5 med planforslag i bakgrunnen. 2. Forslagsstiller henviser til kommunedelplan Natten og Tverrlie, der reguleringsbestemmelsene for bygging i bratt terreng er i tråd med kommunedelplanen. Utbyggingsområdet er i tråd med kommunedelplan, det samme gjelder for bygging i bratt terreng. Når det gjelder hensyn til kultur- og naturressurser, næringsmessig utnytting og friluftsliv legger kommunen vekt på nærhet til friluftsområder som et viktig moment i utbyggingen av hytteområder. Man ønsker med dette å øke tilgjengeligheten til friluftsområder, samtidig som kultur- og naturressurser blir ivaretatt. Ved å tillate utbygging i dette området vil man utvide et eksisterende hyttefelt, i tråd med kommunedelplan, fremfor å gjøre større inngrep i nye ubebygde områder. Samtidig er det lagt vekt på å ivareta mulighetene for friluftsliv ved å bevare grønnstruktur og tilrettelegge for utgangspunkt for turstier i området. Mattilsynet: Har ingen merknader til oversendte planer og kommer med følgende kommentar: Det er laget en oversiktlig og god VA-plan. Det bemerkes at det er viktig å komme tidlig i gang med prøveuttak fra borebrønnene, slik at behov for vannbehandling kan kartlegges og tekniske løsninger tilpasset råvannskvaliteten velges. Det er viktig at behandlingsanlegg, høydebasseng og ledningsnett utformes slik at det har kapasitet og dimensjonering til å forsyne både Tverrlie 7 og andre aktuelle områder det vil være ønskelig å forsyne som f. eks. Bøgaset. Behandlingsanlegget må utformes slik at råvann fra Ålsvatnet, ved en framtidig løsning, kan bli behandlet i anlegget og oppnå forskriftsmessig kvalitet. 6

7 Jan Børre Øien: Hytteeier i planområdet har kommet med følgende merknader: 1. Bratt terreng. Flere av tomtene er plassert i terreng med helning større enn 1:4. Det stilles spørsmål om hva som menes med «spesielt tilpassede bygninger». Det bemerkes også at veg V6 passerer en skrent mellom H 25 og H 82 og at det er stort fall på tvers av vegens lengderetning. 2. Myrlendte områder. Fra tomt 20 til tomt H 83 er det myrlendt langs veg V5, samt tomtene 9, H 20 og H Fjell i dagen. Tomtene H 56 og H 64-H 69 ligger i et område med fjell i dagen og krokete furuer. Området er ikke egnet til utbygging. I sydkanten av denne fjellryggen går det en fjellskrent som ligger i nordre del av tomt H 63. Det går sti over tomt H Silhuettvirkninger. Tomterekken H 38-H 45 går helt til toppen av Ålsvasshaugan. Hvis skogen blir borte kan det bli silhuettvirkning. Noe vanskelig å vurdere terrengform og bratthet, da det ikke er 1m-koter i dette området. Vurdering av innspill fra Jan Børre Øien 1. Forslagsstiller henviser til gjeldende kommunedelplan for Natten og Tverrlie angående spesielt tilpassede bygg (For områder med større gjennomsnittlig bratthet enn 1:4, kreves spesielt tilpassede bygg, jf. 3.2 tredje ledd). Spesielt tilpassede bygninger kan etter forslagsstillers mening i noen tilfeller være i form av for eks. sokkeletasje, eller for eks. «trapping» av bygningene. Dette vil vurderes i byggesaken for de aktuelle tomtene. Veg V6 er ikke kommentert. Bebyggelse i terreng med større bratthet enn 1:4 er i tråd med gjeldende kommunedelplan. Kommunen viser ellers til forslagsstillers kommentar. Mellom tomt H 25 og H 82 er veg V6 utvidet i tråd med detaljprosjektering av vegen. En har sikret at skjæring/fylling er innenfor vegformålet. 2. Forslagsstiller sier det er lagt vekt på ivaretagelse av myrdrag og henviser til planbeskrivelsen, kap Kommunes vurdering: Deler av planområdet består av myr. Erfaringsmessig her en sett av opparbeidelse av infrastruktur i slike området medfører en drenerende effekt av myrene. Myrer fungerer som fordrøyningsmagasin ved kraftig nedbør og i perioder med mye snøsmelting. Kommunen har derfor bedt planfremmer fremlegge utredninger for konsekvenser knyttet til drenering av myrområder og konsekvensene for hyttefeltene nedstrøms. Dette gjelder særskilt ved kraftig nedbør og i perioder med snøsmelting. Planfremmers vurderinger knyttet til overvann kan leses i sin helhet i vedlegg «Avklaringer vedrørende overvann» som er utarbeidet av Asplan Viak AS. 3. Forslagsstiller viser til gjeldende kommunedelplan, der området i sin helhet har arealformål fritidsbebyggelse og at offentlige myndigheter ikke har kommet med lignende merknader. Angående stien henvises det til planbeskrivelsen, kap

8 Det vises til kommunens kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Buskerud. 4. Forslagsstiller henviser til reguleringsbestemmelse 3.1 i foreslått plan. Det vises også til at offentlige myndigheter ikke har kommet med lignende merknader. Bebyggelse på toppen av Ålsvasshaugen vil bli svært eksponert dersom skogen øst for planområdet fjernes. Det vises til kommunens kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Buskerud. Vannforsyning: Av hensyn til uklarheter i endelig løsning for vannforsyning innenfor Natten og Tverrlie, presiserer administrasjonen lovens absolutte krav til vannforsyning. Dette innarbeides i planen i form av rekkefølgekrav. På denne måten kan en bringe saken frem til sluttbehandling, selv om endelig løsning for vannforsyning innenfor planområdet ikke er avklart. Rekkefølgekrav: Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann. Det samme gjelder opprettelse eller endring av eiendom for slik bebyggelse, jfr. plan- og bygningsloven 27-1 Kommunen foreslår følgende endringer i plankartet: - H 21 foreslås fjernet da tomten i sin helhet ligger i et større sammenhengende myrdrag gjennom planområdet. - H 20 gis 10 meter byggegrense for å begrense bygging på myr. - H 38 gis utvidet byggegrense i øst fra 10 til 15 meter fra eiendomsgrense i øst. - H 39-H 45 gis 15 meter byggegrense fra eiendomsgrense i øst. - H 54, H 64 og H 65 fjernes. - V7 fjernes. Tomtene H 74-H 76 flyttes ned til V8. - H 83 endrer byggegrense. Byggegrense i øst økes til 8 meter fra eiendomsgrense. - Mellom tomt H 19 og H 20 legges det inn 6 meter bred korridor for ny VA-trasé. - Mellom tomt H 22 og H 23 legges det inn 6 meter bred korridor for ny VA-trasé. - Østre hjørne av tomt H 31 «kuttes» for ny VA-trasé. Kommunen foreslår følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: - Taktekke for tomtene H 38- H 35 skal være torv. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Tverrlie 7 med planid I medhold av plan og bygningslovens oppheves detaljreguleringsplan for Tverrlie 4 med planid

9 9