RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/1957-8 Arkiv: 53/3 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 25.01.2016 Klagebehandling - Søknad om tilbygg og garasje/verksted Sted: Blesvikveien 111 gnr. 53 bnr. 3Tiltakshaver: Reidar Stamsø Utv.saksnr Utvalg Møtedato 20/16 Miljø- og teknisk komité 04.02.2016 Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følg, jfr. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Klage på vedtak - Søknad om tilbygg og garasje/verksted Sted: Blesvikveien 111 gnr. 53 bnr. 3 Tiltakshaver: Reidar Stamsø 2 Søknad om tilbygg og garasje/verksted Sted: Blesvikveien 111 gnr. 53 bnr. 3 Tiltakshaver: Reidar Stamsø 3 Uttalelse - Søknad om tilbygg og garasje/verksted Sted: Blesvikveien 111 gnr. 53 bnr. 3Tiltakshaver: Reidar Stamsø 4 Søknad om tilbygg og garasje/verksted Sted: Blesvikveien 111 gnr. 53 bnr. 3 Tiltakshaver: Reidar Stamsø 5 Følgebrev 6 Situasjonskart A4 7 Tegninger - Garasje A4 8 Oversiktskart 9 Opplysninger om tiltakets ytre rammer A2 Kort resymé Det ble søkt om oppføring av tilbygg og garasje på eiendommen gnr. 53 bnr. 1. Tiltaket var avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen og det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet. Administrasjonen godkjente tilbygget, men avslo garasjebygget i delegert vedtak 390/15. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak 390/15: Info om planstatus Eiendommen er uregulert og har formål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-formål) i kommuneplanen. Tillatelse til oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende bebyggelse er kun tillatt i områder avsatt til slike formål i kommunens arealplan eller i vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner. I tillegg er tiltaket innenfor 100- metersbeltet. Dispensasjon kan kommunen gi i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven dersom det foreligger grunnlag for dette. Info om tiltaket Det søkes om utvidelse av eksisterende våningshus med et tilbygg mot nordøst. Tilbygget skal gå over 3 plan. Tilbygget vil være plassert 30 meter fra sjøen. Tilbygget gir følgende arealer: BRA BYA 1.etg 11m 2 17 m 2 2.etg 11m 2 3.etg 11m 2 Sum = 33 m 2 17 m 2 Videre søkes det om en garasje med verksted plassert vest for våningshuset. Garasjen søkes plassert 13 meter fra sjøen. Garasjen gir følgende arealer: BRA BYA 1.etg 112 m 2 121 m 2 2.etg 107 m 2
Sum = 219 m 2 121 m 2 Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven og krever ansvarsrett, jfr. 20-2 og 20-3. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Aust-Agder for uttalelse, hvor det har kommet inn følgende tilbakemelding: Omsøkte garasje- og verkstedsbygg bryter med flere av de statlige retningslinjene. Med bakgrunn i det nasjonale målet om å begrense videre nedbygging i strandsonen, bør garasje med verksted, etter vår vurdering, ikke tillates. Omsøkte eiendom har en betydelig bygningsmasse, og garasje/verkstedsbehov må, slik vi vurderer det, kunne løses innenfor eksisterende bygningsmasse. Miljøvernavdelingen ønsker også å kommentere at vi isolert sett, vurderer omsøkte garasje som større enn hva behovet skulle tilsi. Når det gjelder omsøkte tilbygg til våningshus har vi ingen vesentlige merknader. Naboer er varslet og det er ingen merknader. Vurderinger fra delegert vedtak 390/15: Utforming av tiltaket Tilbygget er godt tilpasset eksisterende bygg i form av materialvalg, takform og størrelse. En kan ikke se noe problemstilling knyttet til utformingen av tilbygget. Administrasjonen har derfor ingen videre merknader til tilbygget, men forutsetter at den prosjekteres og utføres i samsvar med TEK 10. Garasjebygget er etter vår vurdering ikke prosjektert slik at den får en god utforming i samsvar med sin funksjon. Naturmangfoldloven Kommunens databaser og Miljødirektoratets naturbase er sjekket, og det er ikke registrert noen prioriterte eller viktige naturtyper i området. De hensyna naturmangfoldloven er ment å ivareta anses vurdert og vil ikke bli berørt. Dispensasjonsvurdering/konklusjon Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra både byggeforbudet i strandsonen og LNF-formålet i kommuneplanen. Ingen har i utgangspunktet rett til dispensasjon fra plan- og bygningsloven eller vedtatt reguleringsplan, men alle har rett til å fremme en slik søknad etter plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt i tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven eller forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålsparagrafen til plan- og bygningsloven, sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner, jf. 1-1 i plan- og bygningsloven.
Eiendommen er meget eksponert sett ifra sjøen. Eksisterende bebyggelse på eiendommen ligger relativt nærme sjøen, men dette er ikke et argument for at en kan tillate garasjebygget enda nærmere sjøen. Hensynet bak byggeforbudet i plan- og bygningsloven 1-8 er å ivareta landskapet, minimere inngrep, beholde allmennhetens interesser og ferdsel i området, og å minimere privatiseringen og nedbyggingen av strandsonen. Å gi dispensasjon for garasjebygget vil åpenbart kunne medføre en uheldig konsekvens for de hensyna byggeforbudet i strandsonen skal ivareta. Tiltaket vil åpne opp for oppføring av flere og større bygninger i 100-metersbeltet. Over tid vil dette kunne resultere i at det blir større byggepress og mer privatiserte arealer i strandsonen. De statlige retningslinjene for strandsonen tilsier en meget restriktiv praksis for oppføring av nybygg i 100- metersbeltet. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger anses hensynene bak byggeforbudet i 100- metersbeltet å bli vesentlig tilsidesatt dersom oppføring av garasje godkjennes. Når det gjelder dispensasjon fra formål i kommuneplanen er planen vedtatt den 24.09.14, og er blitt vedtatt av bystyre gjennom en omfattende planprosess. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende kommuneplan. Kommuneplanen fastsetter den nåværende og fremtidig arealbruk for området, planen er juridisk bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Eiendommen 53/3 har ingen jordbruksarealer, og er bebygd med et våningshus, to garasjeuthus og to naust/båthus. I 1995 ble et av nausta gjort om til garasjeuthus for å få plass til jolla, traktoren, og diverse redskaper opplyste eier av eiendommen den gang. Garasjebygget har ingen innvirkning på landbruk- og naturformålet, men kommer i strid med friluftsformålet. På bakgrunn av dette kan ikke administrasjonen se at det er noen argumenter som taler for å innvilge dispensasjon fra formålet i kommuneplanen. Behovet for garasje/verksted bør etter administrasjonens vurdering, kunne løses i et av de fire uthusene på eiendommen. Tilbygget kan ikke etter administrasjonen vurdering medføre noen ulemper for allmenhetens interesser eller ferdsel i området, da tiltaket er beskjedent i størrelse, og oppføres som et tilbygg til eksisterende våningshus. Tiltaket vil ikke privatisere mer enn det som allerede er privatisert av eksisterende bebyggelse på eiendommen. Heller ikke vil tiltaket bli noe mer synlig sett ifra sjøen. En kan ikke se at tiltaket fører til noe negative konsekvenser for LNF-formålet i kommuneplanen. De hensyn i plan- og bygningslovens formålsparagraf som omhandler bærekraftig utvikling er ikke negativt berørt av tiltaket. Administrasjonen ser ikke at vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt for garasjen sin del, da tiltaket vil føre til en uheldig konsekvens for hensynet bak plan- og bygningsloven 1-8 og kommuneplanens formål. Det foreligger større ulemper enn fordeler da fordelen i saken her er kun for tiltakshaver. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Garasjebygget søkes plassert på kotehøyde 3,5 meter. En kan ikke se at tiltaket vil føre til fremtidig risiko for liv eller helse om vannstanden i området stiger, da bygget er tenkt benyttet til garasje uten noe form for oppholdsrom. Klage Vedtaket er påklaget av tiltakshaver etter at klagefristen har utløpt, men siden klagefristen inkluderte jul og nyttår utvider administrasjonen klagefristen til 4 uker. På bakgrunn av dette anses klagen å være innenfor den fastsatte klagefristen. Klagen er vedlagt.
Tiltakshaver opplyser om følgende i klagen: Jeg kan ikke se at Risør Kommune har drøftet min argumentasjon i søknaden for oppføring av bygget. Det synes jeg i seg selv er merkelig da selve behovet for garasje/verksted er fundamentalt for søknaden. Jeg merker meg at Fylkesmannen sier at bygningen ikke bør tillates. Her er det rom for skjønn som kommunen etter min mening ikke har benyttet. Videre sier fylkesmannen at eksisterende bygningsmasse må kunne løse behovet. La meg da ta for meg de bygningene som står der: Sjøbod. Første bygning ved sjøen ved innkjøringen til eiendommen. Det er 2,0 m under taket og en eventuell lysåpning for garasjen vil bli på 1,8 m i høyden. Det går ikke å senke/grave gulvet dypere for å øke takhøyden da det ved kombinasjon av springflo og lavtrykk kommer vann inn i bygningen. Bygningen er således uaktuell. Båtbod. Neste bygning ved sjøen. Det er denne bygningen kommunen omtaler på side 4 i vedtaket. Ja, denne bygningen har en leddport i enden med lysåpning 2.07 m i høyden. Takhøyde er 2.2 m. Jeg må minne om at dagens traktorer er 2.6 til 2,85 m høye. Bygningen er heller ikke isolert. Bygningen er således uaktuell. Vedbod. Neste bygning ved sjøen. Det er lite seriøst å foreslå denne til formålet så jeg har ingen kommentarer. Låven, Den står i bakken ved våningshuset. Den er satt opp på en ringmur av stein som utgjør 2/3 av underetasjen. Underetasjen fungerte i gamledager som møkkakjeller. Hvis steinmuren skulle f:jernes for å lage plass til garasjedør og ny innredning så er det en rasering av låven og dens kulturelle, estetiske og miljømessige verdi. Bakken op til låven er også ganske bratt. Den er ikke egnet og det er uaktuelt "ødelegge" låven på den måten. Våningshuset. Uegnet og uaktuelt. Videre i klagen presiserer tiltakshaver at det er behov for brøyting av veien ut til Løkketanken om vinteren. Klagebehandling Omsøkt tiltak ble behandlet i delegert vedtak 390/15, hvor administrasjonen avslo garasjen med bakgrunn i at bygget tilsidesetter hensynet i plan- og bygningsloven 1-8 og formålet i kommuneplanen. I tillegg har administrasjonen lagt vekt på Fylkesmannens uttalelse. Fylkesmannen i sin forhåndsuttalelse til saken frarådet kommunen i å godkjenne tiltaket. Dette med bakgrunn i at tiltaket er i strid med kommuneplanen og det generelle forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet. Kommunen har plikt etter Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning, å føre strengere strandsoneforvaltning enn tidligere. Dette med bakgrunn i at regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt, og det skal svært mye til før dispensasjon kan gis for bygging i slike områder. En dispensasjon vil kunne medføre stort utbyggingspress. Hensynet med det generelle forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet er å ivareta landskapet, minimere inngrep, beholde allmennhetens interesser og ferdsel i området, minimere privatiseringen og nedbyggingen av strandsonen. Ved å gi dispensasjon i denne saken vil kunne medføre uheldig konsekvenser for hensyna bak dette forbudet. I tillegg vil saken kunne føre til en uheldig konsekvens for behandling av lignende saker i 100-metersbeltet. Over tid vil dette kunne resultere i at det blir større byggepress og mer privatiserte arealer i strandsonen.
Etter plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd bør kommunen ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Eksisterende båthuset er oppført i 1976. Båthuset har en størrelse på 8,5 x 5,0 meter. Tidligere eier av bygget søkte i sak 95/00803 å bygge om båthuset til garasje for å få plass til jolla, traktoren og andre tilhørende redskaper. Tiltaket ble behandlet som meldingssak i 1995, og godkjent. På bakgrunn av denne saken har administrasjonen vurdert at behovet for garasjen kan løses i en av de fire uthusa på eiendommen. Tiltakshaver skriver i klagen at bygget ikke egner seg til traktorgarasje med tanke på takhøyden på bygget er på 2,2 meter, og at garasjeporten har en lysåpning på 2,07 meter. Admirasjonen var ikke klar over at takhøyden var noe lavere enn det som opprinnelig var godkjent for en traktorgarasje. Når det gjelder tiltakshavers presisering er rådmannen innforstått med tiltakshavers ønske om traktorgarasje, men vil bemerke at størrelsen på omsøkt garasje (ca. 219 m 2 BRA og 121 m 2 BYA) vil være større enn hva behovet skulle tilsi. I tillegg vil garasjen åpenbart tilsidesette hensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet og formålet i kommuneplanen. Å gi dispensasjon i denne saken vil åpenbart kunne medføre uheldig presedens for behandling av lignende dispensasjonssaker i 100- metersbeltet. Rådmannen finner det uheldig dersom en skulle gi dispensasjon i den aktuelle byggesaken, da vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Tiltaket vil helt klart være i strid med hensynet bak plan- og bygningsloven 1-8 og friluftsformålet i kommuneplanen. Vi kan ikke se at saken er blitt tilført nye momenter som skulle tilsi at avslaget i delegert vedtak 390/15 blir omgjort, da tiltaket er klart i strid med friluftsformålet i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 1-8. Rådmannens konklusjon Basert på Fylkesmannens uttalelse og vilkåret i plan- og bygningsloven 19-2, innvilges ikke dispensasjon fra friluftsformålet i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 1-8.