Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200807385 : O: : 52-35 : Oddbjørn Fosså Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 18.02.2008 22/09 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLIKTEN FOR Å LEGGE VAGLESKOGVEIEN OM I MIDLERTIDIG TRASE SAKEN GJELDER Fra Cowi AS på vegne av Skjæveland Eiendom AS foreligger det søknad om dispensasjon fra plankrav i byggeområder for å legge Vagleskogveien om i midlertidig trase. Bakgrunnen for søknaden er blant annet at Skjæveland har oppført ny produksjonshall på IL 1. Denne ligger nær opp til Vagleskogveien. I gjeldende reguleringsplan for området, plan 2005 132 (vedlegg 4), er det lagt inn rekkefølgebestemmelser om at det må opparbeides fortau langs Vagleskogveien før nye bygninger kan tas i bruk. I ettertid har industriområdet blitt utvidet gjennom kommuneplanen. (Ga N 13. Vedlegg 5). Reguleringsplanarbeid for dette har startet, men plan nr. 2007132 for området er ikke behandlet eller godkjent ennå. DOKUMENTER I SAKEN 1. Oversiktskart 2. Detaljkart 3. Søknad av datert 11.11.2008 fra Cowi 4. Kopi av reguleringsplan 2005 132. 5. Skisse av Ga N13 samt boligtomt.(ortofoto). 6. Merknadskriv datert 4.12.2008 fra Statens vegvesen. 7. Merknadskriv datert 3.12.2008 fra Hege Karin Tufta. 8. Merknadskriv datert 26.11 og 8.12.2008 fra Tom Erik Vien og Morten Vien. 9. Godkjenning av plan for midlertidig vei. Brev datert 31.12.2008 fra Sandnes kommune. m/kartskisse. 10. Tilleggskriv fra Multiblokk av 14. januar 2009 (E-post). 11. Utskrift av møtebok Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd, brev datert 15.02.2006. PLANBESTEMMELSE I gjeldende kommuneplan er det aktuelle området (GaN13) avsatt til ervervsområde. Etter bestemmelsene i kommuneplanen er det stilt plankrav til byggeområdene. Arbeidet med å utarbeide reguleringsplan er startet opp, og Sandnes kommune har gitt tilbakemeldinger på innlevert forslag. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Side 1 av 5

HØRING Saken er sendt på høring til berørte grunneiere og naboer i brev av 18.11.2008. Det er kommet følgende merknader: Statens vegvesen: Merknadskriv datert 4.12.2008. Vedlegg 6. Statens vegvesen skriver at siden omlegging av veien er ment å være en midlertidig løsning vil omleggingen ikke komme i konflikt med veisystemene for ny Rv 505. Statens vegvesen har således ingen merknader. Hege Karin Tufta: Merknadskriv datert 3.12.2008. Vedlegg 7. Som formann i velforeningen setter hun fokus på sikkerheten til barn, og spør om det bli satt opp noen form for gjerde. Det etterlyses også skilt som viser til Vagleskogveien. Byplansjefens kommentar: Når det gjelder spørsmål om gjerde og sikkerheten til barn vil dette være tilstrekkelig ivaretatt slik søknaden er utformet. Fortau/Gangvei er foreslått lagt til vestsiden av veien, og således på motsatt side i forhold til fabrikkområdene. Fortauet skal være atskilt fra veien med betong-elementer. Inngjerding av selve næringsområdet er det Skjæveland Cementstøperi som har ansvaret for og vil bli fulgt opp når det blir søkt om tillatelse til tiltak. Tom Erik Vien og Morten Vien. Merknadskriv datert 26.11 og 8.12.2008.Vedlegg 8. I brevet vises til de momenter som søker har levert til Sandnes kommune i brev datert 25.11.2008 som var en protest mot igangsetting av vann og avløpsledning til industriområdet. Det blir understreket at kommunen IKKE har godkjent at veien skal legges om, men at den skal opparbeides slik bestemmelsene i reguleringsplanen sier. Det vises også til at i godkjenningen til vann og avløpsledningen ble det forutsatt at ledningene skal flyttes når permanent vei blir bygd. Vien går da ut fra at det er Vagleskogveien det da menes og ikke Rv 505. De mener at det ikke er gode nok grunner for at Vagleskogveien skal flyttes. I brev av 8.12 blir det ytterligere kommentert at det i søknaden ikke er gitt begrunnelser om forhold som ikke allerede var kjent i plan 2005 132 og planforslag 2007 132. Det blir hevdet at utbygger har hatt rikelig tid til å oppgradere eksisterende vei. Hensynet til deres familie og til myke trafikkanter er ikke ivaretatt, og de kan ikke godta at de blir påført ulemper. Det synes merkelig at det søkes om å bygge midlertidig vei på et annet sted enn reguleringsplanforslaget viser. Det argumenteres for at plassering av en endelige veien må skje gjennom en enighet med Vien. Det blir avslutningsvis også understreket at de ikke motsetter seg plassering av veien dersom det blir satt i gang reelle forhandlinger om utløsning av deres eiendom. Byplansjefens kommentar: Slik byplansjefen vurderer brevene fra Vien er de et utrykk for misnøye med fremgangsmåten til Skjæveland Cementstøperi, der de har blitt forulempet på grunn av anleggsarbeidene som har blitt startet med liten informasjon og mangelfull dialog. De ulempene som eksisterende bebyggelse blir påført når industrivirksomheten kommer nærmere må en så langt som mulig forsøke å unngå, jf. vedlegg 5. Å bevare kvalitetene til bomiljøet i eksisterende boligområder er et viktig hensyn å ta når et industriområde skal utvide. I dette området har kommunen et ansvar å påse både at utvidelsen skjer på en ryddig måte og at det ikke skjer med unødig store ulemper for andre involverte parter. Side 2 av 5

BEGRUNNELSE Som tidligere nevnt har gjeldende reguleringsplan 2005 132 rekkefølgekrav om at Vagleskogveien skal oppgraderes og utvides med fortau. Men etter at reguleringsplanen ble vedtatt er industriområdet i 2007 utvidet i kommuneplanen med området GaN13. Søker sin intensjon med søknaden er å unngå en situasjon der en først må oppgradere veien i henhold til plan 2005 132 for så å legge om veien kort tid etter når det nye arealet (Ga N 13) er blitt godkjent regulert og som høyst sannsynlig vil legge veien i en annen trase. En viser også til søknaden fra Cowi (Vedlegg 3). Det har også blitt nevnt fra søkers side at nybygget på industriområdet har krav om tilkobling til vann- og avløpsnettet før det kan tas i bruk. Skæveland Cementstøperi vil ikke få fullstendig brukstillatelse til det nye bygget før avløpstilkoblingen er godkjent. Ny ledningstrase har betydning for denne søknaden siden det er vanlig å legge ledning og vei i samme trase. VURDERING Det kan også opplyses om at i mellomtiden, etter at denne dispensasjonssøknaden ble innsendt, har Cowi på vegne av SC søkt om tillatelse til midlertidig utbedring av Vagleskogveien i brev av 30.12.2008. Sandnes kommune v/ kommunalteknikk har i brev av 31.12.2008 gitt tillatelse til midlertidig opparbeidelse av vegen i samme trase som reguleringsplan 2005132 viser, men med noe lavere standard i forhold til kommunaltekniske normer (jf. vedlegg 9). Søker skriver også i E-post datert 14.01.2009 at når fortau og vei er opparbeidet slik traseen i reguleringsplanen viser, vil de søke om brukstillatelse på nybygget (jf. vedlegg 10). Men søknaden om omlegging av veien blir likevel opprettholdt fordi alle brukere av Vagleskogveien vil ha fordel av at den flyttes i randsonen sør for næringsområdet. Det kan også nevnes at det i 2006 ble gitt en midlertidig omdisponering av næringsarealet GaN13 (jf. vedlegg 11). Sandnes landbruks,- vilt- og innlandsfiskenemnd har i møte den 9.02.2006 fattet følgende vedtak: Etter jordloven 9 gir Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd med dette tillatelse til midlertidig omdisponering av ca 8-9 dekar fulldyrka jord til lagerplass på gnr/bnr 52/35 i Sandnes kommune. Det settes som vilkår at arealet blir tilbakeført til fylldyrka areal innen to år. Det gis ikke tillatelse til fylling eller senking av omsøkt areal. Bygningssjefen har også i brev av 7.03.2006 gitt tillatelse til vesentlig terrenginngrep på vilkår av at landbruksnemndas vedtak må etterkommes. Vilkåret i dette vedtaket har ikke blitt fulgt opp og arealet er heller ikke tilbakeført. Dette kan nok ha sin årsak i at arealet i 2007 ble lagt ut som ervervsområde GaN13 i kommuneplanen, og at den midlertidige omdisponeringen skulle bli erstattet av en reguleringsplan. Dette området er fortsatt ikke regulert men allikevel tatt i bruk som lager. For å vurdere om dispensasjon etter pbl. 7 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om et generelt plankrav i alle byggeområder. 1.1 lyder: I områder avsatt til utbyggingsformål, kan arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 81, 84, 86a, og 93 ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan (pbl. 20-4 2. ledd, bokstav a). Side 3 av 5

Søknaden har sin hovedbegrunnelse i hensynet til de kostnader det var forbundet med å kreve en fullstendig oppgradering av Vagleskogveien slik reguleringsplanen krever. Et slikt krav vil kunne være urimelig sett på bakgrunn av at industriområdet i mellomtiden er utvidet med området GaN13, og at søker hadde planer om å permanent å legge veien i yttergrensa av GaN13, jf. vedlegg nr. 3. Selv om en ønsker å legge til rette for en utvidelse av næringsområdet og å sikre næringslivet gode vilkår, har byplansjefen kommet til at denne søknaden bør avslås. Hovedbegrunnelsen for at dispensasjon ikke bør gis er flere og kan oppsummeres slik: 1. Utvidelse av næringsområdet ble vedtatt i siste revisjon av kommuneplanen. Denne ble vedtatt av bystyret den 16.10.2007. Fra den tid har det vært en klar forutsetning om at arealet må reguleres før det kan bli tatt i bruk. Søker har hatt således hatt god tid til å legge til rette for en god arealbruk på eiendommen. Dette arealet er ennå ikke regulert. Det er opp til tiltakshaver å regulere og planlegge bruken av området i rimelig tid før tiltakene er tenkt gjennomført. Selv om en kan ha forståelse for at det å utvikle et industriområde kan være en krevende prosess, kan en ikke se at det skulle være grunn for at tiltakshaver har ventet like til nå og venter fortsatt med reguleringsplan for GaN13. Alternativet til en midlertidig vei er således en ordinær reguleringsplan. 2. Hensynet til eksisterende bebyggelse taler mot søknaden, jf. brevene fra familien Vien. De har i flere år levd med en situasjon der industriområdet har kommet helt til deres tomtegrense. Midlertidig. Deres situasjon vil bli ytterligere forverret ved at de får en ny midlertidig like inn til deres tomt, jf kartskisse vedlegg nr. 2. Deres bosituasjon blir ikke bare berørt av selve veien, eller selve lagerområdet. Men i tillegg har de en uavklart arealsituasjon ved sin boligtomt. Denne uavklarte situasjonen har de hatt helt siden landbruksnemndas vedtak i 2006 der det ble gitt midlertidig omdisponeringstillatelse av GaN13 (vedlegg 11). Ved å gi tillatelse til enda en midlertidig vei vil en påføre familien Vien en ulempe ved at en avklaring av arealbruken i og ved deres bolig vil bli skjøvet ytterligere ut i tid. I verste fall kan det gå lang tid. 3. Midlertidig tillatelse til vei er allerede gitt av Sandnes kommune, jf. vedlegg 9. Selv om standarden avviker fra kommunaltekniske normer mht. kantstein og gatelys etc vil det likevel være en brukbar situasjon for brukere av veien. For en avgrenset tidsperiode. Når veien er godkjent vil søker få brukstillatelse til nybygget, noe som har vært en vesentlig del av begrunnelsen for behovet for en ny vei. Men når brukstillatelse til nybygget er gitt, vil behovet for enda en ny midlertidig vei falle bort. 4. Det er ikke uten videre slik som søker hevder i søknaden, at Vagleskogveien går gjennom næringsområdet. Som nevnt er arealet på GaN13 midlertidig tatt i bruk i 2006 til lagerformål på grunnlag av landbruksnemnda sitt vedtak. Men den midlertidige tillatelsen gikk ut i februar 2008, og er ikke blitt erstattet av ny tillatelse. Dersom det nå skulle oppstå trafikkfarlige situasjoner på Vagleskogveien ved at myke trafikkanter ble forulempet, skyldes det at området GaN13 blir brukt som lager uten godkjenning. Det er ikke fremmet ny søknad etter at den midlertidige tillatelsen gikk ut. Det vil derfor være feil å underbygge søknaden om midlertidig omlegging av Vagleskogveien med at de må bruke GaN13 til lager uten tillatelse. Enda en midlertidig tillatelse vil derfor ytterligere forsterke hovedutfordringen til næringsområdet: Å avklare forholdet til berørte naboer på en tilstrekkelig god måte. Bolighuset som vil bli liggende mellom industriområdet og gamle Rv 44 blir ikke tilstrekkelig tatt hensyn til med enda en midlertidig tillatelse. Ved å gi midlertidige tillatelser vil det dessuten også være en fare for at en reguleringsplanprosess for området vil bli ytterligere utsatt på ubestemt tid, siden en ikke lenger vil ha behov for en reguleringsplan for GaN13. Side 4 av 5

Byplansjefen kan ikke se at de grunner det skal tas hensyn til i denne saken, er av så spesiell karakter at det er grunnlag å tilrå dispensasjon ut fra kommuneplanens bestemmelser 1.1, jf begrunnelse overfor. Dersom utvalg for byutvikling likevel kommer til at det er grunnlag for å gi dispensasjon mot rådmannens innstilling, må søknaden omarbeides på en lik måte at den tar hensyn til naboene ved at veitraseen legges i lenger avstand fra grensa mot boligeiendommen. En omarbeidet søknad må også omfatte en dispensasjon fra plankravet om å ta GaN13 midlertidig i bruk som lagerplass. Det bør også angis en tidsperiode som dispensasjonen evt. gjelder for. Forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningslovens 7. 2. Med hjemmel i kommuneplanens bestemmelser 1.1 om krav til å utarbeide reguleringsplan tillates ikke dispensasjon for å legge Vagleskogveien om i midlertidig trase med hovedbegrunnelse gitt i saksutredningen. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Dette er et vedtak om arealdisponering, byggearbeider kan ikke starte før byggesøknad er innsendt og godkjent, jf. pbl. 93. RÅDMANNEN I SANDNES, 16.01.2009 Hans Kjetil Aas kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Kopi til: Cowi AS, Haugåsstubben 3, 4016 Stavanger Skjæveland Eiendom AS, Fabrikkveien 164, 4323 Sandnes Terje Pedersen konstituert arealplansjef Side 5 av 5