MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 19.01.2017 17/5 Arkivsaksnr: 2013/5096 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) NORDSLETTÅSEN HYTTEFELT LUSTADVATNET, OFFENTLIG ETTERSYN. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Allskog, datert 30.11.2016 2. Reguleringsbestemmelser, Allskog, datert 30.11.2016 3. Planbeskrivelse, Allskog, datert 30.11.2016 4. ROS-analyse, Allskog, udatert 5. Ledningsplan (kartskisse) for VA-anlegg, Sweco, datert 19.05.2016 6. Notat vedr. ledningsplan Sweco, datert 23.05.2016 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet, til offentlig ettersyn i 6 uker. Følgende formulering tas inn i 2.2 som omhandler terrenginngrep: "Intern vegbygging skal ikke påvirke den naturlige hydrologien i området slik at eksisterende myrområder i eller utenfor planområdet tørrlegges eller påvirkes negativt på annen måte." Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, biblioteket på Dampsaga, kommunens hjemmeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. NVE, region Midt-Norge 04. NTE Nett 05. Skjækerfjell reinbeitedistrikt (Skæhkeren sijte) 06. Sametinget (Sámediggi) 07. Repr. barn og unges interesser i plansaker 08. Rådet for funksjonshemmede 09. Steinkjer eldreråd 10. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg 11. Lustadvatnet hytteeierforening 12. Naboer
Behandling i Formannskapet - 19.01.2017: Uttalelser i saken fra Allskog, fylkesmannen og Nord-Trøndelag fylkeskommune var lagt ut på representantenes plasser i møtet. Johannes Moen (MDG) foreslo følgende tilleggsforslag: Naturen i planområdet skal kartlegges gjennom befaring. Det skal bekreftes at området ikke inneholder sårbar eller truet natur før sluttbehandling av reguleringsplan. Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt Moens tilleggsforslag fikk 1 stemme (1MDG) og falt Vedtak i Formannskapet - 19.01.2017: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet, til offentlig ettersyn i 6 uker. Følgende formulering tas inn i 2.2 som omhandler terrenginngrep: "Intern vegbygging skal ikke påvirke den naturlige hydrologien i området slik at eksisterende myrområder i eller utenfor planområdet tørrlegges eller påvirkes negativt på annen måte." Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, biblioteket på Dampsaga, kommunens hjemmeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 2. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 3. NVE, region Midt-Norge 4. NTE Nett 5. Skjækerfjell reinbeitedistrikt (Skæhkeren sijte) 6. Sametinget (Sámediggi) 7. Repr. barn og unges interesser i plansaker 8. Rådet for funksjonshemmede 9. Steinkjer eldreråd 10. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg 11. Lustadvatnet hytteeierforening 12. Naboer
Saksopplysninger: På oppdrag fra grunneier av eiendom 156/4, Lillian Elvereng, har Allskog utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet. Oppstart av planarbeidet ble varslet i oktober 2013. Formålet med planen er å tilrettelegge for et nytt hytteområde ved Lustadvatnet i Steinkjer kommune, gjennom regulering av et nytt felt (166 daa) bestående av 20 nye hytter med mulighet for høy standard (strøm, vann og avløp, veg fram til hyttene). Hytteområdets beliggenhet er vist i fig.1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av hyttefeltet Nordslettåsen ved Lustadvatnet i Ogndalen (i rødt).
Nausttangen Tangen Nordslettåsen hyttefelt Nordheim Figur 2. Flyfoto over hyttefeltet med dagens nærområder. Tangen/Nausttangen i nordvest og Nordheim i sørøst. Området ligger ca. 4 mil øst for Steinkjer sentrum og er preget av myr, tørre rabber og blandingsskog - hovedsakelig gran og bjørk, men med innslag av furu. Grunnen består i hovedsak av tynn morene og myr. Det er større myrområder rundt hele hyttefeltet med lite egnet infiltrasjonsevne. Terrenget er ganske flatt med en svak helning mot sørvest, og med noe utsikt ut over Lustadvatnet i nord. 4 eksisterende hytter ligger i dag spredt innenfor planområdet. Området er naturligvis i bruk av disse, foruten av Nordheim kurs- og konferansested (ca. 400 m i sørøst) som i perioder benyttes som leirskole. I nærheten ligger også Tangen camping/caravanplass (ca. 500 meter i nordvest) foruten 15-20 private hytter i nærområdet langs Lustadvatnet. Alle disse må regnes som brukere av planområdet, selv om bruken i dag ikke er omfattende og ikke tilrettelagt på noen måte. Andre deler av nærområdet er nok i mer utstrakt bruk enn selve planområdet, blant annet gjelder dette Nausttangen ca. 500 meter i nord som med sin naustrekke, båtopptrekk/-utsett og muligheter for grilling utgjør et flott utfartsområde tilgjengelig for allmennheten (tilrettelagt av Steinkjer Kommuneskoger KF Ogndalsbruket). Rundt Lustadvatnet er det fra før ca. 170 hytter, mens det i Gaulstadområdet (inkl. Mokk, Lauvvatnet og området inn mot Skjækervatnet) er anslått ca. 400 hytter totalt. Planstatus og eierforhold Planområdet utgjør en del av B76 definert som framtidig hytteområde i kommuneplanens arealdel (2009). Etter avtale med Steinkjer Kommuneskoger Ogndalsbruket så deler de to grunneierne innenfor området B76 (40 nye hytter totalt) antallet hytter likt mellom seg, slik at denne planen kan romme inntil 20 nye hytter. Grunneier i området er tiltakshaver Lillian Elvereng (gnr/bnr 156/4). De eksisterende hyttene i området er i dag punktfester. Grunneier ønsker å fortsette denne praksisen, men ønsker samtidig å gi disse og nye hytteeiere muligheten til å kjøpe og skille ut tomta som egen eiendom. Tomtestørrelsene ligger på ca. 1 1,5 daa. Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 166 daa og inneholder følgende (se plankartet i vedlegg 1): 20 tomter (T1 T20) for frittliggende fritidsbebyggelse med størrelse ca. 1 1,5 daa.
4 eksisterende hytter på punktfester hvor konkrete tomtearealer er fastsatt (156/4/1, 2, 4, 5). Tilførselsveier internt i feltet (f_v2 f_v4). 4 parkeringsplasser (P1 P4). P1 er til felles bruk for alle i feltet og er samtidig ment som vinterparkering. P2 P4 er for de eksisterende hyttene. For øvrig parkerer de nye hyttene på egen tomt. Vann- og avløpsanlegg (renseanlegg og pumpestasjon). Faresone for høyspent. Resterende arealer mellom hyttene reguleres til LNFR (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift). Adkomst Sving av fylkesveg 266 (Ogndalsvegen) til venstre 200 meter nord for Nordheim og følg kommunal veg Nausttangen et par hundre meter før avkjørsel til hyttefeltet og vinterparkering på venstre side. Interne adkomstveger fram til de nye hyttetomtene planlegges. Teknisk infrastruktur Det ble i fm. revisjonen av KPA i 2009 gitt tillatelse til å etablere et hyttefelt av relativt høy standard. Foruten veg fram til de enkelte hyttene, planlegges det med innlagt strøm og vatn. For de av hyttene som legger inn vatn setter kommunen krav om tilnærmet nullutslipp og full rensing av avløpet. En prinsipiell beskrivelse av VA-anlegg og hvordan full rensing tenkes oppnådd er gitt i planbeskrivelsens kap.5.7 og i vedlagte ledningsplan med tilhørende notat. I tillegg beskriver reguleringsbestemmelsene 2.4 krav til drift- og servicerutiner for avløpsanlegget og 3.2 krav til hvordan et slikt VA-anlegg skal etableres. Bygging av 20 nye hytter som skal kunne tilknyttes strøm krever at det etableres en ny trafo innenfor planområdet. Høyspentlinje går i dag igjennom området og er vist som hensynssone i plankartet. Kapittel 5.7 i planbeskrivelsen viser en skisse over mulig plassering av trafoen. Landbruk og reindrift Planområdet er innenfor vinter- og vårbeiteområdene for Skæhkeren sijte / Skjækerfjell reinbeitedistrikt, men området ble klarert som hytteområde i forrige revisjon av kommuneplanens arealdel som et kompromiss med reinbeitenæringa etter en beslutning fattet av miljøverndepartementet (2011). Deler av granskogen (verneskog) som i dag finnes innenfor planområdet er hogstmoden (middels høg bonitet), men området generelt er ansett som lite økonomisk drivverdig for nåværende eier da området er for lite isolert sett for skogbruk. Det finnes ingen MiS-figurer (miljøregistreringer i skog) innenfor planområdet. Myrområdene i sør er angitt som dyrkbar jord, men området anses som lite relevant å dyrke opp av både grunneier og landbruksmyndigheten ved kommunen. Uansett er området tidligere klarert som hytteområde gjennom overordnet plan. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Det nye feltet ligger i sin helhet mer enn 100 meter fra vannkanten. Hytteområdet ligger innenfor nedbørsområdet til Ogna som er et varig verna vassdrag. Iht. verneplan III for vassdrag (1986) og forurensningsforskriften krever kommunen følgelig tilnærmet full rensing av evt. avløp fra hyttene. Utover dette medfører planen med dens arealbruk ikke risiko for skader på naturmangfoldet som krever tiltak. Planens forhold til 8-12 i Naturmangfoldloven er vurdert i planbeskrivelsens kapittel 5.4. Kulturminner
Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er videre gjennomført arkeologisk befaring i området uten at funn er registrert. Dette gjelder også samiske kulturminner. Saksvurderinger: Om hyttefelt B76 og høy standard Som nevnt innledningsvis legges det her opp til et hytteområde av relativ høy standard med muligheter for innlagt vann og avløp, strøm og vei helt fram til hyttene. Dette er en praksis som er ny i Steinkjer kommune for fjellnære områder - slik som ved Lustadvatnet. Dette ble avklart under behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2009 (hyttefelt B76 i KPA), og reguleringsplanen er en oppfølging av den prosessen. Rådmannen kan ikke se at det er framkommet nye momenter som taler mot etablering av hyttefeltet i forhold til tidligere behandling av det i fm. revisjon av KPA. Rådmannen anser framlagte forslag til reguleringsplan som en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for å realisere fjellnære hytter av høy standard i kommunen. Krav om rensing av avløp Kommunens administrasjon satte i oppstartsfasen krav om et tilnærmet nullutslipp fra feltet dersom det skulle legges vann inn i hyttene. Dette kravet har sammenheng med at feltet ligger i et fjellområde med myr på alle kanter (drenerer dårlig og har lav naturlig renseevne), og at det befinner seg innenfor Ognavassdragets nedbørsfelt (som for øvrig er et varig verna vassdrag). Før reguleringsplanen kunne godkjennes ble plankonsulenten derfor utfordret på å lage en overordnet VA-plan som beskriver løsningen på en prinsipiell måte og som sannsynliggjør at dette kravet kan overholdes. Rådmannen mener at det må settes samme krav om avløpsrensing til et hyttefelt av høy standard som det vil bli gjort i fm. etablering av et ordinært boligfelt i et tilsvarende område. Det er underveis i utarbeidelsen av reguleringsplanen gått mange runder med tiltakshaver og plankonsulenten for å få på plass en tilfredsstillende prinsipiell løsningsbeskrivelse av dette VAanlegget. En slik beskrivelse følger nå planen, og denne sammen med avsatt areal for formålet i plankartet, og ikke minst klare bestemmelser for VA-anlegget ( 3.2) og dets drift- og servicerutiner ( 2.4), gjør at rådmannen mener at kravet om et tilnærmet nullutslipp er tilfredsstillende ivaretatt så langt det lar seg gjøre på dette stadiet av prosjektet. Når et konkret forslag til VA-anlegg inkl. renseanlegg foreligger så skal dette fremlegges i en byggesøknad for kommunen og evt. godkjennes i tråd med forurensningsforskriften. Vegføring internt i hyttefeltet, hydrologi Det legges opp til veg helt fram til alle de nye hyttene i feltet. Da vi som nevnt ovenfor befinner oss i et område som i stor grad har myr på alle kanter er det svært viktig at hydrologien i området ivaretas på en god måte i fm. vegbyggingen også av hensyn til det biologiske mangfoldet i området. Områdene både innenfor og utenfor plangrensa skal i størst mulig grad forbli upåvirket av vegbyggingen, noe som betinger gode traséevalg og gode bestemmelser som sikrer den naturlige hydrologien i området. Rådmannen mener dette er noe mangelfullt ivaretatt i planbestemmelsene og foreslår derfor at følgende formulering tas inn i 2.2 som omhandler terrenginngrep: "Intern vegbygging skal ikke påvirke den naturlige hydrologien i området slik at eksisterende myrområder i eller utenfor planområdet tørrlegges eller påvirkes negativt på annen måte." Vegtraséene er ellers i størst mulig grad forsøkt lagt utenfor de bløteste myrområdene, og rådmannen mener dette er hensyntatt så langt det er mulig ut i fra en visuell kontroll av plankartet i forhold til flyfoto over området. Det er for øvrig lagt opp til regulering av en 2 meters sone som vegareal/grøntareal på begge sider av vegene internt for å muliggjøre en mer fleksibel vegføring og for å avsette areal for grøfter og tekniske ledningsanlegg. Justering av vegtraséer utover dette tillates ikke. Hensynet til reindrift Hyttefeltet ble grundig vurdert i behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2009 (KPA), men også senere i 2011 i fm. Miljøverndepartementets behandling av den generelle innsigelsen reist av reindriftsmyndighetene i
Nord-Trøndelag mot de foreslåtte hytteområdene i Øvre Ogndal. Hytteområdene B75 (Torengåsen) og B76 (Leirbekkbukta/Elvereng) ble da godkjent som framtidige hytteområder mens et tredje foreslått område ved Damtjønna (B78) ble tatt ut av kommuneplanens arealdel som et kompromiss. Så lenge det eksisterer en avtale mellom Elvereng og Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket om å dele antall hytter likt i mellom seg så er det maksimale antallet hytter innenfor B76 i tråd med vedtatt KPA. Rådmannen mener at hensynet til reindrift er tilstrekkelig vurdert på dette punktet. Grunnforhold, ras og flom Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i relativt flatt terreng og delvis på fjellgrunn. Det er ikke kvikkleire i eller i nærheten av planområdet da det i sin helhet ligger over marin grense. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi og helning. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Kulturminner Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Rådmannen anser at det er gjort tilstrekkelige forundersøkelser mht. kulturminner i arbeidet med planen. Naturmangfold ( 8-12) Ivaretakelse av hydrologien og rensing av avløp av hensyn til naturmangfoldet er omtalt ovenfor og utdypes ikke nærmere her. Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12, og mener at temaet for øvrig er utfyllende redegjort for i kapittel 5.4 av planbeskrivelsen. Punktet anses som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser Hyttefeltet gir barn og unge god tilgang til naturområder og inviterer til et aktivt friluftsliv både i nærområdet, ved Lustadvatnet og i fjellområdene rundt. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Andre kommunale instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger tilrår Rådmannen at planen fremlegges for offentlig høring med de forslag til reguleringer som planen beskriver.