Arkivsaksnr.: 16/618 Lnr.: 5466/16 Ark.: L80 Saksbehandler: virksomhetsleder Gunn Elin Rudi / rådgiver politikk og samfunn Anne Grønvold AVKLARING AV KOMMUNENS ROLLE OG BEHOV INNEN OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR ØSTHAGAN Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Kommunen er innstilt på å makebytte byggeområde 76B-2 mot Østhagans 42 daa med nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 7
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Dal Leir AS er eier av Østhagan på Grua, som er et stort byggeområde for boliger i vår kommuneplan. Som del av regulerings- og utbyggingsavtalearbeidet, ønsker de avklaringer om kommunens rolle og behov i utviklingen av området. I Lunner kommune er det planlagte utbyggingsområder i kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner for ca. 2.000 boenheter. Utfordringen vår er at planavklarte områder i liten grad bygges ut. Kommunen må ut i fra dette ta i bruk virkemidler i boligpolitikken som bidrar til gjennomføring. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Grunneier Dal Leir AS igangsatte arbeid med områdereguleringsplan for Østhagan på Grua i 2014. Planområdet ligger øst for Grua stasjon og sør for Nysetervegen. I forbindelse med oppstart av reguleringsplanarbeidet, fattet kommunestyret den 16.10.2014 (sak 123/14), følgende vedtak: Lunner kommune gir, jfr. plan- og bygningsloven 12-2, Dal Leir AS tillatelse til oppstart av områderegulering og utarbeiding av planforslag for boligområdene betegnet henholdsvis 2D og 76B-2 i gjeldende kommuneplans arealdel inkludert grønnstruktur og nødvendige naboeiendommer. Rammene for tillatelse til oppstart av områderegulering er følgende: Areal til barnehage (ca. 5 dekar) skal sikres nær inngangen til planområdet. Nysetervegen med tilstrekkelig areal til breddeutvidelse og fortau samt kryssutbedring med Hadelandsvegen skal inngå i områdereguleringen. Tekniske planer for vegnett, fortau, kryss, vann- og avløpsnett skal foreligge som del av områdereguleringen. Teknisk plan for nytt kryss skal utarbeides i nært samarbeid med Statens vegvesen. Overordna grønnstruktur inkludert gang-/sykkelveger, balløkker/kvartalslekeplasser skal fastsettes i områdereguleringen. Løpende samrådingsmøter med Lunner kommune gjennomføres i planprosessen Alle veier beregnet på normal biltrafikk skal etableres på en slik måte at to biler kan møtes uten vansker. Dal Leir AS eier eiendommen gnr. 67/bnr.756 som er på ca. 228 daa. Den består hovedsakelig av nye byggeområder for boliger (2D) som utgjør 175 daa og områder med grønnstruktur med kulturminne-, frilufts-, natur- og landskapsinteresser som utgjør 42 daa. Øvrig areal på eiendommen ligger innenfor Østhagan landskapsvernområde. Lunner kommune eier ca. 44 dekar innen planområdet (gnr. 67/bnr. 13). Dette er lyst gult (boligområde) på plankartet under og er benevnt som 76B-2. Lunner Almenning eier eiendommen gnr.67/bnr. 641 som utgjør ca. 13 dekar. Dette området ligger øst for kommunens eiendom. Nedenfor vises utsnitt av kommuneplanens arealdel. Side 2 av 7
Nedenfor vises første utgave av reguleringskartet som er utarbeidet av Archi-Plan AS. Rosa område er areal foreslått til barnehage. Det presiseres at det vil komme annet forslag til innplassering av barnehagetomt. Side 3 av 7
1.2 Spørsmål og utfordringer fra Dal Leir AS Dal Leir AS presenterte det foreløpige forslaget til reguleringsplan i formannskapet den 2. mars 2016. Dette ble rundet av med flere spørsmål/utfordringer til Lunner kommune som må besvares eller som det må lages et grunnlag for å besvare. Hvilken rolle skal kommunen som grunneier ha i forhold til realisering av området? o Skal vi selv være utbygger o Skal vi benytte arealer til bygg tilpasset spesielle grupper (flyktninger, ungdom, seniorer osv.)? Hvilke behov har vi? Skal vi selge den kommunale grunnen? o Evt. før eller etter opparbeiding av infrastruktur Makebytte mot deler av området som ikke kan bygges ut? Hvilket økonomisk ansvar skal vi påta oss når det gjelder infrastruktur? 2. VURDERINGER 2.1 Kommunens behov for egne boliger Kommunen eier ca. 44 daa byggeområde for boliger innenfor planområdet. Dette er områder som ligger nærmest eksisterende infrastruktur ved Nysetervegen og som dermed er attraktive å bygge ut tidlig (først). Det ligger ingen målsettinger, strategier eller tiltak i planverket vårt om egne kommunale boliger på Grua. 2.2 Kommunens behov for annen boligutbygging Boligpolitisk handlingsplan 2015-2018 ble vedtatt av kommunestyret 12.11.2015. Handlingsplanen har grunnlag i Boligutredning utført av Prognosesenteret mars 2015. Her pekes det på et stort behov for bygging av nye leiligheter frem mot 2030. Ved å tilrettelegge for bygging av leiligheter/flermannsboliger vil man bidra til å dekke boligbehovet både til et økende antall eldre og til mindre husholdninger, herunder førstegangsetablerere. Leilighetsutbygging bidrar også til å frigjøre eksisterende eneboliger og småhus, tilpasset barnefamilienes boligbehov. Leilighetsutbygging vil være et viktig virkemiddel for å skape en dynamikk og sirkulasjon i andre deler av boligmarkedet. En av de største utfordringene på det boligsosiale området er at for mange blir boende for lenge i kommunalt disponert bolig. Økt tilgang på leiligheter generelt vil virke positivt inn på dette. Som planmyndighet kan kommunen gå inn å styre hva slags type boliger som skal bygges hvor. I Østhagan kan kommunen gjøre nettopp det for å sikre at leiligheter blir bygd på lokaliteter som ligger tett på sentrumsområder, skole, barnehage og kollektivknutepunkt. Dette understøtter utviklingen av kompakte tettsteder med reduksjon av transportbehov og klimagassutslipp, jfr. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging vedtatt i 2015 (Kommunal- og moderniseringsdepartementet). Lunner boligstiftelse er kommunens verktøy for å etablere boliger for særskilte grupper. Av aktuelle grupper kan nevnes ungdom som er førstegangsetablerere, seniorer som har behov for en mer tilpasset bolig og flyktninger. Det bør vurderes om det skal avsettes områder på kommunens eiendom i planområdet til slike formål. 2.3 Allmenne interesser Det er avsatt store områder til grøntområder innenfor Dal Leirs eiendom. Dette dreier seg om vern av kulturminner av regional og lokal betydning, friluftsinteresser, landskapshensyn og naturinteresser. Kulturminnene har sammenheng med driften av Side 4 av 7
Nysetergruvene, da den gamle taubanetraseen mellom gruvene og Vaskeridalen går igjennom dette området. Vi presiserer at kostnader med utredninger og undersøkelser ikke er utført av grunneier i dette tilfellet. Konsekvensutredninger med tilhørende befaringer ble gjort av kulturminnemyndighetene på oppdrag fra Lunner kommune. Det må vurderes om kommunen skal ta et meransvar for å sikre de samfunnsmessig viktige interessene som ligger innenfor grøntområdene i Østhagan. Ordinær løsning i alle boligområder er at grunneier, som del av reguleringsplanleggingen, tar hånd om for eksempel lekearealer. I Østhagan er det snakk om mer omfattende interesser av allmenn betydning. Friluftsinteressene er knyttet til natur- og kulturstien som går fra Grua stasjon gjennom Østhagan landskapsvernområde, videre gjennom Dal Leir sin eiendom og østover til Nysetergruvene. Kommunestyret hadde den 10.3.2016 til behandling Oversikt over helsetilstand og faktorer som påvirker helsetilstanden. Her ble hovedutfordringer for å skape en bedre folkehelse i Lunner vedtatt: Barn og vekt Psykisk helse, -barn, unge og eldre Bruk av rusmidler og tobakk Grøntområdene i Østhagan er et bidrag til å få innbyggerne ut på tur. 2.4 Barnehage I rapporten Barnehagevirksomheten i Lunner kommune, Utredning av styring, organisering, kapasitet og lokalisering fra oktober 2014 heter det at videre utvikling av kommunal kapasitet på Grua avventes til realisering av boligområdet Østhagan (2D). Barnehageutredningen ble sluttbehandlet i kommunestyret 19.3.2015. Den foreslåtte barnehagetomta innen Østhagan er dårlig egnet til barnehage da den er bratt. En lokalisering ved hovedadkomsten til boligområdet er nødvendig slik at man ikke må kjøre langt inn i et byggefelt for å komme til barnehagen. 2.5 Infrastruktur Utvikling av Østhagan innebærer utbedring av Nysetervegen og etablering av fortau langs denne. Krysset ved Hadelandsvegen må oppgraderes. I tillegg kommer alt nødvendig vann- og avløpsnett. Dette er omfattende investeringer. På Harestua har kommunen gått inn med 1 mill. kroner til ny veg til stasjonen og bekostet omlegging av Elvefaret til ca. 11 mill. kroner. Dette som ledd i sentrums- og boligutbygging. I Kommunedelplan Teknisk 2015 2018 kap. 2.5 er følgende strategi nedfelt: Veger i nye utbyggingsområder skal reguleres til private veger Dette på grunn av at kommunen ikke har økonomi til å ta på seg økte kostnader i denne sammenhengen. Kommunale bidrag til gjennomføring av utbygging kan være alt fra at veger blir regulert til kommunale veger til at kommunen bidrar økonomisk til etablering av nødvendige veger. Det vanlige har vært at slike kostnader faller på utbygger, med de unntak på Harestua som er nevnt over. Administrasjonen kan ikke se at prinsippet om private veger inne i boligområder som er fastsatt i kommunedelplan Teknisk, skal fravikes i dette tilfellet. Side 5 av 7
3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Makebytte kommunal eiendom-grøntområder Kommunen er innstilt på å makebytte byggeområde 76B-2 mot Østhagans 42 daa med nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer 3.2 Selge kommunal grunn Kommunen er innstilt på å selge byggeområde 76B-2, med unntak av nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer 3.3 Positiv til å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur Kommunen ser positivt på å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur. Kostnader til nødvendig infrastruktur må synliggjøres i det innledende arbeidet med utbyggingsavtale. 3.4 Selge kommunal grunn + positiv til å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur Kommunen er innstilt på å selge byggeområde 76B-2, med unntak av nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer Kommunen ser positivt på å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur. Kostnader til nødvendig infrastruktur må synliggjøres i det innledende arbeidet med utbyggingsavtale. 3.5 Makebytte + positiv til å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur Side 6 av 7
Kommunen er innstilt på å makebytte byggeområde 76B-2 mot Østhagans 42 daa med nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer Kommunen ser positivt på å kunne bidra til utbygging/forskuttering av infrastruktur. Kostnader til nødvendig infrastruktur må synliggjøres i det innledende arbeidet med utbyggingsavtale. 4. KONKLUSJON Kommunen er innstilt på å makebytte byggeområde 76B-2 mot Østhagans 42 daa med nødvendig areal til barnehage med tilhørende lekeplass areal som kan benyttes til bygging av boliger til særskilte grupper (ungdom, seniorer DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt til behandlende organ: Ingen Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Dal Leir AS, jh@archi-plan.no og geir@skari.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 7 av 7