Saksframlegg. Ark.: L Lnr.: 2571/17 Arkivsaksnr.: 15/

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: L Lnr.: 2571/17 Arkivsaksnr.: 15/ Saksbehandler: Jon Sylte DETALJREGULERING OTG SKEIKAMPEN - NY VURDERING AV FORESPØRSEL OM FORHÅNDSUTTALELSE Vedlegg: Rapport fra Arbeidsgruppe Utvikling av Skeikampen sentrum Særutskrift PL 39/16 den Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Reguleringsplan for Skeikampen Forespørsel om forhåndsuttalelse den , med vedlegg Rapport fra studietur til Hallingdal september 2016 SAMMENDRAG: På bakgrunn av forespørsel fra Olav Thon Gruppen (OTG) om forhåndsuttalelse vedr. regulering av området omkring Velkomstsenteret på Skei (reguleringsplan OTG Skeikampen) med endring av formål fra ervervsbebyggelse til fritidsbebyggelse, gjorde planutvalget i juni 2016 vedtak om bl.a. minimum 700 «varme senger» i området. I ettertid nedsatte formannskapet ei arbeidsgruppe til å vurdere utvikling av Skei som reiselivsdestinasjon. Arbeidsgruppa la fram sin rapport Utvikling av Skeikampen sentrum den Formannskapet behandler rapporten i sitt møte 21. mars Hovedkonklusjonen er at arbeidsgruppa tilrår at det i reguleringsområdet gis muligheter for bygging av fritidsleiligheter etter prinsippet om «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie», og med 100 varme senger. Planutvalget bes ta stilling til hvordan de forholder seg til denne konklusjonen, opp mot planutvalgets vedtak i juni SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn Administrasjonen viser til særutskrift av sak 39/16 i planutvalget den (sjå vedlegg). Der ble forespørsel fra Olav Thon Gruppen (OTG) om forhåndsuttalelse vedr detaljregulering av arealer omkring Velkomstsenteret på Skeikampen behandla (tidligere Gausdal Høifjellshotell). I saka ble det skissert tre hovedalternativer:

2 1. Tilrå godkjenning av at området omreguleres til fritidsbebyggelse. Evt. vilkår om «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie». Det betyr at en stor andel av leiligheter og varme senger i sentrum selges uten krav om utleie. Det kan føre til større utbygging av nye fritidsleiligheter. 2. Mellomløsning med krav om å opprettholde varme senger minimum på dagens nivå, mens nye leiligheter helt eller delvis kan selges som private leiligheter. Vurdere bruk av ny arealkategori «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie» for deler av området. Avgrensing av kjerneområde for sentrum er sentralt i denne prosessen. 3. Tilrå at det ikke skjer endring av arealformål. I saksutredninga ble det foreslått slik konklusjon: Kommunen ønsker ikke å være bastant på konklusjonene i nåværende fase. Kommunen ser det som viktig at reguleringsarbeidet fortsetter. Det er gjennom reguleringen en får opp de konkrete forslagene som det skal tas stilling til. Da vil det også bli diskusjon om rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale. Disse vil være gjensidig avhengig av hverandre, og av reguleringsformål og fordeling mellom ulike typer bygg. Administrasjonen tilrår å jobbe videre ut fra alt. 2 som er en mellomløsning, og med basis i premissene som er skissert. Kommunen ønsker en tett dialog med utbygger underveis i prosessen, bl.a. i forhold til avgrensing av kjerneområde for reiselivsformål. Det må utarbeides planprogram og gjennomføres konsekvensutredning. Planutvalget gjorde slik vedtak: 1. Planutvalget slutter seg til vurderingene i saksframstillinga. 2. Det må utarbeides planprogram og gjennomføres konsekvensutredning. 3. Kommunen har forventninger om at videre planarbeid skjer i en løpende dialog mellom utbygger og kommunen. Tre av sju stemte for hovedalternativ 3 ingen endring i arealformål. I september 2016 arrangerte kommunen en studietur til destinasjonene Geilo og Hemsedal for å få innblikk i hvordan de handterte utvikling i forhold til varme og kalde senger. På turen deltok representanter for reiselivsnæringa, og administrasjon og politikere fra kommunen. Det foreligger egen rapport fra studieturen, som tidligere er referert i planutvalget. Etter innspill fra planutvalget vedtok formannskapet den å opprette ei arbeidsgruppe for å vurdere utvikling av Skeikampen som reiselivsdestinasjon. Denne arbeidsgruppa la fram sin rapport den (sjå vedlegg). Rapporten legges fram som sak for formannskapet den , med slikt forslag til vedtak: 1. Formannskapet tar rapporten om utvikling av Skeikampen sentrum til etterretning. Rapporten oversendes til planutvalget for videre behandling som en del av arbeidet med

3 reguleringsplan OTG Skeikampen. 2. Formannskapet ber om at bruk av areal for Skeikampen for øvrig og andre tiltak for utvikling av destinasjonen vurderes i en breiere sammenheng. Avklaring om hvordan dette skal skje gjøres ved rullering av den kommunale planstrategien i det årlige strategiplanarbeidet. I den videre saksutredning er det tatt utgangspunkt i at dette forslaget blir vedtatt. Rapport fra arbeidsgruppe Utvikling av Skeikampen sentrum Mandat for arbeidsgruppa: Se på en helhetlig, langsiktig og målrettet utvikling av Skei som reiselivsdestinasjon. I dette arbeidet må en vurdere følgende: Skei sin rolle og fortrinn i regionens mål om å bli Europas mest komplette region for opplevelser og vintersport Hvordan en kan videreutvikle samarbeidet mellom aktørene - kommune-reiseliv andre næringsdrivende Kommunens arbeid som tilrettelegger og planmyndighet, herunder vurderingen av forholdet kalde og varme senger, opp i mot den rolle en ønsker destinasjonen skal ha (stikkord kan være sentrumsområde, soneinndeling, arealbetegnelser, bruk av reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtaler). Arbeidsgruppen bes om å komme med en rapport innen 1. februar Arbeidsgruppa har bestått av disse personene: Hans Oddvar Høistad, ordfører og leder av arbeidsgruppa Jan Erik Kristiansen, Ap, leder planutvalget Randi Noreng, Bygdalista, medlem planutvalget Ola Idar Løkken, reiselivsnæringa på Skeikampen Johan Georg Johnsen, reiselivsnæringa på Skeikampen Ole-Christian Hallerud, Olav Thon Gruppen Ove Gjesdal, Visit Lillehammer. Gruppa har vurdert tre hovedalternativer: A 0 Dagens situasjon Gjeldende kommunedelplan med næringsformål i det aktuelle området. A 1 Planutvalgets alternativ Jfr. vedtak i planutvalget sak 39/16 den Opprettholde min. 700 varme senger, mens nye leiligheter helt eller delvis kan selges som private leiligheter. Vurdere bruk av ny arealkategori «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie». A 2 Olav Thon Gruppens alternativ Jfr. brev fra Multiconsult den på vegne av OTG. Næringsformål omreguleres til kombinert formål fritidsbebyggelse for salg i kombinasjon med

4 servicetilbud. Utleiedel seinere konkretisert til inntil 100 «varme senger». Gjennom arbeidet i gruppa har en kommet fram til det en kan kalle et fjerde alternativ, som er en mellomting mellom A 1 og A 2, der det er presisert at nye senger kan bygges som «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie». Arbeidsgruppa står samla bak denne konklusjonen. Konklusjon fra arbeidsgruppa A. Arbeidsgruppa tilrår at det i reguleringsområdet gis muligheter for bygging av fritidsleiligheter etter prinsippet om «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie», og med 100 varme senger. B. Arbeidsgruppa viser til forslag fra OTG om rekkefølge for utbygginga og bidrag gjennom utbyggingsavtale, og ser dette som et godt grunnlag for å fastsette rekkefølgebestemmelser og forhandle fram utbyggingsavtale. C. Arbeidsgruppa har ikke funnet grunnlag og tid for å gå grundigere inn på øvrige forhold i mandatet, da en mener det er viktig å få avklara OTG sitt forhold raskt. VURDERING: Planutvalget skal nå ta stilling til hvordan de vil forholde seg til konklusjonene i rapporten. Representanter for Olav Thon Gruppen har tidligere sagt at de ikke vil videreføre arbeidet med detaljreguleringsplanen dersom planutvalgets vedtak fra juni 2016 blir stående. Med bakgrunn i rapportens konklusjon og med forventning om at dette blir gjort gjeldende som kommunens holdning, har de nå starta opp att planarbeidet og har laga forslag til planprogram og vil varsle ny oppstart. Forskjellen mellom planutvalgets vedtak i juni 2016 og rapporten fra arbeidsgruppa, er antallet varme senger. Planutvalget krevde 700 stk., mens arbeidsgruppa sier 100 varme senger. Videre har arbeidsgruppa (inklusiv OTG sin representant) akseptert at bygging av leiligheter skal skje etter prinsippet om «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie». Videre er det framlagt forslag til utbyggingsrekkefølge som sier at investeringer i fellestiltak skal skje før eller samtidig med salg av etablerte leiligheter. Prinsippet om bruk av rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale, sier arbeidsgruppa, skal brukes som ved øvrige planer i området. Dette betyr at en del viktige prinsipper for planlegging og utbygging av området er foreslått, og de er mye i samsvar med det som har skjedd ved andre planer. Det er likevel klart at forslaget fra arbeidsgruppa betyr en vesentlig endring i gjeldende arealplan for området. Et vesentlig areal for ervervsmessig utbygging omgjøres til fritidsbebyggelse, rett nok med krav om at bebyggelsen skal være spesielt tilpassa utleie. I rapporten vises det til at det likevel vil være igjen vesentlige arealer for ervervsmessig utbygging på Skeikampen, så rapporten må

5 ikke tas til inntekt for at prinsippet om arealer for ervervsmessig utbygging i sentrum er forlatt. Arbeidsgruppa peker også på at god felles infrastruktur og aktivitetsanlegg er minst like viktig som spørsmålet om varme og kalde senger. Det blir også vist til at det verste som kan skje for utviklinga av Skeikampen, er at OTG stenger ned sin aktivitet i området. Dette vil også ha store konsekvenser for andre utbyggere og drivere, og gjøre det vanskelig for disse å drive. Administrasjonen går ikke nå inn i en detaljert beskrivelse og vurdering av konsekvenser av det framlagte forslaget, men viser til sin utredning i sak 39/16 som er vedlagt. Konklusjon Det er to hovedalternativer for videre planlegging: 1. Planutvalgets vedtak i sak 39/16 den opprettholdes. 2. Rapporten fra arbeidsgruppe for utvikling av Skeikampen sentrum den tas til etterretning og danner grunnlag for videre arbeid med reguleringsplan OTG Skeikampen. Administrasjonen tilrår ut fra ei totalvurdering at arbeidsgruppas konklusjon tas til etterretning, og danner grunnlag for gjennomføring av detaljregulering av området omkring Velkomstsenteret. Det presiseres at dette ikke betyr at prinsippet om betydningen av å ha arealer i sentrum for ervervsmessig utbygging er forlatt. Spørsmålene om prinsippene for framtidig utvikling av destinasjonen vil bli behandla i en større sammenheng seinere. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget tar rapporten om utvikling av Skeikampen sentrum til etterretning, og prinsippene her danner grunnlag for detaljregulering av området OTG Skeikampen.