STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEROM: MØTEDATO: KL. Planutvalget Formannskapssalen :00

Transkript

1 Sakliste STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEROM: MØTEDATO: KL. Planutvalget Formannskapssalen :00 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 39/16 Sak 40/16 Sak 41/16 Sak 42/16 Sak 43/16 Sak 44/16 Sak 45/16 Sak 46/16 Sak 47/16 Sak 48/16 DETALJREGULERING OTG SKEIKAMPEN - FORESPØRSEL OM FORHÅNDSUTTALELSE DETALJREGULERING VOLDEN NÆRINGSOMRÅDE REFERATSAKER PLANUTVALGET DELEGASJONSSAKER PLANUTVALGET DETALJREGULERING FOR DELER AV H16, S3, S2F, H27 OG H33 PÅ SKEI SØR - 2. GANGS BEHANDLING KOMMUNALT VILTFOND - VILT OG FISKESTELLMIDLER 2016 MOTORFERDSEL I UTMARK - RESTAURERING AV NORDBURÅKET FRA SLIPLASSEN OG FRAM TIL GRENSE PÅ TIDLIGERE STORLONEN NATRURRESERVAT. ESPEDALEN LVO ÅPNING AV JAKT PÅ BEVER I GAUSDAL SØKNAD OM MOTORFERDSEL I UTMARK - BRUK AV MOTORBÅT VED PRØVEFISKE I HORNSJØEN OG ROPPTJERN BEITEBRUKSPLAN FOR GAUSDAL KOMMUNE

2 Sak 49/16 DELEGERING AV MYNDIGHET TIL LEDEREN I PLANUTVALGET Sakene er utlagt i politisk sekretariat fram til møtedagen. Eventuelle forfall meldes til servicetorget, tlf Vararepresentanter møter bare etter nærmere innkalling. Gausdal, Jan Erik Kristiansen Leder Torbjørn Furuhaugen Enhetsleder

3 Gausdal kommune 3 Ark.: L Arkivsaksnr.: 15/2048 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 39/16 Planutvalget Saksbehandler: Jon Sylte DETALJREGULERING OTG SKEIKAMPEN - FORESPØRSEL OM FORHÅNDSUTTALELSE Vedlegg: 1. Reguleringsplan for OTG Skeikampen Forespørsel om forhåndsuttalelse 2. Samledokument for høringsuttalelser 3. Konsekvens- og mulighetsanalyse av en foreslått utbygging på Skeikampen Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Brev til Skeikampen Resort den vedlagt notat til planutvalget SAMMENDRAG: Olav Thon Gruppen (OTG) har sendt forespørsel der de ber om forhåndsuttalelse i tilknytning til arbeidet med reguleringsplan for sentrale områder på Skeikampen. De ønsker å kunne selge leiligheter uten klausul om utleie. Dette betyr endring av arealformål fra reiseliv som næring (blå farge på plankartet) og til fritidsbebyggelse i kombinasjon med diverse andre formål. Konsulenten deres skriver at bygging, seksjonering og salg leiligheter skal frigjøre økonomiske midler til etablering av fellesgoder og satsing på serviceanlegg. Etter administrasjonens oppfatning er dette en vesentlig endring av kjerneområdet for reiseliv på Skeikampen, som krever grundig drøfting ut fra at dette har langsiktige konsekvenser for destinasjonen. Erfaringer fra andre destinasjoner er innhenta. I saken vises det til tre alternativer: 1. Tilrå godkjenning av at området omreguleres til fritidsbebyggelse. 2. Mellomløsning med krav om å opprettholde varme senger minimum på dagens nivå, mens nye leiligheter helt eller delvis kan selges som private leiligheter. Vurdere bruk av ny arealkategori «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie» for deler av området. 3. Tilrå at det ikke skjer endring av arealformål. Administrasjonen tilrår å gå videre med alt. 2 og basert på en del premisser som det redegjøres for i saken. Administrasjonen mener videre at det må stilles krav om utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning. SAKSOPPLYSNINGER: Forespørselen gjelder en vesentlig del av det sentrale kjerneområdet på Skei som er avsatt til næringsformål reiseliv. Forslaget innebærer en vesentlig endring av dette ved å regulere det til Side 3 av 55

4 Sak 39/16 bl.a. område for fritidsbebyggelse for salg uten utleieklausul. På grunn av de store endringene dette medfører for reiselivsområdet og at det er i strid med gjeldende plan, har rådmannen funnet det nødvendig å gi en relativt grundig framstilling av saksområdet. Det er innhenta informasjon om tilsvarende problemstilling fra andre reiselivsdestinasjoner. 1. Forespørsel om forhåndsuttalelse Olav Thon Gruppen (heretter kalt OTG) har meldt oppstart for arbeidet med «reguleringsplan for OTG Skeikampen» (november 2015). Den 9. mars har vi fra deres plankonsulent Multiconsult fått oversendt en forespørsel om forhåndsuttalelse. De viktigste dokumentene som er vedlagt saken: Reguleringsplan for OTG Skeikampen Forespørsel om forhåndsuttalelse Samledokument for høringsuttalelser Konsekvens- og mulighetsanalyse av en foreslått utbygging på Skeikampen. Nedenfor gis det et kort sammendrag av disse dokumentene. a. Brev med forslag fra OTG v/plankonsulenten I kommunedelplan for Skei er OTG sine eiendommer lagt ut som næringsarealer. Det er krav til næringsvirksomhet i første etasje i alle bygg. Forhold i kommuneplanen som konsulenten peker på som bør endres: I følge beskrivelsen kan det bygges høyt, men med variert bebyggelse. Samtidig er det bestemmelser om maks. høyde på 9,5 meter og krav om saltak. Konsulenten sier dette i praksis betyr to etasjer. Planen stiller krav om at 20 % av arealene i andre etasje skal benyttes til boliger for ansatte. Rekkefølgebestemmelsene i kommuneplanen gir pålegg om tunge investeringer i infrastruktur. Dette ligger delvis utenfor planområdet og på arealer som OTG ikke eier. Kommuneplanen bygger på en visjon om kraftig utbygging av «varme senger». Leiligheter med utleieklausul har vist seg vanskelig å omsette. Privateide senger leies også ut mye, og gir grunnlag for fellestjenester og privat service på destinasjonen. OTG ønsker gjennom en reguleringsplan å endre formål for byggeområdene fra næringsformål til et kombinert formål som åpner for bygging av konsentrert fritidsbebyggelse i blokk kombinert med servicetilbud som hotell, restaurant, servicesenter, turistinfo, forretninger o.l. Gjennom bygging, seksjonering og salg av leiligheter skal det frigjøres midler til etablering av fellesgoder og satsing på serviceanlegg. De ber om en foreløpig tilbakemelding fra kommunen på viktige endringer i forhold til overordnet plan. Side 4 av 55

5 Sak 39/16 Ønskede rammer for regulering: Byggeområder: Kombinert formål fritidsbebyggelse, offentlig og privat tjenesteyting, hotell, restaurant, forretning. Byggehøyde tilsvarende 2-6 etasjer med størst høyde i nærområdet til Velkomstsenteret og alpinbakken. Ingen restriksjoner knyttet til utleie eller seksjonering av eiendommer. Ingen krav til helårsboliger. Krav til at serviceanlegg, butikker og restauranter skal lokaliseres langs en sentrumsgågate/sentral skiløype. Ingen krav til prosentandel av ulike typer virksomheter. Ingen krav til takform, størrelse på takutstikk eller vindustype. (Alternativt reguleres et areal rundt Velkomstsenteret og mellom dette og skiheisen til privat tjenesteyting, hotell, restaurant, forretning, og øvrige arealer reguleres til fritidsbebyggelse i blokk.) b. Samledokument for høringsuttalelser Sammendrag av innspill i forbindelse med varsel om oppstart: Oppland fylkeskommune: Det må settes en grense for etablering av detaljhandel/kjøpesenter på 1500 m2 BRA. Ønsker høy utnyttelse i sentrumsområdet og ikke enkeltstående hytter. Gjennomgående skiløyper og gangveger ivaretas. Fylkesmannen i Oppland: Påpeker mangelfullt oppstartvarsel. Etterlyser begrunnelse for hvorfor det ikke er krav til konsekvensutredning. De viser til at ved områderegulering og detaljregulering på mer enn 15 dekar som omfatter nye områder til utbyggingsformål alltid skal konsekvensutredes. Det samme gjelder for detaljregulering som innebærer endring av kommuneplan, dersom endringen omfatter mer enn 15 dekar. Fylkesmannen påpeker at dersom en plan blir påklaga med begrunnelse i manglende konsekvensutredning, kan planvedtaket bli kjent ugyldig og planarbeidet må starte på nytt. Statens vegvesen: Byggegrense mot fylkesvegen er 20 meter. I tilknytning til fylkesvegen må det legges til rette for myke trafikanter. Skei Seterlag: De er negative til å regulere bort kravet til utleie og varme senger i Skei sentrum. I sentrum ønsker de varme senger som drives kommersielt, slik som i kommunedelplanen. Utleieklausulen må sikre utleie gjennom bookingselskap og sikre aktiviteter hele året. Frivillig utleie fungerer ikke godt. Høifjellssanatoriet i Gausdal: Motstander av at OTG ønsker å dele opp sine anlegg og selge ut til enkeltpersoner. Dette vil bety nedlegging av Skei som reiselivsdestinasjon. En løsning kan være å beholde ca. 100 kommersielle enheter i sentrum, eventuelt selge dem med en streng utleieklausul. Erikka Berle Andersen: Ønsker å beholde området til kommersiell drift. Viktig for å beholde arbeidsplasser. Side 5 av 55

6 Sak 39/16 Eidsiva Nett AS: Ønsker å involveres tidlig dersom utbygginga medfører økt effektbehov. Skei golfklubb: Hull 11 og 12 på deres anlegg berøres av ny reguleringsplan. Umulig å erstatte disse og en nedbygging vil medføre en kraftig forringelse av banen og av Skeikampen som sommerdestinasjon. Skeikampen Pluss: Savner en helhetlig plan for hele Skei sentrum, og ønsker at Segalstad Seter og Thon Hotel Skeikampen innlemmes i planområdet. Viktig å avsette arealer til stier og skiløyper. Reguleringsplanen må følge føringene fra strategiplanen fra 2009 og ikke undergrave disse føringene. Viktig forutsetning ved bygging av skiarena er tilgang til kommersielle senger. Det må satses videre på kommersielle senger i Skei sentrum. Ane Bjørnsgaard og Jan Lenndin: Det må tas hensyn til barn og unges interesser gjennom at natur-, fri- og grøntområder sikres for trygg leik og ferdsel. Eksisterende områder for skileik, langrenns- og alpinløyper ivaretas, og sikre planfrie kryss mellom skiløyper/-traseer og vinterbrøytede veger. c. Konsekvens- og mulighetsanalyse av en foreslått utbygging på Skeikampen Rapporten er utarbeidet av Thor Flognfeldt på oppdrag fra OTG. Nedenfor gis et kort sammendrag av det som i størst grad gjelder Skeikampen. Flognfeldt viser til ei utvikling de siste to tiårene med mindre etterspørsel etter tradisjonelle hotellsenger, noe økt bruk av utleieleiligheter («appartement») og utleiehytter samt en eksplosiv interesse for kjøp av private hytter og leiligheter. Han viser til at det fra 1996 har vært sammenhengende nedgang i hotellovernattinger i Oppland. I 2015 var det en svak økning. Tilsvarende statistikk for kommersielle utleiehytter/-leiligheter har han ikke greid å framskaffe. Overnattingsstatistikken for hotell i Gausdal kommune går kun fram til Antall hotellovernattinger i Gausdal har gått ned fra ca i år 2000 til rundt i Etter nedlegginga av Thon Hotel Gausdal er det mindre enn 3 hotell som rapporterer, og da offentliggjøres det ikke kommunedata. Flognfeldt opplyser at for Skeikampen har det etter årtusenskiftet blitt færre hotellsenger, en liten økning av selvhusholdssenger og størst økning av privateide senger. Antall varme senger i OTG sin disposisjon kan grupperes slik: Side 6 av 55

7 Sak 39/16 Thon Hotel Skeikampen (hotell og leiligheter) Gausdal Velkomstsenter (tidligere TH Gausdal) Leiligheter ved Skitorget (i området ved Velkomstsenteret) Austlid Fjellstue Sum 310 senger 318 senger 410 senger 40 senger 1078 senger Ut over dette disponerer OTG ca. 400 privateide senger som er regulert som «kalde senger». Disse er i utleie gjennom Skeikampen Booking. Totalt anslår han ca «varme senger» i Skeikampen-området. I tillegg kommer kapasiteten ved to campingplasser med vogner, anslag 600 senger. Flognfeldt skriver at ut fra samtaler han har hatt så har beleggsprosenten gått ned de siste årene, spesielt for hotellsenger. Hovedårsaken er nedgang i kurs- og konferanser, samt stor økning i private hytter, som medfører redusert bruk av hotellsenger. Flognfeldt sier at for utleie av hytter/leiligheter har det vært en stabil beleggsprosent på 55-60, men at det også her har vært nedgang de siste årene. I sine analyser har ikke Flognfeldt med overnattinger på hytter og leiligheter, da han hevder at det ikke finnes statistikk på dette. (Kommunen har her andre opplysninger sjå under Vurderinger.) Flognfeldt argumenterer for at det må bygges og selges fritidsleiligheter for å skaffe kapital til videre utbygging. Disse midlene skal også brukes til å etablere handels-, service- og aktivitetstilbud, men dette kan først gjøres når utbyggingsform for overnatting er avklart, hevder han. Han lister opp forslag på veldig mange aktivitetsmuligheter. Det går ikke klart fram hvem som skal bygge disse, men det kan antas at det skal være OTG. Det foreligger imidlertid ingen bindinger/garantier for dette. Drift av slike anlegg har Flognfeldt ikke omtalt i særlig grad, men det synes klart at det må til mye mer besøkende for å etablere lønnsom drift av slike anlegg. 2. Nye innspill Elisabeth Schaumburg, epost : Hun er opptatt at mye av bygningmassa til OTG er slitt og dårlig vedlikeholdt, med sterkt behov for oppgradering for å forskjønne området. Hun mener omregulering av næringsområdene er nødvendig, og at kommunen må stille krav om at midler som kommer inn ved salg brukes til oppgradering av TH Skeikampen. Olav Thon Gruppen, brev : De foreslår at i endelig reguleringsplan tas inn en bestemmelse med f.eks. følgende ordlyd: «Innenfor planområdet skal det til enhver tid være 100 senger som anses regulert til næringsvirksomhet, dvs. at de har utleieplikt (såkalte varme senger).» 3. Statistikk fra Skeikampen innhenta av kommunen Etter som Flognfeldt ikke har konkrete tall for overnatting på Skeikampen, har vi bedt om å få statistikk fra OTG. I tabellen nedenfor gjengis noen tall for overnatting (gjestedøgn) i vintersesongen: Side 7 av 55

8 Sak 39/16 Vinter- TH Skeikampen Skeikampen Booking Kommentar sesong (selvhushold) 2004/ / Finanskrisa starter 2010/ / TH Gausdal i utleie som selvhushold 2014/ / Oversikta viser en svak nedgang på antall gjestedøgn på hotellet over perioda på år. Det var nedgang i forbindelse med finanskrisa, men har tatt seg noe opp igjen etterpå og vært relativt stabilt fra høsten For selvhushold har det vært en kraftig økning i samme periode, og særlig etter at TH Gausdal ble omgjort til selvhushold i Dette tyder på at tilgangen på senger har vært en begrensende faktor for vintersesongen. Dette står i motstrid til det Flognfeldt beskriver i sin rapport om at det de siste årene har vært nedgang i overnattinger på hytter og leiligheter. 4. Tidligere behandling OTG sendte den en delvis tilsvarende forespørsel til kommunen, i form av notatet: Visjon for Skeikampen Resort konseptforutsetninger for mulighet til videre utvikling og investeringer. Hovedpunktet var at det må tillates seksjonering og salg av leiligheter, uten at disse forpliktes til utleie. Videre var det spørsmål om de samme endringene som tas opp i den siste forespørselen (krav om næring i 1. etasje, høgder på bygg, krav om boligandel m.m.). OTG ønska primært dette behandla som dispensasjonssak. Dette vart drøfta i planutvalget på møte den , og følgende er protokollert: «Planutvalget ser problemet som næringen står overfor, men mener likevel at det er viktig å beholde «varme senger» på Skei. Dette særlig med tanke på drift av det nye skianlegget. Uansett er ikke dette et forhold som er egnet for å behandles som dispensasjon.» I svarbrevet til OTG den skriver kommunen at det ikke er framkommet innvendinger til å fravike bestemmelsene om at første etasje må brukes til næring og krav om 20 % boligandel i andre etasje. I kommunedelplanen for Skei vedtatt i 2010 er storparten av OTG sitt areal avsatt til næringsmessig reiselivsvirksomhet (blå farge), noe til aktivitetsområde/alpinanlegg (grønt), og noe til parkering (grå). Dette var med bakgrunn i strategiplan for Skeikampen, som var en brei prosess som pågikk samtidig med god representasjon fra næringslivet. Her var det sterk fokus på å øke tallet på varme senger for å styrke destinasjonen og utvikle aktiviteter og andre tilbud utover overnatting. 5. Erfaring fra andre destinasjoner Planutvalget har hatt ønske om å reise til andre tilsvarende destinasjoner for å høre hvordan de gjør det og få del i deres erfaringer. Dessverre lyktes ikke dette å få til nå i vår før denne behandlinga, men en ønsker å gjøre dette til høsten i forbindelse med det videre arbeidet med reguleringsplanen. I stedet har administrasjonen hatt telefonsamtaler med andre kommuner med skidestinasjoner, samt fått oversendt kommunale planer og studert dokumenter som ligger tilgjengelig på kommunale nettsider. Spesielt har vi fått mye informasjon fra kommunene Hemsedal og Hol Side 8 av 55

9 Sak 39/16 (Geilo), som synes å ha jobba mye med disse problemstillingene. Nedenfor gjengis et sammendrag av dette. a. Arealpolitikk for «varme og kalde» senger på reisemål Dette er en rapport skrevet av Asplan Viak i samarbeid med Mimir AS i 2013 på vegne av kommunene Hol, Ål og Hemsedal og Buskerud fylkeskommune. Bakgrunnen var utfordringer i en rekke reiselivskommuner i forhold til å utøve en hensiktsmessig arealpolitikk for «varme og kalde» senger. De har gjort en brei undersøkelse om praksis og erfaringer hos en rekke kommuner, flere skisentre og destinasjoner. «Varm seng» i reiselivssammenheng er at den er tilgjengelig for et kommersielt utleiemarked. I arealplanen er formålet «fritids- og turistformål», som så deles opp igjen i underformål i reguleringsplaner. Med «kald seng» menes private hytter og leiligheter som ikke er tilgjengelig i et utleiemarked, dette gjelder også bedriftshytter. Formålet i arealplanen er fritidsbebyggelse. Dersom et areal i arealplanen er lagt ut til turistnæring er det avgjørende at bygget faktisk brukes til formålet. Senger på ei turistbedrift som faktisk brukes til utleie defineres som «varm seng». Det har vært stor usikkerhet om dette ved salg av leiligheter til private. Miljøverndepartementet har fortolka dette slik den , i situasjoner der leiligheter/hytter er solgt til private i et areal med formål turistbedrift (næring): «Fordi det skjer et salg til private legges det en streng fortolkning til grunn og departementet forutsetter at utleieperioden må være minst 9 måneder, og at det dessuten må være et vilkår at utleievirksomheten skjer som næringsvirksomhet i fellesdrift.» Rapporten konkluderer med noen anbefalinger: Kjerneområdet for næring (reiseliv med varme senger) må ha god og sentral beliggenhet. De langsiktige kjerneområdene for næring må avklares før det tas stilling til andre arealbruksformål. Store krav til at arealpolitikken følges opp. Dette gjelder tilrettelegging, og at det ikke tillates omdisponering eller dispensasjoner til fritidsbebyggelse i kjerneområdene. Kommunene er avhengig av at grunneiere, utbygger og kjøpere av enheter innenfor kjerneområder næring følger opp at dette er rettslig bindende næringsområder. I noen kommuner brukes «avtaler» for å ansvarliggjøre aktørene om hva næringsområdene innebærer. Foreslår å innføre ny kategori «fleksible utleieområder». Dette er områder der det legges til rette for utbygging av hytter og leiligheter for salg som fritidsbebyggelse, men spesielt tilrettelagt for utleie. Beliggenheten vil være i ytterkanten av kjerneområdene, og med særlige krav til bebyggelsestype og størrelse på bygninger og tilrettelagt for selvhushold. b. Hemsedal kommune Hemsedal kommune har inngående drøfting av dette i sin næringsplan vedtatt De har definert kjerneområder for områder som reguleres til næring, basert på disse kriteriene: Høg kvalitet og lett tilgang til skitilbud/alpinanlegg (gangavstand til aktiviteter) Kommersielt totaltilbud med aktiviteter, shopping, kafeer, bespisning, overnatting. Miljøkvaliteter som byggeskikk, opplevelsesmiljø, drift/renovasjon. Side 9 av 55

10 Sak 39/16 Innenfor delområder varierer det fra 100 % næring i de viktigste områdene til gradvis større andel fritidsleiligheter i mer perifer del av kjerneområdene. Kjerneområdene er vesentlig større enn det «blå» området sentralt på Skei. c. Hol kommune/geilo Med bakgrunn i rapporten fra Asplan Viak, har kommunestyret behandla en prinsippsak om arealpolitikk for «varme og kalde senger». Vedtaket ble gjort i mars 2014, med seinere presiseringer i mai Også her er det avsatt relativt store kjerneområder. I saken vises det til anbefaling om 4 strategiområder: 1. Kjerneområder turistnæring Kvalitativ bedre avgrensing av områder som settes av til turistnæring i rettslig bindende kommunale arealplaner. 2. Innfasing av ny arealsone fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie. 3. Sortering av områder som i dag har salg-/tilbakeleie. 4. Nye prinsipper for arealsonering og bruk av de formelle planformålene i plan- og bygningsloven. Viktige prinsipper i vedtaket: Kommunen innfører arealsone «kjerneområde for turistbedrift», der alle enheter ønskes tilgjengelig for felles bookingløsning. De åpner for at 15 % av BRA kan omreguleres til «fritidsformål tilrettelagt for utleie». Innføring av ny arealsone «fritidsformål tilrettelagt for utleie». Krav til planløsning, type bygg, størrelser og servicefunksjoner som kjennetegner utleieenheter. Seksjonering kan bare foretas på bygg, ikke tomt. Flest mulig av enhetene tilgjengelig gjennom felles bookingløsning. Endringer skal skje gjennom reguleringsplan, ikke dispensasjon. Krav om utbyggingsavtaler til nødvendig infrastruktur. d. Visit Lillehammer m.fl. Kommunen har hatt samtaler med representanter for Visit Lillehammer og Oppland fylkeskommune, reiseliv. De peker på at for å utvikle en god reiselivsdestinasjon så er det nødvendig med kombinasjon av varme og kalde senger. De varme sengene må ha god plassering. Satsing internasjonalt er sentralt for å fylle sengene med gjester også i midtuka, da satsing på norske gjester gir mest trafikk i helgene og skoleferiene, med risiko for at aktivitetstilbud og attraksjoner vil måtte stenge utenom helgene. De viste også til den positive utviklinga i besøket de siste åra, og Oppland har god vekst i Det ser ut til å være en trend med at fjellet igjen blir mer attraktivt. VURDERING: Generelt Kommunedelplanen for Skei har blitt til etter en omfattende prosess. Parallelt pågikk det utarbeiding av strategiplan for Skeikampen. Næringslivet på Skei var sterkt inne i begge disse planprosessene, og næringslivets hensyn var toneangivende for strategiplanen, og disse intensjonene ble fulgt opp ved sluttbehandling av kommunedelplanen. Vedtak ble fatta i Side 10 av 55

11 Sak 39/16 Både i gjeldende plan og tidligere planer har det vært et viktig prinsipp at arealer i sentrum forbeholdes kommersiell utvikling til reiselivsformål. Dette har vært for å sikre at det skulle være virksomhet gjennom uka, og ikke bare i helgene, noe som har vært ansett å være viktig for drift av alpinanlegget, serveringssteder, butikk m.m. I strategiplanen var det et mål om vesentlig økning av antallet varme senger, bl.a. for å styrke aktivitetstilbudene og dermed oppnå en enda mer attraktiv destinasjon. En kommunedelplan som er blitt til etter en så omfattende prosess skal gi forutsigbarhet for alle aktører, og skal ikke være enkel å endre. Det skal være veldig viktige hensyn som skal til for å gjøre vesentlige endringer i en slik plan gjennom detaljregulering. Normalt skal dette skje gjennom revisjon av kommunedelplanen, evt. som områderegulering etter at det ble innført i den nye plan- og bygningslova. Vi er kjent med at det på mange reiselivsdestinasjoner skjer gradvis overgang fra «varme» senger til «kalde» senger, ved at leiligheter selges ut til privatpersoner og ikke er i reell utleie. Dette har sammenheng med at trender i reiselivet endres, og forutsetningene for god økonomisk drift særlig ved fjellhoteller er blitt svekka. Vi er også kjent med at noen destinasjoner har sett faresignaler ved denne utviklinga, og tar grep for å sikre reell kommersiell reiselivsdrift i kjerneområdet. Hemsedal og Hol kommuner er eksempler på dette. Forespørselen For ett år siden mottok kommunen en delvis tilsvarende forespørsel som ble lagt fram i planutvalget, og konklusjonen derfra er gjengitt ovenfor. Den nye forespørselen er mer konkret. Nedenfor gis det vurderinger for punktene som tas opp. Høgder på bygg: Kommunen ønsker konsentrert og tett utbygging av sentrumsområdet. Maks. høgde 9,5 meter er for sterk begrensning på den type bygg som her er aktuelle. Variasjon i bebyggelsen vil også være ønskelig, og det kan gjelde både høgder og takvinkler. Dette bør avklares gjennom den videre planprosessen og være opp til forslagsstiller å komme med forslag til løsninger. 20 % av arealene i andre etasje skal benyttes til boliger for ansatte. Dette kravet kommer vi ikke til å følge opp gjennom reguleringsplanen, men vi ser gjerne at utbygger vurderer dette nærmere i forhold til behov og plassering. Rekkefølgebestemmelser: Det skjer ofte i slike saker at det er rekkefølgebestemmelser som gjelder et større område enn reguleringsområdet. Hva som skal gjelde i den enkelte reguleringsplan avklares gjennom reguleringsarbeidet. Ofte er det nødvendig å få til et samarbeid mellom flere aktører. Utbyggingsavtale vil bli brukt i tillegg til rekkefølgebestemmelser, og utbyggingsavtala vil være nyttig redskap for å få til gjennomføring. Byggeområdet foreslås å inneholde kombinert formål fritidsbebyggelse, offentlig og privat tjenesteyting, hotell, restaurant, forretning. Det skal ikke være krav til fordeling mellom ulike typer virksomheter, og det skal ikke være restriksjoner knytta til utleie eller seksjonering. Administrasjonen mener dette vil være et veldig vidt formål, og med lite regler/krav for øvrig. Etter vår vurdering gir dette ingen styringsmulighet, og må detaljeres mer. Mer om dette i vurderingene nedenfor. Ut fra opplysninger kommunen har innhenta er det heller ikke tillatt å kombinere fritidsbebyggelse med disse andre formålene. Side 11 av 55

12 Sak 39/16 Plan som styringsinstrument Arealplaner skal gi mulighet for utvikling på lang sikt. Planen skal bygge opp under en langsiktig strategi for utviklinga av et område, og være et nødvendig styringsverktøy for å oppnå det. Kommunen har en hovedoppgave i å tenke arealbruk på lang sikt, og sørge for avveining mellom kortsiktige og langsiktige hensyn. Samtidig kan heller ikke en arealplan være statisk, det må være mulighet for justeringer ut fra endringer i samfunnet. En slik plan bør legge til rette for de som vil satse, men det må ikke skje på en måte som gir uønskede effekter i framtida. Omdisponering fra varme til kalde senger ser vi på som et irreversibelt tiltak. Dersom bygg selges til private og brukes uten plikt til utleie så vil dette være kalde senger, jfr. fortolkninger fra departementet. Det er ikke realistisk å tilbakeføre dette til varme senger på et senere tidspunkt, dersom de er solgt til mange forskjellige private eiere. Derfor er dette med omgjøring til fritidsformål et veldig viktig prinsipp som må grundig overveies. Investering i og drift av fellesgoder og aktiviteter Det er åpenbart at investeringer i fellestiltak og aktiviteter er viktig for en reiselivsdestinasjon, og at sikker og god drift av disse er nødvendig. Dette er noe av det som skiller en reiselivsdestinasjon fra en hyttedestinasjon. Aktiviteter og allsidige tilbud blir mer og mer avgjørende for å trekke gjester til en destinasjon. Senger har alle, gode og forskjellige mattilbud er viktig, mens aktiviteter ser ut til å bli mer og mer avgjørende. I forespørselen skrives det at «gjennom bygging, seksjonering og salg av leiligheter skal det frigjøres økonomiske midler til etablering av fellesgoder og satsing på serviceanlegg». Flognfeldt-rapporten beskriver også at utbyggingsform for overnatting må avklares først. Slik dette er beskrevet, tolker vi det som at OTG vil stå for store investeringer i slike fellestiltak etter at leiligheter er solgt til fritidsformål. Dette står ikke direkte og det gis ingen garantier for hva som skal etableres. Etter vår vurdering er dette spørsmål som må avklares gjennom planprosessen. Der vil det bli diskusjon om rekkefølgebestemmelser, og utbyggingsavtale må inngås for å avklare gjennomføring. Jo fortere det kommer fram et konkret planforslag, jo fortere kan slike spørsmål avklares. Det må forventes at større andel fritidsleiligheter medfører krav om større investeringer i fellesgoder, dette følger ut fra prinsippet om forholdsmessighet. Flognfeldt beskriver også veldig mange ideer til fellestiltak. Mange av disse er også delvis prøvd på destinasjonen, og felles for de fleste at de krever mye mer besøk for å skaffe økonomi til drifting. Da trengs det mye besøk både i helger og gjennom uka. Drift av slike fellesgoder er veldig sentralt å avklare. Er det OTG som skal drifte slike anlegg og aktiviteter, eller er det forventninger om at andre skal komme inn og gjøre det? Økt trafikk er det viktigste grunnlaget for å sikre slike tiltak, og da er det nødvendig med mer senger og at disse brukes mest mulig. Både kalde og varme overnattinger er viktig i så måte. Det er også viktig at bruken skjer gjennom hele uka og ikke bare i helgene for at driverne av fellestiltak skal finne det tjenlig å holde åpent. En viss/stor andel varme senger synes viktig for å sikre kontinuerlig drift, som igjen er avgjørende for attraktiviteten som destinasjon. Utviklinga på Skei Side 12 av 55

13 Sak 39/16 Flognfeldt har i sin rapport grundig dokumentasjon om utviklinga i hotellovernattinger generelt og spesielt for Gausdal. Den har gått vesentlig ned over mange år. Dette gjelder også Skeikampen. Han har derimot ikke noe statistikk for overnattinger i leiligheter o.l., og uttaler at det ikke finnes statistikk på dette. Han skriver også at utleie av hytter/leiligheter har vist nedgang de siste åra. Antall senger i private hytter har økt mye. Administrasjonen har bedt om konkrete tall fra OTG for å sjå nærmere på utviklinga, og de viser delvis noe annet. Hotellovernatting har gått noe nedover over de siste 10 årene. På TH Skeikampen ble det økning da TH Gausdal ble nedlagt i Antallet gjestedøgn i Skeikampen Booking har vist en formidabel vekst i samme periode. Betydelig vekst skjedde da TH Gausdal ble omgjort til sjølhushold i 2013, men veksten etterpå har vært enda større. Fra 2004 til 2016 har antall gjestedøgn i bookingen hatt kontinuerlig vekst, og er på hele 85%. Antall senger tilgjengelig i booking er en begrensning for antall gjestedøgn. Sysselsetting Destinasjon Skeikampen er en veldig stor og viktig arbeidsplass for Gausdal. Dette gjelder innen hotelldrift, sjølhushold med rengjøring m.m., alpinanlegg, golf, serveringsplasser m.m. En utvikling med allsidig drift gir større mulighet for helårsarbeid. Belegg gjennom midtuka er også viktig for å kunne opprettholde mange aktivitetstilbud, det er vanskelig å få kontinuitet i slike tilbud om det driftes bare i helga. Derfor er en kombinasjon med varme og kalde senger viktig. De varme sengene er helt nødvendige for å opprettholde midtukeaktiviteten. De varme sengene brukes mer enn kalde senger, det viser undersøkelser og oppgaver fra bookingen. Skeikampen har de siste årene satsa sterkt på arrangementer og store grupper, og fått godt tilslag på det. I den sammenheng er det viktig med sentralt beliggende senger, og at de ligger samla. Grupper er naturlig nok avhengige av å ligge samla. Etablering av nytt skistadion forventes det vil medføre enda større aktivitet, ikke minst fra grupper. Dette vil gjelde tidlig sesong på snø, men etter hvert også sommerstid ved bruk av rulleski. I forhold til dette er det absolutt ønskelig at tallet på varme senger øker. Vi mener også at drift av varme senger gir flere arbeidsplasser på sikt, enn ved at Skeikampen blir et hytteområde som satser mest på eiendomsutvikling. Erfaringa på Skeikampen er også at en liten andel av senger og leiligheter som ligger i nærområdene i relativt liten grad stilles til disposisjon for utleie gjennom bookingen. Uttalelser Sammendrag av innkomne uttalelser er redegjort for ovenfor. Når det gjelder regionale myndigheter så er det spesielt å merke seg fylkesmannens uttalelse om konsekvensutredning. Dersom bare en liten del av arealet foreslås omregulert til fritidsbebyggelse, er det mindre behov for konsekvensutredning, Men dersom OTG ønsker å gå videre med at storparten omreguleres til fritidsbebyggelse, må vi ta fylkesmannens uttalelse til etterretning og kreve konsekvensutredning. Det vil være veldig uheldig å få en klagesak etter at reguleringsplanen er vedtatt, som medfører at fylkesmannen opphever vedtaket fordi konsekvensutredning mangler. Det følger av lov og retningslinjer at det også må utarbeides planprogram i forkant av konsekvensutredninga. De andre som har uttalt seg er aktører og hytteeiere på Skeikampen. De er stort sett motstandere av å omregulere sentrale deler på Skeikampen til fritidsformål. De mener det er viktig å beholde varme senger for å opprettholdes som reiselivsdestinasjon. Eventuell utleieklausul må sikres gjennom bookingløsning. Nedbygging av hull på golfbanen vil medføre en kraftig forringelse av sommerdestinasjonen. Side 13 av 55

14 Sak 39/16 I sitt siste brev foreslår OTG at det settes krav om 100 utleiesenger til kommersiell drift innen planområdet. I det samme området er det nå 728 selvhusholdssenger, iflg. Flognfeldt. Dette synes for administrasjonen å bety en veldig stor reduksjon av varme senger, som vi ikke ser ønskelig. Andre forhold Andre forhold som vi ønsker tas med i det videre planarbeidet: Parkering: Ved så omfattende utbygging vil det bli stort behov for parkering. Det er antyda at dette delvis kan skje under bakken. Det er viktig å ha med i arbeidet at innen dette området er det avsatt areal til felles parkeringsplass for hele sentrum. Det er derfor ikke nok å avsette nok areal til leilighetene, men også til gjesteparkering og til aktivitetsanleggene og besøk på serveringssteder. Spesielt alpinanlegget har stort behov for parkering relativt nært inntil. Egne parkeringsbygg bør vurderes ut fra at det tar lite areal i forhold til parkering på bakkeplan. Kollektivtransport: Det er ønskelig at mer av trafikken til destinasjonen skjer kollektivt. Tilrettelegging for dette blir ekstra viktig i forbindelse med videre store utbygginger. Det vil fortsatt også være grupper som kommer med buss, og som trenger plass til avlasting og parkering. Det er etablert en snuplass for busser ved innkjøringa til Velkomstsenteret, og det bør vurderes hvordan denne funksjonen kan forbedres ytterligere til å ta større trafikk. Alternativer Vi kan skissere tre hovedalternativer: 1. Tilrå godkjenning av at området omreguleres til fritidsbebyggelse. Evt. vilkår om «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie». Det betyr at en stor andel av leiligheter og varme senger i sentrum selges uten krav om utleie. Det kan føre til større utbygging av nye fritidsleiligheter. 2. Mellomløsning med krav om å opprettholde varme senger minimum på dagens nivå, mens nye leiligheter helt eller delvis kan selges som private leiligheter. Vurdere bruk av ny arealkategori «fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie» for deler av området. Avgrensing av kjerneområde for sentrum er sentralt i denne prosessen. 3. Tilrå at det ikke skjer endring av arealformål. Det kan tenkes mange mellomløsninger eller kombinasjon av løsninger. Videre reguleringsarbeid med rekkefølgebestemmelser og forhandlinger om utbyggingsavtale vil avklare de konkrete forutsetningene for endelig plan. Vi forutsetter at dette skjer i tett dialog med kommunen. Premisser Bl.a. ut fra erfaringene i Hemsedal og Hol vil administrasjonen henvise til noen premisser vi mener er viktige for videre planarbeid: Intensjonen om handlegate/sentrumsgågate opprettholdes. Aksen Skitorget Velkomstsenteret bunnstasjon alpinanlegget Segalstad Seter er spesielt viktig. Utbygginga må spesielt tilrettelegge for etablering av fellesgoder og aktiviteter. Driftsmodeller bør synliggjøres som en del av prosessen. Varme senger er viktigst å ha i det samme området, med nærhet til Skitorget, Velkomstsenteret og alpinanlegget. Side 14 av 55

15 Sak 39/16 Avgrensing av kjerneområdet for reiselivet skjer i nær dialog mellom OTG og kommunen. Antall varme senger opprettholdes på minst samme nivå som nå, og bør på sikt økes. Ny utbygging kan likevel gi et økt antall fritidsleiligheter. Evt. tilrettelegging for fritidsbebyggelse bør skje i området mot Skeisvegen. Aktuelt å stille krav om at det etableres som «fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie». Utleie bør skje gjennom felles bookingsystem. Seksjonering skjer bare for bygget, og ikke tomta. Rekkefølgebestemmelser med krav om tilhørende utbyggingsavtale. Konklusjon Kommunen ønsker ikke å være bastant på konklusjonene i nåværende fase. Kommunen ser det som viktig at reguleringsarbeidet fortsetter. Det er gjennom reguleringen en får opp de konkrete forslagene som det skal tas stilling til. Da vil det også bli diskusjon om rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale. Disse vil være gjensidig avhengig av hverandre, og av reguleringsformål og fordeling mellom ulike typer bygg. Administrasjonen tilrår å jobbe videre ut fra alt. 2 som er en mellomløsning, og med basis i premissene som er skissert. Kommunen ønsker en tett dialog med utbygger underveis i prosessen, bl.a. i forhold til avgrensing av kjerneområde for reiselivsformål. Det må utarbeides planprogram og gjennomføres konsekvensutredning. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Planutvalget slutter seg til vurderingene i saksframstillinga. 2. Det må utarbeides planprogram og gjennomføres konsekvensutredning. 3. Kommunen har forventninger om at videre planarbeid skjer i en løpende dialog mellom utbygger og kommunen. Side 15 av 55

16 Gausdal kommune 16 Ark.: L Arkivsaksnr.: 15/1339 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 40/16 Planutvalget Saksbehandler: Rigmor Myhre DETALJREGULERING VOLDEN NÆRINGSOMRÅDE Vedlegg: Merknadssammenstilling etter varsel om oppstart av planarbeid Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Arbeidet med detaljregulering av Volden næringsområde ble igangsatt ved vedtak i planutvalget i sak 15/16. Det kom inn 13 merknader ved varsel om oppstart. Merknadene er sammenstilt og vurdert, og omhandler grovt sett fire problemstillinger: Krav om konsekvensutredning, jordvern, behovet for næringsarealer i Follebu/Volden, samt bomiljø og trafikksikkerhet. I lys av merknadene ble saken drøftet i Planutvalgets møte den for politiske signaler i forhold til videre planprosess. Planutvalget uttalte: Planutvalget ber administrasjonen avslutte prosessen med detaljregulering av Volden næringsområde. Hvis det fra tiltakshaver fortsatt er et ønske om å benytte det gamle renseanlegget til lagring av fyrverkeri mener Rådmannen det er formålstjenlig at videre reguleringsplanprosess videreføres for å avklare rammer og vilkår for dette. SAKSOPPLYSNINGER: Formål med planarbeidet: Formålet med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge for næringsarealer og regulere allerede etablert fyrverkerilager, slik at dette blir i samsvar mellom faktisk bruk og plan. I tillegg skal boligområdet som er avsatt i kommunedelplanen vurderes regulert. Gjeldende bestemmelser om reguleringsplanlegging: Reguleringsplaner behandles etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens kap. 12. Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen, å avgjøre hvilke områder som skal reguleres og hvilke formål områdene skal legges ut til. I henhold til 12-4 er endelig vedtatt reguleringsplan bindende med hensyn til arealbruken. Gjeldende kommunedelplan for Follebu: Kommunedelplanen for Follebu ble sist revidert den Kommunedelplanen legger rammene for arealbruken og er retningsgivende for reguleringsplanarbeidet. Området som denne Side 16 av 55

17 Sak 40/16 detaljreguleringen omfatter er i denne planen avsatt til framtidig byggeområde for boliger og industri/næringsvirksomhet. Historikk fyrverkerilager: Planutvalget behandlet i sak 26/06 den , søknad om bruksendring av det gamle renseanlegget til fyrverkerilager. Utvalget vedtok å gi dispensasjon fra kommunedelplanens krav om reguleringsplan, og godkjente søknad om bruksendring av bygget til fyrverkeri på nærmere bestemte vilkår. Fylkesmannen i Oppland påklaget dette vedtaket i brev av Fylkesmannen framholdt blant annet at tiltaket har et slikt omfang at det utløser krav om utarbeidelse av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven. Gausdal kommune behandlet klagen , saknr. 39/06. Klagen ble ikke tatt til følge. Fylkesmannen i Hedmark behandlet klagesaken og opphevet vedtaket i planutvalget. Klagen fra Fylkesmannen i Oppland ble tatt til følge. Pr. dags dato foreligger det derfor ingen tillatelse til bruksendring av bygget/eiendommen til fyrverkerilager. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) har gitt tillatelse til oppbevaring av kg fyrverkeri, fareklasse 1.3.G, på nærmere angitte vilkår. Vilkår om tillatelse etter plan- og bygningsloven ble presisert i brev fra DSB til kommunen datert Det ble avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver og ASPLAN VIAK (plankonsulent) for regulering av eiendommen gnr 134 bnr 3 til fyrverkerilager. Forslag til reguleringsplan for OKSNES NÆRINGSOMRÅDE ble oversendt kommunen til behandling Planforslaget ble senere meldt opp til arealplanmøte i fylkeskommunen Av møtereferat går det fram at både fylkesmannens og fylkeskommunens representanter mente det var usikkerheter knyttet til planforslaget blant annet med hensyn til sikkerhetssone og tillatt oppbevaringsmengde. Fylkesmannen kunne ikke godta at det ikke var samsvar mellom sikkerhetssonen i planen og tillatelsen fra DSB. Etter arealplanmøte kontaktet representanten fra Fylkesmannens beredskapsstab DSB for å få en nærmere avklaring omkring denne problemstillingen. Det framgår av tilbakemeldingen fra DSB at grenser for tillatt oppbevart mengde fyrverkeri kan fastsettes i planens reguleringsbestemmelser, og at reguleringsplanens avgrensing gir grunnlag for at DSB`s tillatelse reduseres fra 49,9 tonn til 2,0 tonn. Etter dette stoppet reguleringsplanarbeidet opp. Ny søknad om bruksendring ble behandlet i Planutvalget den i saknr. 74/14 med avslag. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver. Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak i brev av Klagen ble ikke tatt til følge. Side 17 av 55

18 Sak 40/16 Igangsetting av denne reguleringsplanprosessen Arbeidet med denne detaljreguleringen av Volden næringsområde ble igangsatt ved vedtak i planutvalget i sak 15/16. I følge saksframlegget til saken er formålet med reguleringsarbeidet å tilrettelegge for næringsarealer og regulere det gamle renseanlegget til fyrverkerilager. Boligområdet som er avsatt i kommunedelplanen skal vurderes regulert. Planforslaget ble vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Administrasjonen vurderte tiltaket til ikke å komme inn under forskriftens kriterier, og dermed ikke måtte konsekvensutredes. Arealbruken ble vurdert som avklart gjennom kommunedelplanen for Follebu. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven, med brev til berørte naboer og sektormyndigheter datert Det kom inn 13 merknader/innspill ved varsel om oppstart. Merknadene er sammenstilt og vurdert i vedlegg 1. VURDERING: Kommunen tar merknadene til oppstart av planarbeidet til etterretning, og merker seg at flere av innspillene legger vekt på følgende problemstillinger; Krav om konsekvensutredning, jordvern, behovet for næringsarealer i Follebu/Volden, samt bomiljø og trafikksikkerhet. Se merknadssammenstillingen (vedlegg 1) for mer detaljert vurdering av det enkelte innspill. I lys av merknadene ble saken drøftet i Planutvalgets møte den Planutvalget uttalte enstemmig i møtet: Planutvalget ber administrasjonen avslutte prosessen med detaljregulering av Volden næringsområde. Krav om konsekvensutredning Vi tar til etterretning at vår tidligere vurdering av at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning ikke er en korrekt tolkning av forskrift om konsekvensutredninger. Kommunedelplanen ble vedtatt før forskriften trådde i kraft, og fylkesmannen deler ikke vår oppfattelse av at arealene ER omdisponert til ny arealbruk ved vedtak av kommunedelplanen. Likeledes anfører Fylkesmannen at faresonen for fyrverkerilager medfører endring av kommuneplanen. Planområdet overstiger grensen på 15 daa jf. KU-forskriftens 3 første ledd bokstav b. I og med at fyrverkerilager faller inn under storulykkesforskriften mener Fylkesmannen at planen også faller inn under KU-forskriftens 3 første ledd bokstav c. og vedlegg II pkt. 11 bokstav I. Det syntes klart at hvis planarbeidet skal videreføres så utløses krav om konsekvensutredning av planen. Dette innebærer at det må utarbeides planprogram for planprosessen. Jordvern Etter at kommunedelplanen ble vedtatt har jordvernet fått et vesentlig større fokus. Tilrettelegging for næring og boligområde i planområdet vil omdisponere inntil 112 daa dyrka jord. Fylkesmannen signaliserer at dette vil være i strid med nasjonale jordvernhensyn og kan medføre innsigelse til planforslaget. Behovet for de dyrka og dyrkbare områdene i Volden blir også påpekt av bondelaget og småbrukerlaget samt grunneier, som påpeker at landbruksarealet er avgjørende for videre drift av aktivt drevet landbrukseiendom. Side 18 av 55

19 Sak 40/16 Behovet for næringsarealer i Follebu/Volden Det blir av flere av innspillene reist spørsmål om nødvendigheten av og attraktiviteten til næringsarealer og boligområde i dette området i Follebu. Administrasjonen har hatt få henvendelser av interessenter/ næringsaktører for etablering her, til tross for at området har vært avsatt i kommunedelplan i nesten 14 år. Tendensen er at næringsaktører søker arealer i kommunesenteret ved Segalstad bru. Dersom kommunen ønsker næringsarealer i Follebu kan det være vanskelig å finne tilsvarende arealer uten at disse også er konfliktfylte. Bomiljø og trafikksikkerhet Trafikksikkerhet blir påpekt av Statens vegvesen og berørte grunneiere. Gjennom videre planlegging kan man etter all sannsynlighet finne bedre løsninger på atkomstsituasjonen enn dagens adkomst. Flere av partene i saken ytrer motstand mot fyrverkerilager i dette området. Områdets beliggenhet og naturverdier Gausavassdraget er varig verna vassdrag, og retningslinjene vektlegger friluftslivskvaliteter i tilknytning til vassdraget. Flomsituasjon og naturkvaliteter kommer også i betraktning i planarbeidet. Områdets nærhet i Gausa og Finna vil kunne gi reduksjon av et vassdragsnært friluftslivsområde og utbygging kan komme i konflikt med naturmiljøet tilknyttet vassdraget. Konklusjon Ut fra en helhetlig vurdering, og i lys av politiske signaler framsatt i møte i planutvalget , vurderer Rådmannen at kommunen ikke bør gå videre med detaljregulering av det ubebygde næringsområdet Volden i denne planprosessen. Jordverninteresser og minimal etterspørsel for næringsetablering i dette området er hovedargumentasjonen for denne vurderingen. Når det gjelder det ubebygde boligområdet (Kolbotn) foreslår rådmannen at dette trekkes ut av planavgrensningen. Kommunen vil i pågående rullering av kommuneplanens arealdel kunne vurdere om boligområdet videreføres i kommuneplanens arealdel ut fra en helhetlig vurdering og i lys av forventet behov for boliger i neste tiårsperiode. Fylkesmannen i Oppland har, i likhet med kommunen sin tidligere saksbehandling, lagt vekt på at omdisponering av det tidligere renseanlegget til lagersted for fyrverkeri bør avklares gjennom reguleringsplan. Vi står fortsatt fast på dette. Et planarbeid vil sikre bred medvirkning, og avklaring av alle relevante forhold og konsekvenser. Planarbeidet vil gi rammer for arealbehovet og sikkerhetsavstand (fareområde) rundt anlegget. Rammer for drift av tiltaket vil kunne gis gjennom juridisk bindende reguleringsbestemmelser. Adkomstveg fra offentlig veg må inngå i planområdet og konsekvensutredningen. For å kunne lagre fyrverkeri på eiendommen 134/3 er det påliggende at planarbeidet videreføres for å få en endelig avklaring for tillatt bruk av eiendommen. Rådmannen ser det som ønskelig at det er god framdrift i planarbeidet, og ser det som en fordel at kommunen er aktiv part i prosessen. Siden det ikke er politisk vilje til å omdisponere dyrka mark til bolig- og næringsareal i Volden/Kolbotn reduseres kommunens interesser i det igangsatte planarbeidet. Det legges derfor til grunn at samarbeidsavtale mellom tiltakshaver og kommunen vurderes på nytt ut fra at det heretter er hjemmelshaver på 134/3 som har størst interesse av det videre planarbeidet. Går tiltakshaver bort fra ønsket om å benytte det tidligere renseanlegget til lagring av Side 19 av 55

20 Sak 40/16 fyrverkeri faller grunnlaget for å gå videre med planarbeidet bort, da eiendommen er avsatt til næring i gjeldende plan, og eiendommen er fradelt og bebygd. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Planutvalget ser regulering av nytt boligområde (Kolbotn) og næringsområdet i Volden som konfliktfylt i forhold til nasjonale jordvernmål og driftsulemper for landbrukseiendom i aktiv drift. Ubebygd del av næringsområdet, som ligger på dyrka mark, videreføres ikke. 2. Hvis tiltakshaver opprettholder ønske om å benytte eiendommen 134/3 til lagring av fyrverkeri skal arealbruk og premissene for tiltaket avklares i medhold av plan- og bygningsloven i form av en detaljreguleringsplan. Vilkår for videre planarbeid: a. Planavgrensningen må omfatte eiendommen 134/3 med sikkerhetssone (hensynssone fare), og adkomst til tomten fra offentlig veg. b. Hensynssone fare innarbeides i planforslaget i tråd med sikkerhetsavstand oppgitt i forskrift om håndtering av eksplosjonsfarlig stoff 7-3 ut fra maksimalt tillatt mengde eksplosiver. c. Planen utløser krav om konsekvensutredning jf. KU-forskriftens 3 første ledd bokstav c. og vedlegg II pkt. 11 bokstav I. Planprogram må utarbeides og fastsettes som grunnlag for videre planprosess. d. Bomiljø- og trafikksikkerhet gis særlig vekt i konsekvensutredningen. e. ROS-analyse utarbeides jf. reglene i pbl 4-2. f. Merknadssammenstillingen fra varsel om oppstart legges til grunn i planarbeidet. g. Planutvalget mener det er formålstjenlig at kommunen fortsatt er aktiv part i planarbeidet for å sikre framdrift i prosessen, samt endelig avklaring av framtidig bruk av eiendommen 134/3 og tydelige rammer for dette. Side 20 av 55

21 Gausdal kommune 21 Ark.: 033 Arkivsaksnr.: 16/938 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 41/16 Planutvalget Saksbehandler: Randi Solberg Kristiansen REFERATSAKER PLANUTVALGET Status drift og anlegg teknisk enhet. 2. Notat av Ny framdriftsplan for revidering av kommuneplanens arealdel Skriv fra Fylkesmannen i Oppland av : Vedtak i klagesak. Konsesjon - gnr 108/1, 109/9, 109/19 i Gausdal kommune. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Referatsakene tas til etterretning. Side 21 av 55

22 Gausdal kommune 22 Ark.: 033 Arkivsaksnr.: 16/937 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 42/16 Planutvalget Saksbehandler: Randi Solberg Kristiansen DELEGASJONSSAKER PLANUTVALGET / DS 118/16 LAND//OYJO GNRLG 213/5 Fylkesmannen i Oppland, Landbruksavdelingen, Postboks 987, 2604 LILLEHAMMER Annet forslag vedtatt OVERSENDER - KLAGE PÅ VEDTAK OM AVKORTING AV PRODUKSJONSTILSKUDD OLAV SKJERVE - ORG.NR.: G/BNR 213/5 I GAUSDAL KOMMUNE 16/ DS 119/16 TEK//BJNY GNR 196/23 Steinar Dahlen, Ryllikvn. 31, 2611 LILLEHAMMER Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE PÅ G/BNR 196/23 GLÅMHAUGEN 52 TILTAKSHAVER STEINAR DAHLEN 15/ DS 120/16 TEK//BJNY GNR 238/1/108 Frank Stølan, Marie Hamsunsveg 29, 2407 ELVERUM Søknad innvilget TILLATELSE TIL ENDRING AV GITT TILATELSE FOR TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG PÅ G/B/FNR 238/1/108 PÅ VÆRSKEI SØR TILTAKSHAVER FRANK STØLAN 16/ DS 121/16 TEK//BJNY GNR 238/1/108 Frank Stølan, Marie Hamsunsveg 29, 2407 ELVERUM Søknad innvilget UTSLIPPSTILLATELSE FRA JETSTOALETT TIL TETT TANK PÅ G/B/FNR 238/1/108 PÅ VÆRSKEI SØR HÆRFJELLVEGEN 51 TILTAKSHAVER FRANK STØLAN 16/ DS 122/16 TEK//BJNY GNR 192/63 Jøra Bygg AS, Heimstadjordet 15, 2656 FOLLEBU Søknad innvilget TILLATELSE OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG OG GARASJE G/BNR 192/63 NERSETERVEGEN 81 TILTAKSHAVER ERIK OG MARIANNE SJØVEIAN 16/ DS 123/16 TEK//BJNY GNR 147/2 Maler'n Karlsen,ved Karl-Erik Karlsen, Gausdalsvegen 1579, 2651 ØSTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPSETTING AV SKILT FOR MALER'N KARLSEN G/BNR 147/2 PÅ HASLUM TERASSE 16/ DS 124/16 TEK//BJNY GNR 158/1 Stig Lognseth, Øverbygdsvegen 1740, 2651 ØSTRE GAUSDAL Side 22 av 55

23 Sak 42/16 Søknad innvilget TILLATELSE OPPFØRING AV TERASSE PÅ EIENDOMMEN MIDTRE REISTAD BNR 158/1 TILTAKSHAVER STIG LONGSETH 16/ DS 125/16 TEK//BJNY GNR 32/56 Adriana Albu, Vestringsvegen 551, 2653 VESTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPSETTING AV SKILT FOR ADRIANAS PIZZA G/BNR 32/56 VESTRE GAUSDAL AUTOSENTER 15/ DS 126/16 TEK//BJNY GNR 84/15 Olaf Trygve Melbø, Rabben 4, 2611 LILLEHAMMER Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILBYGG OG PÅLEGG OM RIVING AV UTHUS OG TILBYGG TIL HYTTE PÅ G/BNR 84/15 I GAUSDAL NORDFJELL TILTAKSHAVER OLAF TRYGVE MELBØ 16/ DS 127/16 RÅD//JOSY 223 Søkerne Innstilling vedtatt DELEGERTE VEDTAK - TILSKUDD INVESTERINGER OG DRIFT AV SKILØYPER OG STIER / DS 128/16 LAND//KASA GNRLG 14/2 Ole Einar Steffensen, Tøftumsvegen 633, 2653 VESTRE GAUSDAL Søknad avslått AVSLAG PÅ SØKNAD OM SMIL-MIDLER TIL RYDDING AV BEITE - G/BNR 14/2 I GAUSDAL 16/ DS 129/16 LAND//KASA GNRLG 140/1 Thorbjørn Bjørnson, Aulestadvegen 2, 2656 FOLLEBU Søknad avslått AVSLAG PÅ SØKNAD OM SMIL-MIDLER TIL ÅRLIG RYDDING AV STIER I FOLLEBU OG PÅ DRUKTJERNHAUGEN 16/ DS 130/16 LAND//KASA GNRLG 160/1 Jon Waalen, Volegutua 26, 2651 ØSTRE GAUSDAL Søknad avslått AVSLAG PÅ SØKNAD OM SMIL-MIDLER TIL REPARASJON AV FORFALLEN FISKEBU - BENSJØBUA 16/ DS 131/16 TEK//SMBR GNR 201/64 Nordbohus Gjøvik AS, Østre Totenveg 109B, 2816 GJØVIK Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 201/64 - OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG, TOFTSETERVEGEN 70 INNENFOR OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR SKEI SØR TILTAKSHAVER; BJØRN OG BODIL FUGLERUD 16/ DS 132/16 LAND//AGKJ GNRLG 198/1 Ole Johan Berget og Lene Anette Brustuen, Hjelmstadvegen 7,2652 SVINGVOLL Søknad innvilget Side 23 av 55

24 Sak 42/16 GODKJENNING AV PLAN FOR NYDYRKING OG BYGGING AV LANDBRUKSVEG PÅ G/BNR 198/1 I GAUSDAL 15/ DS 133/16 TEK//SMBR GNR 157/1 Berit Reistad, Øverbygdsvegen 1734, 2651 ØSTRE GAUSDAL Annet forslag vedtatt TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 157/1 - FRADELING AV TILLEGGSAREAL TIL G/BNR 157/6, TREAHØGDA 193 I ØSTRE GAUSDAL. REKVIRENT: BERIT GUNN REISTAD 16/ DS 134/16 TEK//SMBR GNR 225/401 Gausa as, Turrsvevegen 16, 2656 FOLLEBU Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 225/401 - OPPFØRING AV BOLIG OG GARASJE, HASSELBAKKEN 28 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR FJERDUMSENGA. TILTAKSHAVER: LINE KVAM KONGSMO OG KENNETH ALEXANDER KONGSMO 16/ DS 135/16 LAND//AGKJ GNRLG 174/1 Tore Morten Blihovde, Rødumsbygdvegen 179, 2652 SVINGVOLL Søknad innvilget GODKJENNING AV PLAN FOR NYDYRKING PÅ G/BNR 174/1 I GAUSDAL Del.sak 136/16 utgår 16/ DS 137/16 TEK//SMBR GNR 225/113 Gausdal kommune, nyanlegg, v/jo-morten Høistad Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 225/113 - ENDRING AV SKILTING VED ADMINISTRASJONSHUSET TIL GAUSDAL KOMMUNE, VESTRINGSVEGEN 8 VED SEGALSTAD BRU. TILTAKSHAVER; GAUSDAL KOMMUNE 16/ DS 138/16 TEK//BJNY GNR 164/8 Monica Skumlien, Treahøgda 518, 2652 SVINGVOLL Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPFØRING AV STALL PÅ EIENDOMMEN OVREHAGEN G/BNR 164/8 TREAHØGDA 518 TILTAKSHAVER: MONICA SKUMLIEN 16/ DS 139/16 TEK//BJNY GNR 220/31 Korneliussen Eiendomsutvikling AS, Karterudgt. 14, 2013 SKJETTEN Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPFØRING AV ANNEKS G/BNR 220/31 HÅGÅSLETTVEGEN 9 PÅ SKEI SØR TILTAKSHAVER: HENNING ENERUD 16/ DS 140/16 LAND//KASA GNRLG 68/2 Morten Bjerkvik, Vestringsvegen 1696, 2653 VESTRE GAUSDAL Søknad innvilget Side 24 av 55

25 Sak 42/16 TILSAGN OM SMIL-MIDLER TIL KARTLEGGING AV BIOLOGISK VERDIFULL INNMARK G/BNR 67/2 I GAUSDAL 05/ DS 141/16 TEKN/TEKN/GUKV GNR 1/1 Svein Inge Kalstad, Vestringsvegen 352, 2653 VESTRE GAUSDAL Annet forslag vedtatt DELEGERTE VEDTAK - PÅLEGG OM TILKNYTNING TIL KOMMUNALT VANN-OG AVLØPSNETT FOR BOLIGENE PÅ KALSTAD SØNDRE G/BNR. 1/1 16/ DS 142/16 TEK//LAGR GNR 193/1 Birgit Einstad og Werner Hagen, Øygardan 153, 2652 SVINGVOLL Søknad innvilget TILLATELSE TIL FRADELING AV TOMT NR 9 FRA FRØYSE NEDRE G/BNR 193/1 I SVARTTJERNLIA NORD. 16/ DS 143/16 TEK//LAGR GNR 209/1 Finn Tore Fyksen, Baklivegen 2082, 2651 ØSTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILLATELSE TIL FRADELING AV TILLEGGSAREAL TIL G/BNR 209/14 FRA EIENDOMMEN FYKSEN G/BNR 209/1 16/ DS 144/16 TEK//BJNY GNR 209/14 Ivar Fyksen, Baklivegen 2022, 2651 ØSTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE PÅ G/BNR 209/14 BAKLIVEGEN 2022 TILTAKSHAVER IVAR FYKSEN 16/ DS 145/16 TEK//BJNY GNR 227/27 Gausdal Friidrettsklubb,v/ Knut Houm, Søknad innvilget TILLATELSE TIL OPPFØRING AV TIDTAGERBU OG UTSTYRSLAGER LINFLÅA IDRETTSPARK G/BNR 227/27 TILTAKSHAVER: GAUSDAL FRIIDRETTSKLUBB 16/ DS 146/16 LAND//KASA GNRLG 10/2 Jan Martin Sveen, Tøftumsvegen 70,2653 VESTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILSAGN OM SMIL-MIDLER TIL RESTAURERING AV GAMMEL LÅVE PÅ SØNSTELI G/BNR 10/2 16/ DS 147/16 TEK//BJNY GNR 102/12 Espen Midtenget, Gamle revsjøveg 11,2657 SVATSUM Søknad innvilget TILLATELSE TIL RIVING AV DRIFTSBYGNING OG OPPFØRING AV GARASJE PÅ G/BNR 102/12 GAMLE REVSJØVEG 11 TILTAKSHAVER ESPEN MIDTENGET 16/ DS 148/16 LAND//CAHO Q33 Vegselskapet peer gynt vegen, ved Grethe Dalbu, Kampavegen 9, 2652 SVINGVOLL Søknad innvilget MELDING OM DELEGERT VEDTAK PÅ SØKNAD OM HEVING AV BOMAVGIFTER PÅ PEER GYNT VEGEN Side 25 av 55

26 Sak 42/16 16/ DS 149/16 TEK//BOMI GNR 37/29 Gerd Thordis Dyrud,ved Per Jarle Dyrud,2266 ARNEBERG Søknad innvilget DELEGERTE VEDTAK - G/BNR 37/29 - SØKNAD OM FRITAK FOR OFFENTLIGE GEBYRER 16/ DS 150/16 TEK//SMBR GNR 227/29 Gausdal kommune nyanlegg, ved Jørn Tore Steinslien, her Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 227/29 - BYGGING AV VEG INNENFOR REGULERINGSPSLAN FOR SEGALSTADVOLLEN - BJØRNDALSVOLLEN VED SEGALSTAD BRU. TILTAKSHAVER GAUSDAL KOMMUNE TEKNISK ENHET 16/ DS 151/16 TEK//SMBR GNR 105/50 Hans Adolfsson, Riisenga 11, 2608 LILLEHAMMER Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 105/50 - OPPFØRING AV ANNEKS, ROASETERVEGEN 433 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR ROASETER HYTTEOMRÅDE I ESPEDALEN. TILTAKSHAVER; HANS ADOLFSSON 16/ DS 152/16 TEK//SMBR GNR 155/28 3Bygg Gausdal AS, Baklivegen 2148, 2651 ØSTRE GAUSDAL Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 155/28 - OPPFØRING AV TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG, STYLEN 1 INNENFOR OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR SKEI SØR. TILTAKSHAVER: LARS OLA STERUD Del.sak 153/16 utgår 16/ DS 154/16 TEK//SMBR GNR 98/19 Elias Bergseth, Svatsum øverbygd 906, 2657 SVATSUM Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 98/19 - OPPFØRING AV TILBYGG TIL VÅNINGSHUS, SVATSUM ØVERBYGD 906 I SVATSUM. TILTAKSHAVER; ELIAS BERGSETH 16/ DS 155/16 TEK//SMBR GNR 79/13 Øystein Duun Grande, Svatsum øverbygd 35, 2657 SVATSUM Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 79/13 - DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV UTHUS, SVATSUM ØVERBYGD 3 PÅ BENNMOEN. TILTAKSHAVER; ØYSTEIN DUUN GRANDE 16/ DS 156/16 TEK//SMBR GNR 220/51 Tinde Bygg AS, Brugt 1, 2630 RINGEBU Søknad innvilget TILLATELSE TIL TILTAK - G/BNR 220/51 - OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG, HÅGÅSLETTVEGEN 79 INNENFOR OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR SKEI SØR TILTAKSHAVER; KJETIL MOLUND OG HANNE-SOFIE PEDERSEN Side 26 av 55

27 Sak 42/16 Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Delegasjonssakene tas til etterretning. Side 27 av 55

28 Gausdal kommune 28 Ark.: L Arkivsaksnr.: 15/2049 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 43/16 Planutvalget Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud DETALJREGULERING FOR DELER AV H16, S3, S2F, H27 OG H33 PÅ SKEI SØR - 2. GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS- analyse, datert Plankart område 1, datert Plankart område 2, datert Plankart område 3, datert Plankart område 4, datert Plankart område 5, datert Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Planforslaget består av 5 planområder, med felles beskrivelse og bestemmelser. Det planlegges fortetting i 3 områder i form av eksisterende regulerte fritidsboligtomter blir delt opp mindre arealer. I ett område (H16) åpnes det opp for å tillate dobbelthytter med 2 bruksenheter under samme tak. For område S2F blir adkomsten snudd så denne blir fra sør Skei, i tillegg er det forslag om å endre arealformålet fra fritidsbolig med utleiekrav til fritidsbolig uten noen slikt utleiekrav. Rådmannen anbefaler at «detaljregulering for deler av H16, S3, S2F, H27 og H33» på sør Skei sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. NYTT SAMMENDRAG: Det er ikke varslet innsigelser til planen fra fylkeskommunen, nabokommuner eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. «Detaljregulering for deler av H16, S3, S2F, H27 og H33» med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn for planarbeidet: Det er et ønske om å endre områderegulering Skei sør i de fem delområdene H16, S3, S2F, H27 og H33. Planområdene ligger nord for fylkesveg 337, innenfor områdeplan for Skei sør. Side 28 av 55

29 Sak 43/16 Planområdene for endringene dekker et areal på 87,4 daa. 4 av områdene er tidligere regulert til fritidsboliger og 1 til fritid/turistformål. Skei seter Segalstad seter Sør Skei Slåsetra Sør Skei-tjernet Figur 1: Oversiktskart Skistadion Endringene i forhold til dagens situasjon er følgende for de ulike områdene: - Område 1 (deler av H16) det er lagt inn arealformål annen veggrunn mot fylkesvegen, for å sikre areal til prosjektert gang- og sykkelveg, det er gjort endring i bestemmelsene ved at det åpnes for 2 enheter pr. tomt. - Område 2 (deler av område S3) Fire tomter er delt opp i sju mindre tomter. Et grøntområde langs vegen er flyttet over på andre siden av vegen for å kunne benyttes til å infiltrere overvann fra et våtere område i vest. - Område 3 (S2F) området er omregulert fra fritidsbebyggelse med krav om utleie til tradisjonelle fritidsboliger. Området har i tillegg fått ny adkomstveg fra nordøst. Ny adkomst krysser bekken på samme punkt som den tidligere er krysset ved adkomst til to eksisterende fritidsboliger. Tomtene er noe omlagt for å tilpasses den nye adkomsten. Framtidig skinedfart krysses planfritt hvis den blir realisert (rekkefølgekrav og tilleggsavtale til utbyggingsavtalen sikrer dette). - Område 4 (deler av H27) - 11 tomter er delt inn i 20 mindre tomter. Grensene mellom grønnstruktur og områdene for fritidsbebyggelse er justert og i stor grad tilpasset terrenget bedre. - Område 5 (deler av H33) 12 tomter er delt inn i 21 tomter. Grensene mellom grønnstruktur og områdene for fritidsbebyggelse er justert for å tilpasse seg terreng og et bekkedrag. For nærmere detaljer om planområdet og planlagt arealbruk, vises det til planbeskrivelsen. Side 29 av 55