Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 094/14 Utval for tekniske saker og næring 26.08.2014 053/14 Kommunestyret 11.09.2014 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 12/898-14/21173 Plan 1119-2 - Reguleringssak - Detaljregulering for Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst Rådmannen si innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. 12-3, godkjennes forslag til detaljregulering for Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst, plan 1119-2, med tilhørende bestemmelser. 26.08.2014 Utval for tekniske saker og næring Møtebehandling: Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedtatt. UTN-094/14 Tilråding: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. 12-3, godkjennes forslag til detaljregulering for Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst, plan 1119-2, med tilhørende bestemmelser. 11.09.2014 Kommunestyret Møtebehandling: Utval for tekniske saker og næring si tilråding blei samrøystes vedtatt. KS-053/14 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. 12-3, godkjennes forslag til detaljregulering for Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst, plan 1119-2, med tilhørende bestemmelser.
Bakgrunn for saka: Sjo Fasting Arkitekter har på vegne av Sagabo AS utarbeidet et forslag til detaljregulering for plan 1119-2 Bøhagen. Området er regulert til boligbebyggelse i gjeldende områdeplan 1119 - Bjorhaug, Nærbø øst, samt gjeldende kommuneplan. Figur 1: Områdeplan 1119 - del 2. Planforslaget som nå tas opp til endelig behandling legger til rette for 71 boenheter. Boenhetene vil få en god spredning mellom frittstående eneboliger, rekkehus og leilighetsbygg. Planen sikrer en omlegging av fylkesvei 168 Vålandsvegen, som blir adkomstvei til planområdet. Planen ble førstegangsbehandlet 26.11.2013 der det ble gjort følgende vedtak: 1. Utvalg for tekniske saker og næring tar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-3, privat forslag til detaljregulering for plan 1119-2 Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst, opp til behandling. 2. Utvalg for tekniske saker og næring vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-11, å legge forslag til detaljregulering for plan 1119-2 Bøhagen, BB5 og BB6 i Bjorhaug, Nærbø øst, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: - 3d modell og snitt med skala utarbeides for å gi et bedre bedømmingsgrunnlag for detaljplanen. - Variasjon for boligstørrelser må tilstrekkelig sikres gjennom planens bestemmelser. Etter at endingene var fulgt opp i henhold til vedtak, ble planen lagt ut på offentlig ettersyn i perioden 17.03.2014 05.05.2014 Innspill til planen er oppsummert og kommentert under. Innspill til oppstartsvarselet den 21.05.2012 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen, side 4-6. Gjennomgang av innspill: Det kom 6 innspill når planen var ute til offentlig ettersyn, 5 fra offentlige høringsinstanser og 1 fra berørt privatperson. Alle innspill ble mottatt innen høringsfristen.
Kurt Fuglestad, representert av Haver Advokatfirma Ans (05.05.2014): Eier tilgrensende jordbruksareal, gnr/bnr: 26/7. Fuglestad er kritisk til en omlegging av fv. 168, som innebærer at han må avstå dyrket mark. Det ønskes også et rekkefølgekrav for oppgradering og fundamentering av eksisterende steingard mellom foreslått boligområde og dyrket mark. Steingarden ønskes utbedret til å tåle forventet belastning før utbyggingen av boligområdet igangsettes. Kommentar: Ny trase for fv. 168 inngår ikke i plan 1119-2, veien sikres kun opparbeidet gjennom planens rekkefølgekrav. Veitraseen er behandlet og godkjent i områdeplan Bjorhaug, Nærbø øst, se fig 1. Detaljplan 1119-2 gjør ingen endringer på den allerede godkjente løsningen, denne delen av innspillet er derfor ikke relevant for planen. Spørsmålet om teknisk løsning for restaurering av steingarden i skillet mellom utbyggingsområdet og tilgrensende landbrukseiendom kan etter rådmannen oppfatning best løses mellom partene direkte på stedet i anleggsfasen. Tre eneboliger og en tomannsbolig vil grense direkte mot jordbrukseiendommen. Rogaland fylkeskommune (05.05.2014): Innspill fra fylkeskommunen er oppsummert punktvis: - MFUA (minste felle uteoppholdsareal) er lite i forhold til retningslinjer gitt i Regionalplan for Jæren som er 50m 2. Planen bør derfor gjennomgås for å stemme med regionale retningslinjer. - Det bør vurderes om boenhetens størrelser skal differensieres i større grad i planens bestemmelser. - Reguleringsformål «Grøntstruktur gårdsplass» bør endres til «samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur» med tanke på at områdets hovedformål er biladkomst. I tillegg bør arealer med veiadkomst som hovedfunksjon endres til vegformål. - Parkeringskrav til bilparkering anbefales endret fra minimum til maksimum. Sykkelparkering bør også differensieres i samsvar med forventet antall personer per boenhet. - Arkeologiske undersøkelser er fullført og reguleringsbestemmelse 1.3 andre avsnitt som sikrer arkeologiske utgravinger av fornminne med Askeladden id 150736 kan derfor fjernes. Kommentar: Området anses for å være innenfor et lokalsenter i henhold til Regionalplan for Jæren, her er anbefalt MFUA 30 m 2. Det er satt krav til 25 m 2 i planen og avviker derfor lite i forhold til retningslinjene. Planområdet grenser mot planlagte nye Bø skole der det er trafikkfri adkomst mellom områdene. Det vil gi en enkel og sikker adkomst til skolens uteområder, lekeapparater og fritidstilbud. Det er også god kvalitet på de interne uteoppholdsarealene. Rådmann ser derfor ikke hensikten i å øke MFUA kravet, noe som også kunne vanskeliggjort plangrepet med en lav og tett bebyggelse. Etter rådmannens vurdering er en ytterligere differensiering av leilighetsstørrelser ikke nødvendig. Det vil i tillegg til leiligheter være rekkehus og eneboliger som sikrer en spredning på størrelser av boenheter utover bestemmelsen som sikrer forskjellige størrelser på planens leiligheter. Rådmannen kan heller ikke tilrå at parkeringskravet blir endret og er slik de er utformet i henhold til overordnende retningslinjer for Hå kommune. Innføring av et maksimalkrav kan ha konsekvenser bl.a. for fremmedparkering i tilgrensende områder og bør eventuelt vurderes grundig i en større sammenheng før det gjennomføres i enkeltsaker. Reguleringsformål «Grøntstruktur gårdsplass» endres i henhold til innspill og reguleringsbestemmelse 1.3 andre ledd fjernes. Fylkesmannen i Rogaland (02.05.2014):
Fylkesmannen gir faglige råd om å legge inn et tydelig skille mellom felt BB5 og tilgrensende jordbruksareal i nord. Det er også et ønske om at bestemmelser angående støy og overvannshåndtering konkretiseres og gjøres mer tydelige. Avslutningsvis minner fylkesmannen om at det er kommunens ansvar å rapportere omdisponering av dyrket mark gjennom KOSTRA. Kommentar: Jordbruksareal nord for felt BB-5 er del av nylig vedtatt reguleringsplan for nye Bø skule, plan 1119-3. Dette arealet er planlagt som nytt skoleareal og behovet for et skille er ikke nødvendig. Bestemmelser omhandlende overvannshåndtering og støy er endret og presisert i henhold til innspill. Statens vegvesen (02.06.2014): Ingen merknader til planen. Jæren E-verk (09.04.2014): Har flere punkter som må avklares i forhold til eksisterende og fremtidig infrastruktur for elanlegg m.m. Ber derfor om et oppstartsmøte med utbygger når det vurderes som nødvendig for å sette opp en aktivitets- og fremdriftsplan for nevnte punkter. Kommentar: Tiltakshaver er orientert. Innspillet er ellers ikke relevant for reguleringsplanarbeidet. Beskrivelse av planen: Planområdet er lokalisert nordøst på Nærbø og vil grense mot nye Bø skole i nordvest. Området er dyrket mark i dag, men avsatt til boligformål i områdeplan 1119 og gjeldende kommuneplan. Planområdet er på 17,83 dekar, og blir i hovedsak regulert til vei, boligformål med tilhørende anlegg og offentlig lekeplass. Tettheten er relativt høy i forhold til plassering i utkanten av Nærbø, med 1,2 km til jernbanestasjonen. Området avsatt til bolig vil ha en tetthet på 4,5 boliger per dekar, det oppfyller krav om 4-5 boliger per dekar, gitt i områdereguleringsplanen. Det samsvarer også med regionalplan for Jæren. Boligområdet er planlagt med tett og lav struktur. Bebyggelsen vil bli på opptil 3 etasjer. Feltet består hovedsakelig av leilighetsbygg og rekkehus, men det er også 8 eneboligtomter. Det er planlagt en variasjon på boligstørrelser med leiligheter på ca. 52 m 2 til 160 m 2 store eneboliger. Totalregnskap for boligtyper: - 50 leiligheter. - 12 rekkehus. - 1 tomannsbolig. - 8 eneboliger.
Figur 2: Utsnitt av detaljregulering Feltet er tenkt helhetlig utformet med gjennomgående grønne strukturer, og tak som er trukket langt ned, inspirert av jærhuset. Bebyggelsen er lagt i rekker langs eksisterende terreng og er utformet for å fremstå som et helhetlig felt med bølgende tak, homogen bebyggelsesstruktur og gjennomgående fellesarealer. På vestsiden av planområdet er det lagt inn en offentlig lekeplass på ca. 380 kvm som vil fungere som en kvartalslekeplass. Lekeplassen blir tilgjengelig fra planområdet samtidig som den får en offentlig tilgang fra langsgående offentlig grønt- og gangstruktur i vest. Lekeplassen skaper et åpent rom mot et tilgrensende og bevaringsverdig Jærtun. Figur 3: Snitt av tiltenkt bebyggelse.
Området får ca. 90 parkeringsplasser, 1,5 plasser per leilighet og 2 plasser per enebolig. Parkering skjer delvis på egen tomt, men i hovedsak i 2 parkeringshus sentralt i planområdet. Parkeringshusene skal bruke et halvautomatisk plattformsystem, og vil få 74 parkeringsplasser. 5 % av områdets parkeringsplasser er sikret HC utformet. Vurdering: Vurderingen under tar for seg forskjellige delpunkt av planen og avsluttes med en helhetlig konklusjon. Bebyggelse, form og avtrykk: Det er gjort et bevisst grep som gir høy tetthet og lave høyder. Det oppnås en høy boligtetthet. Strukturvalget med en lav og tett løsning kontra blokker er et godt valg i forhold til plassering i utkanten av tettstedet. Den lave bebyggelsen passer godt inn i forhold til omkringliggende bebyggelse, planlagte nye Bø skole og landbruksareal og fremstår ikke som dominerende. Bebyggelsen vil få en spennende utforming med fokus på lave, nedtrukne tak. Dette er godt vist i vedlagt 3d modell. Fordelen med en slik løsning internt på området er at områdets beboere får en lettere tilgang til omgivelsene. Fellesareal er tilgjengelige og vil være direkte tilgrenset halvprivate og private områder tilknyttet boenhetene. Dette gir et godt inntrykk og grunnlag for interaksjon i forhold til blokkløsninger der beboere er adskilt fra hverandre og fra fellesområder. Terskelen for å bruke fellesområdene blir derfor lavere, som gir grunnlag for et levende og sosialt boligområde for barn og voksne. Fasadene er i hovedsak sørvest, nordøst vendt. Ut fra vedlagt sol/skyggediagram vil det bety at gjennomgående grøntstruktur, med tilhørende lekearealer, i stor grad fremstår som skyggelagt etter klokken 15:00 i store deler av året. Det er derimot gode solforhold tidligere på dagen. Fasadene til de fleste boenhetene ser ut til å ha gode solforhold. Figur 4: 3D Modell av planområdet. Planområdet Figur 5: Sol/skyggediagram sikrer en god spredning av boligtyper og former. Hovedandelen av parkeringsplassene er plassert sentralt i området med konsentrert omkringliggende leilighetsbebyggelse. Mer frittstående boligtyper er plassert i utkantene av planområdet med parkering på egen tomt.
For å få en tilstrekkelig spredning i størrelse på leiligheter er det lagt inn bestemmelser som sikrer at opptil 20 % av leilighetene skal ha en BRA på min 75 kvm, og at ingen boenheter kan være under 45 kvm. Det er ikke planlagt leiligheter på under 52 kvm, bestemmelsen gir dermed muligheter for tilpasning. Figur 6: Oversikt av boligtyper. Vei, adkomst og parkering: Planområdet får adkomst fra fv. 168 Vålandsvegen. Fylkesveien må omlegges før adkomst kan sikres. Opparbeiding av ny trase for fylkesvei er derfor et rekkefølgekrav i planens bestemmelser, som er i samsvar med områdeplanen. Planen har også en gjennomgående offentlig vei som forsetter nordover mot planlagte nye Bø skole. Innad på området er det et samferdselsanlegg med flere funksjoner. Anlegget får nødvendig tilgjengelighet for bil og fungerer som et «shared space»-område, med adkomst til eiendommer, lekearealer, grønne innslag og parkering.
Figur 7: Utsnitt illustrasjonsplan som viser gårdstun. Parkering på området er todelt. Eneboliger, tomannsbolig og rekkehus på område BK4 har parkering på tomt. Resterende boenheter vil benytte seg av felles parkeringer i planområdet, i hovedsak i parkeringshus. Parkeringshusene vil bruke et halvautomatisk plattformsystem (multiparksystem). Dette er ansett som en svært arealbesparende og sikker parkeringsløsning. Parkering er ellers noe spredt utover gårdstun og langs veikant til adkomstvei. Spredte parkeringsplasser på gårdstun tar opp mye av arealet tenkt som fellesareal for områdets beboere. Felles uteoppholdsarealer og lekeplass: Planområdet har to større gjennomgående fellesareal fra sør til nord, et gårdstun og et grøntdrag. Lengst ut mot adkomstvei i øst er grøntdraget som vil inneholde 2 mindre lekeplasser med minimum 6 lekeapparater fordelt mellom seg, det vil også ha en langsgående universelt utformet gangsti. Grøntstrukturen vil bli opparbeidet med beplantning og sitteplasser på egnede underlag. Det andre fellesarealet er satt som arealformål gårdstun og skal ha et mer urbant gatepreg. Området skal opparbeides med varierte harde underlag og store deler vil også bli brukt til biltrafikk der det legges opp til veier på 2,5 m bredde. Det skal tilrettelegges for opphold med sitteplasser og enkle lekemuligheter i mindre bilfrie felt.
Figur 8: Skisse som viser gjennomgående grøntstruktur. Offentlig lekeplass lengst vest i planen blir en link mellom bebyggelsen på planområdet og langsgående offentlig gang- og sykkelvei. Lekeplassen er på 380 m 2, og legger opp til å bruke vegg på tilstøtende parkeringshus som et aktivt element. Felles grøntareal kan se noe trangt ut på plankartet, men på grunn av den lave byggehøyden blir inntrykket allikevel godt. Områdene oppfattes som tilstrekkelig åpne samtidig som det er flere rom i grøntstrukturen som oppfattes som mer private og bortgjemte. Gårdstunet kan oppfattes som om det er dominert og styrt av bil, reguleringsformålet for dette området er derfor endret fra «Grøntstruktur Gårdsplass» til «Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur». Biltrafikk vil ha tilgang til størstedelen av området, og parkeringsplasser spredt på feltet vil forsterke dette. Det er allikevel et fellesområde som kan få høy kvalitet om det opparbeides på en god måte med sittegrupper, lekeområder og innslag av vegetasjon.
På grunn av spredte parkeringsplasser og tenkt bilbruk vurderer rådmannen at felles samferdselsanlegg ikke kan regnes med for å oppfylle krav til felles uteoppholdsareal for planen, men resterende felles uteoppholdsareal er tilstrekkelig og kravet er derfor allikevel innfridd. Konklusjon: Den gjennomgående kvaliteten på detaljplan 1119-2 er god. Det er gjort et omfattende forarbeid som sikrer et gjennomført og helhetlig prosjekt, tilpasset planområdets kvaliteter og begrensninger. Den lave og tette strukturen fungerer i forhold til plasseringen i Nærbø og passer fint inn i det bølgende kulturlandskapet. Planområdet har en høy tetthet i forhold til plasseringen i utkanten av Nærbø, men god tilgang til overordnet gang- og sykkelveinett gir en grei avstand til jernbanestasjon. Det er i umiddelbar nærhet til viktige servicetilbud som skole, idrettshall og natur og rekreasjonsområder. Utnyttelsesgraden er også hensiktsmessig med tanke på presset som oppleves på dyrket mark, og er i tråd med overordnende bestemmelser. Prosjektet vil få en variasjon av boligtyper og sikrer også varierte størrelser for leiligheter. Det blir lagt til rette for et innoverende, fremtidsrettet og aktivt boligområde. Rådmannen tilrår at reguleringsplanen godkjennes slik den nå foreligger. Vedlegg: 1 01 Plankart 2 02 Reguleringsbestemmelser 3 03 Planbeskrivelse 4 04 3d-modell 5 05 Illustrasjonsplan 0_500 6 06 Snitt 7 07 Soldiagram 8 08 Støyrapport 9 09 ROS-analyse 10 10 Overvannshåndtering 11 11 Modellfoto