Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Grethe Dyrstad Sagmestervegen 1 7655 VERDAL Deres ref: Vår ref: GVA 2015/6248 Dato: 26.09.2016 Sakstype: Delegert delingssak Eiendom: 1721/6/30 Saksnr: 754/16 Vedtak - Deling av eiendommen 1721/6/30 Sagmestervegen 1 - Grethe Dyrstad - Tomt til boligformål - Ikke godkjent Vi viser til Deres søknad om deling av grunneiendom mottatt her første gang 21.09.2016. Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca. 600 m 2 fra eiendommen Sagmestervegen 1 med gnr/bnr 6/30 i Verdal kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt til boligformål. Søknaden ble avvist i vedtak datert 27.05.2016 på grunn av manglende gjenpart av nabovarsling, dispensasjonssøknad og dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfare. Avvisningsvedtaket ble påklaget i brev datert 10.06.2016. Det ble vist til at revidert søknad skulle være levert enhetsleder personlig den 05.04.2016. Ny søknad ble sendt inn sammen med klagen den 10.06.2016. Klagen ble tatt til følge i vedtak datert 26.09.2016. Revidert søknad var dessverre ikke viderelevert til saksbehandler eller journalført i kommunens saksbehandlersystem. Det ble konkludert med at søknaden nå var komplett nok til å kunne realitetsbehandles. Planstatus: Omsøkte parsell omfattes av reguleringsplanen «Sognan» med plan-id 1987004. Planen viser tomtedeling. Omsøkte fradeling er ikke i samsvar med tomtedelingen. Det er innsendt søknad om dispensasjon. Nabovarsling: Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Samfunnssikkerhet/kvikkleire: I følge kommunens kartsystem ligger omsøkte parsell innenfor faresone for kvikkleireskred 553 Tronestangen. Faresonen har middels faregrad, og på konsekvenskart er det angitt en alvorlig konsekvens dersom det går skred i området. Plan- og bygningslovens 28-1 sier at grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- og miljøforhold. Kravet til dokumentasjon av sikkerhet mot fare slår altså inn ved oppretting av eiendom til boligbebyggelse, det vil si nå ved behandling av fradelingssøknaden. I veiledningen til byggesaksforskriften (SAK10) 5-4 3.ledd bokstav g) står det at tiltakshaver har ansvaret for å fremskaffe dokumentasjon på at byggegrunnen har
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 tilstrekkelig sikkerhet mot fare, og som da har ansvaret for, og må bære den økonomiske byrden av, å innhente rådgivende uttalelser om grunnforhold. Videre står det at kommunen skal avslå søknaden dersom søker ikke bekrefter at tilstrekkelig sikkerhet foreligger, eller dersom kommunen sitter med kjennskap om at krav til sikkerhet likevel ikke er oppfylt. Bakgrunnen for det kreves grundig dokumentasjon ved tiltak i faresoner for kvikkleire, er ut fra sikkerheten til både søker og ikke minst andre beboere i faresonen. Det trenger ikke bare være arbeid på tomta som kan utløse skred. Et skred kan utløses andre steder i faresonen enten som følge av menneskelig aktivitet eller som følge av årsaker fra naturens side. Beboere innenfor et fareområde lever med en varig fare for utrasing. Kommunen ønsker å eliminere/redusere faren, for derved å finne trygge steder og trygge måter å gjennomføre byggeprosjekt på. Kommunen skal ikke godkjenne tiltak som kan bidra til økt tilflytting til en faresone, uten at det er dokumentert at det er sikkert med hensyn til naturfare. I veiledningen til TEK10 opereres det med sikkerhetsklasser for skred (S1-S3) og tiltakskategorier (K0-K4) ut fra hva slags tiltak det er snakk om. Eneboliger ligger i tiltakskategori K3. Denne kategorien omfatter byggverk som medfører begrenset tilflytting/personopphold til området. Eneboliger ligger i sikkerhetsklasse S2. Videre står det at sikkerhetsklasser ikke er så godt egnet for faretypen kvikkleireskred, siden slike skred opptrer som en engangshendelse, mens sikkerhetsklasser for andre typer skred opererer med største årlige sannsynlighet. Selv om krav til sikkerhet gjelder for denne kvikkleireskred, vil det i praksis være umulig å angi sannsynlighet for et kvikkleireskred. Sikkerhetsnivå for en faresone fastsettes ved en sikkerhetsfaktor, F, som er et mål på områdestabiliteten i området. Behov for utredning og eventuell sikring av områdestabiliteten i faresoner er avhengig av tiltakskategori, og for tiltakskategori K2-K4 avhenger det også av hvilken faregrad sonen har. Veilederen til TEK10 sier at for tiltakskategori K1-K4 forutsettes det at vurderingen gjøres av en fagkyndig. Siden eneboliger ligger i tiltakskategori K3, gjelder dette i denne saken. Søker ble i brev datert 19.11.2015 bedt om å sende inn dokumentasjon som sier at tiltaket tilfredsstiller kravene til tilstrekkelig sikkerhet. Det er deretter fra søker reist spørsmål om nødvendigheten av en geoteknisk uttalelse, om det kan benyttes undersøkelser som er gjort i nabolaget, og hvorfor det ikke skal være krevd undersøkelser ved byggesaker i nabolaget. Det er innsendt kopi av rapport for grunnundersøkelse utført på eiendommen til Trones barnehage (gnr/bnr 6/21), og det henvises til å kunne benytte denne. Det er ikke lagt ved skriftlig uttalelse fra geoteknisk fagkyndig som sier at denne kan benyttes for omsøkte tomt. Søker skal ha vært i kontakt med geoteknikker som skal ha over kr. 30.000,- for gå gjennom rapporten, noe søker mener er bortkastede ressurser og unødvendig tatt i betraktning av at arealet allerede er regulert til bolig som del av et boligfelt. Reguleringsplanen som omsøkte parsell omfattes av er fra 1987. Siden den gang er kunnskapsgrunnlaget om hvor det er faresoner for kvikkleire blitt betydelig forbedret. Fokuset på samfunnssikkerhet er også blitt skjerpet. I september 2005 kom rapporten Program for økt sikkerhet mot leirskred utarbeidet av Norges Geotekniske Institutt (NGI) på oppdrag fra Norges Vassdrags- og Energidirektorat
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 (NVE) gitt ut i forbindelse med kartleggingen av potensielt skredfarlige kvikkleireområder. Vedlagt rapporten var kartene med faresonene. I rapporten fra NGI er det presisert at faregradsevalueringen kan være utført på grunnlag av mangelfull informasjon om grunnforhold, og at evalueringen skal være noe forsiktig antatt. Faresonene kan derfor være angitt for store. NGI sier at supplerende undersøkelser vil bedre grunnlaget for vurdering av disse forholdene. Så lenge hele faresonen ikke er kartlagt, må det i hver enkelt sak der det er behov for det, dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred. Forut for etableringen av Trones barnehage ble det utarbeidet en reguleringsplan (vår ref: 2010/3974). I forbindelse med oppstart av planen uttalte NVE at barnehager tilhører tiltatskategori K3, sammen med boliger, skoler og andre institusjoner, og på grunn av beliggenheten i faresonen var det nødvending med en geoteknisk utredning som måtte gjennomføres av geoteknisk rådgiver med dokumentert kompetanse og erfaring med slike utredninger. Da dette ikke var vedlagt forslaget til reguleringsplan som ble sendt på høring, kom NVE med innsigelse til planen. Videre skrev NVE at barnehagetomta ligger i ytterkant av kvikkleiresonen, og at sonegrensene for enkelte soner kan være trukket konservativt. NVE trakk derfor innsigelsen da de fikk fremlagt datarapporten for grunnundersøkelsen. Kartet viser hvor Trones barnehage og omsøkte tomt ligger i faresonen. Omsøkte tomt ligger lenger inn i faresonen enn barnehagen, så selv om det er dokumentert at barnehagetomta ikke ligger i kvikkleiresonen, betyr ikke at det er dokumentert at omsøkte tomt ikke ligger i faresonen. For eiendommen til Trones barnehage er det utført en supplerende undersøkelse som har ført til at eiendommen er «friskmeldt» til å benyttes til barnehageformål. Undersøkelsen friskmelder imidlertid ikke noen andre eiendommer. Det må derfor fremlegges dokumentasjon på at det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare for kvikkleireskred for den omsøkte tomta. Det er tiltakshaver som har ansvaret for utrede tomten og forholdet til naturpåkjenninger slik at tiltaket blir i samsvar med kravene gitt i lovverket. Det vises i klagen til en byggesak på eiendommen Tronesvegen 303 A gnr/bnr 6/109 og hvorfor det ikke har vært krav om egen geoteknisk undersøkelse der.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 I 2011 ble det gitt tillatelse til tilbygg/rehabilitering av enebolig, samt riving og oppføring av ny garasje. Dette er vurdert som mindre tiltak som kommer inn under en annen sikkerhetsklasse og tiltakskategori. Det er derfor forskjell i hva som kreves av dokumentasjon i forhold til sikkerhet mot naturfare. Slike tiltak medfører ingen oppretting av ny boenhet, og med det økt tilflytting til faresonen. Det er anført i søknaden at kjøper av arealet ikke har intensjon om å bruke området til noe annet enn å bruk eksisterende garasje. Parsellen ligger i område regulert til boligformål. Når tomta er fradelt, vil det å søke om å få sette opp et bolighus på tomt regulert til boligformål være i tråd med planen. Derfor må omsøkte fradeling være å anse som fradeling til boligformål uansett størrelse på tomta. Fradeling for å benytte arealet til garasjeformål kan gå an dersom arealet kan være tilleggsareal til en tilgrensende boligtomt. Da vil det forutsettes at arealet kan slås sammen med boligtomta. Det er ikke opplyst hvem som skal kjøpe omsøkte parsell. Parsellen er omsluttet av veger, slik at den heller ikke naturlig hører til noen annen eiendom som tilleggsareal. Kommunen konkluderer i denne saken med at det ikke er dokumentert at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare for kvikkleireskred. Kommunen skal derfor avslå søknaden, jf. veiledning til SAK10 5-4 3.ledd bokstav g). I følge temaveilederen Utbygging i fareområder utgitt av Direktoratet for Byggkvalitet har kommunen en plikt til å avslå søknaden der kravene til sikkerhet ikke er tilfredsstillende dokumentert. Vurdering av dispensasjonssøknaden: I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Søknaden begrunnes med at den tiltenkte tomta ikke er en naturlig del av resten av eiendommen. Den har atkomst fra Åsvegen, mens eksisterende bolig med tilhørende
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 plen/uthus/gårdsplass har atkomst fra Tronesvegen/Sagmestervegen. Videre anføres det at eiendommen i dag er for stor til å kunne vedlikeholdes, og det er ikke behov for eksisterende garasje som står på omsøkt tomt. Tomteparsellen oppfattes naturlig som en selvstendig enhet. Hensynet bak å ha tomtedeling i en plan er blant annet å sikre en god utnytting av et område som frigis til boligformål. Fortetting i eksisterende boligområder vurderes som positivt der det ligger til rette for dette. Dette gjelder blant annet der det er forholdsvis store tomter. En slik fortetting bidrar til en viss grad å dempe presset på å ta i bruk landbruksområder til utbyggingsformål. Plan- og byggesakssjefen finner derfor at hensynene bak tomtedelingen som det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Plan- og byggesakssjefen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i fra tomtedelingen i reguleringsplanen. Det forutsettes at det kan dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot naturfare. VEDTAK: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 28-1 (Byggegrunn, miljøforhold mv) avslås søknad fra Grethe Dyrstad om fradeling av parsell på ca. 600 m 2 fra eiendommen Sagmestervegen 3 med gnr/bnr 6/30 i Verdal kommune. Kravene til sikkerhet mot naturfare er ikke tilstrekkelig dokumentert. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 (Dispensasjonsvedtaket) gis det dispensasjon fra reguleringsplanen «Sognan» med plan-id 1987004 til fradeling som ikke er i samsvar med tomtedelingen i planen. Bakgrunn og forutsetning for dispensasjon er gitt ovenfor. Endelig delingstillatelse gis når kravene til sikkerhet mot naturfare er tilstrekkelig dokumentert. Merknader/orientering: I henhold til delegasjonsbestemmelsene er myndighet delegert til Plan- og byggesakssjefen. Saken vil bli referert på neste møte i Komite Plan og Samfunn i Verdal kommune. Dispensasjonen er gyldig i 3 år, jf. Plan- og bygningslovens 21-9. Dersom det ikke er gitt delingstillatelse innen da, faller dispensasjonen bort. Faktura for saksbehandling i henhold til gebyrregulativ vil bli ettersendt, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1. Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. Med hilsen Gunnar Vatn Ingeniør