Byrådssak 73/13 Årstad, gnr. 13, bnr. 96, Wergeland sentrum, PlanID 1201-61160000. Forslag til områdereguleringsplan, 2. gangs behandling ASRO ESARK-5120-200904346-183 Hva saken gjelder: Saken er et forslag til offentlig områdereguleringsplan for området vest for bybanestoppet på Wergeland, i helningen ned mot Mindemyren. Planen legger til rette for transformasjon av eksisterende villa- og nærings bebyggelse til er urbant sentrumsområde med høy utnyttelse og gode, attraktive byrom, i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel. Det er et sentralt mål å optimalisere Wergeland som et godt kollektiv- og omstigningspunkt. Bilkapasiteten i tilgrensende hovedveier, Minde Alle, Storetveitveien og Fageråsveien foreslås økt, samtidig som forholdene for syklister og gående bedres og sikres vesentlig. Et tydelig hovedgrep i planforslaget er to sentrale, bilfrie, allmenninger/gatetun som sikrer gode gangforbindelser mellom Wergeland torg ved bybanestoppet og de framtidige næringsområdene på Mindemyren. Biladkomsten er lagt fra vest over tilgrensende planområde «Minde allmenning», som er i prosess. Felles parkeringsanlegg legges under S1 og S2, to større utbyggingsområder som forventes å komme først i området. Det er en forutsetning at adkomsten fra vest til parkeringsanlegget er etablert før utbygging i «Wergeland sentrum» kan settes i gang. Mot nord tar planforslaget med seg parken ved den gamle trikkesløyfen og Eikeveien som forbinder den verneverdige parken med det foreslåtte omformingsområdet. Det legges til rette for ca 260 nye boliger, ca 6000 m 2 forretningsareal, ca 9300 m 2 kontorareal. Parkeringsbehovet er beregnet til 314 plasser. 16 bolighus og ett næringsbygg foreslås revet og erstattet av ny bebyggelse. Flere eiendommer er allerede kjøpt opp av utbyggingsinteressenter. Forslaget er den første knutepunktsplanen for en bybaneholdeplass. Den er i tråd med overordnede målsettinger, vedtatt Strategiprogram for Wergeland fra 2008 og er koordinert med tilstøtende naboplaner 1
som er på gang: «Minde allmenning» i vest med hovedsakelig kontor / næring og «Wergeland lokalsenter» i øst med forretninger, barnehage, idrett og boliger. Inndalsvegen Minde alle Kanalvegen FERDIG UTBYGGET P Fageråsvegen Wergeland torg bybanestopp Storetveitvegen Ny adkomstveg Planen legger langsiktige rammer og er forutsatt gjennomført hovedsakelig i privat regi med fleksibilitet i forhold til etappevis utbygging og tidspunkt. Det antas at muligheter for vesentlig høyere utnyttelse av tomtene enn i dag, vil medvirke til ønsket utvikling i privat regi. Opparbeiding av teknisk og grønn infrastruktur søkes sikret gjennom utbyggingsavtaler (kunngjort igangsatt 28.02.2010). Inngåelse av utbyggingsavtale som sikrer gjennomføring, regnes som oppfylling av rekkefølgekravene. Det har vært holdt tre åpne informasjonsmøter i løpet av planprosessen. Planarbeidet har også vært omtalt en del i media. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i mai 2011. Det kom inn 11 offentlige og 136 private merknader til planen. Hovedtyngden av private merknader er uenighet om at området skal transformeres. Det er i liten grad tatt opp konkrete forslag om å justere planen. Merknader som ikke er tatt til følge Private merknadene som går imot omforming av området. Det vises til kommuneplanens arealdel og de overordnede føringer og vedtak som ligger i saken om knutepunktsfortetting, høyere utnyttelse og privat gjennomføring. Forslag fra vegkontor og fylkeskommune om etablering av sykkelvei i stedet for sykkelfelt er ikke imøtekommet av plasshensyn og fordi en ønsker Wergeland torg med 30-40 km/t sone og prioritering for myke trafikanter og uteopphold. Samferdselsetatens ønsker om snuhammer i enden av Eikeveien og ved felles parkeringsanlegg er løst ved at planen nå legger til rette for envegskjøring mellom Minde Alle og Inndalsveien med utkjøring nordover i Inndalsveien. Snumulighet i tilknytning til felles parkeringsanlegg forutsettes i følge fagetaten, løst i forbindelse med utarbeidelse av situasjonsplan for byrommene jfr bestemmelsene 2.1. Merknader som er tatt til følge: Krav om VA- rammeplan er tatt inn i bestemmelsene etter merknad fra VA-etaten Hensynssone Flomfare er innarbeidet i planforslaget i tråd med ROS-analysen. Merknader fra Hordaland fylkeskommune angående byggehøyde mot Fageråsen og Storetveitvegen, hensynssone med bestemmelser for bebyggelse nærmest "Brødfabrikken", NRKbygget og krav om varsling hvis det gjøres funn av uregistrerte kulturminner. Det henvises til Fagnotatet for nærmere beskrivelse av planforslaget. Vedlegg 1. 2
Byrådets vurderinger Byrådet påpeker planforslagets sentrale målsetting om å etablere en framtidig bystruktur på Wergeland, som svarer på den nye sentraliteten som bybanen medfører med krav om høy tomteutnyttelse og bymessig karakter. I tråd med kommuneplanens bestemmelser skal planen legge til rette for et levende sentrumsområde med forretninger, arbeidsplasser og boliger, og at Wergeland skal fungere som et trygt omstigningspunkt for kollektivreisende. Det skal videre utvikles en sammenhengende bystruktur mot Mindemyren, hvor det pågår planarbeid som legger til rette for et stort antall nye arbeidsplasser og boliger. Byrådet ser positivt på at det legges til rette for en offentlig plass /et torg ved bybaneholdeplassen og ny gangforbindelse på tvers av Bergensdalen. Planforslaget viser videre en god terrengtilpasning av ny sentrumsbebyggelse, der eksisterende grop i terrenget utnyttes til å romme underetasje for parkeringsformål i ny bebyggelse lengst vest i området. Byrådet konstaterer at dersom kommuneplanens målformulering om knutepunktsfortetting langs bybanen skal oppfylles, forutsetter det at sentrumsområder, som i dette tilfellet Wergeland, endrer karakter. Videreføring av villakarakteren innenfor det området som omfattes av område- reguleringsplanen vil ikke være forenlig med ambisjonen om å utvikle bymessige kvaliteter rundt bybaneholdeplassen. Sentrale problemstillinger ved gjennomføring Byrådet slutter seg i hovedtrekk til fagetatens anbefaling, men har tilføyelser angående parkering, rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler som grunnlag for gjennomføring. Når adkomst og felles parkeringsanlegg er på plass, er byrådet opptatt av å gjøre planen fleksibel når det gjelder gjennomføringsrekkefølge. Adkomst må sikres via «Minde allmenning» Første vilkår for å komme i gang med utbygging, er sikring av adkomsten fra Kanalveien til felles parkeringsanlegg under S2. Denne er tenkt løst via «Minde allmenning», en reguleringsplan vest for planområdet. Det må sikres i planbestemmelsen til reguleringsplanen for «Minde allmenning». (Området S2 inngår i begge planene). Se illustrasjon til høyre. Parkeringsanlegg Det er en forutsetning at det ikke skal etableres parkering inni området. Bilfritt område på bakkeplan åpner for bedre tilrettelagte uteareal, økt brukskvalitet og utbyggingskapasitet. Parkering for hele området er forutsatt plassert i to fellesanlegg under bakken i P1og P2, vest i området. P1 ligger under S1 og S2. Før første byggetrinn over bakkeplan kan settes i gang, må nevnte tilkomst fra Kanalveien være sikret og parkeringsanlegget P1være etablert. S2 Adkomst til P1 under S2 ( og S1)via «Minde Allmenning» fra Kanalveien Alle byggeprosjekt skal dokumentere parkeringsdekning i P1 eller P2 før de kan igangsettes. Planbeskrivelsen viser at det i henhold til parkeringsnormene er behov for 314 plasser i området, mens det på grunn av terrengforholdene er mulig å innpasse 512 plasser. I planprosessen for «Minde allmenning» i vest, kommer det frem at det også i det området er mulig å etablere langt flere plasser enn normene i 3
kommuneplanen og planforslaget krever. Byrådet mener at parkeringsanlegget P1, under S1 og S2, ikke bør overstige kravet i foreliggende forslag til bestemmelser. Overkapasitet er ikke ønskelig. Det er en utfordring at hele det relativt store felles parkeringsanlegget utgjør første fase for en utbygging som kan skje trinnvis og muligens ligge langt frem i tid. Det må derfor legges til rette for en midlertidig bruk av plassene som kan fases ut til fordel for det behov som oppstår ved realisering av boligprosjektene i planområdet. Nye boliger skal sikres nødvendige p-plasser til rett tid. Dette kan løses i privat eller offentlig regi, eller som et samarbeidsprosjekt. En mulig løsning kan være at private utbyggere forskutterer p-anlegget evt leier ut plasser midlertidig til f.eks boligsoneparkering eller som næringsparkering på Mindemyren. Risikoen vurderes å være at langsiktige leieavtaler og priser kan gjøre det vanskelig for senere utbyggere i området å få tilgang til parkeringsplasser. Man risikerer overkapasitet på parkeringsplasser både på kort og lang sikt. En annen løsning som kan vurderes er at Bergen kommune går inn og bygger hele eller deler av parkeringsanlegget og at det i en mellomfase kan fungere som boligsoneanlegg for tilgrensede område som allerede i dag har fremmedparkering og dårlige parkeringsforhold. Et offentlig anlegg kan på en bedre måte sikre fremtidige utbyggere og beboere tilgang til boligparkering den dagen bebyggelse skal realiseres. Byrådet vil utrede nærmere hvor vidt Bergen kommune skal gå inn og bygge hele eller deler av et felles parkeringsanlegg. Gjennomføring av teknisk og grønn infrastruktur Det forutsettes at utbyggingen i området skal skje i privat regi. I henhold til bystyrets vedtak i sak 63 /07 skal utbyggingsområder selv bære alle kostnader med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur. Planforslagets rekkefølgebestemmelser er utformet som generelt krav om at alle offentlige veg-, oppholds- og gangareal, mm. må være etablert eller sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse til utbyggingstiltak. De enkelte utbyggingstiltak må samtidig etablere nødvendige tilkomst- og uteareal for å dekke egne behov før de kan tas i bruk. For å kunne komme i gang med de enkelte utbyggingsprosjekt, forberedes derfor kostnadsgrunnlag for å kunne utforme utbyggingsavtaler mellom kommunen og de enkelte utbyggere innenfor planområdet. Inngåelse av utbyggingsavtale som sikrer forholdsmessig bidrag til gjennomføring av infrastrukturtiltakene kan være en måte å oppfylle rekkefølgekravene og åpne for igangsettingstillatelse for tiltak. Innløsning av eiendommer Eiendommene som må innløses for å legge til rette for framtidig utvikling, vil dels inngå i byggeområder med betydelig høyere utnyttelse enn dagens, og dels ligge i områder som skal bli nye offentlige rom og gater. For eiendommene som ligger i byggeområdene, antas det at det vil være grunnlag for private avtaler mellom utbyggere og private grunneiere. Erverv av eiendommer som foreslås omformet til offentlige arealer vil inngå som en infrastrukturkostnad. Fylkesvegen Minde Alle er fylkesveg. Finansiering av denne må vurderes i sammenheng med øvrige fylkesvegtiltak. Dette forholdet må avklares nærmere i oppfølgingsarbeidet etter vedtak av reguleringsplanen. Ikke behov for egen konsekvensutredning (KU) Byrådet har vurdert om det er behov for egen KU prosess. Da planarbeidet startet, var det uvisst hvilket utbyggingspotensiale som lå i området, men det var bred enighet om at planarbeidet måtte underlegges en grundig prosess. Det er derfor i forkant utført et strategiprogram for 4
området, flere trafikkvurderinger, vegteknisk analyse og mulighetsanalyse for Wergeland lokalsenter (Wergeland terrasse). Det er også utarbeidet kulturminnegrunnlag og ROS analyse. Videre bygger planen på Sykkelstrategi for Bergen, 2010-2019. Potensialet for næringsutvikling ligger nå så vidt over grensen der generelt krav om KU slår inn etter KU forskriftens Vedlegg I (15 000m 2 ). Planområdet har i prosessen hatt en overlapping med tilgrensende planområde for «Minde allmenning» i vest som nå også har vært på høring. Ca 4000 m 2 næringsareal i S2 er derfor utredet i KU til den tilgrensende planen (grense for overlappende område vist med fet stiplet linje på illustrasjon til venstre). Prosessen i denne saken har vært like grundig som om det hadde vært en full KU. Spørsmålet om krav om KU har heller ikke vært påpekt av høringsmyndighetene. Byrådet mener på bakgrunn av dette at planen kan godkjennes uten en egen formell KU prosess, ettersom en slik i seg selv ikke vil tilføre saken nye opplysninger. Privat utbygger ønsker i siste runde etappevis utbygging av parkeringsanlegget P1 og økt utnyttelse i S2 Utbygger av S2 har i møter med byråden, etter at planen er oversendt byrådsavdelingen for endelig behandling, ytret ønske om etappevis utbygging av P1 uavhengig av anlegg under S1, samt ønske om økt utnyttelse av S2. Byrådet er positiv til å ta inn en etappevis utbygging av P1 i bestemmelsene, forutsatt at dette ikke vanskeliggjør gjennomføringen av hele anlegget. Når det gjelder spørsmålet om økt utnyttelse er det å betrakte som en vesentlig endring. Foreliggende forslag har vært utarbeidet i en lang prosess i samarbeid med de private drivkreftene i området. Byrådet ønsker ikke ny høringsrunde av planforslaget nå, fordi det er kommet inn nye aktører som ser på saken med andre øyne. Byrådet er likevel åpen for at eventuelle endringsforslag fremmes som privat detaljreguleringsplan, om det er ønskelig. Endringsforslaget må i så fall gjøre rede for konsekvenser for sol/skyggeforhold og hvordan kravene til uteoppholdsareal oppfylles. Oppsummering av byrådets merknader Tilkomstvei fra Kanalvegen via Minde allmenning må være sikret før utbygging kan igangsettes Før igangsettingstillatelse gis for tiltak i byggeområdene (S3, S4, S5, B2, B3) skal parkeringsplasser i henhold til p-bestemmelsene i planen være sikret i p-anlegg P1 P1 kan bygges ut i 2 etapper koordinert med utbygging av S2 og S1. Før evt første etappe med parkering bygges ut, skal plan for hele parkeringsanlegget P1 være godkjent. Ønsket om økt byggehøyde i S2 kan ikke behandles uten en forutgående høring. Dette må fremmes som en privat detaljreguleringsplan. Byrådet ser det som ønskelig at det gjennomføres en egen utredning som vil kunne avklare hvorvidt kommunen bør gå inn og bygge og drifte hele eller deler av parkeringsanlegg for framtidige boliger i området. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, vedtas følgende forslag: 1. Årstad, gnr.13, bnr. 96 m.fl. Områdereguleringsplan for Wergeland Sentrum, planid 1201-61160000, vist på plankart datert 12.6.2012 med tilhørende planbeskrivelse datert 12.7.2012 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.6.2012 med følgende tillegg til rekkefølgebestemmelser i 3. Ny datering settes til vedtaksdato: a. Før det kan gis igangsettelsestillatelse for noen tiltak i området, skal tilkomstveg fra 5
Kanalvegen via planområdet «Minde allmenning», til parkeringsanlegg P1,være sikret. b. Før igangsettingstillatelse gis for tiltak i byggeområdene (S3, S4, S5, B2, B3), skal parkeringsplasser i henhold til p-bestemmelsene i planen være sikret i p-anlegg P1. c. P1 kan bygges ut i 2 etapper koordinert med utbygging av S2 og S1. Før første etappe med parkering bygges, ut skal plan for hele parkeringsanlegget P1 være godkjent. Dato: 19. mars 2013 Dette dokument er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 24.08.2012 Plankart datert 12.06.2012 Reguleringsbestemmelser datert 12.062012 Planbeskrivelse, datert 12.07.2012 ROS-analyse datert 12.06.2012 VA-rammeplan. Datert 22.12.2011 6