Fana, Nesttun, gnr. 42, bnr. 86, 102 og del av 318, Apeltunvegen 1 og 3. Forslag til detaljreguleringsplan. PlanID gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 76/13 Fana, Nesttun, gnr. 42, bnr. 86, 102 og del av 318, Apeltunvegen 1 og 3. Forslag til detaljreguleringsplan. PlanID gangs behandling. ASRO ESARK Hva saken gjelder: ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Idrettshuset AS et privat planforslag til fortetting tett inntil det kommende bybanestoppet ved Skjoldskiftet. Planområdet er på drøyt 3 dekar. Dagens bygning med Nesttunhallen og Dahls begravelsesbyrå foreslås erstattet med et opp til 6 etasjer høyt bygg på 5280 kvm. Utnyttelsesgraden er 265 % BRA når tilliggende fortau og grøntareal er tatt med. Formålet med planforslaget er å legge til rette for konsentrert utbygging av boliger, kontor og et forretningslokale. Planforslaget viser et bygg med et forretningslokale (503 kvm) i 1. etasje som vender seg mot bybanestoppet. Det er planlagt 28 boenheter fordelt på etasje (2492 kvm). Deler av 3. etasje foreslås til kontor (325 kvm). Felles uteoppholdsarealer (686 kvm) er hovedsakelig avsatt på takterrasser i etasje. Deler av 2. etasje vil romme bilparkering og tyverisikker sykkelparkering. Det legges opp til differensierte byggehøyder i det skrånende terrenget. Planområdet vil ha bilatkomst fra fylkesveg Apeltunvegen via kommunal sideveg fra denne. Planområdet vil være et knutepunkt for sykkelatkomst fra hovedrute for sykling langs Osbanetraseen på andre siden av Fanavegen, og for gang- og sykkelferdsel mot skole og idrettsanleggene på Slåtthaug. Bybanestoppet er et omstigningspunkt mellom buss og bane. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål, S18. Planforslaget avviker fra gjeldende kommuneplanens krav om at det skal utarbeides områdereguleringsplan. Videre viser planforslaget en noe høyere utnyttelse og byggehøyde enn bestemmelsene i kommuneplanen tilsier, samt at en noe større andel av felles uteoppholdsareal løses på takterrasser. 1

2 Høring I forbindelse med høring kom det inn merknader fra 9 private og 11 uttalelser fra offentlige instanser. Der pekes det særlig på følgende: - For høy utnyttingsgrad og byggehøyde Rådet for byforming og arkitektur, naboer og Hordaland fylkeskommune ) - Ønske om bevaring av Nesttunhallen (Byantikvaren, Hordaland fylkeskommune og brukere av hallen m.fl.) - Ikke tilstrekkelig tilpasning til strøkskarakteren (naboer) - Ikke god nok utforming av vegarealer, inkludert kryss mellom kommunal veg og fylkesveg Apeltunvegen (Statens vegvesen, Samferdselsetaten) - Samlet analyse for videre utvikling av senterområdet etterlyst (Hordaland fylkeskommune) - Krav om at løsninger for overvannshåndtering må beregnes og sikres i planforslaget (VA-etaten) - Positiv til fortetting (Fylkesmannen) - Varsel om innsigelse vedrørende støy og parkeringsdekning (Fylkesmannen) Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn er oppsummert på side 3 i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Det dreier seg hovedsakelig om redusert byggehøyde fra 7 til 6 etasjer, oppgradert kryssløsning, lavere og endret parkeringsdekning. Det foreslås en omfordeling til noe mer boligareal og en god del mindre næringsareal (spesielt kontor). Fylkesmannen har trukket sin innsigelse, basert på det reviderte planforslaget. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert aktuelle tema i vedlagt fagnotat og viser til at hovedformålene i planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel som viser sentrumsformål, S18. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget har en rekke mangler og at det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til eksisterende bebyggelse og mulig fremtidig utvikling i området. De foreslår ut fra dette at planforslaget avvises i nåværende form, men har formulert et alternativ forslag til vedtak om forslaget skal vedtas uten ny behandling. Nærmere beskrivelse av planforslaget Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk Tomten er bratt og grenser opp mot et villaområde. Volumet som foreslås er stort og står i kontrast til omkringliggende bebyggelse. Det vises til et tidligere innsendt og avvist forslag på tomten med flere boliger, men mindre volumer. Kommuneplanen sier maks utnyttelse for området på 250% BRA. Det foreslåtte prosjektet ligger på 320% BRA etter kommunens utregningsmetoder. Forslagsstiller har beregnet utnyttelsen til 265% BRA og har da tatt med tilgrensende fortau og grøntareal i beregningen. Det er ikke foretatt en tilstrekkelig helhetlig vurdering av området. Fagetaten vurderer dette området som bratt og kupert terreng er lite egnet for den høye utnyttelsen som kommuneplanen legger opp til. Lokalveiene i området er bratte og smale, og er ikke dimensjonert for en høyere utnyttelse. Selv om det aktuelle planområdet ligger inntil bybanestoppet og lokaliseringen skulle tilsi en høy utnyttelse, så mener fagetaten at utnyttelsen er for høy i forhold til tomten. Et bygg på 6 etasjer vil ta sol fra småhusbebyggelsen rundt og bryter med strøkets småskalabebyggelse. Det vises også til uttalelsene fra naboer om at bebyggelsen har for stort volum, hele tomtearealet foreslås utbygget og det er for liten avstand. Det vises også til rådet for byforming og arkitektur (RBA) som uttaler at planforslagets utnyttelsesgrad i forhold til kommuneplanens rammer er for høy. RBA tilråder at rammene for bygningsvolumet i planen reduseres både i høyde og utstrekning. 2

3 Nesttunhallen som foreslås revet, er vurdert som verneverdig og anbefales regulert med hensynssone bevaring av både byantikvaren og fylkeskonservator. Det påpekes lokal og regional kulturminneverdi, bruksressurs og grunnlag for kunnskap, oppleving og verdiskaping. Det foreligger ikke innsigelse mot planforslaget. Fagetatene har ikke konkludert med hensyn til bevaring av Nesttunhallen. Veistandard Trafikketaten aksepterer ikke stigningsforhold, vegbredde og fortau som ble vist på plankartet som var på høring. De peker på lav vegstandard på tilkomstvegen, del av Apeltunvegen, kan vanskeliggjøre videre utbygging sør- vest for planområdet. Lekeareal/ felles uteoppholdsareal Planforslaget viser felles oppholdsareal på takterrasse. Kommuneplanens arealdel krever at min 25% av arealet skal dekkes på bakkeplan. Slik fagetaten ser det, er det ingen felles uteareal på bakkeplan i planområdet. Det finne heller ikke offentlige tilgjengelige arealer i nærheten som kan kompensere for manglende arealer i eget område. Universell utforming. Planforslaget legger opp til universell utforming for forbindelsen til bybaneperrongen. Foreslått fortau langs bebyggelsens østside har ikke universell utforming. Fagetaten mener det bør knyttes rekkefølgebestemmelse til opparbeiding av hele fortauet. Fagetatens anbefaling Fagetaten mener det hadde vært ønskelig med en helhetlig analyse av en større del av Skjoldskiftet før man tok stilling til hvorvidt et bygg med så stort volum skulle anbefales. De mener det burde vært utarbeidet et alternativ som viser to bygningsvolumer, i stedet for ett med variert høyde. Det kunne bidratt til en tydeligere struktur og gitt mer sikt og luft rundt nåværende og framtidig situasjon Fagetaten har laget et alternativt forslag til vedtak med endringsforslag i tilfelle det innstilles på positivt vedtak av planen. Dette gjelder: - Bredden på fortauet langs det planlagte bygget økes med en halv meter, til 3 meter. - Rekkefølgekrav om opparbeiding av hele fortau o_ft4, ikke bare frem til inngangspartiet. - Rekkefølgekrav til gjennomføring av geoteknisk undersøkelse. - Differensierte byggehøyder må fremgå på plankart og i bestemmelser. - Planforslaget må sikre uteareal med tilstrekkelig kvalitet på bakkeplan. - Sentrumsformål erstattes med bolig/kontor/forretning på plankartet. Bestemmelsene må presisere tillatt arealstørrelse for hvert formål. - Det må innarbeides tilstrekkelige krav om dokumentasjon av VA-plan. 3

4 Byrådets vurdering Byrådet viser til at planforslagets formål er i tråd med kommuneplanens arealdel, når det gjelder sentrumsformål og tilrettelegging for fortetting med boliger, kontor og et mindre forretningsareal som kan betjene bybanestoppet, og som ikke er bilbasert. Forslaget er imidlertid i konflikt med kommuneplanenes arealdel når det gjelder krav om områdeplan, grad av utnytting i lokalsentra (maks 250%), krav til uteareal på bakkeplan (min 25%) og universell utforming Igangsatt planarbeid i området Foreliggende planområde vist med orange av fortau. Planen oppfyller ikke kommunens krav til vegstandard (dette gjelder stigning og vegbredde). Planområdet er bratt og krevende. Den foreslåtte bebyggelsen står i sterk kontrast til eksisterende bebyggelse. Det er flere planarbeid på gang i området og veg adkomst til disse er ikke løst. Fagetaten har opplyst at flere av disse forholdene ble tatt opp med utbygger, men utbygger har ikke vært villig til å bearbeide forslaget. Det har heller ikke lykkes å koordinere de ulike planene i området som er igangsatt. Fagbyråden hadde møte med utbygger for å drøfte nødvendige endringer for å kunne legge planen frem for endelig behandling. Revidert plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert er mottatt. Forhold som ikke er endret, er forbedring av stigningsforhold og nærmere utredning om Nesttunhallen. Byrådet mener forslaget som nå foreligger, kan fremmes med foreslått utnyttelse, men noen mindre endringer. Byrådet begrunner foreslått utnyttelse slik: - Skjoldskiftet er et mindre senter, som ikke skal konkurrere med Nesttun og Lagunen. Skjoldskiftet skal primært legge til rette for fortetting av boligtomter innfor de rammene infrastrukturen og landskap setter. Terrenget, eiendoms- og bygningsstruktur i området gjør det vanskelig å oppnå kommunens mål om 250% BRA regnet for hele det langstrakte området som er avsatt som sentrumsformål S18 i kommuneplanen (se fig. side 2). Høyere utnyttelse av enkelttomter vil ikke i seg selv medføre at BRA for hele området vil overstige 250%. - Tomten ligger tett inn til bybanestoppet - Snittene som ligger ved, viser at byggehøyden ligger innenfor kommuneplanens bestemmelse om maks byggehøyde på 16 m. Der det bygges 6 plan, ligger det nederste planet under terreng. - Bebyggelsen legges inn i terrenget og relativt lavt i forhold til det overordnede landskapet. Plankartet sikrer at ny bebyggelse får en differensiert byggehøyde, som vist på illustrasjonskartet. - Utearealet som er foreslått plassert på terrasse (221 m 2 langs o_kv1) har direkte trappefri adkomst fra bakkeplan, og kan i dette tilfellet aksepteres som «uteoppholdsareal på bakkeplan». Adkomst til området er vist via den kommunale veien fra Apeltunvegen til Gamle Kirkeveg. Veien vil i tillegg til foreslått utbygging, betjene et mindre antall eneboliger. Veien vist i planforslaget tilfredsstiller ikke kommunens krav til veistandard (veinormalen, håndbok 017). Den er vist med en stigning på 1: 10 opp til foreslått avkjørsel til parkeringskjeller. Den øverste delen av veien er vist med en stigning på 1:6 og er for bratt i forhold til brannvesenets generelle krav til framkommelighet for stigebil som er 1:8. Veien kan vanskelig senkes da det vil påvirke eksisterende avkjørsler til tilgrensede boligeiendommer. Veibredden er 4,5 m på hele strekningen, mangler møteplasser og er for smal til at to biler kan møtes. Fortausbredden er utvidet til 2,5 m og rekkefølgekrav om opparbeiding av hele strekningen vil være et avbøtende tiltak for å øke sikkerheten for fotgjengere. 4

5 For å ivareta trafikksikkerheten mener byrådet at adkomstvegen fram til parkeringsanlegget må utvides til 6 m slik at to biler kan møtes på den mest trafikkerte strekningen. Samtidig må sikttrekant for avkjørsel inn til parkeringsanlegget vises. Disse forholdene må endres på plankartet og i bestemmelsene. Byrådet mener det er viktig å sikre god kvalitet på boliger i tråd med kommuneplanens bestemmelser og at det legges til rette for en variert familie- og leilighetsstørrelse. Når det gjelder Nesttunhallen er byrådet kommet til at den kan rives, selv om det foreligger en rekke protester fra nabolaget, byantikvar og fylkeskonservator. Kulturhusets opprinnelige arkitektur er over tid delvis endret og bygningen har ikke universell tilgjengelighet. Det foreligger ikke innsigelse mot rivning. Aktiviteten i huset er avtagende og Fana IL benytter i stadig større grad alternative bygg til ungdomsaktivitet. Dessuten ønsker Fana Il å etablere et nytt og mer moderne bygg som erstatning for Nesttunhallen. Dette tenkes oppført som en del av Nesttun Idrettspark (tidligere Traverbane) Dette bygget blir oppført kun få hundre meter unna eksisterende bygg. Byrådet viser til fagetatens og ovenfor nevnte merknader som ikke er etterkommet i revidert planmateriale datert Endringene foreslås fordi de delvis er kommunens standardformuleringer i reguleringsbestemmelser og delvis en oppfølging av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel samt nødvendige krav om kvalitet og sikkerhet. Byrådet mener likevel at fagetatens endringsforslag til først del, som angir svært detaljert maks størrelse på de ulike formålene i planen kan utgå. Byrådets forslag til endringer er inntatt i innstillingen til vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for komiteen: I henhold til plan og bygningsloven er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø, byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318. Apeltunvegen 1 og 3, PlanID , vist på plankart datert med tilhørende planbeskrivelse datert med følgende endring i plankartet: a. Adkomstvegen fra Apeltunvegen til parkeringsanlegget under BFK skal vises med en målsatt bredde på min 6m og frisiktsoner skal påtegnes. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas med følgende endringer/tillegg slik: a) Det tilføyes reguleringsbestemmelse med følgende ordlyd: «Godkjent VA-rammeplan skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak.» b) Det tilføyes reguleringsbestemmelse følgende ordlyd: «Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal det foreligge sluttdokumentasjon på at VA-nettet er bygget i samsvar med godkjent VA-rammeplan.» c) Foreslåtte bestemmelse 2.7 endres til et rekkefølgekrav med følgende innhold: «Før igangsettingstillatelse skal det foreligge en geoteknisk undersøkelse, utført av et foretak med geoteknisk kompetanse. Før igangsetting av grunnarbeid skal nødvendige sikringstiltak gjennomføres. Før igangsetting av øvrige byggearbeid skal sikringstiltak kontrolleres av foretak med geoteknisk kompetanse.» d) Foreslåtte bestemmelse 3.2 endres til: «Bygg kan ikke tas i bruk før fortau o_ft4 er opparbeidet.» e) I bestemmelsene skal tilføyes: Boliger skal ha en variert størrelse. Boenheter skal som hovedregel ikke være mindre enn 35 m2 BRA + bodareal.» 5

6 f) Reguleringsbestemmelsene skal endres til: «Bygg innenfor område BFK kan opparbeides i 6 plan der nederste plan i sin helhet skal ligge under terreng. Maks byggehøyde skal være 16m målt fra utvendig terreng. Det tillates rekkverk for takterrasse på gesims utover angitte byggehøyder.» g) Første setning i skal erstattes med: «Det skal legges til rette for min 7 m 2 privat uteoppholdsareal pr bolig på balkong. Innenfor BKF skal det legges til rette for min 15 m 2 felles uteoppholdsareal areal pr bolig. Min 25 % av utearealet skal skje på terreng eller terrasse med tilkomst fra terreng» h) Det tilføyes reguleringsbestemmelse følgende ordlyd: «Fra Apeltunvegen til parkeringsanlegget under BFK skal vegen ha en minimumsbredde på 6m.» Dato: 19. mars 2013 Dette dokument er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagnotat med vedlegg A: Plankart datert B: Reguleringsbestemmelser revidert C: Forslagsstillers planbeskrivelse revidert D: Merknadsskjema revidert E: Illustrasjonsplan datert F: Snitt datert G: Etasjeplan datert H: Støyrapport datert I: VA-rammeplan datert J: Fotoillustrasjoner datert mai 2012 K: Kulturminnedokumentasjon oktober 2010 L: Referat fra befaring av Nesttunhallen M: Referat fra møte med Bybanen Revidert planforslag datert (Plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse) 3. Brev fra Fana IL angående Nesttunhallen 6