REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /13 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TEVI Dato: Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318, Apeltunvegen 1 og 3. Forslag til detaljregulering, plannummer Vedtak om offentlig ettersyn. Bakgrunn I samsvar med Bergen kommunes intensjon om fortetting langs bybanetraseen ønsker Idrettshuset AS å utvikle sin eiendom på gnr 42, bnr 86 m.fl. Med utviklingen på eiendommen ønsker man å legge til rette for en mer konsentrert og urban struktur som sees i sammenheng med at det i regulert trasé for videreføring av bybanen på strekningen Nesttun - Lagunen, er planlagt bybanestopp på naboeiendom gnr 42, bnr 318 m.fl. Planområdet ligger sentralt i forhold til transportsystem og vil bli et knutepunkt for kollektivreisende. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Planområdet ligger rett ved det kommende bybanestoppet på Skjoldskiftet. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Idrettshuset AS planforslag for et knapt 3 dekar stort område i Fana bydel rett syd for Fanavegen og tett inntil det kommende bybanestoppet på Skjoldskiftet. Forslagsstiller ser i utgangspunktet for seg et 7 etasjer høyt bygg på 6070 kvm, beliggende på eiendommene hvor man i dag finner Nesttunhallen og Dahls begravelsesbyrå.

2 Formålet med planforslaget er å legge til rette for konsentrert utbygging av boliger, kontor og et forretningslokale. Forretningslokalet (740 kvm ) vil ligge i 1. etasje og vende seg mot bybanestoppet. Det er planlagt 25 boenheter, fordelt på etasje (2730 kvm). Deler av etasje avsettes i tillegg til kontor (1500 kvm). Felles uteoppholdsarealer er avsatt på bakkeplan ved byggets sørvestlige hjørne og utenfor inngangspartiet i 2. etasje, samt på terrasse i 4. etasje og takterrasse i 6. etasje. Totalt uteoppholdsareal opplyses i planbeskrivelsen å være 675 kvm. Parkering for boliger, kontor og forretning er lagt i felles innomhusanlegg i 2. etasje. Deler av 3. etasje vil romme boder og sykkelparkering. Utnyttingsgraden innenfor planområdet er beregnet til %-BRA = 295 %. Planområdet vil ha bilatkomst fra fylkesveg Apeltunvegen, via kommunal del av denne. Sykkelatkomst vil for mange være fra hovedrute for sykling langs Osbanetraseen, rett på andre siden av Fanavegen. Planområdets plassering på Skjoldskiftet For utfyllende opplysninger om planforslaget, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Mottatte uttalelser og merknader Ved oppstart av planarbeidet ble det mottatt 1 privat merknad og 8 forhåndsuttalelser fra høringsinstanser. Forslagsstillers oppsummering av og kommentarer til disse, jf. vedlegg D, vurderes av fagetaten som dekkende. Den private merknaden gjelder utilfredsstillende parkeringssituasjon i området i dag, mens det blant høringsinstansene ser ut til å være behovet for avklaring m.h.t. Nesttunhallen, og fokus på trafikksikkerhet langs kommunal del av Apeltunvegen frem til kryss med fylkesvegen, som er viktigst å fremheve. Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmaterialet som tilfredsstillende for utlegging til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet med en kombinasjon av boliger, forretning og kontor. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som Side 2 av 8

3 tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planområdet ligger innenfor senterområde 18 i kommuneplanens arealdel. Sentrumsformål i form av boliger/forretning og kontor er dermed i samsvar med overordnet plan. Bensinstasjon og rundkjøring er kanskje det mange forbinder med Skjoldskiftet i dag. Fagetaten ser det som en naturlig utvikling at bybanestoppet og dets nærmeste omgivelser vil overta denne rollen i fremtiden. I den grad bygget og planforslaget for øvrig kan bidra til å støtte en slik utvikling, er det positivt. Både byggets utseende og funksjoner vil være viktig i så måte. Fagetaten ser det som ønskelig at man legger til rette for forretninger og tjenestetilbud som reisende med bybanen vil ha nytte av. Kiosk/liten dagligvarehandel, kafe eller legekontor kan være eksempler på dette. Det vil også kunne bidra til redusert bilbruk blant folk som tar bybanen til og fra dette stoppet. Boligdelen utgjør størstedelen av bygget, jf. etasjeplanen (vedlegg J). Den interne fordelingen mellom de ulike formålene i bygget vil påvirke kravene til mengde parkering og uteoppholdsareal med tilstrekkelig kvalitet. Større andel kontor og redusert andel boligog/eller forretningsareal vil i utgangspunktet medføre behov for færre parkeringsplasser og mindre uteoppholdsareal. Fordelingen må uansett vurderes nærmere frem mot 2. gangs behandling av planforslaget. Utnyttingsgrad, byggehøyder og estetikk Foreslått utnyttingsgrad for planområdet er %-BRA = 295 %. Det legges da til grunn at det skal føres opp 6070 kvm bygningsmasse. Forslagsstiller poengterer at 135 kvm av eiendommen til Idrettshuset AS er regulert til buffersone i planen for bybanen (PlanID ). Fagetaten ser at utnyttingsgraden dermed kan fremstå som enda større enn det som faktisk legges opp til. Dersom man hadde inkludert det nevnte arealet, ville utnyttingsgraden sunket til %-BRA = 277 %. Kommuneplanen ( ) fastsetter maksimal utnyttingsgrad på TU = 250 % og byggehøyde 16 meter ved bybanestopp. Det fremgår også at begrensningen når det gjelder arealutnyttelsen "gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere eiendommer." Denne formuleringen er noe vag, men fagetaten vurderer det aktuelle planområdet som for lite til at man kan legge til grunn at nevnte maksimalbegrensning gjelder isolert sett for dette. Det kan være lavere eller høyere, avhengig av blant annet hvor mye og hvordan de omkringliggende områdene blir utbygget. Når det gjelder sistnevnte, er situasjonen nokså uavklart. Blant de private planarbeidene som pågår nær bybanestoppet, er det imidlertid planforslaget for Apeltunvegen 1 og 3 som ligger nærmest selve bybanestoppet. Det kan tale for at man bør tillate høyere utnytting enn lenger vekk fra bybanestoppet, spesielt dersom tilpasningen mellom planforslaget og bybanestoppet er god. I Apeltunvegen 2 foreligger det et annet planforslag (sak , plan ) som blant annet legger opp til flere hundre parkeringsplasser. Der kan det blant annet være aktuelt med innfartsparkering for bybanen og parkering for brukere av Slåtthaug idrettspark. Det er imidlertid usikkert når den saken vil få en avklaring. Frem til det slik avklaring foreligger, vurderer fagetaten det som riktig at planforslaget for Apeltunvegen 1 og 3 tilpasser seg bybanestoppet og eksisterende bebyggelse i området, uten spesielle føringer i forhold til hvilken utbygging som eventuelt kommer senere i Apeltunvegen 2. Byggehøydene varierer i det skrånende terrenget. Det legges opp til 7 etasjer, hvorav tilnærmet 2 under nåværende bakknivå og 5 over. Fra gulvet i 1. etasje til det høyeste punktet Side 3 av 8

4 på bygget vil det være en høydeforskjell på 25,6 m. Siden som vender mot torgarealet utenfor forretningsdelen av bygget, reiser seg ca. 19,4 meter over bakken. Byggehøydene tilsvarer halvannen etasje høyere enn dagens høyde på Nesttunhallen. Samtidig legges grunnplanet to og en halv etasje lavere enn grunnplanet i Nesttunhallen, jf. snittegning (vedlegg I). Forslagsstiller har utarbeidet fotoillustrasjoner av det planlagte bygget, jf. vedlegg H. Et godt synlig bygg, tilpasset bybanestoppet, er i utgangspunktet positivt. Volum og byggehøyde kan likevel bli for stort. Materialvalg, fargebruk og byggets form er også noe som bør vurderes nærmere før 2. gangs behandling, for å oppnå den ønskede visuelle virkning. Nesttunhallen som kulturminne Byantikvaren vurderer Nesttunhallen som et bevaringsverdig bygg, men ikke som fredet i henhold til Kulturminneloven. Dette fremgår av referat fra befaring av Nesttunhallen (vedlegg N), hvor Byantikvaren deltok. Ved oppstart av planarbeidet etterlyste Byantikvaren kulturminnedokumentasjon i form av en egen rapport. Dette er utarbeidet (vedlegg F), og ser for fagetaten ut til å tilfredsstille det Byantikvaren etterlyste ved oppstart. Byantikvaren ser det som riktig at behovet for utnyttelse balanseres med områdets historie. Fagetaten forventer at Byantikvaren / kulturminnemyndighetene ved offentlig ettersyn tar stilling til om bygget kan rives, eller alternativt omfanget av et eventuelt vern i medhold av plan og bygningsloven. Fagetaten vil etter dette gi sin anbefaling i saken. Dersom man kommer frem til at hallen må stå, vil det være nødvendig med en vesentlig omarbeiding av planforslaget, og mulig nytt offentlig ettersyn. Bybanestoppet Skjoldskiftet på lokk like ved forslagsstillers planlagte bygg som vil ligge til høyre i dette bildet. (Illustrasjon: Bybanen Utbygging) Grunnforhold Forslagsstiller fremhever det som viktig å bli ferdig med sprengningsarbeidet innen sommeren 2012 for å ikke komme i konflikt med den pågående videreføringen av bybanen. Dette skal være både på grunn av at man ønsker å unngå rystelser i bakken nær bybanen, og at det ellers vil medføre økte kostnader for forslagsstiller/utbygger. Til dette vil fagetaten bemerke at man Side 4 av 8

5 også må ha alternativer dersom fremdriften forslagsstiller/utbygger ønsker, skulle vise seg å bli en urealistisk fremdift. Et alternativ kan være at det søkes om dispensasjon for å komme i gang med selve grunnarbeidene før planen er endelig vedtatt. Før 2. gangs behandling av planforslaget er det aktuelt å se nærmere på hvordan eventuelle tilsvarende situasjoner er løst i den delen av bybanen som allerede er utbygget, for eksempel ved Wergeland hvor det foreløpig er satt opp en mur hvor det senere skal komme et bygg. Universell utforming tilpasset bybanestoppet Planforslaget legger opp til universell atkomst fra bybaneperrongen. Før 2. gangs behandling av planforslaget, må det presiseres i bestemmelsene at dette også skal gjelde til forretningsarealet i byggets første etasje, ikke bare "byrom" i betydningen offentlige arealer (jf. punkt i bestemmelsene). Atkomst og parkeringsløsninger I sin uttalelse til kunngjøring om planoppstart var Fylkesmannen i Hordaland særlig positiv til fortetting langs bybanen så lenge det også legges opp til tilfredsstillende uteoppholdsarealer. Samtidig signaliserte Fylkesmannen behov for en strammere parkeringsdekning. Planforslaget er tilpasset dette ved at det legges opp til 14 færre parkeringsplasser enn hva som følger av minimumskravene i kommuneplanen (KPA 2010). Generelt ser fagetaten det som ønskelig at man oppfyller parkeringskravene i kommuneplanen. I denne saken er imidlertid fagetaten åpen for å vurdere en lavere parkeringsdekning. Det er spesielt nærheten til bybanestoppet og hensynet til trafikksikkerheten for myke trafikanter som tilsier at det i dette området ikke bør legges opp til virksomhet som vil generere mye biltrafikk. Det er usikkert om planforslaget legger opp til god nok oppgradering av den kommunale delen av Apeltunvegen i forhold til den økte trafikkmengden planforslaget vil generere, i tillegg til at det er usikkert hvor mye økt belastning fylkesveg Apeltunvegen tåler. Nærhet til både bybanestopp og hovedrute for sykkelatkomst langs Osbanetraseen gjør samlet at det vil kunne forsvares at man velger lavere parkeringsdekning enn minimumskravene. Fagetaten ser det i utgangspunktet som riktig at det legges opp til en stram parkeringsdekning, tilpasset behovet innenfor planområdet. Dersom det skulle bli aktutelt med innfartsparkering i Apeltunvegen 2 før 2. gangs behandling av planen for Apeltunvegen 1 og 3, kan man vurdere om det er tilstrekkelig med enda lavere parkeringsdekning (for eksempel ved at parkering for kontor og forretning da utgår). Gang- og sykkelatkomst Hovedrute for sykling går langs Osbanetraseen, rett på andre siden av Fanavegen. Kryssingspunkt for syklister og fotgjengere vil være i nivå med bybanestoppet. For planlagte bygg legges det opp til innendørs sykkelparkering i byggets 3. etasje. Det er viktig å få til en brukervennlig atkomst til denne. Snittene (vedlegg I) tyder på at det kan være mulig å få til atkomst direkte fra bakkeplan på baksiden av bygget, dersom man utnytter høydeforskjellene i terrenget på en god måte. Før 2. gangs behandling må det som et minimum innarbeides krav i bestemmelsene som sikrer dette gjennomført. Atkomst til sykkelparkeringen bør også vises på illustrasjonsplanen (vedlegg L), på tilsvarende måte som vist for atkomsten til bilparkeringen i 2. etasje. Det fremgår også av planbeskrivelsen at ikke all sykkelparkering plasseres inni bygget. Noe skal også "løses innenfor sentrumsformålet". Dette skal fortrinnsvis være tyverisikker parkering, jf. kommuneplanens bestemmelser (gjerne låsbare bokser for også å hindre hærverk). Privat uteoppholdsareal Generelt ser det ut til å være gode solforhold i planområdet, jf. soldiagrammene i planbeskrivelsen s Sol- og skyggeanalysen i planbeskrivelsen s viser imidlertid Side 5 av 8

6 at deler av bygget kaster skygge over andre deler av bygget. Dette må det tas hensyn til ved plassering av balkonger. Støy Det er utarbeidet en tidlig støyvurdering (vedlegg E) som indikerer 1 db overskridelse av støy på fasade i etasje, mot Fanavegen, dersom det ikke støyskjermes. Alt lekeareal og felles uteoppholdsareal vurderes å få tilfredsstillende støynivå. Lekeareal/felles uteoppholdsareal Kravet til mengde uteoppholdsareal med tilfredsstillende kvalitet er i dette tilfellet 375 kvm (15 kvm * 25 boenheter). Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at det totalt er satt av 675 kvm uteoppholdsareal. Dette inkluderer arealet U1 i plankartet, samt uteoppholdsarealer vist på etasjeplanen (areal på bakkeplan ved inngangspartiet i 2. etasje, terrasse i 4. etasje og takterrasse i 6. etasje). Fagetaten ser det i utgangspunktet som positivt at man utnytter takterrasser til leke- og oppholdsareal. I bydelssentra og senterområder langs bybanen kan man etter kommuneplanens bestemmelser dekke inntil 50 % av arealkravet i nærliggende offentlige områder og 50 % ved bruk av takterrasser. Summen skal dog ikke overstige 75 %. Det er viktig at disse arealene beplantes og gis et grønt preg. De resterende 25 % må dekkes på bakkeplan innenfor planområdet. Sol- og skyggeanalysen i planbeskrivelsen viser at en del av uteoppholdsarealene ligger i skygge (jevndøgn kl. 15, jf. krav i KPA). Dette gjelder litt over halvparten av arealet på terrassen i 4. etasje, samt en mindre del foran inngangspartiet og ca. en fjerdedel av takterrassen i 6. etasje. Om lag halvparten av arealet U1 ligger også i skygge. Samlet sett ser det likevel ut til at litt over halvparten av uteoppholdsarealene har tilfredsstillende solforhold. VA-rammeplan Det foreligger VA-rammeplan, jf. vedlegg G. Ved offentlig ettersyn ønsker fagetaten at VAetaten vurderer om denne er tilstrekkelig ved 2. gangs behandling av plansaken. Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) Fagetaten antar at det før 2. gangs behandling av planforslaget bør være innarbeidet krav om RTP tilsvarende som for VA-rammeplan i reguleringsbestemmelsene. BIR kan eventuelt bekrefte dette ved offentlig ettersyn. Energi Planområdet ligger (i følge forslagsstiller) utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Fagetaten avventer innspill fra BKK Varme ved offentlig ettersyn vedørende om det likevel finnes mulighet for å koble seg på fjernvarmenettet. Før 2. gangs behandling, må det uansett gjøres rede for hvilke energiløsninger det legges opp til. Dersom det ikke er mulig med fjernvarmetilknytning, vil det være desto viktigere å fokusere på energibesparende løsninger (eksempelvis solfangere på takterrassene). Hensynet til naboer Ved kunngjøringen av planoppstart kom det bare inn 1 nabomerknad (med anmodning om å løse trafikksituasjonen i området). Det planlagte byggets størrelse og plassering nær eksisterende boliger, gjør imidlertid at det ikke er tvil om at naboer i større eller mindre grad vil bli berørt med tanke på utsikt, innsyn, solforhold, økt trafikk m.m. Avstanden mellom det planlagte bygget og eksisterende bolighus i Apeltunvegen 5A er 9,5 m. Bygget vil her rage 7-9 meter over mønet på bolighuset. Også i forhold til annen nabobebyggelse vil bygget fremstå som høyt. Forslagsstiller opplyser selv i planbeskrivelsen at nabo på gnr 42, bnr 108 (Gamle kirkevegen 4B) og bnr 927 (Gamle kirkevegen 4A) "vil kunne få mer innsyn enn i dagens Side 6 av 8

7 situasjon." Etter fagetatens vurdering er det helt klart at disse og flere andre naboer i området vil få mer innsyn enn i dagens situasjon. Det vil også redusere utsikten og på gitte tidspunkter gi dårligere solforhold for deler av nabobebyggelsen. Soldiagrammene i planbeskrivelsen viser at bygget kaster lange skygger på kveldstid i mai og juni (for eksempel helt frem til balkongene til noen av husene på østsiden av fylkesveg Apeltunvegen). Områdevurdering Før 2. gangs behandling av planforslaget er det flere forhold som må vurderes i en større sammenheng. Bygget vil ta et sentralt areal som i dag er ubebygd foran Dahls begravelsesbyrå. I forbindelse med dette må det ses nærmere på blant annet sammenhenger mellom torgområde, byrom og videreføring av gang- og sykkelveg over bybanelokk i retning bolig- og idrettsområder øst for Apeltunvegen, i tillegg til parkeringssituasjonen i Skjoldskiftet. Det er også nødvendig å se nærmere på hvordan man best mulig kan oppnå en estetisk god overgang mellom den eksisterende småhusbebyggelsen på Skjoldskiftet og de ulike reguleringsforslagene innenfor senterområde 18. Planfremstilling Med unntak av reguleringsbestemmelsene holder det meste av planmaterialet holder god kvalitet. Det gjenstår derfor en del bearbeiding av bestemmelsene før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet med boliger/forretning/kontor. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: - Det må avklares om Nesttunhallen kan rives. - Volum og høyder på bygget må ses i forhold til eksisterende og fremtidig utvikling - Hensynet til naboer m.h.t. solforhold, utsikt og innsyn. - Parkeringsdekning, atkomstforhold og trafikksikkerhet må vurderes nærmere. - Mulig behov for å opparbeide mer torgareal og bedre gang- og sykkelforbindelser må vurderes nærmere. - Parkeringsalternativer andre steder i Skjoldskiftet kan på sikt være aktuelt. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318, Apeltunvegen 1 og 3. - Plannummer , vist på plankart datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Side 7 av 8

8 byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer. E. Støyrapport datert F. Kulturminnerapport datert oktober 2010 G. VA-rammeplan H. Fotoillustrasjoner I. Snitt J. Etasjeplan K. Situasjonsplan L. Illustrasjonsplan (inkl. bybanestopp) M. Oversiktssnitt For fullstendig oversikt over dokumenter og saksgang, se: saksnummer Saksbehandler Torstein Viken, kan kontaktes på telefon Side 8 av 8