BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø / Etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø / Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /63 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TEVI Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318, Apeltunvegen 1 og 3. Forslag til detaljregulering, plannummer gangs behandling. Bakgrunn I samsvar med Bergen kommunes intensjon om fortetting langs bybanetraseen ønsker Idrettshuset AS å utvikle sin eiendom på gnr 42, bnr 86 m.fl. Planområdet ligger sentralt i forhold til transportsystem, ved et knutepunkt for kollektivreisende. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål, S18. Med utviklingen på eiendommen ønsker man å legge til rette for en mer konsentrert og urban struktur ved bybanestoppet i Skjoldskiftet, som nå er under utbygging. Planområdet ligger rett ved det kommende bybanestoppet i Skjoldskiftet.

2 Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Idrettshuset AS planforslag for et drøyt 3 dekar stort område i Fana bydel rett syd for Fanavegen og tett inntil det kommende bybanestoppet i Skjoldskiftet. Forslagsstiller ser nå for seg et 6 etasjer høyt bygg på 5280 kvm beliggende på eiendommene hvor man i dag finner Nesttunhallen og Dahls begravelsesbyrå. Formålet med planforslaget er å legge til rette for konsentrert utbygging av boliger, kontor og et forretningslokale. Planforslaget viser et bygg med forretningslokale (503 kvm) i 1. etasje og vender seg mot bybanestoppet. Det er planlagt 28 boenheter fordelt på etasje (2492 kvm). Deler av 3. etasje foreslås til kontor (325 kvm). Felles uteoppholdsarealer (686 kvm) er hovedsakelig avsatt på takterrasser i etasje. Deler av 2. etasje vil romme bilparkering og tyverisikker sykkelparkering. Forslagsstiller har beregnet utnyttingsgraden innenfor byggetomten til %-BRA = 265 %. Det legges opp til differensierte byggehøyder i det skrånende terrenget. Dette er imidlertid ikke sikret i plankart og bestemmelser. Planområdet vil ha bilatkomst fra fylkesveg Apeltunvegen via kommunal sideveg fra denne. Planområdet vil være et knutepunkt for sykkelatkomst fra hovedrute for sykling langs Osbanetraseen på andre siden av Fanavegen, og for gang- og sykkelferdsel mot skole og idrettsanleggene på Slåtthaug. Planområdets plassering i Skjoldskiftet (skråfoto fra 2009) For utfyllende opplysninger om planforslaget, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden Det kom da inn 9 private merknader (inkludert 3 fellesmerknader) og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Forslagsstillers oppsummering av og kommentarer til disse i merknadsskjema jf. vedlegg D, vurderes av fagetaten som i hovedsak dekkende. I merknadene og uttalelsene pekes det særlig på følgende: Side 2 av 13

3 - For høy utnyttingsgrad og byggehøyde (Rådet for byforming og arkitektur, Hordaland fylkeskommune og naboer) - Ønske om bevaring av Nesttunhallen (Byantikvaren, Hordaland fylkeskommune og brukere av hallen m.fl.) - Ikke tilstrekkelig tilpasning til strøkskarakteren (naboer) - Ikke god nok utforming av vegarealer, inkludert kryss mellom kommunal veg og fylkesveg Apeltunvegen (Statens vegvesen, Samferdselsetaten) - Etterlyser samlet analyse for videre utvikling av senterområdet (Hordaland fylkeskommune) - Løsninger for overvannshåndtering må beregnes og sikres i planforslaget (VA-etaten) - Positiv til fortetting (Fylkesmannen) - Innsigelse vedrørende støy og parkeringsdekning (Fylkesmannen) Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn er oppsummert på side 3 i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Det dreier seg hovedsakelig om redusert byggehøyde fra 7 til 6 etasjer, oppgradert kryssløsning, lavere og endret parkeringsdekning. Det foreslås en omfordeling til noe mer boligareal og en god del mindre næringsareal (spesielt kontor), men arealformålene er ikke konkretisert i plankart og bestemmelser. Fylkesmannen har basert på det reviderte planforslaget trukket sin innsigelse. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planområdet ligger innenfor senterområde S 18 i kommuneplanens arealdel. Sentrumsformål i form av boliger, forretning og kontor er dermed i samsvar med overordnet plan. Utnyttingsgrad, byggehøyder og estetikk Byggesøknad for ny bebyggelse på de aktuelle eiendommene ble i 2003 avslått, begrunnet med krav om reguleringsplan, avstand til nabogrense og estetikk. Frittliggende boligblokker med 33 boenheter ble da vurdert (4 frittliggende hvorav 2 sammenbundet av felles parkeringskjeller). Det foreliggende planforslaget skiller seg fra tidligere ved at alt nå samles i ett bygg som etter intensjonen skal avtrappes i mot det skrånende terrenget og mot eksisterende småhusbebyggelse. Kommuneplanens rammer Kommuneplanen ( ) åpner opp for en maksimal utnyttingsgrad på %-BRA = 250 % og byggehøyde 16 meter ved bybanestopp. Det fremgår også at denne utnyttelsen «gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere eiendommer». Utnyttingsgraden kan gjennom reguleringsplan fastsettes lavere eller høyere, avhengig av hvor mye og hvordan de omkringliggende områdene bygges ut og hvilke samfunnmessige behov og hensyn man skal ivareta i forhold til de eksisterende bygde omgivelsene. Blant de private planarbeidene som pågår nær bybanestoppet, er det planforslaget for Apeltunvegen 1 og 3 som ligger nærmest selve bybanestoppet. I utgangspunktet tilsier dette en høyere utnytting enn for eksempel i overgangen til småhusbebyggelsen lenger vekk fra bybanestoppet. Fagetaten fremhever likevel at det kan være problematisk å overstige maksimal utnyttelse ved bybanestoppet. I en urban utvikling ved bybanestoppene må kulturhistoriske elementer vurderes. Det kan være landskapsverdier og terrengtilpasninger som må vurderes, og det kan være byformingsmessige strukturer det er ønskelig å utvikle eller eksisterende bebygd karakterer og lokal egenart det er ønskelig å ivareta. Side 3 av 13

4 Ellers er det en forutsetning at planforslaget får en god tilpasning mot de offentlige funksjonene som er på bybanestoppet. Bybanestoppet i Skjoldskiftet på lokk like ved forslagsstillers planlagte bygg som vil ligge til høyre i dette bildet. (Illustrasjon: Bybanen Utbygging) Foreslått utnyttingsgrad er redusert fra %-BRA = 295% ved offentlig ettersyn, og oppgis nå i plankartet til 265 %. I reguleringsbestemmelsene er det imidlertid tatt inn at man i utregningen av utnyttingsgraden også skal kunne regne med fortauet o_ft4 og annen veggrunn-grøntareal AVG1 i arealgrunnlaget sammen med området avmerket S i plankartet. (Grøntarealet er sikret som buffersone mot bybanen, og var en del av bybaneplanen.) Fagetaten vil bemerke at ovennevnte ikke er en korrekt måte å beregne en utnyttingsgrad på. Utnyttingsgraden skal oppgis for selve formålet, byggeområde S, det skal ikke tas med tilliggende arealer som fortau og sideterreng selv disse ligger på grunneiers eiendom. Med det bruksarealet som oppgis i planbeskrivelsen (s. 3) vil bruksarealet på 5280 m 2 for bygget gi en utnyttingsgrad på 320 % i område S (1654 m 2 jf. s. 22). Fagetaten tar forbehold om nøyaktig utregning her, men vil peke på at utnyttingsgraden blir høyere enn det som oppgis på plankartet, når fortaus-arealer og annet vegareal ikke tas med i beregningen. Fagetaten vil understreke at det ved utbygging i sentrumsområder må påregnes at noe areal må avsettes til offentlig infrastruktur fortau, veigrunn m.v. og utnyttingsgraden fastsettes i reguleringsplaner for de enkelte byggeområdene. Det må derfor vurderes om den aktuelle utnyttingsgraden på ca. 320 % er akseptabel for dette byggeområdet, og om de tilgrensende omgivelser tåler et bygg med en slik utnytting, volum og byggehøyde. For å sammenligne viser fagetaten til det nye bygget som er under ferdigstilling ved dagens vegkryss ovenfor bensinstasjonen i Skjoldskiftet. Dette bygget føres opp i 3 etasjer med underetasje, og bruksarealet er 2900 m 2 i følge godkjent rammetillatelse. Bygget kan oppfattes som relativt stort i gatebildet, men er vesentlig mindre enn det foreslåtte bygget på 5280 m 2 i Apeltunvegen 1 og 3. Fagetaten vil bemerke at senterområdeavgrensingen som er vist i kommuneplanen strekker seg langt oppover i villabebyggelsen i et bratt terreng. Det er ikke opplagt at disse boligområdene er egnet for en sentrumsbebyggelse med maksimal tomteutnyttelse slik kommuneplanen åpner for, eller enda til overstige de maksimale rammene som er gitt. Side 4 av 13

5 Byggevolum / tilpasning til stedet Planområdet har en trang tomtesituasjon, der det foreslåtte bygget vil ligge mellom nytt bybanespor på nordsiden og en smal og bratt atkomstveg på sørsiden. Det store byggevolumet sprenges inn i et skrått terreng, tett inntil eksisterende boligveg som betjener dagens småhusbebyggelse. Byggehøyder på opptil 6 etasjer vil komme tett på småhusbebyggelsen og dels ta sol fra disse. Byggehøyden og byggets lengde innebærer dermed et kraftig brudd med eksisterende småskala-bebyggelse. I tillegg kommer forholdet at det ikke er utearealer på bakkenivå som kan skape rom og avstand for å dempe inntrykket av et stort bygg. Boligblokken har kun egnede utearealer på takflater i 4., 5. og 6. etasje. Det legges dermed opp til at resten skal kunne dekkes av offentlige parkarealer slike opparbeide parkarealer finnes ikke i Skjoldskiftet i dag. Rådet for byforming og arkitektur uttalte følgende ved offentlig ettersyn: «Rådet ser positivt på planforslagets intensjon om å skape bebyggelse som kan fungere som et lokalt fokuspunkt som henvender seg mot bybanen og aktiviserer bybanestoppet. Rådet ser at planforslagets utnyttelsesgrad i forhold til kommuneplanens rammer er for høy, og tilråder derfor at rammene for bygningsvolumet i planen reduseres både i høyde og utstrekning.» Fagetaten slutter seg til dette. Det er ønskelig med et funksjonelt bygg ved bybanestoppet, med lokale servicefunksjoner og boligformål. I likhet Rådet for byforming og arkitektur oppfatter imidlertid også fagetaten foreslått volum som for stort, både i høyde og utstrekning på dette stedet. Vegstandarden, terrengforholdene, det villamessige preget området har i dag, inkludert det kulturhistoriske elementet Nesttunhallen, gjør at fagetaten er kritisk til et prosjekt med et bygg på den størrelsen som er foreslått. Det er ikke gjort en analyse av hvordan tilstøtende eksisterende boligmiljø kan utvikles i en sammenheng med dette nye bygget i planprosessen. Bygget vil ikke hindre utbygging på naboeiendommer, men det kan tenkes at det vil være behov for å legge om atkomstvegen, noe som kan berøre byggeområdene på begge sider av vegen. Det er nylig varslet oppstart av et planarbeid for Gamle Kirkevegen 5 og 7 der forslagstiller ser for seg å benytte atkomsten via Apeltunvegen 1 og 3. I begge disse sakene uttrykker naboene behov for opprusting av den bratte atkomstvegen. Byggehøyder Byggets høyde er illustrert ved en avtrapping mot den eksisterende småhusbebyggelsen, jf. snittegninger og fotoillustrasjoner (vedleggene F og J). Ved offentlig ettersyn fremgikk høydeinndelingen tydelig i plankartet, ved at det var fastsatt flere ulike maksimalbegrensninger innenfor område S. I planforslaget til 2. gangs behandling er imidlertid disse avtrappingene tatt ut av plankartet og kote 58,5 er nå fastsatt som maksimal byggehøyde for hele område S. Snittegningene (vedlegg F) og etasjeplanen med påførte kotehøyder (vedlegg G) er ikke gjort bindende i bestemmelsene, og er kun eksempel på en utbyggingsvariant som vil være innenfor det plankartet og bestemmelsene åpner opp for. Det er nødvendig å sikre at bygget får varierte byggehøyder for å bryte opp det store bygningsvolumet som foreslås. Et annet alternativ ville være å dele opp bygningsmassen i to volum, en utbyggingsform som kan harmonere mer med eksisterende bebyggelse. Nesttunhallen som kulturminne Riving av Nesttunhallen er en forutsetning for en realisering av det innleverte planforslaget. Nesttunhallen er ikke fredet i henhold til kulturminneloven. Den kan likevel vernes i medhold av plan- og bygningsloven, ved regulering med hensynssone og tilhørende bestemmelser. Det Side 5 av 13

6 er dette Byantikvaren og Hordaland fylkeskommune tilrår i sine uttalelser ved offentlig ettersyn. Hallen har i følge fylkeskommunen «høg lokal og regional kulturminneverdi, som bør takast vare på som bruksressurs, som grunnlag for kunnskap, oppleving og verdiskaping.» Byantikvaren samstemmer i at Nesttunhallen har høy lokal kulturminneverdi og fremhever at: «Bygningen har betydning for stedskvalitet og forståelsen for lokal historie i området. I fortettingsområder vil nettopp slike kulturhistoriske bygg med offentlig rettede funksjoner være viktige for opplevelsen og forankringen av det stedegne. Bygningen har i tillegg tidstypiske kvaliteter på tross av senere ombygginger.» I sin anbefaling fremgår det at Byantikvaren likevel er åpen for endret bruk, men riving frarådes altså. Nesttunhallen sett fra sørøst I forbindelse med byggesakene i 2003, ble også riving av Nesttunhallen vurdert. Rivingstillatelse ble da innvilget av Bergen kommune (sak ). I forkant av vedtaket var det innhentet uttalelse fra Byantikvaren, som den gangen ikke motsatte seg riving, men i likhet med nå fremhevet Byantikvaren også da at et samfunnshus som Nesttunhallen klart har en lokal verneverdi. Forskjellen fra den gangen og nå er at Byantikvaren la til følgende: «Dessverre er bygningens autensitet og typologiske særtrekk sterkt svekket gjennom om- og påbygninger og Byantikvaren vil derfor ikke motsette seg riving.» Dersom man ser på byantikvarens tidligere uttalelse fremstår dermed ikke som opplagt at Nesttunhallen bør gis et vern (hensynssone) i medhold av plan- og bygningsloven. Fagetaten ser at byantikvaren i dag i større grad enn i 2003, vektlegger bevaring av Nesttunhallen. Private merknader fra brukere av Nesttunhallen tyder på at den er mye brukt. Dette taler også for en vektlegging av bygget som et viktig lokalhistorisk bygg med kulturminneverdi. Den kulturminneverdien Nesttunhallen har må avveies den arealdisponeringen som er gjort i kommuneplanen. Forslagsstiller har i sin plan ønsket å fremme et stort bygg over hele det tomtearealet som i dag rommer to bygg og parkeringsarealer på bakkeplan. Det har ikke blitt Side 6 av 13

7 presentert alternativer som for eksempel to bygningsvolumer. En oppdelt struktur kunne gitt rom for å vurdere bevaring av Nesttunhallen og en mer gradvis / moderat utbyggingsform tilpasset stedet Skjoldskiftet. Hensynet til naboer Forslagstiller har etter offentlig ettersyn tatt noe hensyn til naboer ved at maksimal byggehøyde er redusert fra 7 til 6 etasjer, fra kote + 63,5m til +58,5 m. Fagetaten ser positivt på at maksimal byggehøyde er redusert. Men vi vil påpeke at det ikke kun er den maksimale byggehøyden som har betydning i forhold til naboene. Det foreslåtte bygget har utstrekning og dybde, der hele tomtearealet foreslås utbygget, som gjør at det blir for dominerende i området. Det er for eksempel ikke gitt nok avstand til eksisterende bebyggelse, noe som ellers kunne dempet inntrykket av et så stort volum. Ved bybanestopp kan vi ikke vektlegge hensynet til eksisterende bebyggelse på samme måte som i et ordinert byggeområde utenfor et senterområde / bybanestopp. Dette bygget avviker etter fagetatens oppfatning for mye fra bebyggelseskarakteren som er i nærområdet til bybanestoppet i dag, og er mye større enn bygg som ligger sentralt ved vegsystemet i Skjoldskiftet i dag. Fagetaten mener det hadde vært ønskelig med en analyse av en større del av Skjoldskiftet før man tok stilling til om et bygg med et så vidt stort volum kunne anbefales. Fagetaten ser at det i dette konkrete planområdet kunne vært lettere å ta stilling til et enkelt prosjekt, dersom det for eksempel var vist to bygningsvolumer på tomten med varierte høyder. Dette kunne bidratt til en tydeligere struktur og ville gitt mer sikt og luft for omkringliggende naboer, i nåværende og i en fremtidig situasjon. Fagetaten ser at det foreslåtte bygget kan gi positiv effekt i forhold til støy fra Fanavegen. Denne effekten hadde man imidlertid også oppnådd med en smalere bygningskropp. Da kunne man også fått mer uteoppholdsareal på bakkeplan, og hadde hatt mer å gå på ved et eventuelt fremtidig behov for vegutvidelse i forbindelse med utviklingen av senterområdet. Nesttunhallen Dahls bebgravelsesbyrå Dahls bebgravelsesbyrå Side 7 av 13

8 Nesttunhallen Snitt som viser nytt bygningsvolum i forhold til eksisterende bebyggelse Lekeareal/felles uteoppholdsareal Kravet til mengde uteoppholdsareal med tilfredsstillende kvalitet er i dette tilfelle 420 kvm (15 kvm * 28 boenheter). Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at det totalt er satt av 686 kvm felles uteoppholdsareal. Ved offentlig ettersyn vurderte fagetaten det i utgangspunktet som positivt at man utnytter takterrasser til leke- og uteoppholdsareal. I bydelssentra og senterområder langs bybanen kan man etter kommuneplanens bestemmelser dekke inntil 50 % av arealkravet i nærliggende offentlige områder og 50 % ved bruk av takterrasser. Summen skal dog ikke overstige 75 %. De resterende 25 % må dekkes på bakkeplan innenfor planområdet. I dette tilfellet tilsvarer det 105 kvm. Slik fagetaten ser det er det ingen egnede felles utearealer på bakkeplan i planområdet. Det opplyses heller ikke hvilke offentlige arealer man ser for seg kan benyttes som kompensasjon for manglende felles arealer i eget område. Per i dag er det etter fagetatens vurdering ingen egnede offentlige parkarealer i Skjoldskiftet. Planområdet har god beliggenhet i forhold til offentlige skole- og idrettsanlegg på Slåtthaug og fotballbaner på den gamle travbanen på Skjold. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om disse kan dekke den funksjonen som kommuneplanen legger til grunn at offentlige parkområder skal ha. Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser et skrånende uteoppholdsareal/grøntareal på bakkeplan. Fagetaten vurderer ikke dette som tilstrekkelig når man samlet vurderer form, beliggenhet og solforhold, sett i forhold til kravet i kommuneplanen (Deler av arealene ligger i skygge ved jevndøgn kl. 15 og andre deler er for bratte eller små). Det har mer karakter av å være smale restarealer beliggende tett på naboens garasje. Takterrassene ser imidlertid ut til å få meget gode solforhold. Vegsystem /trafikk I etterkant av offentlig ettersyn har forslagsstiller i samråd med Statens vegvesen utarbeidet en oppgradert kryssløsning mellom fylkesveg Apeltunvegen og sidevegen inn til planområdet fra denne, slik at den nå tilfredsstiller Statens vegvesens uttalelse ved offentlig ettersyn. Torgarealet ved offentlig ettersyn er nå erstattet med offentlig gangareal i tillegg til en byggegrense som sikrer rom mellom bygget og nærmeste gangfelt, jf. illustrasjonsplanen (vedlegg E). Det er tatt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at foreslått kryssløsning i plankartet blir opparbeidet og tilrettelagt for gående og syklende før bygget kan tas i bruk ( 3.1). Kryssløsningen og forholdet til bybanearealene fremgår av illustrasjonsplanen (vedlegg E) og vurderes som god. Side 8 av 13

9 Utsnitt av eksisterende situasjon, m/ avkjørsler og stigningsforhold Planforslaget legger opp til at bygget skal ligge tett inntil fortauet, med unntak av siden som vender mot bybanestoppet. Fortauet er etter offentlig ettersyn utvidet fra 1,5 til 2,5 meter. Fagetaten vil kunne anbefale å legge foreslått bygg med fasaden langs fortauet som er vanlig i en urban situasjon men dette krever god bredde på fortauet. Da atkomstvegen (jf. eget avsnitt) er bratt, vil det være uheldig at planen ikke gir noe ekstra plass til justering av kjørevegen/fortau. Det er mulig vegen burde legges om for å få bedre stigningsforholdene, men dette vil kreve at også at naboeiendommene tas med i en felles reguleringsplan. Fagetaten anbefaler som minimum å utvide fortauet o_ft4 til 3 meter. Alternativet er slik samferdselsetaten foreslår, å trekke bygget (byggegrensen) 2 meter inn fra fortauet, men beholde fortausbredden på 2,5 meter. Begge disse variantene er benyttet i områdereguleringsplanen for Paradis. Utvidelsen vil måtte skje på bekostning av det planlagte byggets bredde. Rekkefølgekravet i bestemmelsene vedrørende fortauet ( 3.2) sikrer at de viktigste delene blir opparbeidet før bygget kan tas i bruk. Kravet bør likevel innskjerpes slik at man sikrer at hele fortauet langs sørsiden av det planlagte bygget blir opparbeidet samtidig. Atkomst og parkeringsløsninger I planbeskrivelsen opplyses det at man legger opp til 28 boenheter og det er i reguleringsbestemmelsene fastsatt at hver boenhet skal ha én parkeringsplass ( ). Antall boenheter er dog ikke låst i bestemmelsene. Det kan bli noe endret ved byggesaken Side 9 av 13

10 avhengig av blant annet hvor store boenheter det legges opp til. Planbestemmelsene fastsetter lav parkeringsdekning som er i samsvar med kommuneplanens parkeringsnorm for senterområder, og som fylkesmannen ikke lenger har innsigelse til. Innfartsparkering/ buss Det synes nå klart at man ikke legger opp til innfartsparkering i Apeltunvegen 2 (jf. sak , dok. 57). Skjoldskiftet vil sannsynligvis likevel bli et enda viktigere trafikknutepunkt enn det er i dag. I tillegg til selve bybanestoppet, vil det i kommende reguleringsplan for Apeltunvegen 2 kunne tilrettelegges for overgang mellom buss og bybane. Sykkelatkomst og sykkelparkering Hovedrute for sykling går langs Osbanetraseen, rett på andre siden av Fanavegen. Kryssingspunkt for syklister og fotgjengere vil være i nivå med bybanestoppet. For planlagte bygg legges det opp til innendørs sykkelparkering i byggets 2. etasje, jf. etasjeplanen (vedlegg G). Det vil være mulig å få til en brukervennlig atkomst til denne på samme sted som atkomsten er for bilene. Det er etter offentlig ettersyn innarbeidet krav i bestemmelsene som sikrer at all sykkelparkering nå løses innenfor område S, og at denne skal være tyverisikker og ha rask og enkel atkomst ( 2.8 og 2.9). Dersom det etableres næringsvirksomhet i bygget for mer enn 20 ansatte, vil det i tillegg slå inn et krav om blant annet garderoberom og dusj ( 2.10). Tilstrekkelig mengde sykkelparkering er med blant annet 2 plasser per boenhet sikret i reguleringsbestemmelsene ( ). Universell utforming tilpasset bybanestoppet Planforslaget legger opp til universell atkomst fra bybaneperrongen i reguleringsbestemmelsene ser ut til å ivareta at også det planlagte forretningslokalet i 1. etasje og alle andre tiltak innenfor område S får universell tilgjengelighet. Når det gjelder stigningsforhold vil det ikke være mulig å oppfylle kravet til universell utforming langs hele fortau o_ft4. Økt fortausbredde vil avhelpe noe, f.eks. ved at det blir enklere med vintervedlikehold. Den delen av fortau o_ft4 hvor det er mulig med universell utforming bør også ha økt bredde da denne delen av fortauet vil ha mest gangtrafikk. Fagetaten vurderer det som en fordel om hele fortau o_ft4 opparbeides samtidig. Dette kan sikres ved en presisering i bestemmelsene ( 3.2). Grunnforhold Ved offentlig ettersyn så forslagsstiller for seg en meget rask fremdrift med tanke på å unngå eventuelle problemer i forbindelse med den pågående videreføringen av bybanen. Det er ønskelig å unngå rystelser i bakken nær bybanen. Da bybaneutbyggingen har hatt en rask fremdrift var det ikke mulig å rekke en ordinær planprosess og igangsetting av et grunnarbeid for Apeltunvegen 1 og 3 parallelt med bybaneutbyggingen, slik forslagstiller ønsket seg. I dag er derfor fjellsiden under Nesttunhallen sikret med bolter mot bybanesporet. Denne sikringen må fjernes for å kunne gjennomføre utbyggingsforslaget i Apeltunvegen 1 og 3. Det er ikke gjort en geoteknisk vurdering i forbindelse med inneværende plansak. I reguleringsbestemmelsene 2.7 er det tatt inn krav om at det etter sprenging skal vurderes sikringstiltak. Det er påkrevet at denne planbestemmelsen endres til et rekkefølgekrav, der det må tas inn at det må foretas en geoteknisk vurdering av et foretak med geoteknisk kompetanse før igangsettingstillatelse. Videre må foretaket vurdere tiltak og vilkår for kontroll av sikringsarbeider. VA-rammeplan Side 10 av 13

11 VA-etaten har tidligere påpekt at innleverte VA-rammeplan hadde mangler vedrørende blant annet beskrivelsen av overvannshåndteringen og tilhørende beregninger, samt plasseringen av infiltrasjonsmagasin. VA-etaten har bekreftet overfor fagetaten at det nå skal være levert inn tilstrekkelig dokumentasjon til at disse forholdene må anses tilfredsstillende opplyst i forbindelse med plansaken. (Se eventuelt VA-sak ) Fagetaten anbefaler en presisering av reguleringsbestemmelsene for å sikre at disse forholdene også blir tilfredsstillende ivaretatt i forbindelse med eventuelle endringer som kan komme ved detaljprosjekteringen (ny ordlyd tilføyes i og ). Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) BIR avga ikke uttalelse ved offentlig ettersyn. Krav om at renovasjonsteknisk avfallsplan skal være godkjent av BIR forut for byggesaken, er nå tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten antar dermed at forholdet er tilstrekkelig ivaretatt. Energi Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det fremgår av VArammeplanen at forslagsstiller vurderer det som aktuelt å legge fram stikk til fremtidig bossug og fjernvarme i forbindelse med opparbeiding av VA-ledningsnett. Reguleringsbestemmelsene sikrer uansett at det legges til rette for en eller annen form for fleksibel energiforsyning innenfor planområdet. Støy Støyrapporten (vedlegg H) er oppdatert i samsvar med den foreslåtte etasjereduksjonen i etterkant av offentlig ettersyn. Det fremgår at fasadeløsningen mot sørøst må endres for å få plass til soveromsvindu på den siden, grunnet støynivå for leiligheter i etasje helt i nordøst. Rapporten anbefaler videre at man godtar en overskridelse på 1 db av støygrensen på 65 db ved fasade mot Fanavegen i 5. og 6. etasje, da den vanskelig lar seg støyskjerme. Takterrasser og uteoppholdsareal på sørsiden av bygget vil få tilfredsstillende støynivå. For øvrig er det også gjort en vurdering av refleksjonsstøy mot boliger nord for planområdet (Nesttunbrekka, jf. privat merknad ved offentlig ettersyn), og konklusjonen er at det ikke blir noen støyøkning. Når det gjelder privat uteoppholdsareal fremholdes det i rapporten at dette kan lages som innglassede balkonger mot nordvest. Magnetfelt ved nærhet til transformatorstasjon I plankartet er det satt av antatt tilstrekkelig avstand til transformatorstasjon mellom det planlagte bygget og bybanearealene. Dersom det blir aktuelt med boligrom for varig opphold nærmere enn 10 meter, kreves det etter foreslåtte reguleringsbestemmelser ( 6.1.1) dokumentasjon på strålingsnivået (magnetfeltet) i søknad om rammetillatelse. Fagetaten vurderer dette som tilstrekkelig. Planfremstilling Det meste av planmaterialet har en grei fremstilling, der plankart og reguleringsbestemmelsene er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Fagetaten vil likevel bemerke at plankart og bestemmelser har en del mangler. Sentrumsformål er benyttet som formål på plankartet og i bestemmelsene. Det er nødvendig å spesifisere på plankart og i bestemmelser at formålene skal være kontor, bolig og forretning, da det er dette som har vært gjenstand for vurdering i planprosessen. Forslått sentrumsformål kan omfatte mange flere formål som ikke er drøftet i dette planarbeidet. Det er mer aktuelt å benytte sentrumsformål på overordnet kommuneplan / -delplannivå. Side 11 av 13

12 Arealstørrelse for hvert formål må fremgå på plankart og i bestemmelser. Planbeskrivelsen inneholder oversikt over foreslåtte størrelser, som det ikke ønskelig avvike vesentlig fra. Det er ikke ønskelig å åpne for stort mer enn de foreslåtte 503 m 2 forretningsareal i dette planområdet, da den trafikale situasjonen i avkjørselen fra fylkesveg Apeltunvegen tilsier at man bør unngå vesentlig trafikkøkning og økt parkering for butikker i ferdselsområdet for bybanestoppet. Reguleringsbestemmelsene som omhandler byggehøyder, er for generelt utformet slik fagetaten vurderer det. Her fremgår det kun at bygget kan inndeles 6 etasjer og at annen inndeling kan godkjennes i samråd med Bergen kommune. Dette gir ingen føringer på at bygget skal avtrappes, noe fagetaten ser som nødvendig i forhold til eksisterende boligbebyggelse. Planmateralet bør dersom planen vedtas slik den foreligger, endres på følgende punkter: - Bredden på fortauet langs det planlagte bygget økes med en halv meter, til 3 meter. - Det bør stilles rekkefølgekrav om opparbeiding av hele fortau o_ft4, ikke bare frem til inngangspartiet. - Det bør stilles rekkefølgekrav til gjennomføring av geoteknisk undersøkelse. - Differensierte byggehøyder må fremgå på plankart og i bestemmelser. - Planforslaget må sikre uteareal med tilstrekkelig kvalitet på bakkeplan. - Sentrumsformål erstattes med bolig/kontor/forretning på plankartet. Bestemmelsene må presisere tillatt arealstørrelse for hvert formål. - Det må innarbeides tilstrekkelige krav om dokumentasjon av VA-plan. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålene i planforslaget da disse er i tråd med at området er avsatt til sentrumsformål, område S18. Men planforslaget tar ikke i tilstrekkelig grad hensyn til eksisterende bebyggelse og mulig fremtidig utvikling i området. Fagetaten vil foreslå at planforslaget avvises i nåværende form, fagetaten har derfor ikke konkludert med hensyn spørsmålet om å rive Nesttunhallen. Anbefalt forslag fra fagetaten: Alternativ I. I medhold av plan- og bygningsloven 12-7, anbefales ikke følgende forslag til reguleringsplan: Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318. Apeltunvegen 1 og 3 boliger/kontor/forretning, plannummer , vist ved: a) plankart datert b) reguleringsbestemmelser datert Alternativ II. 1) I medhold av plan- og bygningsloven 12-7 vedtas forslag til reguleringsplan Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318. Apeltunvegen 1 og 3 boliger/kontor/forretning, plannummer ) Reguleringsbestemmelser datert og plankart datert vedtas med følgende endringer: Side 12 av 13

13 a) Formål på plankartet endres til byggeområde for boliger/kontor/forretning. I bestemmelsene må tillatt bruksareal for hvert formål spesifiseres. b) På plankartet og i bestemmelser skal det fremgå differensierte byggehøyder i samsvar med illustrasjonsplan. c) Det skal fremgå av plankart og i bestemmelser at boliger skal sikres tilstrekkelige utearealer på bakkeplan i samsvar med kommuneplanens minimumskrav. d) Bredden på fortau o_ft4 økes til 3 meter. e) Foreslåtte bestemmelse 2.7 endres til et rekkefølgekrav med følgende innhold: Før igangsettingstillatelse skal det foretas en geoteknisk undersøkelse av et foretak med geoteknisk kompetanse. Før igangsetting av grunnarbeid skal nødvendige sikringstiltak gjennomføres. Før igangsetting av øvrige byggearbeid skal sikringstiltak kontrolleres av foretak med geoteknisk kompetanse. f) Reguleringsbestemmelsene 3.2 endres til: «Bygg kan ikke tas i bruk før fortau o_ft4 er opparbeidet. Fortauet skal ha fullverdig universell utforming frem til inngangsparti på planlagt bygg. Resterende deler av fortauet tilpasses stigningsnivået på o_kv1.» g) Det tilføyes en reguleringsbestemmelse med følgende ordlyd: «Godkjent VA-rammeplan skal dokumenteres ved søknad om tillatelse til tiltak.» h) Det tilføyes en reguleringsbestemmelse med følgende ordlyd: «Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal det foreligge sluttdokumentasjon på at VA-nettet er bygget i samsvar med godkjent VA-rammeplan.» ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A: Plankart datert B: Reguleringsbestemmelser revidert C: Forslagsstillers planbeskrivelse revidert D: Merknadsskjema revidert E: Illustrasjonsplan datert F: Snitt datert G: Etasjeplan datert H: Støyrapport datert I: VA-rammeplan datert J: Fotoillustrasjoner datert mai 2012 K: Kulturminnedokumentasjon oktober 2010 L: Referat fra befaring av Nesttunhallen M: Referat fra møte med Bybanen Side 13 av 13