Førde kommune Byggesak og arealforvaltning Dagunn Aamot Slåttebakkane 42 6814 FØRDE Dykkar referanse: Sakshandsamar: Ole Jakob Sande Tlf. 57612717 Vår referanse: 14/1593-8-OJS-L12 Dato: 10.11.2015 Administrativt vedtak - Mindre endring av reguleringsplan Slåttebakkane Bakgrunn for saka: Kommunen har motteke 2 søknader om justering av grenser innanfor reguleringsplan Slåttebakkane. Det er også mange plassar avvik mellom eigedomsgrenser og regulert føremålsgrense i reguleringsplanen. Kommunen ynskjer å rette opp i avvika ved å justere plankartet for reguleringsplan Slåttebakkane i samband med vurdering av omsøkte justeringar. Saka er vurdert som mindre endring av reguleringsplan i samsvar med Plan- og bygningslova (PBL) 12-14, og tek utgangspunkt i at saka kan handsamast administrativt (kurant sak). Saksutgreiing: Reguleringsplan Slåttebakkane vart vedteken 19.2.1981 og sist endra 9.2.2006. Søknadane om justering av føremålsgrenser ved eigedomane gbnr. 62/742 og 745 og omfattar overføring av areal frå kommunalt eigd friområde til bustadeigedomar. Dei andre endringane gjeld justering av føremålsgrense i høve til eigedomsgrenser og gjeldande situasjon. Søknad frå gbnr. 62/745: Viser til at bustadhuset under bygging i 1997 ved feil vart plassert nærare grense mot friområde enn søkt om. Det har sidan vore gjort fleire tiltak på eigedomen, og grunneigar ynskjer å rette opp i grensetilhøva slik at tiltaka vert liggande på eigedomen. Søknad frå gbnr. 62/742: Eigedomen grensar også mot kommunalt eigd friområde, og det vert i søknaden vist til avvik mellom eigedomsgrenser/ tiltak og regulert føremålsgrense i området. Langs eigedomen er føremålsgrensa og eigedomsgrensa samanfallande mot friområdet, men det er ført opp terrasse og sidan hagestove som bryt grensa. I samsvar med PBL 12-14 vert søknad og framlegg til mindre reguleringsendring sendt til offentlege instansar og involverte grunneigarar til uttale. Det er kome følgjande merknader i saka: Førde kommune - Teknisk drift: 1. Det må sikrast gjennom plan at det er tilgjengeleg trasè for VA-leidningar til framtidig bustadfelt i Brattebergkvia. Postadresse: Postboks 338, 6802 Førde Telefon: 57 72 20 00 Bankkonto: 3700 07 00720 www.forde.kommune.no Besøksadresse: Hafstadvegen 42 Fax: 57 82 38 76 Org.nr.: NO 963923511 mva E-post: postmottak@forde.kommune.no
2. Det må sikrast at snuhamrar har tilstrekkeleg djupne og breidde for større køyretøy, og at planen omfattar naudsynt grøfteareal for overvatn og snødeponi sjølv om dette vil gå inn over etablerte eigedomsgrenser. Dette er for å ha heimel i plan til å ta igjen eventuelle problemområder. 3. Krysset mellom Brendeholten/ Slåttebakkane og E39 bør ikkje justerast etter bygd situasjon. Situasjonen er ikkje tilfredsstillande i høve gangtrafikk knytt til gangsti frå Brendeholten, undergangen under E39, og busslomme mellom vegen Slåttebakkane og E39. Teknisk drift har vore på synfaring og vurdert krysset ut frå trafikktryggleik, og vil gå i dialog med Statens vegvesen for å finne ei betre utforming. Utforminga av krysset vil vere ei utfordring for vidare utbygging av bustadfeltet. 4. Teknisk drift har etablert ein tilkomstveg frå ballbana aust for Ekornlia og vidare i søraustleg retning. Dette er ein tilkomstveg til kommunale kummar. Vegen bør visast i plan. 5. Gangstiar som er vist i plan krev gjerne vedlikehald over tid. Teknisk drift har ikkje økonomi eller kapasitet til å gjennomføre slikt vedlikehald. Gangstiar som er etablert over tid gjennom friareal treng truleg ikkje visast i kart med mindre dei er etablert med fast dekke og med gangvegstandard. Kari og Atle Furevik: Det vert lagt følgjande merknader til grensejustering vedrørande tomt 62/742. 1. Det er planert av eit areal inn på det kommunale friområdet og oppført ein bygning utan skriftleg eller munnleg varsel til nabo, tett inntil grenselinje 62/586 2. Tomt 62/742 er frå før sterkt utnytta, og ved tidlegare planering er massar lagt inn på nabotomta 62/586 (den eine grensekula er fylt ned) 3. Det er ei overflategrøft som går på friarealet, langs tomtelinjene og ned i ein kum ved den før omtala oppsette bygning. Vi har ved eit par høve fått flaumvatn frå denne grova innover vår tomt 62/586. 4. Vi ser det som svært uheldig at nokon tek seg til rette på grunn dei ikkje eig, slik det er gjort i denne saka. Konklusjon Huset må takast ned og den gamle grenselinja oppretthaldast. John-Ove Hjelmeland: Årsak til grenseregulering går ikkje fram av brevet. Som nabo til eigedom gbnr 62/742 ser vi at det er kome opp eit nybygg som i det vesentlege er oppført på friarealet som grensar til eigedomen mot sør. Til dette tiltaket er å merke fylgjande: 1. Det er ikkje sendt ut nabovarsel. 2. Det er ikkje sendt søknad til Førde kommune om tiltaket i forkant av bygginga. 3. Etter det som er opplyst frå Førde kommune er utnyttingsgraden på tomta så stor at det ikkje ville kunne gitt løyve til ytterlegare byggeprosjekt innanfor dagens tomtegrense. 4. Byggetiltak som dette i eit byggefelt utan nabovarsel og godkjenning frå kommunen viser byggeigar lite respekt overfor sine naboar. Det er beklageleg. Dersom Førde kommune godkjenner dette prosjektet medfører dette at gjeldande lovverk for ettertid vert vanskeleg å handheve. Bygg fyrst og søk etterpå, og kommunen må føre lik praksis overfor alle liknande byggetiltak. Førde kommune opparbeider seg eit problem som ein i dag ikkje ser konsekvensen av. Truleg vil også kommunen kunne få reaksjonar frå saker som er handsama tidlegare der sakene har gått i grunneigars dissfavør. Førde kommune misser truverde. Statens vegvesen Region Vest: Grunna fleire avvik mellom eigedomsgrenser og regulerte føremålsgrenser i gjeldande plan for Slåttebakkane er det gjennomført diverse opprettingar av føremålsgrensene. Statens vegvesen har ikkje vesentlege merknader til dette. Dagunn Åmodt: Vi gjer merksam på at vi vil ikkje bere kostnader med ei ny oppmåling av grensepunkt mellom eigedomane gbnr. 62/724 og 62/745, då det var Førde kommune som sjølve utførte oppmålinga og utsetting av grensepunkt. Erik Slotterøy: Er eigar av gbnr. 62/808, og har teke telefonisk kontakt om å få vurdert høve til å justere grensa mot friområde på sin eigedom etter same prinsipp og eigedomane gbnr. 62/742 og 62/745. 2
Vurderingar: Kommunen har som prinsipp ei restriktiv haldning til å overføre fellesområde til private eigarar, fordi det er uheldig at grønt areal og fellesskapet sitt areal skal lide for at private skal kunne bygge meir eller få større eigedomar. Det er klart uheldig at friområda ikkje vert nytta og stelt. Kommunen har ikkje ressursar til å ta den jobben, og grannelag og bebuarar må utfordrast til å ta større ansvar for friområda. I høve til dei konkrete endringane som er søkt om eller føreslege i varslingsbrevet, har kommunen gjort følgjande vurderingar: 1. På gbnr. 62/742 er det ført opp terrasse med hagestove, der sørlege hjørne av hagestova bryt eigedomsgrensa med om lag 3m. Ut i frå opplysningar frå grunneigar er hagestova på mindre enn 15m², men har takhøgde > 1,90m og må såleis reknast med teljande areal for utrekning av utnyttingsgrad på eigedomen. Eigedomen er i matrikkelen registrert med eit areal på 911m² og ein bygningsmasse på 372m², som gi ein grad av utnytting på BRA=40.8%. Grunneigar trudde tiltaket ikkje var søknadspliktig og det vart ført opp utan søknad. Det vart då oversett forholdet til grad av utnytting (BRA=35%) og eigedomsgrense/ føremålsgrense. Vestover langs eigedomsgrensa er det etablert ei avskjeringsgrøft for overflatevatn med eit inntak som kommunen driftar. Friområdet er ikkje stelt, og det er ikkje etablert gangsti gjennom området. Ei eventuell justering av eigedomsgrens vil gi ei unaturleg linje/ avgrensing, og vil vere utfordrande i høve til skjøtsel av avskjeringsgrøft og inntak. Med unntak av kostnader som grunneigar vil få med å flytte hagestove og rive delar av terrassen, kan ikkje kommunen sjå argument for å justere grensa. Prinsippet med å sikre friområda må difor vege tyngst, og tiltaka må flyttast slik at dei ikkje er i konflikt med eigedomsgrensa og det må søkast om dispensasjon for grad av utnytting på eigedomen for å føre opp igjen hagestova. 2. På gbnr. 62/745 er det ved fleire høve gjort tiltak som er i konflikt med eigedomsgrense eller kome inn på friområde. Gjennom friområdet ligg VAleidningar som det i dag er kome tiltak over. Kommunen har i 2003 gjeve løyve til tilbygg som ikkje bryt eigedomsgrensa, og kravde i 2004/2005 riving av murar som var ført opp på friområdet. Kravet om riving vart påklaga, og Planutvalet gjorde i sak 035/05 følgjande vedtak; «Klaga frå Leif Loe datert 17.12.04 vert delvis teken til følgje. Leif Loe må ut i frå alternativ 2 rive murar i samsvar med skisse. I tillegg må han som følgje av murplassering dekke meirkostnader ved ei omlegging av kommunale leidningar ved eit eventuelt leidningsbrot. Planutvalet gir dispensasjon frå reguleringsplan for Slåttebakkane for at murane kan verte liggande ute i friarealet. Dispensasjonen er mellombels og inntil reperasjon/ vedlikehald av kommunal leidningstrase gjer det nødvendig å fjerne murane, eller kommunen på annan måte ynskjer å ta i bruk heile breidda på friarealet. Opparbeiding av tomta skal justerast til eigedomsgrensa mot kommunal veg.» Planutvalet sitt vedtak aksepterer at dei tiltaka som er ført opp på friområdet kan bli ståande inntil kommunen må gjere tiltak med VA-leidning eller har trong for å gjere andre tiltak. Kommunen kan ikkje sjå at det er kome nye moment i saka som gjer at kommunen skal ha ei anna haldning til saka i dag, og prinsippet om å sikre friområda må ha same verknad for denne eigedomen. 3. På gbnr. 62/808 er det ikkje tydeleg skilje mellom privat hage og friområde som følgjer eigedomsgrensa, og delar av friarealet er nytta som private område. Det er ikkje ført opp bygningsmessige tiltak på friområdet. 3
Etter same prinsipp som ovanfor, finn ikkje kommunen vektige argument for å auke den private eigedomen. 4. Kommunen meiner det er rett å justere føremålsgrenser i samsvar med oppmålte eigedomsgrenser sjølv om det ikkje har vore handsama som reguleringsendring eller dispensasjon. Desse avvika skuldast i hovudsak manglande nøyaktighet ved digitalisering av plankartet og gjennomføring av oppmålingsforretning. 5. Sjølv om det er starta ein prosessmed Statens vegvesen om tiltak i kryss Slåttebakkane/ Brendeholten-E39, meiner kommunen det ikkje er problematisk å endre plankartet i samsvar med gjeldande situasjon. Utan at det er klart kva tiltak som eventuelt skal gjerast, vurderer kommunen at desse lite sannsynleg vil samsvare betre med gjeldande plan enn faktisk situasjon, og at små tiltak også bør kunne gjennomførast utan omfattande reguleringsprosess. Dersom arbeidet vert meir omfattande, vil det uansett vere trong for ny regulering. 6. Førde kommune ved Teknisk drift har etablert tilkomstveg frå leikeplass i område F2 og søraustover. Vegen er lagt inn som turveg i friområdet. 7. I høve til merknad om kostnader i samband med eventuelle nye oppmålingar, så er det grunneigar som har nytte av desse som må bære kostnadane. Vedtak i saka vert kunngjort på kommunen sine nettsider og med brev til partar som har kome med merknad eller på anna måte vert råka av endringane. Oppdatert reguleringsplan vil bli tilgjengeleg i digitalt planregister og kartportal etter vedtak. Oppsummering: Saka om mindre endring av reguleringsplanen er initiert av to søknader. Kommunen meiner at det nå førast ein prinsipiell politikk for handsaming av slike søknader, og finn ikkje at det er avgjerande skilnad på dei to søknadane. Etter grundige vurderingar kjem kommunen til at det ikkje vil vere rett å legge til rette for at private skal få kjøpe areal frå fellesområda. På område der det er gjennomført oppmålingsforretningar, finn kommunen det rett å justere føremålsgrensa for å sikre samsvar mellom plangrense og eigedomsgrense. Kommunen vurderer at dei miljørettslege prinsippa ( 8-12) i naturmangfaldslova ikkje har innverknad på vedtak i denne saka. Administrativt vedtak: Med heimel i PBL 12-14 vert det gjort mindre endring av reguleringsplan Slåttebakkane, vedteken 19.2.1981. Endringane er vist på kart 23.10.2015. Vedtaket er gjort etter delegeringsvedtak vedteke i bystyret den 18.03.2004. Det er høve til å klage på vedtaket - jfr plan- og bygningslova 15 og forvaltningslova kap. VI. Klagefrist er 3 veker frå De har motteke dette brevet. Klageinstansen er Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Klagen skal sendast til Førde kommune, planavdelinga, Postb. 338, 6801 Førde. Nærmare opplysningar om klagen kan De få ved å vende Dykk til Førde kommune, avdeling for arealforvaltning. Med helsing 4
Odd Harry Strømsli Plan- og byggesjef Ole Jakob Sande Arealplanleggar Dette brevet er elektronisk godkjent av Førde kommune om det ikkje er signert. Vedlegg: Illustrasjon_143219810030-Såttebakkane_eksisterande-justert_23-10-2015 ME_143219810030-Slåttebakkane_23-10-2015_justert-plan ME_143219810030-Slåttebakkane_23-10-2015_justert-plan_flyfoto 5