Saksnr. utval Utval Møtedato 054/16 Planutvalet Planfagleg råd - detaljregulering Hafstadvegen 44 og 46, samt Fjellvegen 9

Transkript

1 Førde kommune Arkiv: FA - L12 JournalpostID: 16/16305 Sakshandsamar: Strømsli, Odd Harry Dato: Saksframlegg Saksnr. utval Utval Møtedato 054/16 Planutvalet Planfagleg råd - detaljregulering Hafstadvegen 44 og 46, samt Fjellvegen 9 Vedlegg i saka: Tilleggnotat høringsdokument 17.august Tilleggsnotater til høringsdokument Kommentarar til høyringsutkast vedlegg vedlegg Høyringsutkast - notat Høringsutkast H44,H46,Fjellveien Snitt Soldiagram Plantegninger Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert krav om områdereguleringsplan for heile sentrum søraust, og/ eller strategisk sentrumsplan før arbeid med detaljreguleringsplan for Hafstadvegen 44 kan starte opp Planutvalet Handsaming: Nytt framlegg frå planutvalet: Det vert ikkje kravd områdereguleringsplan for Hafstadvegen 44, jfr. saksutgreiing datert Planutvalet oppmodar Hafstadvegen 44, Hafstadvegen 46 og Fjellvegen 9 om å fremje ein felles detaljreguleringsplan. Handsaming: Nytt framlegg til vedtak frå planutvalet vart samrøystes vedteke.

2 PLAN-054/16 Vedtak: Det vert ikkje kravd områdereguleringsplan for Hafstadvegen 44, jfr. saksutgreiing datert Planutvalet oppmodar Hafstadvegen 44, Hafstadvegen 46 og Fjellvegen 9 om å fremje ein felles detaljreguleringsplan. Bakgrunn for saka: Rambøll AS er engasjert av grunneigarane av Hafstadvegen 44 (Fokusgården) og Fjellvegen 9 (Tingretten), for å sjå på ei vidareutvikling av området. Eigarane av Hafstadvegen 46 (Gamle Gyngehesten) har valt å ikkje ta del i arbeidet, og har levert forslag til reguleringsplan for første handsaming. Det er utarbeidd eit notat for å få avklara den politiske haldninga til å utarbeide detaljreguleringsplan utan at det føreligg områdereguleringsplan. Hovudgrepet i notatet er at Fokusgården skal rivast og erstattast med nybygg, og Gamle Gyngehesten skal renoverast og byggjast på med ein etasje. Desse to bygga er planlagt med kombinert føremål forretning, kontor og bustad. Det skal vidare leggjast til rette for at bygget på Tingretten skal kunne byggje ein ny kontoretasje. Notatet vurderer også behovet for uteopphaldsareal og parkering for dei ulike bygga, jf. krava i kommuneplanen sin arealdel (KPA). Saksutgreiing: I det aktuelle området er bygningsmassen i varierande stand, og det er naudsynt å gjere tiltak for å betre tilhøva på staden både estetisk og funksjonsmessig.

3 Rammene i gjeldande planar gjev ikkje rom for ønskja utvikling, og utløyser difor krav om reguleringsplan. I området definert som sentrum i Førde, er det i KPA krav til områderegulering før detaljregulering. Dette vart gjort for å sikre at dei overordna og naudsynte grepa vert sett i eit heilskapleg perspektiv. Det viser seg å vere vanskeleg å halde på denne regelen, då også denne regelen, i tillegg til rekkefølgjekrav, vert ein terskel investorane ikkje vil stige over. Kommunen har difor i nokre saker opna for detaljregulering utan at der vert utarbeidd områdeplan. Rådmannen har valt å ikkje greie ut detaljane som kjem fram av høyringsutkastet, men heller greie ut overordna utfordringar og konsekvensar ved å opne for ei utarbeiding av detaljreguleringsplan utan at det føreligg områdeplan. Volumstudie 3 og intensjonar i KPA Volumstudie 3 er ein utgreidd variant på mogleg utvikling av sentrum som tek utgangspunkt i eit mest mogleg urbant sentrum med gateliv, rekreasjonsareal, handel, gode lystilhøve, kollektivtransport, god tilknyting og byromskvalitetar. Volumstudie 3 har teke utgangspunkt i etasjetalet frå tidlegare kommunedelplan (KDP) for planmessig sentrumsutvikling, og auka denne med ein etasje over det heile. Prinsippet er då 6 etasjar mot Storehagen og Hafstadvegen, 4 etasjar mot elva og Indre Øyrane (Løken). Vidare viser studiet variert høgde på kvar tomt. Det er tenkt eit regelverk gjennom områdeplan som gjev moglegheit for høgare bygg på einskilde delar av ei tomt. Fordelen er då at ein kan utvikle bygningstypar som kan tilpassast det uttrykket ein ønskjer (program), samt byrom. Ei slik tenking fordrar eit regelverk (les områdeplan), der det blir kravd at utbyggjar utviklar bygg som tek omsyn til sine omgjevnader når det gjeld lystilhøve, program og byrom. Over syner ei skisse frå Volumstudie 3 over det aktuelle området. Dette er å rekne som prinsipp for utnytting, og er på ingen måte styrande. Pågåande planarbeid I sentrum søraust pågår det to planarbeid, «Dei tre systrer» og Hafstadvegen 46, i tillegg til tiltak 14 i Førdepakken; E39, Fjellvegen. Dei to førstnemnte planane vart innleiingsvis møtt med krav om områderegulering, men kommunen har lagt desse krava til sides for å få realisert prosjekta tidleg. Det er likevel eit vilkår at overordna føringar i arealplanen, som elles skulle ha vore sikra i områdeplan, skal implementerast i detaljreguleringsplanane. Vidare er det utfordringar knytt til kryss og tilkomst, som Førdepakken skal avklare gjennom tiltak 14. Og igjen er det ei utfordring at investorane ønskjer å realisere sine prosjekt før Førdepakken har bygd naudsynte kryss.

4 Overordna og underordna vegsystem Hafstadvegen er den sentrale vegen søraust i Førde sentrum, og fungerer som tilkomstveg for eigedomane som grensar inntil. H46 har tilkomst frå denne, medan H44 har tilkomst frå Hafstadvegen i tillegg til Fjellvegen. F9 har sin tilkomst berre frå Fjellvegen. Notatet omtalar bruken av Hafstadvegen som tilkomstveg eller alternativt som bygate/ gatetun med avgrensa bruk for køyrety, der Fjellvegen (avlastingsvegen) får ein sterkare rolle som tilkomstveg for heile sentrumsdelen. Val av løysing vil påverke trafikkavvikling i høve E39. Begge dei omtala vegane er viktige transportvegar for eigedomane i sentrumsdelen. Hafstadvegen er ein blindveg, men det kan vere fornuftig å drøfte om denne kunne binde seg saman med Fjellvegen og forme ei sløyfe. Sløyfa kunne då ha ein eller to utgangar til E39. Ein kan også vurdere einvegskøyring. Med slik løysing ville sentrumsdelen m.a. vere betre tilgjengeleg. Ein områdeplan ville sikre ein betre prosess og avklaring omkring underordna vegsystem og kopling til E39, på ein langt betre måte enn kva mindre fragmenterte detaljreguleringsplanar vil kunne få til. Det er særleg ei større utbygging av Fokusgården som utfordrar vegsystema i området. Krav til parkering og uteopphaldsareal Etter vedtak av ny parkeringsnorm, er det blitt enklare å stette krav til parkering. Krav om parkering i kjellar eller hus, ut over minstekravet, gjer det vanskeleg for dei prosjekta der eksisterande bygningsmasse skal takast i bruk. Likevel ser det ut til at løysingane som kjem fram av høyringsnotatet vil stette krava til parkering. Det er ei større utfordring å få til gode areal til uteopphald. Det vert i høyringsnotatet vist til løysingar på tak og bruk av areal som kan integrerast i offentlege byrom, plassar og gatetun. Utforming og plassering vil vere eit sentralt tema i detaljreguleringsplanen. Rådmannen har gjennom arealdelen forsøkt å tenke større sentrale uteopphaldsareal, gjerne i offentlege byrom osb. Det er viktig at desse areala vert plassert slik at dei tenar heile sentrumsdelen, både for dei som brukar og bur i

5 området. Ein områdeplan kan juridisk avsette eit areal til slike føremål, medan mindre planar ikkje nødvendigvis vil ha eit nedslagsfelt som vil omfatte eit egna areal. Høgder, volum og byggjegrense Det er nokre utfordringar knytt til ein kompakt by som er viktig i prosessane framover. Høgder, volum og avstand mellom bygga har stor betyding for å vurdere behov for dagslys i bygningane og utnytting. Avstand mellom bygga og byromskvalitetar er viktig for å planlegge for tydelege byrom og rekreasjonsareal. Ulik bruk av bygga kan gje ulikt utviklingsmønster, og planane bør ha ein strategi for korleis dette kan gjerast. Det er naturleg at dette er tema i komande strategisk sentrumsplan. Førde er framleis ein liten by, og planane må opne opp for utbygging av både store og små prosjekt der investeringane truleg vil skje over tid, og etappevis. Ein plan om fortetting bør difor kunne delast opp i mindre område, men best etter at det føreligg områdeplan og/ eller strategisk sentrumsplan. Strategisk sentrumsplan Ei styrking av Førde sentrum som sosialt og regionalt senter kan gjere Førde til ein meir interessant by i framtida, og kan gjere det lettare å trekke til seg næringsinteresser, utdanningsinstitusjonar, offentleg forvaltning og kulturtilbod, og det er viktig og naudsynt å bruke den investeringsviljen som finst til å bygge byen. Det skal utarbeidast ein strategisk sentrumsplan for Førde sentrum. Kva form og planstatus den vil få, er enno ikkje avklara. Det kan vere at form og status på strategisk sentrumsplan kan verte eit tillegg, eller eit alternativ, til områdeplan. Førde sentrum er tent med eit planverkty som tek heilskapleg grep og avklaringar. Konklusjon: Som ein kan lese over er det argument som talar for krav om områderegulering for heile området, og/ eller strategisk sentrumsplan, men der er også moment som talar for å opne for detaljregulering der overordna føringar vert teke omsyn til. Rådmannen meiner reguleringsarbeidet for Hafstadvegen 46 kan halde fram utan krav om områderegulering, sidan tiltaket ikkje utfordrar dei overordna tankane vesentleg. Likevel må planen stette overordna krav, og får følgjeleg rekkjefølgjekrav knytt til seg i høve tilkomst og uteopphaldsareal. Det same gjeld for Tingretten (F9) og for den delen av prosjektet «Dei tre systrer» som er innanfor ein gjeldande reguleringsplan. Rådmannen er komen til den konklusjon at planlagt tiltak på Fokusgården krev ein områdeplan, eller ein strategisk sentrumsplan, før arbeid med detaljreguleringsplan kan starte opp. Grunnen er at tiltak her samsvarer mindre med gjeldande planar ettersom tiltak på Fokusgården vil vere meir omfattande og set i større grad krav til heilskaplege løysingar enn det som gjeld for dei andre eigedomane i sentrumsdelen. Førde, den

6 Ole John Østenstad Rådmann Odd Harry Strømsli Leiar Byggesak og arealforvaltning