En empirisk undersøkelse av egenkapialkravenes effek på gjeldsog boligprisveksen Maren Husby Maseroppgave ved Økonomisk Insiu UNIVERSITETET I OSLO Okober 203 I
En empirisk undersøkelse av egenkapialkravenes effek på gjelds- og boligprisveksen. II
Maren Husby 203 En empirisk undersøkelse av egenkapialkravenes effek på gjelds- og boligprisveksen Forfaer: Maren Husby hp://www.duo.uio.no/ Trykk: Reprosenralen, Universiee i Oslo III
Sammendrag Jeg har i denne oppgaven undersøk effeker av egenkapialkrav på gjelds- og boligprisveksen i Norge. Som de for meg er bekjen, er de ikke gjor liknende undersøkelser om dee på norske daa idligere, og resulaene kan derfor bidra il å evaluere om ordningen med egenkapialkrav har funger eer inensjonen. Med unnak av boligprisnedgangen i forbindelse med i-boblen i 2002/2003, sam nedgangen under finanskrisen i 2008, har vi observer en mer eller mindre koninuerlig økning i norske boligpriser siden 993. Uviklingen i gjelden og boligprisene har sor beydning for akivieen i norsk økonomi. Uviklingen i boligmarkede kan belyses gjennom en enkel ilbuds- og eerspørselsmodell. De er flere fakorer som vil påvirke eerspørselen, deriblan realrene, realdisponibel innek, realgjeld, realboligpris og andre fakorer, for eksempel demografiske forhold. Når de gjelder ilbude av bolig anar vi a dee er gi på kor sik eersom nybygging ar id. På lang sik vil ilbude besemmes av nybygging og avgang, for eksempel fraflying, rivning, bruksendring. Fakorer som vil påvirke realgjelden er realrene, realboligpris og boligmassen, realdisponibel innek og omsening av boliger. Som følge av e ønske om å oppreholde finansiell sabilie i norsk økonomi, beslue Finansilsyne å innføre nye reningslinjer for bankene. Tanken var å oppnå en forsvarlig ulånspraksis for å dempe oppbyggingen av risiko i husholdningssekoren, sam sikre bankenes solidie. De var flere fakorer som bidro il a Finansilsyne anså de som nødvendig å innføre reningslinjer for bankene. Økende gjeldsbelasning, lengre avdragsfrihe, samidig som boligprisene sadig øke var noen av årsakene il a Finansilsyne i førse omgang ønske å innføre e egenkapialkrav på 0 prosen i mars, 200. I januar, 202 beslue de a reningslinjene burde srammes inn og krave øke med yerligere 5 prosenpoeng. I denne oppgaven ønsker jeg å undersøke i hvilken grad egenkapialkrave har påvirke gjeldsog boligprisveksen. Vi ve a de eksiserer en rekke fakorer som påvirker boligpriser og gjeld, og en ren sammenlikning av før og eer innføringen vil derfor ikke være ilsrekkelig. Dersom gjelden og boligprisene sysemaisk har endre seg over id vil dee ilsløre en poensiell effek av egenkapialkravene eller de kan skape en ilsynelaende effek som IV
skyldes andre fakorer. Vi renger derfor en økonomerisk modell som lar oss konrollere for kjene kausale sammenhenger som påvirker boligpriser og gjeld. Jeg ar ugangspunk i Anundsen (200) sin økonomeriske modell hvor han ser på selvforserkende effeker mellom boligpriser og gjeld. Han finner a de på lang sik er o koinegrerende sammenhenger mellom boligprisene og gjeldsoppake i Norge. I min oppgave bruker jeg e uvide daase og finner i likhe med Anundsen a de eksiserer o koinegrerende sammenhenger mellom boligprisene og gjelden. For å undersøke effeken av egenkapialkrav pålegger jeg modellen en dummy som skal fange opp endringen. Resulaene yder på a egenkapialkravene som har bli innfør har funger eer sin hensik. Kravene har før il en demper på gjelds- og boligprisveksen i Norge. Ved esing av begge kravene sammen finner jeg a krediresriksjonene fører il en 2,3 prosen demper på de langsikige gjeldsnivåe. Ved å ekskludere økningen il 5 prosen og kun ser på effeken av innføring av 0 prosen egenkapialkrav finner jeg a 0 prosens krave demper de langsikige gjeldsnivåe med 2 prosen. Dee kan yde på a de er innføringen av krav om 0 prosen egenkapial som driver resulaene. Jeg finner ikke signifikane resulaer på økningen il 5 prosen. Med ulik veking på kravene finner jeg a de langsikige gjeldsnivåe dempes med 5 prosen. V
Forord Denne oppgaven markerer sluen på min sudieid ved Økonomisk insiu ved Universisee I Oslo. Jeg ønsker med dee å benye muligheen il å akke mine fanasiske medsudener som har bidra il å gjøre disse årene svær minnerike. Arbeide med maseroppgaven har vær en ufordrende og lærerik prosess, og de er flere som forjener en sor akk for bidrag il oppgaven. Jeg vil førs og frems akke min veileder Ole Røgeberg for gode innspill og ilbakemeldinger gjennom hele prosessen. Jeg vil videre rekke en sor akk il André Anundsen som har vær svær behjelpelig i forbindelse med den økonomeriske analysen og med hjelp il å skaffe nødvendig daamaeriale. I illegg forjener Amalie en akk for korrekurlesing av oppgaven. Jeg vil også akke Edda for sin ilsedeværelse gjennom hele prosessen. Takk for både faglig og menal søe, sam fine sunder på Deiglig. Øvrige venner og familie må også akkes for oppmunrende ord og sin posiive innsilling. Til sis vil jeg rekke en sor akk il min samboer, Torkil, som har vis søe og ålmodighe gjennom hele sudieiden og som har vær il sor hjelp både faglig og personlig under både gode, og ikke full så gode, perioder under oppgaveprosessen. Evenuelle feil og mangler er hel og holden forfaerens ansvar. Oslo, okober 203 Maren Husby VI
Innholdsforegnelse En empirisk undersøkelse av egenkapialkravenes effek på gjelds- og boligprisveksen.... II Sammendrag... IV Forord... VI Innholdsforegnelse... VII Innledning... 2 Boligprisene de sise 40 årene... 3 2. Relaiv sabile boligpriser, 970 985... 4 2.2 Liberaliseringen av bolig og kredimarkede, 985-993... 4 2.3 Ny opimisme på boligmarkede, 993 203... 6 3 Økonomisk eori ilbud og eerspørsel eer bolig... 8 3. Boligmarkede... 8 3.2 Boligeerspørsel... 8 3.2. Realboligprisen... 9 3.2.2 Realdisponibel innek... 0 3.2.3 Realrenen eer ska... 0 3.2.4 Realgjeld... 0 3.2.5 Andre fakorer... 0 3.3 Boligilbud... 3.3. Prisdannelsen i boligmarkede... 3 3.4 Hva påvirker realgjelden?... 5 3.4. Realrenen... 5 3.4.2 Realboligprisen og boligmassen... 5 3.4.3 Realinneken... 5 3.4.4 Omsening... 6 3.5 Samspille mellom gjelden og realboligprisene... 6 3.5. Observasjoner i nyere ider formueseffeker... 7 4 Egenkapialkrav... 9 VII
4. Formåle med egenkapialkrav... 9 4.. Beydningen av a enkele ikke får lån... 20 4.2 Begrensninger ved egenkapialkrave... 2 4.3 Egenkapialkrave i media... 22 4.3. Mosandere av egenkapialkrave... 22 4.3.2 Tilhengere av egenkapialkrave... 23 4.3.3 Ny borgerlig regjering og egenkapialkrav... 24 4.4 Egenkapialkrave i Sverige... 24 5 Økonomerisk meode... 26 5. Sasjonarie... 26 5.2 Tesing av sasjonarie... 27 5.3 Koinegrasjon... 30 5.3. Tes for koinegrasjon... 3 5.4 Feiljuseringsmodeller... 3 5.4. Esimering av feiljuseringsmodeller... 33 5.5 Dummy-variabler... 36 6 Esimering av gjelds- og boligprislikningene... 37 6. Sasjonariesanalyse... 37 6.2 Koinegrasjonsanalyse... 38 6.3 Esimering av effeken av egenkapialkrave... 42 6.3. Effeken av egenkapialkrav på gjelds- og boligprisveks... 43 6.3.2 Egenkapialkrav innfør i mars, 200... 45 6.3.3 Ny egenkapialkrav innfør i januar, 202... 46 6.3.4 Tes med ulike veker på egenkapialkrave... 47 7 Diskusjon... 49 7. Hvorfor beholde egenkapialkrave?... 49 7.2 Hvorfor redusere egenkapialkrave?... 50 8 Konklusjon... 5 Lieraurlise... 53 Appendiks... 56 VIII
Lise over figurer: Figur 2. Pris pr kvm for en gjennomsnisbolig på ca. 00 kvm...3 Figur 3. Tilbud og eerspørsel på kor sik.3 Figur 3.2 Tilbud og eerspørsel på lang sik 4 Lise over abeller: Tabell 6. Johansens rasees for koinegrasjon..38 Tabell 6.2 Sammenlikning av resulaer...42 Tabell 6.3 Resulaer for esing av egenkapialkrav (både 0- og 5 prosen)....44 Tabell 6.4 Resulaer for esing av egenkapialkrave innfør i 200..45 Tabell 6.5 Resulaer for esing av egenkapialkrave innfør i 202.. 46 Tabell 6.6 Resulaer for analysen når egenkapialkravene vekes ulik..48 IX
Innledning Jeg vil i denne oppgaven undersøke hvilken effek egenkapialkrav har på gjelds- og boligprisveksen. Vi har de sise årene se en sor økning i gjelds- og boligprisveksen i Norge. På bakgrunn av dee har Finansilsyne de sise årene anse de som nødvendig å begrense ulånsveksen for å dempe denne uviklingen. De ble førs innfør e krav il egenkapial for lån med pan i bolig i mars, 200. Dee var på 0 prosen. I eerkan har dee krave øk med yerligere 5 prosenpoeng. Innsrammingen kom i januar, 202, de begrunnes, på samme måe som med innføringen av 0 prosen egenkapialkrav, med a den finansielle sabilieen i Norge måe syrkes. Norges Bank definerer finansiell sabilie som følger: «Finansiell sabilie innebærer a de finansielle syseme er robus overfor forsyrrelser, slik a de er i sand il å formidle finansiering, uføre bealinger og omfordele risiko på en effekiv måe. Erfaringsmessig bygger grunnlage for finansiell usabilie seg opp i perioder med serk veks i gjeld og formuespriser» (Norges Bank, 203). Måle for innføringen var å sikre en forsvarlig ulånspraksis for å dempe oppbyggingen av risiko i husholdningssekoren, sam sikre bankenes solidie. De var flere fakorer som bidro il a Finansilsyne anså de som nødvendig å innføre reningslinjer for bankene. Økende gjeldsbelasning, lengre avdragsfrihe, og samidig en sadig økende boligpris kan nevnes som beydelige fakorer. Dee har vær e mye omal ema i mediene og ulike akører ser u il å være svær uenig i effeken av egenkapialkrav. I de sise har de naurlig nok vær krave om 5 prosen som har vær hovedfokuse. Bjørn Erik Øye fra prognosesenere mener a økningen av egenkapialkrave har ha mosa effek av de som var ønskelig, mens Nordea bank og forsikring har vær ue med rapporer hvor de argumenerer for a man i økende grad nå kan se den ønskede effeken av økningen av egenkapialkrave. Min hypoese er i denne oppgaven a egenkapialkrav fungerer som en demper på gjelds- og boligprisveksen. Dee søes av økonomisk eori som sier a når egenkapialkrav innføres, eller økes, vil dee dempe eerspørselen ved å begrense muligheene for lån. Videre vil derfor eerspørselen eer bolig påvirkes på bakgrunn av kapialbegrensninger. På lengre sik vil derfor gjelds- og boligprisveksen reduseres.
Denne oppgaven sarer med å gjennomgå den hisoriske uviklingen i boligmarkede de sise 40 årene. Dereer følger kapiel 3 hvor den økonomiske eorien som omhandler boligmarkede gjennomgås. I kapiel 4 sier jeg li om hva egenkapialkrave fakisk er, hva som er formåle og hva som kan være begrensninger. Her sier jeg også li om hvordan egenkapialkrave i Sverige har funger og kommer nærmere inn på hvordan egenkapialkrave på 5 prosen har bli moa hos ulike akører. Eer dee, følger kapiel 5 som viser de ulike økonomeriske virkemidlene som skal brukes i den økonomeriske analysen. Dee kapiele har som hensik å forklare den økonomeriske meoden som skal brukes i selve analysen. Dereer, i kapiel 6, følger analysedelen i oppgaven. Her gjennomfører jeg de ulike analysene som beskrives i kapiel 5. I kapiel 6 følger en diskusjon hvor både innføringen av egenkapialkrav på 0 prosen og økningen il krav om 5 prosen egenkapial kan argumeneres for og i mo. Med ny regjering følger muligens en reduksjon av egenkapialkrave. Den borgerlige regjeringen har argumener for å redusere krave, ilbake il 0 prosen. Kapiel 7 konkluderer med hvordan hypoesen passer i forhold il resulaene som fremkommer av kapiel 6. 2
2 Boligprisene de sise 40 årene Jeg vil i dee kapiele se på den hisoriske uviklingen i boligprisene i Norge de sise 40 årene. De er vikig å poengere a boligprisene henger e sammen med mange makroøkonomiske fakorer ellers i økonomien, som for eksempel arbeidsledighe, rene, offenlige reguleringer, og inneksveks. De er derfor vikig a boligprisenes hisorie sees i sammenheng med den bredere økonomiske siuasjonen i Norge. For å gi en enkles mulig oversik deler jeg kapiele inn i ulike idsepoker hvor jeg i hver del sier li om den økonomiske siuasjonen sam boligprisene på den iden. Figuren under viser uviklingen i reelle og nominelle boligpriser i Norge siden 970 med basisår i 998. Figur 2. 30000 Pris pr. kvm for gjennomsnisbolig på ca. 00 m2 25000 20000 5000 0000 5000 0 Realboligpris Nominell boligpris Kilde: Norges Bank, (Eirheim & Erlandsen, 203). Basisår: 998 3
2. Relaiv sabile boligpriser, 970 985 I 97 pumpes den førse råoljen i Norge opp. Dee seer eer kor id ydelige spor i norsk økonomi. Nye velferdsordninger, økning i eerspørsel eer arbeidskraf og øk eerspørsel eer produksjonsfakorer il oljesekoren sende Norge inn i en høykonjunkur fra 97 il og med 98. Den norske høykonjunkuren nådde oppen i 977. I eerkan ble den voldsomme opimismen rund fremidige oljeinneker moderer og myndigheene ville bedre den svekkede konkurranseevnen i Norge. Dee føre il e omslag i den økonomiske poliikken i 978. De ble bruk virkemidler som innføring av pris- og innekssopp høsen 978, en marker devaluering av kronen sam flere skaeøkninger. Resulae av ilakene var blan anne en bedring i konkurranseevnen, men en srammere økonomisk poliikk føre også il en reduksjon i husholdningenes konsum. Sammen med fall i oljeinveseringer og dermed krafig reduksjon i akiviesveksen i faslandsøkonomien anser vi dee som saren på en modera konjunkurnedgang. I 982 var veksen særlig lav som e resula av svak økonomisk uvikling inernasjonal og i 983 var den norske økonomien inne i en modera lavkonjunkur (Eika, 2008). Som de fremgår av figuren hold boligprisene seg relaiv sabile fra begynnelsen av 70-alle frem il miden av 80-alle. Den årlige gjennomsnilige veksen var fra 970-985 på 2 prosen. 2.2 Liberaliseringen av bolig og kredimarkede, 985-993 Før dereguleringen av boligmarkede på 80-alle ok saen eer 2. verdenskrig e overordne ansvar for befolkningens boligforhold. Saens boligpoliiske målseing var «å skaffe gode og ilsrekkelig rommelige boliger for alle» (Felleserklæringen 945:5). Myndigheene i Norge valge å avskaffe bolignøden eer krigen gjennom en sasning på selveide småhus i disrikene og kooperaiv felleseie i byene. Direke salig søe sam indireke søe gjennom fradragsre for gjeldsrener, momskompensasjon og lav boligbeskaning gjorde de gunsig å være boligeier i Norge. Den offisielle målseingen il boligpoliikken var fra 945 il e sykke u på 980-alle å skaffe hele befolkningen sosial forsvarlige boliger il en pris som sod i rimelig forhold il deres inneker. I årene mellom 950 og 995 var de Den Norske Sas Husbank som finansiere rund o redjedeler av alle nyoppføre bolighus. De offenlige regulere videre prisene i boreslagsekoren og husleiene i de privae uleiemarkede. Saen var også i mange ilfeller akive på lokal nivå ved a kommunene kjøpe og bearbeide omer 4
og solge dem videre for en billig penge il selvbyggere eller boligkooperasjonen (e ikkekommersiel boligilbud i ebygde srøk). På sluen av 970-alle ble imidlerid boligpoliikken gradvis endre av både borgerlige og sosialdemokraiske regjeringer. Kommunens akive omepoliikk opphøre mange seder og omemarkede ble dereguler på 980-alle. Willoch-regjeringens (98 986) deregulering av boreslagssekoren skape dermed flere fullverdige boligeiere. Poliikerne og embesverkes begrunnelse for den gradvise omleggingen fra og med sluen av 70-alle var, i kore rekk, a mange subsidier og reguleringer var overflødige som følge av den høye boligbyggingen og den krafige velferdsøkningen i eerkrigsiden. De flese skulle dermed kunne løse si boligbehov gjennom markede. Mange hevde a de ikke lenger var nødvendig med reguleringer og subsidier som førs og frems var begrunne med hensyne il boligmangelen de førse iårene eer 2. verdenskrig. Som en konsekvens av dee syne ble boligpoliikken oriener mo vanskeligsile grupper (Sørvoll, 20). På miden av 980-alle var den norske økonomien prege av lave rener, høy oljepris og liberaliseringen av bolig- og kredimarkede. Dee bidro il å bygge opp under e lånefinansier «boom» i boligmarkede. Mellom 984 il 988 øke de reelle boligprisene med i overkan av 30 prosen. Krediveksen ble dreve av blan anne e svær gunsig skaeregime for boligeiere med fulle fradragsmuligheer for gjeldsrener, og høy marginalska. I 985 øke husholdningenes forbruk med 9 prosen og arbeidsledigheen sank ned mo 2 prosen i 986. Dee vare imidlerid ikke særlig lenge. Oljeprisen sank som e resula av a Saudi-Arabia ikke lenger var villig il å følge resriksjonsavalen mellom OPEClandene om reduser uhening av olje for å holde prisene oppe. De ønske ikke å være med på en beydelig reduksjon av uhening av olje eersom de da måe beale en høyere oljepris. Den lave norske oljeprisen resulere i en fryk for a oljeformuen ikke skulle være av noen verdi. Dee bidro il en krafig innsramming i finanspoliikken og arbeidsledigheen doble seg fra konjunkuroppen våren 987 il høsen 988 (Eika, 2008). Mo sluen av 80-alle nådde realrenen rekordnivåer. Dee skyldes il dels øke realrener inernasjonal, men kan også il dels ilskrives lavere prisveks i Norge enn i andre europeiske land. Dee må sees i sammenheng med a norsk økonomi var inne i en lavkonjunkur (Finansdeparemene, NOU 2000). Konjunkurbunnen ble nådd i 992 og var den dypese eer krigen. Arbeidsledigheen var da komme opp i 6,5 prosen (Eika, 2008). Fra prisoppen i 988 il bunnen i 993 fal boligprisene med 4 prosen. 5
2.3 Ny opimisme på boligmarkede, 993 203 Siden 993 er de observer en høy boligprisveks i Norge. En markan renenedgang, høy offenlig forbruk og e inernasjonal konjunkuromslag føre den norske økonomien inn i en langvarig oppgangskonjunkur ved inngangen il 993. Hvis vi ser bor i fra nedgangen under finanskrisen, som var på 7,7 prosen reel, sam en lien nedgang i sluen av 2002 og begynnelsen av 2003 som følge av IT-boblen, har vi siden 993 se en mer eller mindre koninuerlig økning i boligprisene her il lands. Fra førse kvaral i 993 il andre kvaral i 2007 seg norske boligpriser beydelig, både nominel og reel. På denne perioden øke de reelle boligprisene med i overkan av 200 prosen. Denne veksen er på nivå med den veksen vi observere på sluen av 980-alle som føre il den sørse boligprissmellen vi har opplevd i boligmarkede siden den økonomiske krisen i 920-årene. Siden finanskrisen i 2008 har vi observer e lav renenivå både inernasjonal og nasjonal. Norsk økonomi har i eerkan av finanskrisen vær prege av lav arbeidsledighe, høy inneksveks og lave rener. Dee har før il rekordhøye boligpriser og gjeld hos husholdningene. En sor del av gjelden il husholdningene er avdragsfri og de flese lånene, cirka 90 prosen, er gi u med flyende rene. Dee har før il bekymring hos norske myndigheer eersom disse forholdene gjør husholdningene sårbare for øk ledighe og høyere rener (Finansilsyne, 203). Siden markede snudde i 2008/2009 frem il 202 har vi se en økning i de reelle boligprisene på 22 prosen. Enkele har advar mo a denne langvarige boligprisveksen reflekerer en boligprisboble. Høy gjeldsbelasning blan husholdninger - særlig hos nyeablere vil i så fall kunne øke sårbarheen il husholdningenes økonomi ved senere prisfall. Bankene har idligere ha som ommelfingerregel a belåningsgraden på boliglån ikke bør oversige 80 prosen av boligens verdi og a gjeldsbelasningen ikke bør være mer enn re ganger husholdningens bruoinnek. Siden 2003/2004 har de gjennom Finansilsynes boliglånsundersøkelse vis seg a disse beingelsene bryes. De ble derfor i mars 200 innfør nye reningslinjer for ulånspraksis for bankene, nemlig krav om 0 prosen egenkapial. Dee føre il en lavere andel lån med belåningsgrad over 90 prosen, men samidig en økning i bruken av avdragsfrihe på boliglånene, særlige blan yngre aldersgrupper (Borgersen & Greibrokk, 20). I eerkan av IMF sin definisjon av boligboble: a bubble is a deviaion of he marke price from he asse s fundamenal value 6
ilake har boligprisveksen hold seg forsa høy. Fra boliglånsundersøkelsen ufør av Finansilsyne i 202 fremgår de a gjennomsnilige boligpriser seg med 7,3 prosen fra sepember 20 il sepember 202. Denne økningen er på ross av innføring av nye reningslinjer om øk egenkapialkrav på 5 prosen i januar 202. 7
3 Økonomisk eori ilbud og eerspørsel eer bolig 3. Boligmarkede Uviklingen i gjelden og boligprisene kan være av sor beydning for akivieen i norsk økonomi. Boligprisene har for de førse en effek på akivieen i byggebransjen. Nye byggeprosjeker blir lønnsomme dersom boligprisene øker i forhold il kosnadene ved bygging. Boliginveseringer vil dermed også øke. For de andre vil boligprisene kunne ha beydning for husholdningenes eerspørsel eer konsumvarer. Øke boligpriser vil kunne gi øk formue for eksiserende boligeiere og dee kan blan anne as u i øk konsum (Jacobsen & Naug, 2004). I hvilken grad dee vil skje er e pågående forskningsspørsmål, se for eksempel Browning, Gørz, and Leh-Peersen (203). Boligmarkede er svær kompleks og de er mange sammenhenger som spiller inn når de gjelder kjøp og salg av bolig. Vi kan likevel grov se dele boligmarkede inn i eerspørsel eer bolig og ilbud av bolig. Alså kan vi se på boligmarkede som en enkel ilbuds- og eerspørselsmodell. Jeg baserer sore deler av eorien i dee kapiele rund Kommunal- og regionaldeparemene (NOU 2002: 2), «boligmarkedene og boligpoliikk», sam den økonomiske modelleringen av boligmarkede ufør av Anundsen i 200. 3.2 Boligeerspørsel Eerspørsel eer bolig vil i hovedsak drives av bealingsvilje og bealingsevne. Bealingsevnen vil være gi av blan anne innek, formue og renenivå, krediilgang, sam andre forhold som vil påvirke bokosnadene. De er vikig å skille mellom bokosnader og bougifer. Med bokosnader menes verdien av andre goder man må gi avkall på for å bruke en bolig i en besem periode. Bokosnaden kan beregnes som renekosnader pluss drifs- og vedlikeholdskosnader, minus skaefordel ved eie av bolig og verdisigningen på boligen. I renekosnaden inngår både renen på lånekapialen sam de renene en går glipp av ved å ha egenkapial plasser i boligen i sede for å ha dem plasser for eksempel i banken. Med bougifer menes konane ubealinger en husholdning har i ilknyning il boligen over en viss periode. I bougifene inkluderes førs egenkapialen som er de førse konanulegge 8
man seer inn i boligen ved kjøpe. Dereer følger løpende bougifer som drifsugifer, vedlikehold, neo skaer (minus skaefradrag), sam rener og avdrag på lån. Når en husholdning selger boligen sin vil den moa salgssummen minus resgjelden. Neobeløpe er i prinsippe å anse som en negaiv bougif eersom verdinedgang eller verdisigning ikke inkluderes i bougifene, men inkluderes i bokosnadene. Eersom ulike husholdninger har ulike preferanser og boligbehov vil også bealingsviljen variere avhengig av hvordan man verdseer bolig i forhold il andre inveseringer. De er derfor mulig å observere husholdninger med samme bealingsevne, men med ulik bealingsvilje. Vi kan også skille mellom de som eerspør bolig il boformål og de som eerspør bolig som inveseringsmål. Eersom de aller flese boligene i Norge eerspørres av moive for boformål vil dee være ugangspunke her. Vi kan definere eerspørsel eer bolig med følgende likning: H E f PH, Y, r, D, z f, PH < 0, f Y > 0, f r < 0, f D > 0, (3.) Der PH er realboligpris, Y er realdisponibel innek, r er realrenen eer ska og D er realgjelden. z represenerer andre fakorer som vil kunne påvirke eerspørselen eer boligkapial som for eksempel forvenninger (Anundsen, 200). U i fra likningen over ser vi a boligeerspørselen reduseres for økende realboligpris, øker ved øk innek, reduseres dersom renene siger og a den øker ved øk gjeld. 3.2. Realboligprisen I følge økonomisk eori vil eerspørselen eer e gode, i dee ilfelle bolig, gå ned når prisen på gode siger. Eersom boligeerspørsel er en uobserver sørrelse kan vi i sede, ved å ana a f er en koninuerlig funksjon finne e maemaisk urykk for realboligprisen. Ved å inverere (3.) finner vi a den observerbare funksjonen er som følger: PH g E E g H, Y, r, D, z f H, Y, r, D, z, E H < 0, g Y > 0, g g (3.2) < 0, > 0 r D 9
3.2.2 Realdisponibel innek Dersom husholdningen opplever en inneksøkning vil de kunne beale mer for boligen og samidig beholde si iniiale nivå på andre goder. Dersom vi ser på alle husholdningene samle, vil en inneksøkning isoler se føre il en øk bealingsvilje for boligen. De vil dermed også gi en boligprisøkning. Denne prissigningen kan ha beydelige fordelingsvirkninger. De som ikke eier bolig fra før vil kunne oppleve øke bokosnader på kor sik, som vil spise opp en sor del av inneksøkningen. De som allerede eier bolig får full glede av inneksøkningen. Dersom inneksøkningen var lik for alle, vil boligeierne oppleve en sørre fordel enn boligkjøperne på kor sik. 3.2.3 Realrenen eer ska En nedgang i realrenen fører i ugangspunke il en reduksjon i bokosnadene og øk bealingsevne. I følge økonomisk eori innebærer dee øk eerspørsel og dermed øke boligpriser, al anne lik. For de husholdningene som hverken har renebærende formue eller gjeld, vil de være villig il å a på seg like høye bokosnader som før, selv med en endring i realrenen. For husholdninger som i ugangspunke har gjeld vil prisøkningen kunne bli forserke eersom de vil oppnå en forserke bealingsevne når renen går ned. Bealingsevnen vil alså øke mer for de husholdningene som har gjeld enn de som er gjeldfrie. Vi vil imidlerid observere en mosa effek hos husholdninger med renebærende formue. Når renen går ned vil dee også redusere alernaivkosnaden ved å invesere i bolig. Relaiv se, vil da bolig som en alernaiv invesering være mer arakiv. Dee kan dermed føre il a kapial flyes bor fra andre inveseringer og inn i boligmarkede. 3.2.4 Realgjeld Dersom husholdningenes samlede kredioppak øker vil de bli mer kapial ilgjengelig. Dee vil syrke husholdningenes bealingsevne og derfor lede il en høyere eerspørsel eer boligkapial. 3.2.5 Andre fakorer Eerspørsel eer bolig kan deles inn i o segmener. Den førse og mes vanlige eerspørselen eer bolig er når eerspørselen drives av ønske om å eie egen bolig for selv å benye seg av 0
«boligjenesene» dee medfører. Eerspørselen eer bolig for boformål kan også sees på som en formueplassering hvor husholdningen velger å plassere sin formue i bolig fremfor i banken. Alernaiv kan boligeerspørsel sees på som e ren inveseringsformål hvor boligspekulaner spekulerer i økning av boligpriser og leier u bolig innil prisene har sege nok il å selge boligen med gevins. Begge disse formålene med boligkjøp avhenger av forvenninger il boligmarkede. Dersom husholdningene forvener en høyere framidig boligpris vil også forvenningen il verdisigning på boligen øke og bokosnaden vil derfor reduseres. Dee vil igjen føre il øk bealingsvilje hos husholdningene og boligprisene øker. Når boligprisene øker skaper dee forvenninger om videre prisveks, noe som i seg selv vil rekke prisene yerligere opp. En periode med serk prisveks indikerer som regel a husholdningene forvener videre prisveks. E problem med disse forvenningene er a de ofe dannes u i fra observere render i nær forid. Dee kan føre il sore korsikige uslag i boligprisene. Forvenningene er av sor beydning eersom de påvirker akiviesnivåe i økonomien og kan «skife» mer pluselig og brå. Dee er også e område der man kan se for seg a de eksiserer selvforserkende mekanismer. Forvenningene dannes på bakgrunn av idligere opplevd prissigning sam fakorer observer andre seder i økonomien som for eksempel arbeidsledighe, renebevegelser og inneksveks. Andre fakorer som vil påvirke eerspørselen eer boligkapial er demografiske forhold, sørrelsen på husholdninger, befolkningsveks og urbanisering, i illegg il bokosnaden som er nevn over. Spesifikasjonen i (3.) uelaer deler av bokosnaden i form av a drifs- og vedlikeholdskosnadene, sam a skaefordelene ved å eie bolig uelukkes. Når de gjelder demografiske forhold finner Jacobsen og Naug (2004) ingen empirisk søe for a demografiske forhold har direke forklaringskraf for boligprisuviklingen i Norge. Deres olkning er a effeken av demografiske forhold fanges opp i inneksvariabelen 3.3 Boligilbud Når de gjelder ilbude av bolig er de vikig å skille mellom kor og lang sik. Tilbude besemmes av endring i nybygging og avgang, som for eksempel fraflying, brann, rivning, bruksendring og ombygging. På kor sik anar vi a ilbude av boliger er gi. Dee er fordi de ar lang id å bygge nye boliger og a nybyggingen ugjør en lien del i forhold il de oale analle boliger. Nybyggingen ble anslå il å være rund én prosen av den oale boligmassen i 2002. Den samlede boligmassen endres derfor ikke i særlig sor grad på kor id og ilbude
kan anas som gi. Vi må likevel ana a ilbude har en viss effek på boligprisene. Eersom brukboliger og nybygde boliger jener samme formål, vil prisene på brukboliger gi en indikaor for om de er lønnsom å see i gang nybygging. Dersom prisene på brukboliger øker, vil differansen mellom byggekosnader pluss omekosnader og boligprisen øke. Dee beyr a lønnsomheen ved igangseing av nybygg øker. Boligilbude henger dermed e sammen med eerspørselen eersom de er denne som avgjør boligprisene på kor sik. Når eerspørselen er høy øker prisen på brukbolig som gjør a også nybygging vil være lønnsom. De vil lønne seg å øke boligbyggingen innil byggekosnaden for den sise boligen har a igjen økningen i boligprisene. Eer hver vil vi se følgende o effeker: for de førse vil boligprisene reduseres når flere boliger blir ferdigsil. For de andre vil kapasieen i byggebransjen bli bygge opp, noe som reduserer byggekosnadene. De er vanskelig å si noe om syrken på de o effekene og disse kan variere, men nybyggingen vil forsee innil prisene blir presse ned igjen il de «normale» nivåe. Boligilbude gis ved en vanlig «law of moion of capial» likning: H T H BI, (3.3) der T H er samle boligilbud, er depresieringsraen på boligkapial og BI er boliginveseringer. Når de gjelder boliginveseringer, der I represenerer igangseingen av nye boliger, er de rimelig å ana a dersom prisene øker vil dee føre il igangseing av nybygging eersom en høyere pris vil gjøre nye boligprosjeker mer lønnsom. De er også vikig å ilføye a i senrumsnære områder i sorbyer sam i srandsoner finnes de omer som er unike og som de ikke kan skaffes flere av uanse hva kosnaden er. På disse boligene vil vi se de samme mønsere som vi ser i markede oal på kor sik. Nemlig a de er bealingsviljen som avgjør prisen (Rødseh, 987). Selv om de er rimelig å ana a de eksiserer en viss ilbudseffek på kor sik ved igangseing av nybygging blan anne på bakgrunn av forvenninger, ser vi bor fra denne fakoren i denne oppgaven. Daasee som skal brukes her har kore idsperioder (kvaraler), og boliginveseringene vil ikke påvirke boligkapialbeholdningen merkbar (Anundsen, 200). 2
3.3. Prisdannelsen i boligmarkede Som nevn innledningsvis vil boligmarkede kunne analyseres ved hjelp av en ilbud- og eerspørsels modell. De forholdene som besemmer nivåe og endringer i boligpriser, bokosnader og bougifer, omepriser, byggekosnader og nyboligpriser sam boligbygging og boligfordeling kan sees på som de vikigse økonomiske drivkrefene i boligmarkede. Jeg nevne også a eerspørsel eer bolig baseres på bealingsvilje og bealingsevne. Vi kan see opp en figur som viser hvordan prisdannelsen vil se u på kor sik: Figur 3. Pris på bolig T H PH * H * H E Anall boliger Her ser vi hvordan boligmarkede vil ilpasse seg dersom vi anar a ilbude er gi. Likevekpunke finner vi i krysningen mellom ilbudsgrafen, T H, og eerspørselsgrafen, E H. I dee punke vil vi finne den marginale eerspørselen eer bolig, dvs. den «sise» som har råd il og bealingsvilje il å kjøpe egen bolig. Vi ser her på eerspørsel eer bolig for boformål, og eersom vi ser på ilbude som gi på kor sik vil likevekspris og likevekkvanum være gi av PH *, H *. Eersom de vil være eerspørsel som er avgjørende for markede på kor sik vil de være denne kurven som avhenger av økonomiske endringer. Hvis for eksempel renen går ned vil de være flere som eerspør bolig enn de er boliger ilgjengelig i markede. Prisen vil da presses opp. Dee kan vises med e skif uover i eerspørselsgrafen. For gi ilbud vil da likeveksprisen være høyere og flere kjøpere vil ikke 3
ha ilsrekkelig kredi. Tilgjengelige boliger vil dermed gå il husholdninger med høyere bealingsevne. Tilbude vil være de samme og markedsprisen besemmes fremdeles av den marginale eerspørselen. Også de langsikige eerspørselsfakorene vil kunne endres, for eksempel som følge av befolknings- og inneksveks, noe som kan illusreres med e skif uover i eerspørselskurven. Da vil ilbude på lang sik avgjøre de nye prisnivåe. Siden ilbude av boliger i hovedsak kun endres på lang sik, må forklaringen på sore prisbevegelser i boligmarkede i de korsikige perspekive forklares av endringer på eerspørselssiden. Dee vil kunne være endringer i renenivå, inneksnivå, gjeldsnivå og andre fakorer som for eksempel forvenninger. Vi har nå argumener for a boligmassen på kor sik kan anas som gi. På lang sik derimo vil ikke denne anagelsen gjelde. Vi kan derfor see opp en figur over prisdannelsen på lang sik. Som idligere nevn vil en økning i inveseringene kunne gjenspeiles i en høyere boligmasse over id. Den langsikige «seady sae» likeveken illusreres i krysspunke mellom ilbude, T H, og eerspørselen, E H : Figur 3.2 Pris på bolig T H H E Anall boliger 4
I denne oppgaven anas de a endringer i ilbude av boligkapial er eksogen gi. I den videre empiriske analysen vil jeg derfor bruke en semilogarimisk ransformasjon av likning (3.2). Denne er gi ved: ln PH ln H 2 ln Y 3r 4 ln D 5 ln z (3.4) 3.4 Hva påvirker realgjelden? Også når de gjelder husholdningenes oppak av gjeld spiller boligprisene en vikig rolle. En økning i boligprisene vil bidra il gjeldsveks. I følge Jacobsen og Naug (2004) har uviklingen i boligmarkede bidra il a gjelden il husholdningene har øk med 0- prosen årlig siden 2000. Gjeldsbelasningen er vesenlig høyere i dag enn for relaiv kor id ilbake, noe som gjør husholdningene mer sårbare overfor økonomiske forsyrrelser. Under drøfes ulike fakorer som vil være avgjørende for husholdningenes samlede gjeld. 3.4. Realrenen Når de gjelder gjeldsbelasningen vil renen være prisen på låne. Dersom renen siger vil de eksiserende låne bli dyrere og de vil bli dyrere å a opp nye lån. De vil derfor være naurlig å ana de de eksiserer en negaiv sammenheng mellom husholdningenes låneoppak og renenivåe. 3.4.2 Realboligprisen og boligmassen Realboligprisen gange med boligmassen kan sees på som boligkapialens markedsverdi. I dag er de aller flese boliglån sikre med pan i egen bolig. Når boligprisene øker innebærer dee en øk paneverdi for boligeierne. Når paneverdien siger kan dee føre il a bankene øker sine ulån for gi ulånspoliikk. Dee resulerer i a ilbude av kredi il husholdningene siger. 3.4.3 Realinneken En økning i de generelle inneksnivåe vil gi husholdningene muligheer il å håndere en høyere gjeldsbelasning og dermed kunne a opp e høyere lån. På den andre siden er de heller ikke uenkelig a en husholdning som opplever e fall i inneken vil ønske å øke 5
låneoppake si. Dee begrunnes med permaneninnekshypoesen, der husholdninger som forvener a inneken skal øke relaiv il i dag øker si kredioppak for å sikre seg e jevn forbruk over id. Vi anar likevel a realinnek og gjeld har en posiiv sammenheng. 3.4.4 Omsening De virker rimelig å ana a de eksiserer en posiiv sammenheng mellom gjeld og omsening. Hvis vi for eksempel ser på omseningen av en og samme bolig når omseningen i markede øker vil, al anne lik, denne boligen selges il en ny og høyere pris. Eersom øk boligpris ilsier øk låneoppak vil dee øke den oale gjelden gi a belåningsgraden er ilnærme lik. For førsegangskjøpere er de vanlig a gjeldsoppake er relaiv e opp mo summen av boligkjøpe. Salg av boliger il nyeablere husholdninger venes dermed å øke den samlede gjelden. For allerede eablere husholdninger er effeken på låneoppake mer usikker, men de virker rimelig å ana a samle kredioppak øker når boligomseningen øker. I illegg vil en øk boligpris føre il øk gjeldsbelasning eersom husholdningen da må øke låneoppake for å finansiere boligkjøpe. Likningen under oppsummerer fakorene som vil kunne påvirke realgjelden: i i i i i D gy, PH, H, r, Omsening ; 0, 0, 0, 0, 0 (3.5) y PH H r Omsening Også når de kommer il gjelden vil vi bruke en semilogarimisk funksjonsform når de gjelder den empiriske analysen: ln D ln Y 2 ln PH 3 ln H 4r 5 ln Omsening (3.6) hvor D er gjelden, Y er realinneken, PH er boligprisen, H er boligmassen, og r er realrenen. 3.5 Samspille mellom gjelden og realboligprisene Dersom ilgangen på kredi øker, vil dee føre il en høyere eerspørsel eer boligkapial. Når ilgangen på kredi øker og eerspørselen ilar vil dee har en posiiv effek på boligprisene (prisene presses oppover). Høyere boligpriser ilsier øk panegrunnlag for husholdninger som eier bolig, noe som igjen kan bidra il øk krediilgang og øk låneoppak. Dee kan sees på som formueseffeker og gjennomgås i nese delkapiel. 6
For bankenes del vil de aldri være villig il å gi u e lån som oversiger markedsverdien på boligen. Når boligprisene øker, derimo, vil bankene være mer ilbøyelige il å øke ulåne eersom paneverdien øker som følge av prissigningen. Disse effekene refereres il som endogene lånebeingelser og eersom markedsprisen på bolig avhenger av ilgang på kredi kan vi argumenere for a oppganger og nedganger i gjelds- og boligmarkede kan ha selvforserkende effeker. 3.5. Observasjoner i nyere ider formueseffeker Vi har de sise årene opplevd høy boligprisveks sammen med lave boliglånsrener. Husholdningene opplever da en formuesgevins i form av øk boligverdi samidig som de kan oppleve formuesgevinser på innsku egenkapial dersom boligen er delvis lånefinansier. Eersom boligprisveks gir formuesgevinser for de husholdningene som allerede eier bolig har dee en beydelig fordelingseffek. Formuesgevinsene kan enen realiseres i form av øk priva konsum eller ved å hjelpe arvinger med å komme inn på boligmarkede. Alernaiv kan gevinsene brukes il å endre ege boligkonsum gjennom boligmarkedsklaring eller simulere den spekulaive delen av eerspørselen. Med boligmarkedsklaring menes de a en husholdning som gjerne er førsegangskjøpere vil oppleve boligprisveks og formuesgevinser på egenkapialinnskudd og kan dermed bruke disse gevinsene på å kjøpe seg oppover i boligmarkede på grunn av øk formue og dermed høyere innvilge lån. Dee vil kunne forsee så lenge boligmarkede er karakeriser av prisøkninger innil husholdningen har komme på sise rinn i boliglånssigen som gjerne er en enebolig. Som nevn er dee særlig gjeldende hvis boliglånsmarkede spesiel simulerer førsegangskjøpere. Boliglånsundersøkelsen ufør av Finansilsyne har siden idlig på 2000-alle avdekke en rend av høyere belåningsgrader, lengre løpeid og en økning i bruken av avdragsfrihe. Høyere belåningsgrad gir en poensiell høyere formueseffek, men også høyere risiko. De argumeneres for o vikige komponener i sammenhengen mellom boligprisveks, formueseffeken ved eie av bolig, og ulike boliglånskarakerisika. For de førse vil øk ilgang på lånefinansiering gi en øk eerspørsel og dermed høyere boligprisveks som igjen fører il sørre formueseffeker for boligeierne. Disse effekene kan bli spesiel sore dersom lånemarkede spesiel simulerer førsegangseablering. For de andre vil endringer i boliglånsmarkede, for eksempel egenkapialkrave, påvirke hvordan forrenningen av boligkapial fordeles mellom egenkapial og gjeld. Lav boliglånsrene og høy belåningsgrad lar en sørre del av boligprisveksen forrene innsku egenkapial (Borgersen & Greibrokk, 7
20). Dee beyr a så lenge prisveksen på bolig er høyere enn boliglånsrenen, vil egenkapialen gi høyere forrenning deso høyere belåningsgraden er. 8
4 Egenkapialkrav I januar 202 ble de innfør nye reningslinjer for boliglånsfinansiering for husholdningene. For å få lånefinansiering hos bankene skal man i dag kunne sille med 5 prosen egenkapial av de oale lånebeløpe, en innsramming fra 0 prosen som ble innfør i mars 200. Reningslinjene ble innfør som en konsekvens av blan anne gjelds- og boligprisveksen som er observer i boligmarkede. Som jeg har vær inne på i eoridelen vil boligmarkede ha sor påvirkning på økonomien for øvrig. De er derfor vikig a myndigheene regulerer markede dersom dee skulle være nødvendig. I denne delen vil jeg førs gi en innføring i hva egenkapialkrave er, dereer se på mulige begrensninger og hvordan reningslinjene har bli moa hos ulike akører. 4. Formåle med egenkapialkrav Reningslinjene for bankenes ulånspraksis i form av egenkapialkrav, ble innfør som e virkemiddel for å bedre den finansielle sabilieen i norsk økonomi. Tanken var a en slik forsvarlig ulånspraksis ville dempe oppbyggingen av risiko i husholdningssekoren, sam sikre bankenes solidie. I iden frem mo innføringen av egenkapialkrav i 200 var de flere rekk ved den norske økonomien som Finansilsyne anså som bekymringsverdig. Vi har i løpe av de sise årene observer en økende gjeldsbelasning og lengre avdragsfrihe samidig som boligprisene sadig øker. I illegg er de hos de med høyes gjeld i forhold il innek a gjelden har øk mes. Når husholdningene har høy gjeldsbelasning beyr dee også en økende sårbarhe dersom renene siger, arbeidsledigheen øker eller dersom inneken reduseres. Renene i Norge har lenge vær lave og de forvenes av mange a de skal forbli lave lenge. Dee er en fakor som øker faren for sørre ubalanser i husholdningenes finanser og i boligmarkede. Dersom de viser seg a vi har en underliggende boligprisboble i økonomien vil de forkomme sore konsekvenser dersom denne skulle sprekke. Probleme med en boligprisboble er a de ikke er enighe om sikre egn som kan avgjøre om vi har eller ikke har en boble. Dersom vi har en boble og den sprekker vil vi kunne oppleve e lavere forbruk og lavere boliginvesering som vil gi ringvirkninger for den øvrige økonomien. Dee vil kunne resulere i a de bygges opp en usabilie over id noe som øker sannsynligheen for en poensiell krise. De er derfor vikig 9
for myndigheene å følge uviklingen i boligpriser og husholdningenes gjeld og iverksee ilak som kan bidra il å oppreholde den finansielle sabilieen. (Finansilsyne, 20) En nøkern ulånspraksis for boliglån kan bidra il å dempe oppbyggingen av risiko i husholdningssekoren. Finansilsyne ga derfor reningslinjer for forsvarlig ulånspraksis for lån il boligformål i mars 200 (rundskriv /200). De ble da innfør e egenkapialkrav på 0 prosen. Dee skulle sikre bankenes solidie og ivarea forbrukerhensyn. Siden den id har Finansilsyne forea yerligere innsramminger i reningslinjene for ulånspraksis. De vil si a belåningsgraden i dag normal se ikke skal oversige 85 prosen av boligens markedsverdi. Belåningsgraden skal omfae alle lån med pan i boligen. Også boliglån som yes av andre långivere skal inngå i beregningen av belåningsgraden. De nye reningslinjene baserer seg på siuasjonene i bolig- og lånemarkede som er beskreve i Finansilsynes rappor «finansielle uviklingsrekk 20», emailsyne av bankenes eerlevelse av reningslinjer for forsvarlig ulånspraksis for boliglån som ble ufør i 20, sam boliglånsundersøkelsen fra augus 20. Kravene il lånekundenes bejeningsevne sam en grundig prosess i bankene for å vurdere husholdningenes bejeningsevne videreføres som grunnleggende krav i de nye reningslinjene. I illegg skal lånekundenes oale økonomiske siuasjon, inkluder all gjeld og andre ugifer as med i den oale vurderingen av bejeningsevnen. Som en økonomisk buffer skal lånekundenes bejeningsevne i illegg kunne åle en reneoppgang på 5 prosen. (Finansilsyne, 20) 4.. Beydningen av a enkele ikke får lån Eersom bankene ofe sier med en viss risiko ved lånefinansiering av boliglån må de a hensyn il a boligen også kan falle i verdi og a de koser penger å vangsinndrive pane. De må derfor sørge for a lånakeren har ilsrekkelig høye og sikre inneker il a banken anser de som sannsynlig a ilbakebealingen forekommer, eller a lånakeren kan sille med illeggssikkerhe fra andre. De er dermed enkele husholdninger som ikke får innvilge sore nok lån il å fordele bougifene over id slik de selv ønsker. I så ilfelle blir disse husholdningene nød il å spare for å skaffe penger il egenkapial. De må dermed begrense si forbruk på andre goder enn bolig. For unge og nyeablere innebærer dee gjerne a de blir nød il å leie bolig i en lengre periode enn de i ugangspunke hadde enk seg, samidig som de sparer il nødvendig egenkapialkrav. De de sparer får de i prinsippe igjen med rener slik a de får øke konsummuligheer senere. Boligen vil ikke kose mer i de lange løp selv om 20
husholdningen må sille med egenkapial, men de må usee forbruke av andre goder i sørre grad enn de de ønsker (Kommunal- og regionaldeparemene, NOU 2002: 2). 4.2 Begrensninger ved egenkapialkrave Som nevn idligere i dee kapiele ble egenkapialkrave innfør som en konsekvens av a myndigheene ønske å syrke den finansielle sabilieen i den norske økonomien. Faren med denne innføringen er a de kan eablere e klasseskille mellom de førsegangseablerende som har familie med muligheer il å hjelpe seg med å komme inn på boligmarkede, og de som ikke har de. Dee kan de gjøre ved og for eksempel sille med illeggssikkerhe med pan i egen bolig. For bankenes solidie spiller ikke dee noen rolle. Tver imo, vil bankene synes a dee er posiiv eersom de vil gjøre de mindre sannsynlig a bankenes ulån ender med ap. Når de gjelder ønske om å redusere eerspørselen og dermed gjelds- og boligprisveksen derimo, vil dee legge en demper på effekene av krave. Den målgruppen som Finansilsyne ønske å begrense, blir i mindre grad begrense på grunn av foreldre som i sørre grad kommer på banen. Dee er en fakor som vil redusere den ønskede effeken av egenkapialkrave. De kan også se u il a dee er relaiv omfaende. En undersøkelse fra 202, ufør av Norsa for Finans Norge (FNO), viser a den andelen som har få hjelp fra familie med kjøp av bolig har øk fra 5 il 35 prosen de re sise årene. Særlig pressområder som Oslo har se en sor økning i søe hvor allene indikerer a anslagsvis 60 prosen har få hjelp (FNO, 202). Foreldre og beseforeldre som har vær inne i boligmarkede i mange år, og som har vær med på den enorme prisveksen i boligmarkede, har dermed muligheer il å hjelpe barna sine inn på boligmarkede på grunn av formueseffekene som ble nevn idligere. Dee vil være en begrensning på egenkapialkrave som vil redusere effeken på boligeerspørselen. En annen fakor som svekker effeken av egenkapialkrave er Husbankens boligpoliikk. Husbanken, som gjennomfører saens boligpoliikk og bisår kommunene med boseing av vanskeligsile i boligmarkede, er en begrensning for egenkapialkrave ved a de ilbyr sarlån gjerne il førsegangseablerere. Sarlånene kan brukes il å finansiere hele eller deler av kjøpesummen. Fra 20 il 202 øke husbankens ulån fra,2 milliarder il 7,5 milliarder. I 202 fikk 2 52 personer sarlån og 0 000 boliger i prisklassen fra il 3 millioner ble kjøp av personer som i ugangspunke ikke hadde noe egenkapial. Dee ilsvarer én av fem omsae boliger. Denne praksisen er for de førse i konflik med Finansilsynes mål om å 2
sikre finansiell sabilie, ved a den muliggjør boligkjøp for grupper med en økonomi som vil være svær sårbar ved e evenuel fall i boligprisene. E anne problem med denne ordningen er a de i praksis er kommunene som ildeler lånene og a de ikke føres noen konroll ved disse udelingene av kommunale sar- og grunnlån. Kommunene har heller ikke den samme kompeansen il å vurdere risiko som de bankene har. Husbanken gir reningslinjer om hvem som kan moa lån, men behandlingen av søknadene skjer gjennom skjønnsmessig vurdering i hver enkel kommune (NTB for E24, 203). Begrensningen med Husbankens praksis forserkes også av måen disse lånene behandles i flere privae banker. I rundskrive som gikk u il alle bankene om de nye reningslinjene sår de a belåningsgraden skal omfae alle lån med pan i boligen, også boliglån som yes av andre långivere. Allikevel godar flere banker e sarlån fra husbanken som egenkapial ved lånefinansiering. Både DNB, Fokus Bank og Skandiabanken godar en slik samordning, mens Nordea velger å ikke låne u mer enn 85 prosen selv om lånekunden kan dekke 5 prosen av markedsprisen gjennom e sarlån fra kommunen (Rolfsjord, 202). Dee srider hel klar mo målseingen il Finansilsyne om å dempe boligeerspørselen som har før il de høye boligprisene vi ser i dag. 4.3 Egenkapialkrave i media De har vær sor srid mellom ulike akører om den fakiske effeken av egenkapialkrave. Mens noen har vær ue i mediene og sag a vi begynner å se effeker av innføringen av egenkapialkrave, mener andre a innføringen har gi oss mosa effek. Under følger en oversik over noen av de som har omal seg om effeken i mediene. 4.3. Mosandere av egenkapialkrave Bjørn-Erik Øye fra prognosesenere var relaiv idlig ue med å kriisere innføringen av egenkapialkrave. Han mener a på grunn av naive foreldre med «invesorbriller» som kommer mer på banen og på grunn av a folk fles har en oppfaning om a «al skal opp» legger krave ingen demper på de overoppheede boligmarkede. Neopp på grunn av a foreldre opprer som invesorer mener han a egenkapialkrave ikke har lag noen demper på e overopphee boligmarked han mener ver i mo a de har gi en yerligere økning i boligprisene. Dee begrunner han med a sreng egenkapialkrav har før il en økning i 22
andelen foreldre som ønsker å hjelpe barna sine inn på boligmarkede (Kaspersen, 202). I senere ider har vi også se a Tormod Boldvik i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Chrisian Dreyer i Eiendomsmeglerforeakenes Forening (EFF) har vær ue i mediene og ual seg om egenkapialkraves effek. Førse augus, 203, omaler de den sise månedssaisikken i DN (da fra juli, 203) og sier a «egenkapialkrave har kjøl ned de hee boligmarkede». I juli ble de observer en nedgang i boligprisene på,2 prosen, korriger for sesongvariasjoner. Selv om eiendomsbransjen i ugangspunke sile seg svær kriiske il finansilsynes økning av egenkapialkrave, virker de nå som a de mener a egenkapialkrave har virke eer sin hensik. De observerer en nedgang i anall kjøpere i markede og egenkapialkrave legger en demper på markede. Selv om de generel se siller seg posiive il a markede nå juserer seg og a prisveksen flaer u, holder de fas ved kriikken om a egenkapialkrave forhindrer unge mennesker med gode ilbakebealingsevner i å komme inn på boligmarkede. På den andre siden sier megleroppene a de nå observerer en økning i ilbude av boliger og a de gjerne skulle ønske a korrigeringen i markede skulle har skjedd ved en økning av boligilbude i sede for ved økningen av egenkapialkrave. De sier a på denne måen ville alle som hadde bejeningsevne kunne komme med i boligmarkede (Tronier Halvorsen, 203). 4.3.2 Tilhengere av egenkapialkrave Nordea var i mai i år ue med en rappor som argumenerer for a vi nå ser flere egn il a boligmarkede uvikler seg svakere enn de sise par årene. Boligprisene i april 203 var bare marginal høyere enn i desember 202 (sesongjusere all), dvs. fla prisuvikling så lang. De ble også rapporer om e fall i eerspørselen eer boliglån i bankene. kvaral, ifølge Norges Banks ulånsundersøkelse. I illegg vise de sise allene for krediveks en svær lav veks i ulån il husholdningene i mars. Nordea forklarer denne nedgangen i eerspørselen eer lån med reneøkningen fra bankene i begynnelsen av mars sam generel srammere kredipraksis overfor førsegangskjøpere, alså egenkapialkrave. De skriver også a den svake boligprisuviklingen vise seg før reneøkningen fra bankene var noe ema, noe som forserker roen på innføringen av egenkapialkrave. Videre skriver de a de kan være a prisnivåe og gjeldsgraden blan husholdningene nå er så høy a vi er i ferd med og nå en grense for boligkjøpernes mulighe il å by opp prisene yerligere (Nordea, 203). 23