Veien fra kommunal leietaker til boligeier ved aktiv bruk av Husbankens virkemidler Husbankens boligkonferanse i Midt-Norge 2016 v/ programleder Torhild Berg Skjetne
Flere samarbeider på boligfeltet 2
Sikre god styring og målretting av området 3
Prosjekt for bedre styringsinformasjon o Direktoratene skal invitere med seg kommunesektoren i et nasjonalt prosjekt for å sammenstille og utvikle indikatorer og resultatmål som støtter opp om strategiens mål og innsatsområder. o Prosjektet skal bidra til at både stat og kommune får bedre informasjon om status på det boligsosiale området og om sammenhengen mellom innsats og resultater. o Dataene som ligger til grunn for indikatorer og resultatmål skal som hovedregel baseres på eksisterende data. 4
Bedre styringsinformasjon og nasjonale resultatmål Vanskeligstilte får hjelp til å kjøpe bolig 5
Bedre styringsinformasjon og nasjonale resultatmål Vanskeligstilte får hjelp til å kjøpe bolig 6
7
Hovedmål 1: Alle skal ha et trygt sted å bo Målstruktur: 3 hovedmål, 7 innsatsområder og 15 målsetninger Innsatsområde: Hjelp til å skaffe egnet bolig Målsetninger: Det utvikles et variert tilbud av egnede boliger i kommunene (5) Utleieboliger skal være av god kvalitet i et godt bomiljø (6) Vanskeligstilte får veiledning om det private leiemarkedet (7) Vanskeligstilte får hjelp til å kjøpe bolig (8) Vanskeligstilte som bor i en eid bolig skal ha en god og trygg bosituasjon (9) 8
Utestengt fra boligmarkedet? Vanskeligstilte på boligmarkedet er personer som ikke har mulighet til å skaffe seg /og eller opprettholde et tilfredsstillende boforhold på egen hånd Kartlegging av bostedsløse i 2012 viste at ca 6 250 personer var bostedsløse (NIBR) 9
Hvem er kommunale leietakere 10
Kommunalt disponerte boliger per 1000 innbyggere 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Dekningsgrad 81 57 34 21 21 22 22 13 13 10 Klæbu Ørland Malvik Stjørdal Oppdal Molde Verdal Steinkjer Namsskogan Grong 2015 11
Andel som leier kommunal bolig som har kjøpt bolig ved hjelp av startlån av alle startlånmottakere 25 22 20 17 18 19 15 13 14 14 10 9 8 5 0 Molde Ålesund Kristiansund Trondheim Melhus Steinkjer Namsos Stjørdal Levanger Verdal 2015 12
13
Line med to barn bor i kommunal bolig Hvilke utsikter har familien: leie eller eie det er spørsmålet? Case: Mor med 2 barn - leier kommunal bolig som ikke er helt egnet for en barnefamilie Behov for stabil og god bosituasjon 14
Våre virkemidler Startlån Bostøtte Tilskudd til etablering Tilskudd til tilpasning Tilskudd til utredning og prosjektering Tilskudd til kommunale boliger Grunnlån kommunale boliger Investeringstilskudd 15
Veien fra strategi til handling Strategi Vanskeligstilte får hjelp til å kjøpe egen bolig Bruk det private leiemarkedet Øke gjennomstrømning i den kommunalt disponerte boligmassen Øke den kommunalt eide boligporteføljen Øke den kommunalt disponerte boligmassen som eies av private aktører Husbankens virkemidler Startlån Tilskudd til etablering Bostøtte Bostøtte Startlån Tilskudd til etablering Bostøtte Grunnlån Investeringstilskudd Tilskudd til utleieboliger Grunnlån Tilskudd til utleieboliger Kommunens virkemidler Rutiner Kompetanse Bruke potensialet Leie til eie Koordinator Veiledning og støtte Tenke helhetlig Rutiner Kompetanse Bruke potensialet Leie til eie Tomtepolitikk Arealplanlegging Effektive anksaffelser Strategi for anskaffelser 16
NOVA rapport: - Flere kan eie egen bolig Politisk mål at flest mulig får muligheten til å eie bolig. Private og sosiale fordeler med boligeie, kontra leie. 57 % av beboere i kommunal bolig hadde potensial til å eie bolig. 17
Fra leie til eie mange fordeler Økt rullering av kommunal bolig Salg av kommunal bolig til beboer frigjør kapital for å kjøpe mer egnede utleieboliger Beboer får bo i et bomiljø som er kjent og der de har etablert nettverk, skole, jobb Stabil oppvekstvillkår for barn Bolig i et helseperspektiv sparte helsetjenester 18
Hva innebærer konseptet leie før eie Fra leie til eie som metode kan gi husstander med lave inntekter muligheter for eieretablering. Kjøpe med en gang? Leie før eie http://nedlasting.husbanken.no/fil er/7g1.pdf 19
Kjøpe med en gang Metoden brukes der husstanden ikke får finansiering i privat kredittinstitusjon. Ved hjelp av startlån, og eventuelt tilskudd kan husstanden kjøpe en egen eid bolig. Ordningen retter seg i de fleste tilfeller mot kommunale leietakere. I dette tilfellet blir husstanden eier umiddelbart. Eksempel fra Bærum kommune Bærum kommune selger kommunale boliger som er eldre enn 20 år til beboere som har eierpotensiale. Boligene selges til leietakeren til en takst som settes av en offentlig godkjent takstmann, på det tidspunktet de skal kjøpe boligen. 20
Leie før eie Denne modellen er ment for husstander som ikke har eierpotensiale i dag, men som kommunen ser har potensiale på lengre sikt. Metoden er mer arbeidskrevende enn der husstanden kjøper bolig med en gang. Det forutsettes derfor at alle som kan kjøpe med en gang ved hjelp av startlån gjør det. Modellen kan være aktuell overfor en liten gruppe som vurderes å ha eierpotensial på sikt, men som ikke oppfyller kravene til betjeningsevne til startlån i dag. 21
Leie før eie Husbankens modell 1. Kommunen kjøper en bolig tilpasset en bestemt husstands behov. 2. Finansieres f.eks med 80 % grunnlån og 20 % tilskudd til utleieboliger. Evt. 100 % med grunnlån. 3. Valgfri opsjon med kjøp av boligen om 3 eller 5 år for samme pris som kommunen kjøpte boligen for. (Oppnår fordeler av evt. prisstigning, ingen risiko). Avhenger av om boligkjøper får finansiering. 4. Leien består av FDV + renter på grunnlån. (lavere enn markedsleie). 5. Differensen mellom leie og markedsleie = sparing. 22
«Fra kommunal til privat bolig» Leie til eie-prosjekt i Trondheim kommune. 135 kommunale leietakere inn i egen eid bolig (2009-2014) Godt samarbeid internt i kommunen felles satsing har vært helt avgjørende for å lykkes! 23
Startlån til hvem? De som har langvarige problemer med å finansiere eid bolig og ikke har hatt eller har sparepotensial over tid. De om ikke får lån eller nok lån i vanlig bank Ungdom med ok inntekt men som mangler egenkapital er ikke lenger i målgruppen Åpner for å gi startlån med inntil 50 års nedbetalingstid 24
Startlån viktige momenter Søker må kunne betjene lånet. Sparepotensialet skal være utnyttet. a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer b) startlån er avgjørende for å kunne beholde bolig c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger 25
Eie tilskudd til etablering (tilpasning) Formål: (Knappe midler) Bidra til at vanskeligstilte på boligmarkedet kan skaffe seg egen bolig. Sikre at vanskeligstilte kan bli boende i en egnet bolig. Bidra til å redusere låneutgiftene slik at husstanden oppnår rimelig betjeningsevne (når alt annet er prøvd). Redusere behovet for selvforsikring mot fremtidige renteøkninger Gi tilskudd i ettertid ved betalingsproblemer 26
Bostøtte Sjekk muligheten for bostøtte kan bidra til å realisere kjøp av egen bolig eller skaffe egnet leid bolig Kan tas med i regnestykket sammen med startlån og tilskudd til etablering Øvre inntektsgrense: Kr 258 000 for 3 husstandsmedlemmer 27
Leie? Leieutgift per måned kr 8-12 000 Hvor mye kan familien låne uten at boutgiftene øker? 20-års fastrente: 2.521% p.a. (oktober 2016) 30-års nedbetalingstid (normal maksimal nedbetalingstid) 28
Eie - 30 års nedbetaling? Renteutgifter 5357 Avdrag 4827 Skattefradrag 1340 Sum 8844 Lån kr. 2 500 000 29
Eie - 50 års nedbetaling Renter 5387 Avdrag 2160 Fradrag 1346 SUM 6201 30
Startlån og eventuelt tilskudd til etablering Kalkulasjonsrente 6,25 % og 30 års nedbetaling Disponibelt til boutgifter per måned 10 000 Husleie, felles-/driftsutgifter, strøm, forsikring per måned 3 000 Renter Avdrag Disponibelt til betjening av lån per måned 7 000 5 864 1 136 http://husbanken.no/rente/ Rentesats per år 6,250 % Eventuell avdragsfri periode 0 Nedbetalingstid/lån som kan betjenes 30 1 125 963uten skattefradrag Med beregnet skattefradrag 25 % 1 338 588 med skattefradrag Kjøpesum for en bolig som er egnet over tid 2 500 000 Se aktuelle boliger her: http://m.finn.no/realestate/homes/search.html?filters= Omkostninger (f.eks. doumentavgift, gebyrer) 63 550 Lånsøkers egenkapital/oppsparte midler 0 Lånebehov 2 563 550 Behov for tilskudd når skattefradrag ikke hensyntas 1 437 587 Behov for tilskudd når skattefradrag hensyntas 1 224 962 31
Startlån og eventuelt tilskudd til etablering Fast rente 20 år (sept. 2016) og 45 års nedbetaling Disponibelt til boutgifter per måned 10 000 Husleie, felles-/driftsutgifter, strøm, forsikring per måned 3 000 Renter Avdrag Disponibelt til betjening av lån per måned 7 000 4 407 2 593 http://husbanken.no/rente/ Rentesats per år 2,231 % Eventuell avdragsfri periode 0 Nedbetalingstid/lån som kan betjenes 45 2 370 166uten skattefradrag Med beregnet skattefradrag 25 % 2 641 049 med skattefradrag Kjøpesum for en bolig som er egnet over tid 2 500 000 Se aktuelle boliger her: http://m.finn.no/realestate/homes/search.html?filters= Omkostninger (f.eks. doumentavgift, gebyrer) 63 550 Lånsøkers egenkapital/oppsparte midler 0 Lånebehov 2 563 550 Behov for tilskudd når skattefradrag ikke hensyntas 193 384 Behov for tilskudd når skattefradrag hensyntas 0 32
Risikodempende tiltak Tilskudd til etablering eller tilpasning Startlån til refinansiering (samlivsbrudd) Økonomisk rådgivning Endring av vilkår (avdragsfrihet /lenger nedbetaling 30/50 år eller fastrente 10/20 år) Oppfølging over tid (betalingsavtaler) Vurdere bostøtte eller andre støttetiltak (supplerende sosialstønad) Har kommunen egen økonomisk rådgiver? Fylkesmannen har kurs/konferanser i økonomisk rådgivning 33
Hvordan gikk det med familien? Se alle virkemidlene i sammenheng og utnytt flere virkemidler samtidig Sammenligne priser for leie og eie Bruk virkemidlene fleksibelt innenfor mulighetsrommet ( renter/avdragstid) Vurdere risiko og risikodempende tiltak for hver enkelt sak/husstand Søke råd og samarbeid med andre relevante fagområder /etater Stor mulighet for at Line og barna kan eie egen bolig og få en bedre framtid 34
Takk for meg og lykke til Lykke til med god bruk av virkemidlene slik at de virker! Søk på nettet etter svar eller ta kontakt med oss pr telefon/e-post www.husbanken.no www.veiviseren.no 35