Boligseminar Evenes

Transkript

1 Boligseminar Evenes

2 Agenda Husbanken Husbankens økonomiske virkemidler - med fokus på grunnlån og tilskudd til utleieboliger - fremskaffe utleieboliger samarbeide med private aktører «Leie til eie»

3 HUSBANKEN 330 ansatte fordelt på 6 regionskontorer og 3 sentrale kontorer i Drammen Samfunnsoppdrag: Bidra til at vanskeligstilte skal kunne skaffe seg og opprettholde en god bolig Er statens sentrale organ for gjennomføring av boligpolitikk Kommunene er Husbankens viktigste samarbeidspartnere

4 Husbankens rolle i dag Bidra til at vanskeligstilte kan etablere seg i boligmarkedet Bidra til at det fremskaffes flere egnede utleieboliger i gode bomiljø Bidra til økt forsyning av boliger med universell utforming og som er energieffektive Bidra til boligforsyning i områder med lav vekst Husbanken er et supplement til det private bankmarkedet Forskning og kompetanseutviklingboligsosiale feltet

5 Husbanken i Stø og enda tydeligere kurs Samfunnsoppdraget er ytterligere forsterket Den boligsosiale rollen rendyrkes Søker forenkling, modernisering og digitalisering Økt fokus på erfaringsoverføring, resultater, gevinst og effekt

6 VISJON

7 VEIVISEREN.NO

8 HUSBANKENS ØKONOMISKE VIRKEMIDLER Husbanken forvalter Grunnlån Tilskudd Kommunen administrerer/forvalter Startlån Tilskudd etablering/tilpasning Bostøtte

9 FREMSKAFFE UTLEIEBOLIGER FOR VANSKELIGSTILTE FREMSKAFFE UTLEIEBOLIGER I DET ORDINÆRE LEIEMARKEDET TILSKUDD TIL UTLEIEBOLIGER INVESTERINGSTILSKUDD GRUNN LÅNET TILSKUDD FREMSKAFFE BOLIGER FOR SALG eller EIE OPPGRADERE/OMBYGGE UTREDNING og PROSJEKTERING - HEIS/TILSTANDSVURDERING

10 BOLIGSOSIALE PROSJEKTER VI SKILLER MELLOM Utleieboliger hvor det foreligger en kommunal rett til å disponere boligene Studentboliger Barnehager ORDINÆRE BOLIGPROSJEKTER Boliger for salg, ordinær utleie, eie selv, oppgradering med fokus på økte kvaliteter ihht. UU og Energi og Miljø

11 Det ordinære grunnlånet - formål skaffe boliger til vanskeligstilte i boligmarkedet fremme viktige boligkvaliteter som miljø/energi og universell utforming i ny og eksisterende bebyggelse sikre nødvendig boligforsyning i distriktene bidra til å oppnå boligpolitiske målsettinger som ellers ikke vil bli oppnådd

12 Hvem kan søke grunnlån? Selskap og stiftelser Kommuner Fylkeskommuner Privatpersoner

13 Til hva? Oppføring eller kjøp av utleieboliger med kommunal disposisjonsrett oppføring av boliger til salg, for ordinær utleie eller for å bo i selv ombygging av bygninger til boliger oppgradering av boliger som gir økt kvalitet UU/EogM

14 Grunnlånsrammen - prioritering Høyt prioriterte formål Boligsosiale prosjekter Pilot- og forbildeprosjekter Oppgradering av eksisterende boliger som gir høyere kvaliteter Studentboliger

15 GRUNNLÅNET- vilkår Boligsosiale prosjekter (utleieboliger m/kommunal disp.rett) Inntil 85% finansiering av prosjektkostnadene 50 års løpetid Gunstig rente 1, 559% p.t. Fastrente 20 år tilbys (2,791% p.t.) TEK tilstrekkelig Gode bomiljø og egnede boliger for målgruppen Kommunen kan søke inntil 100% grunnlån Ordinære Inntil 80% 8 finansiering av prosjektkostnadene 30 års løpetid Gunstig rente 1,559% p.t. Fastrente 20år tilbys Husbankens utvidede kvalitetskrav i hht. universell utforming og energi &miljø Gode bomiljø

16 TILVISINGSAVTALER Samarbeid med private aktører for å fremskaffe flere utleieboliger

17 Bakgrunnen for tilvisingsavtaler Et leiemarked preget av : høyere etterspørsel enn tilbud i mange kommuner, prisene presses opp få profesjonelle aktører varierende kvalitet på det som leies ut kortsiktige avtaler

18 Formålet med tilvisningsavtaler At det etableres flere kommunalt disponerte utleieboliger til vanskeligstilte, og flere ordinære utleieboliger. Etablere et mer profesjonalisert utleiemarked, med bedre kvalitet og med fokus på gode bomiljø og forvaltning

19 Hvem kan søke? Stiftelser og andre private aktører som etablerer utleieboliger for vanskeligstilte i boligmarkedet En tilvisingsavtale med kommunen gir søker en mulighet til å søke gunstig finansiering gjennom grunnlånet 21. apr

20 Til hva? Oppføring eller kjøp, samt kjøp/oppgradering av utleieboliger med kommunal disposisjonsrett gjennom tilvisingsavtaler

21 Finansiering grunnlån TILVISINGSAVTALE Inntil 85% finansiering av prosjektkostnadene 50 års løpetid 1 års avdragsfrihet Gunstig rente 1, 559% p.t. Fastrente 20 år tilbys (2,791% p.t.) TEK 10 Gode bomiljø, boliger som er egnet for målgruppen

22 Tilvisningsavtaler- går ut på.. Kommunen inngår tilvisningsavtale med privat aktør/utleier og får rett til å tilvise sine vanskeligstilte til en andel på 40% av utleieboligene i prosjektet Ved fire eller færre enheter kan kommunen tilvise inntil 100% Klausul om 20 års rett til tilvising tinglyses

23 Tilvisningsavtaler gir kommunen en rett til å tilvise Kommunen tilviser sine boligsøkere til en andel på 40% av boligene i prosjektet, mens resterende 60% leies ut i det ordinære markedet Kommunen har ingen økonomiske eller andre forpliktelser i forhold til selve leieforholdet, men er en seriøs og profesjonell samarbeidspartner. Et løpende og godt samarbeid mellom kommune og forvalter av boligene er en forutsetning. Leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren Profesjonell aktør er en forutsetning

24 Profesjonell aktør Utleier må ha som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Må fremkomme av FIRMAATTESTEN Utleieforholdet skal baseres på balanserte husleieleiekontrakter etter husleielovens bestemmelser. NAVs -depositumsgaranti eller tilsvarende kommunal garanti må aksepteres som sikkerhetsstillelse. Leietakere som ikke er tilvist av kommunen skal tilbys minimum fem års/eller tidsubestemte leiekontrakter. Beskrivelse av utleier skal foreligge

25 ARBEIDSPROSESS Kommunen som bestiller Forankringen i kommunen. Om utlysingen av behovet Om valg av utleier og riktige boliger - Om finansiering og tilvisingsavtaler. Om avtaler og samarbeid med utleier i driftsfasen. VI VIL VI TRENGER VI VELGER VI REALISERER VI FØLGER OPP

26 TILDELINGSAVTALE

27 Tilskudd til utleieboliger- formål Bidra til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet Prioriterte grupper er bl.a: barnefamilier flyktninger bostedsløse personer med rusavhengighet og/eller psykiske lidelser Søknader fra kommuner med de største boligsosiale utfordringer og kommuner som skal bosette flyktninger prioriteres

28 Hvem kan søke? Kommuner, stiftelser og andre aktører som etablerer utleieboliger for vanskeligstilte i boligmarkedet. Tildelingsavtale med kommunen gir en mulighet til å søke finansiering gjennom grunnlån og tilskudd til utleieboliger 21. apr

29 Til hva? Oppføring av utleieboliger til vanskeligstilte Kjøp, samt kjøp og oppgradering av nye utleieboliger til vanskeligstilte

30 Finansiering- grunnlån og tilskudd TILDELINGSAVTALE Inntil 85% finansiering av prosjektkostnadene Private aktører 15% EK Kommune inntil100% lån+tilskudd 50 års løpetid Gunstig rente 1, 559% p.t. Fastrente 20 år tilbys (2,791% p.t.) TEK 10 Gode bomiljø Tilskuddet nedskrives over 20 år

31 Tildelingsavtaler gir kommunen en rett til å tildele Kommunen tildeler sine boligsøkere til boligene i prosjektet som er finansiert med tilskudd Kommunen har ingen økonomiske eller andre forpliktelser i forhold til selve leieforholdet, men er en seriøs og profesjonell samarbeidspartner. Leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren Tildelingsavtale og samarbeidsavtale inngås Tinglyse klausul om 20 års rett til å tildele som en heftelse Profesjonell aktør er en forutsetning Utleier plikter å leie ut til vanskeligstilte så lenge tilskuddet hviler på eiendommen

32 Utmåling av tilskudd Utmålingen skal være basert på økonomien i prosjektet og beregnes på grunnlag av bl.a. følgende variabler: Husleieinntekt = gjengs leie /markedsleie FDV: som en prosentandel av husleien. Godkjente prosjektkostnader Ledighet: 2% Fastsatt avkastning: 7,0 prosent av totalkapitalen pr.2017 Frister 2017: og dersom tilgjengelige midler også 01.10

33 ARBEIDSPROSESS Kommunen som bestiller Forankringen i kommunen. Om utlysingen av behovet Om valg av utleier og riktige boliger - Om finansiering og tildelingsavtaler. Om avtaler og samarbeid med utleier i driftsfasen. VI VIL VI TRENGER VI VELGER VI REALISERER VI FØLGER OPP

34 Felles for tilvising- og tildelingsavtaler Arbeidsprosessen- (kommunen i førersetet- avdekke behov- forankre- utlyse- inngå avtaler) Krav om profesjonell aktør Avtaledokumentene som inngås avtale om tilvising/ tildeling og samarbeidsavtale Avtalen gjelder for 20 år fra utbetaling av tilskudd/grunnlånet, og skal være tinglyst på eiendommen- tinglyse klausul/heftelse Gode bomiljø og boliger som er egnet TEK 10 er tilstrekkelig

35 Forskjellen mellom tilvisingsavtaler og tildelingsavtaler Tilvisingsavtaler: Kan søke finansiering gjennom grunnlånet. Kommunen har tilvisingsrett til samtlige boliger, begrenset av et øvre tak på 40% til enhver tid. Tildelingsavtaler: Grunnlån og tilskudd til utleieboliger. Kommunens tildelingsrett knyttes direkte til boligene som er finansiert med tilskudd til utleieboliger. Plikt til å leie ut til vanskeligstilte så lenge tilskuddet hviler på eiendommen.

36 Tilvisingsavtaler: Boligene skal benyttes som utleieboliger. I de tilfeller kommunen benytter seg av sin tilvisingsrett, skal boligen benyttes til vanskeligstilte på boligmarkedet. Dersom kommunen velger å ikke benytte seg av sin tildelingsrett, kan eier/forvalter/utleier leie ut boligen til hvem han måtte ønske. Tildelingsavtaler: Boligene skal benyttes som utleieboliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. I de tilfeller hvor kommunen ikke benytter seg av sin tildelingsrett, er eier ansvarlig for at boligen brukes i tråd med disse føringene. Dette innebærer at boligen kun kan leies ut til vanskeligstilte, også i de tilfeller hvor kommunen ikke benytter seg av sin tildelingsrett. Husbanken gjennomfører stikkprøvekontroller og eventuelle avvik kan medføre at tilskuddet må betales tilbake.

37 VIKTIG når søknad skal sendes inn: TILVISING/TILDELINGSAVTALEN- signert SAMARBEIDSAVTALEN- signert BESKRIVELSE AV SELSKAPET(prof.aktør) FORHÅNDSTAKST (pantesikkerhet) DRIFTSBUDSJETT (kontantstrøm) DETALJERT KOSTNADSOPPSETT/ANBUD/KONTRAKT Beskrivelse av bomiljøet- Dialogverktøy

38 GODE BOMILJØ-sentralt i boligplanleggingen Bomiljøet Fysisk miljø Møteplasser Lek og opphold Sosialt miljø Samspill mellom beboerne Både organiserte aktiviteter, og mer uformell kontakt Tilgjengelighet Skole/barnehage Kollektiv transport Tjenester Grønnstruktur Friluftsliv Rekreasjon Støy/Forurensing Trygge miljø Gang-/ sykkelvei

39 Leie til eie

40 Mål for modellen Med det mål om at flest mulig skal eie egen bolig Det er vurdert at leietaker ikke kan eie nå, men vurderes ha et fremtidig potensiale Det kan være ulike årsaker til det, ikke bare økonomiske

41 Modell leie-til-eie Kommunen/stiftelser/privat aktør kjøper egnet bolig til tiltenkt leietaker- med mål om å eie. Kjøpet finansieres med grunnlån og evt. tilskudd til utleieboliger (tildelingsavtale) Etter endt leieperiode ihht. avtale (3-5 år), får leietaker mulighet til å kjøpe boligen til pris år 0, med fradrag for nedbetalte avdrag i samme periode. Kjøp med startlån/privatlån evt.tilskudd

42 Leie til eie- Sortland Boligstiftelse: Inntil 5 familier pr år 5 år på å overta boligen Modellen Kjøpe bolig for eksempelvis kr ,-. Erverve, ikke bruke eksisterende utleieboliger. Åpne markedet vanlig budrunde. Finansiering Husbanken v/grunnlån og evt. tilskudd til utleieboliger. Husleien dekker AVDRAG, RENTER, DRIFT og FORVALTNING Vedlikehold er leietakers ansvar (for at husleien skal bli lavest mulig, og for at vedkommende skal forberedes på å bli eier). Leietaker får opsjon på å kunne kjøpe for kjøpsprisen ved år 0, med fradrag for betalte avdrag.

43 I løpet av 5 år nedbetales lånet (avdrag) med ca. kr ,-. I løpet av 5 år er verdien på boligen økt med ca. kr ,- (2,5 % pr/år). Etter 5 år er det oppstått en egenkapital på kr ,- (over 20 %). Etter 5 år er boligen verdt kr ,-, og en får da kjøpe boligen av Sortland Boligstiftelse for kr ,- (+ omkostninger) Tilskudd og lån innfris. (Kommuner kan reinvestere tilskuddet i ny utleiebolig til vankeligstilte) Kandidatene kan trekke seg fra avtalen underveis, må da flytte ut etter de fem årene er gått Kommunen gir finansiering i form av startlån dersom finansiering i bank ikke er mulig. Og evt. tilskudd til etablering

44 Betydning for husstand Trygghet, stabilitet og forutsigbarhet Motivasjon for å eie egen bolig Godt vedlikehold gir muligheter for høyere boligverdi på kjøpstidspunktet. Nedbetalte avdrag vil utgjøre EK ved kjøp av boligen Eventuell prisstigning tilfaller husstanden ved kjøpet Husstanden kan velge å takke nei til opsjonen.

45 Hva nå? Vi trenger flere utleieboliger Flere kan eie egen bolig Kommunen har startlån og tilskudd Husbanken har grunnlån og tilskudd Byggebransjen har gjennomføringskraft Vi ønsker å være med å bidra Vi ønsker å være kreative i samarbeid med kommune og bransje

46 TAKK FOR MEG! Kontaktinfo:

47

48 Forutsetninger for implementering Politisk vilje i kommunene Vilje i forvaltningen til å la resterende tilskudd til utleieboliger gå tilbake til kommunen etter fem (evt. tre år) Kommunal tilpasning. Eks. tvungen sparing, ulikt tilskudd, forskjellige målgrupper etc.

49 Betydning for kommunen Utgiftsdekning i leieperioden Vedlikeholdsbehovet antas å bli redusert. Kjøp av bolig til en bestemt husstand gir bedre behovstilpasning av den kommunale boligmassen. Salg til husstanden vil frigi midler til kjøp av ny og tilpasset bolig til en ny husstand. Økt turn-over i den kommunale boligmassen. Mer fleksibel bruk av tilskudd til utleieboliger

50 Leie bolig - en dyr boform i Norge Bolig 90 kvm, verdi 3 mill Gjengs leie Startlån (SS) Startlån max (SM) Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift Herav avdrag Herav avdrag 2 057

51 Bolig 90 kvm, verdi 3 mill. kroner Økonomiske konsekvenser ved leie eller eie Kommunalt kjøp Gjengs leie Startlån 30 år Startlån 50 år Leie før eie Markedsleie Eie med en gang Eie med en gang m/20% tilskudd Avkastningskrav på investert kapital Renter på grunnlån Terminbeløp på startlån 30 år Terminbeløp på startlån 50 år Skattefordel 1. måned FDV Netto boutgift Sparing????

52 ARBEIDSPROSESS Kommunen som bestiller Om forankringen i kommunen Politisk forankring og fullmakt til å kunne inngå tilvisingsavtaler/tildelingsavtal e på vegne av kommunen. Om utlysingen av behovet Behovet avdekkes og beskrives. Hva og hvilke typeboliger kommunen har behov for utlyses i avisa, nettside etc. Konkurransegrunnlag og kriterier utarbeides. Samarbeid på tvers i kommunen er viktig ( Boligplan- innkjøp) Om valg av utleier og riktige boliger Basert på innleverte tilbud, vurderinger ut fra kriteriene lagt til grunn settes opp prioritering og hvem man ønsker å inngå avtale med - Om finansiering og tildeling/ tilvisingsavtaler Med en tilvisings/tildelingsavtale med kommunen kan finansiering gjennom Husbanken søkes. Om avtaler og samarbeid med utleier i driftsfasen. Her arbeider kommunen sammen med profesjonell utleier med å følge opp samarbeidet videre VI VIL VI TRENGER VI VELGER VI REALISERER VI FØLGER OPP