Kvæfjord kommune Saksframlegg Dato: Arkivref: 07.05.2012 2010/477 Saksbeh: Saksbeh. tlf: Kjell Rune Nymoen 77 02 30 00 Saksnr Utvalg Møtedato 6/12 Teknisk utvalg 02.03.2012 UTSATT 18/12 Teknisk utvalg 06.06.2012 UTSATT SAK: Ada Knutsen - søknad om godkjenning av allerede oppført veranda til fritidsbolig på gnr 60/26 Skallevannet Administrasjonssjefens innstilling 1. Teknisk utvalg viser til søknad fra Ada Knutsen datert 13.6.2010 om byggetillatelse for veranda i tilknytning til hytte ved Skallevannet på gnr 60 bnr 26. 2. Teknisk utvalg finner ikke lovhjemmel for å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel slik tiltaket er oppført. Fordelene anses ikke å være klart større enn ulempene da tiltaket lett kunne ha vært bedre tilpasset omgivelsene for å dempe verandaen mest mulig. 3. Teknisk utvalg finner lovhjemmel til å innvilge dispensasjon for en bedre terrengtilpasset platting i tilknytning til hyttas uteområde. Nye tegninger, terrengprofiler og plassering på situasjonskart må i så fall innleveres til kommunens bygningsmyndighet for behandling. 4. Med hjemmel i kommunens gebyrregulativ og plan- og bygningsloven 32-8 varsles det at ulovlig igangsatte arbeider med veranda ilegges overtredelsesgebyr med kr 5.000. Veranda er igangsatt uten at det forelå verken innsendt søknad eller kommunens tillatelse til dette. Tiltakshaver gis en frist på inntil 3 uker til å uttale seg om forholdet. 5. Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 27. Eventuell klage sendes Kvæfjord kommune, teknisk kontor, Bygdeveien 26, 9475 Borkenes. Klagefrist er tre uker etter at partene er gjort kjent med vedtaket. Saksprotokoll i teknisk utvalg - 02.03.2012: John Egil Bustadmo (FRP) foreslo: Saken utsettes. Teknisk utvalg gjennomfører befaring. Votering: - Utsettelsesforslaget vedtatt mot en stemme.
Vedlegg: 1. Saksframlegg byggesøknad hytte møtedato 06.06.2000. 2. Tegninger godkjent hytte. 3. Flyfoto fra hhv 2004 og 2008. 4. Oversiktskart Skallevannet der øvrige bygg vises. 5. Bilder av veranda som oppført. 6. Søkers begrunnelse for bygging. 7. Kopi av byggetillatelse uthus/foreløpige vurderinger veranda, 20.10.2010. 8. Kopi av betalingssatser byggesaksbehandling. SAKENS VEDLEGG UTSENDT TIL MØTE I TEKNISK UTVALG 2.3.2012. DEN SOM EVT HAR BEHOV FOR NYTT OPPTRYKK AV VEDLEGG, BES HENVENDE SEG TIL SERVICEKONTORET Dokumenter i saken: 1. Brev til tiltakhaver/hjemmelshaver Gnr 60 Bnr 26 Uthus i tilknytning til eksisterende fritidsbolig ved Skallevannet orientering vedr søknadsprosess. Datert 29.03.2010. 2. Brev til tiltakshaver/hjemmelshaver Gnr 60 Bnr 26 mulig byggeaktivitet på eiendommen. Datert 29.03.2010. 3. Brev til hjemmelshaver Gnr 560 Bnr 26 Uthus og utvidelse av veranda i tilknytning til eksisterende fritidsbolig ved Skallevannet. Datert 23.04.2010. 4. Byggesøknad til kommunen, datert 13.06.2010 (stemplet inn 15.06.2010). 5. Brev til høringsinstansene Gnr 60 Bnr 26 Høringsbrev i forbindelse med mottatt søknad om dispensasjon for oppføring av veranda og utebod til hytte ved Skallevannet. Datert 23.06.2010. 6. Brev til hjemmelshaver Gnr 60 Bnr 26 Uthus i tilknytning til eksisterende fritidsbolig ved Skallevannet. Mangler. Datert 23.06.2010. 7. Brev til bygningsmyndigheten Gnr 60 Bnr 26. Høring vedrørende veranda og utebod til hytte. Landbruksfaglig uttalelse. Datert 24.06.2010. 8. Brev til bygningsmyndigheten fra Reindriftsforvaltningen Troms Kvæfjord kommune gnr 60/bnr 26 søknad ok dispensasjon for oppføring av veranda og utebod til hytte ved skallevannet. Datert 01.07.2010 (stemplet inn 05.07.2010). 9. Brev til hjemmelshaver Gnr 60 Bnr 26 - Uthus i tilknytning til eksisterende fritidsbolig ved Skallevannet - midlertidig svar/orientering. Datert 30.07.2010. 10. Situasjonskart med plassering uthus mottatt her 24.09.2010. 11. Brev til hjemmelshaver Gnr 60 Bnr 26 Tillatelse til oppføring av uthus. Datert 20.10.2010. 12. Teknisk utvalg sak 6/12 i møte 2.3.2012. 13. Brev til hjemmelshaver oversendelse av saksprotokoll teknisk utvalg. Datert 5.3.2012. Saksopplysninger Søknaden gjelder allerede oppført veranda til fritidsbolig. Forholdet ble oppdaget da teknisk kontor skulle sende ut orienteringsbrev vedrørende søknadsprosess for bygging av uthus/bod. Hjemmelshaver ble tilskrevet om forholdet og fikk da muligheten til å søke i ettertid. Eksisterende fritidsbolig ligger ved Skallevannet. Byggetillatelse til fritidsbolig ble gitt i 2000. Det er gitt byggetillatelse for uthus/bod.
Vurderinger Verandaen utvides med ca 62 m². I tillegg kommer en rampe. Søkers begrunnelse er at det til tider er mange personer på hytta og at det derfor er ønskelig med utvidelse med verandaen. Det er også gunstigere vindforhold på nedsiden av hytta. Rullestolrampe ved inngangen til hytta er i følge søker et behov. Da eiendommen ligger i LNF-område kan byggesøknad kun innvilges dersom det gis dispensasjon. Dispensasjon er en mulighet til å fravike plan, men kan kun gis dersom tungtveiende grunner for dette foreligger. Aktuelle planbestemmelser: 19-1. Søknad om dispensasjon Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Saken har vært forelagt sektormyndigheter som skal varsles i dispensasjonssaker. Det foreligger ingen merknader fra disse. Det er kommunen som er dispensasjonsmyndighet og tar endelig avgjørelse. Begrunnelser som går på søker som person og personlige hensyn som arveforhold, helse, økonomi og sosiale forhold vil sjelden og kun unntaksvis være å anse som særlig grunn. Personlige hensyn knytter seg til en bestemt hjemmelshaver til et bestemt tidspunkt, mens tiltaket vil bli stående ut dets levetid. Administrasjonen vurderer at det er sentralt i denne byggesaken å ta stilling til om verandaen innehar gode visuelle kvaliteter. Hytta ligger ved Skallevannet og etter administrasjonens vurderinger er det viktig at visuelle kvaliteter og terrengtilpasning vektlegges i slike områder der hytter i utgangspunktet er et fremmedelement i omgivelsene. Følgende bygninger er registrert rundt Skallevannet: Gnr 60 Bnr 7 mindre fritidsbolig av ukjent byggeår, takflate målt på flyfoto ca 20-25 m². Ingen veranda eller opparbeidet uteplass. Avstand til Skallevannet ca 30 meter. Gnr 60 Bnr 3 fritidsbolig av ukjent byggeår. Takflate målt på flyfoto ca 45 m². Ingen veranda. Avstand til Skallevannet ca 35 meter. Gnr 60 Bnr 26 fritidsbolig med takflate ca 100-105 m² målt på flyfoto. Veranda ca 80 m² hvorav ca 60 m² er oppført uten tillatelse. Avstand til Skallevannet ca 60 meter. Terreng rundt hytta er ut fra mottatte bilder vurdert til å være relativt flatt og skrånende mot Skallevannet. Terrenget rundt hytta tilsier at det er naturlig og fullt mulig å etablere uteplass senket ned på terrenget/ nærmere terrenget. At tiltaket allerede er oppført kan ikke vektlegges da det verken forelå søknad eller
kommunal tillatelse. Fordelene skal være klart større enn ulempene dersom kommunen skal ha lovhjemmel for å gi dispensasjon. Estetikk skal vurderes i byggesaker. Det vises til plan- og bygningslovens 29-1 og 29-2: 29-1. Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. 29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Administrasjonen har vurdert eventuelle fordeler opp mot eventuelle ulemper og kommet fram til at: Positivt Saken er forelagt berørte naboer og sektormyndigheter uten at det er mottatt merknader. Verandaen er isolert sett pent utført og anses som et naturlig tiltak en kan forvente ønskes etablert i tilknytning til ei hytte. Det er skog rundt vannet, noe som bidrar til at tiltaket trolig ikke er godt synlig i omgivelsene. Negativt Hytta ligger i et område der hytter er et fremmedelement. Området er ikke regulert og alle tiltak som ikke er knyttet til LNF-formålet krever dispensasjon. Det er totalt 3 hytter/bygninger rundt Skallevannet og denne hytta er vesentlig større enn øvrige hytter. En stor veranda i tillegg på totalt ca 80 m² som oppført, bidrar til at hytta virker mer dominerende enn byggetillatelsen for hytta åpner for. Plan- og bygningslovens bestemmelser om estetikk skal vektlegges i byggesaker. Det er mulig å etablere en skjermet og funksjonell uteplass uten å bygge en veranda. En platting lagt på terrenget eller så nærme dette som mulig, vil etter administrasjonens vurderinger bedre tiltakets visuelle kvaliteter, samtidig som hytta vil virke mindre dominerende i terrenget. Slik søknad og utførelse nå foreligger, finner administrasjonen at søknaden bør avslås. Fordelene søker hevder at tiltaket medfører vurderes å være færre enn ulempene en slik dispensasjon medfører. At tiltaket allerede er oppført kan ikke tillegges vekt når dispensasjonsspørsmålet skal vurderes. Dette skal samtidig ikke håndteres strengere. Dersom kommunen hadde mottatt byggesøknaden om veranda forut for bygging, ville administrasjonen innstilt på at denne kunne tillates som en platting på terreng. Administrasjonen ville avslått en søknad om veranda som oppført. Denne vurderingen legges også til grunn for administrasjonens vurderinger rundt den allerede oppførte verandaen. Dersom tiltaket ikke kan godkjennes som oppført finnes det andre alternativer? Dersom verandaen fjernes og erstattes med en lav platting uten rekkverk, vil administrasjonen tilrå at det dispenseres fra kommuneplanens arealdel. Det må i så fall innleveres planer for hvordan tiltaket ønskes plassert og utført. Terrengprofiler må vedlegges ny søknad. Dersom det er nivåforskjeller der plattingen ønskes oppført bør plattingen tilpasses terrenget ikke omvendt. Det vil uansett være god plass for uteområder i tilknytning til denne. Samtidig vil en slik løsning ivareta estetikk på en bedre måte. Overtredelsesgebyr for byggig uten tillatelse Kommunestyret har vedtatt at det skal ilegges et overtredelsesgebyr på kr 5.000 for bygging uten tillatelse. Det bør derfor varsles i vedtaket at det vil ilegges et overtredelsesgebyr for å ha oppført et søknadspliktig tiltak uten at det forelå verken søknad eller tillatelse til dette.
Manglende byggesøknad synes unødvendig da kommunens praksis er at det sendes ut et orienteringsbrev om regelverk og nødvendige skjemaer til alle som går med byggeplaner. Forutsetningen er selvfølgelig at disse henvender seg til teknisk kontor. Dersom tiltakshaver er i tvil om regelverket er det ekstra viktig å ta kontakt før byggearbeidene igangsettes. Det er uansett tiltakshavers plikt å påse at regelverket er fulgt før en setter i gang byggetiltak på egen hånd. Elleke Bergersen-Wartena Kst. teknisk sjef