Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 20.04.2009 20923/2009 2008/2520 38/24 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/13 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/71 Planutvalget 05.05.2009 Klage på avslag - søknad om deling av parsell på ca. 40 daa. fra eiendom gnr. 38 bnr. 24 i Skardalen, Bjørn Mjølkarli 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Eiendommens adresse: Skardalen 8020 Bodø Eiendom: 38/24 Hjemmelshaver/søker: Bjørn Mjølkarli Erverver: Fredrik Bjørkan Formål: Landbruk Klager: Bjørn Mjølkarli og Fredrik Bjørkan Klagen datert: 14.11.2008 Klage på administrativt vedtak av 31.10.2008. Søknaden, datert 23.03.2008, mottatt komplett 07.10.2008, gjelder fradeling av parsell på 40 daa. Søknaden er avslått i medhold reguleringsplanen for Skardalen, plan- og bygningsloven 63 samt at det er avslag fra landbruksmyndighetene. Det forelå protest til søknaden. Øyvind Tilrem protesterte mot tiltaket i brev av 20.10.08. Han mener at Fredrik Bjørkan har brukt en annen takstverdi på eiendommen ovenfor Bodø Kommune, og viser til at takst på eiendommen er foretatt av takstmann Arve Erik Karlsen. Denne takstverdien skal kun være en privat prisvurdering og ingen takst.
3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Omsøkte parsell omfattes av reguleringsplan for Skarmoen nr. 2.313, stadfestet 2.12.79 og regulert til landbruksområde, jordbruk, skogbruk. Et belte langs den nordre del av parsellen er regulert til lysløype. Det er ca 5 meter bredt i nordøst og 0 meter i nordvest, det vises her til kopi av gjeldende reguleringsplan der parsellen er inntegnet av saksbehandler. Aktuelle planbestemmelse til planen; 3 Landbruksområder. I områder regulert til landbruk tillates bare oppført bygninger og andre varige konstruksjoner og anlegg som har tilknytning til landbruket. 5 Friområder. 1. I friområder tillates kun oppført bygninger og andre varige konstruksjoner og anlegg som har betydning for utøving av friluftslivet herunder skihytte, garderobeanlegg, barneparkering, alpinanlegg, langrennsstadion, lys-, tur- og treningsløyper. Den søndre del av omsøkte parsell omfattes av kommuneplanen for Bodø, vedtatt 12.2.04 og området er avsatt til LNF3, Bodømarka. Aktuelle planbestemmelse til planen; punkt 2.3 LNF-3, Bodømarka. Innenfor området merket LNF- 3 Bodømarka tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse, eller fradeling til slike formål. 3.2 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. Det kan settes vilkår for dispensasjonen., jf. 7 første ledd, siste punktum. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene.
4. Uttalelser Landbrukskontoret har behandlet søknaden etter jordloven og har gjort følgende vedtak: Det gis ikke tillatelse til fradeling av ca 40 000m² til landbruksformål på gnr. 38 bnr. 34 i Bodø kommune. Jfr. Jordloven av 1995. Kulturkontoret uttaler at i det aktuelle området har Bodø kommune avtale om lysløype som går fra Maskinisten til Skihytta, gjelder etablering og drift av lysløypa. Bodømarka er det viktigste friluftsområdet i Bodø. Bodø kommune arbeider med å oppgradere eksisterende løypenett og etablering av nye løyper i marka. Det arbeides også med å utvikle områdene ved Bestemorenga med tilrettelegging for eksisterende og kommende idretter og hestesport. Disse bemerker at Bestemorenga Soløya har mange hester i stall og brukes mye av ridende og kjørende. Det har over tid vært et ønske å kunne etablere stier som er tilrettelagt for ridning, utover det som er mulig og lovlig i eksisterende sti- og veinett. Et av forslagene er å få den kommende rundløypa rundt Soløyvatnet en standard som tåler ridning på sommerføre og bredde som gir anledning for vinterridning i samme trasé. Man ville da få mulighet å ha et alternativt og tryggere trasé enn Soløyvannsveien til ridning. Denne traséen ville binde Bestemorenga og Bjøndalslia, Støvermarka sammen med ei løype for alle brukergrupper. I STImuli prosjektet er det tatt med planlegging av en turtrasé over til Løpsfjellet og over Bertnesskaret. Fredrik Bjøkans tanker om å bidra med tiltak til samme formål på sin nåværende og tiltenkte eiendom er forenelig med disse planene. I forbindelse med STImuli andre prosjekter og Bertnesskaret bekrefter Matti Jäntti at Fredrik Bjørkans plan med å viderebygge skogsveien overfor Skardalen mot Bertnesskardet er forenelig med kommunens planer. 5. Klagen Klager anfører at formålet med delingen er å dele landbrukseiendommen til 2 fullverdige landbrukseiendommer. Det skal ikke medføre riktighet som det fremkommer av begrunnelsen til vedtaket om at fradelte parsellen vil være for liten til at den kan regnes som landbrukseiendom. Parsellen skal etter deling være på ca. 40 daa. innmark med bestående driftsbygninger, trenings- og luftegårdsfasiliteter for 10 hester. Klager redegjør for at dette er omfanget på den gårdsdrift Bjørn Mjølkarli har hatt de siste 10 år, og som planlagt drift. Driften skal kunne bidra til 1 årsverk gjennom økologisk landbruk med hest og sau og gi arbeidsplass til Fredrik Bjørkan. På den bakgrunn skal det være feilaktig å anse eiendommen som tomt for bolig. Protesten bes ikke tillegges vekt, all den tid den er fremmet etter utløpet av fristen. Taksten er utarbeidet med formål å finne riktig verdifastsettelse for tilleggsjord til Skarstad. Klager viser til forprosjektforslaget med tittelen STImuli mellom senga og Bestemorenga. Dette er et prosjektforslag for oppgradering og nyetablering av bostedsnære turløyper i Bodø utarbeidet av Salten friluftsråd for Bodø kommune. Styringsgruppa (Vasshaug, Øien og Sivertsen) sier i forordet følgende: Forprosjektet mener at det bør startes et målrettet prosjekt for oppgradering og nyetablering av turveier og turstier i Bodø. Prosjektet deles inn i 4 nivåer, hvorav de 3 første nivåer dreier seg om oppgradering av og fullføring av eksisterende rutenett. Nivå 4 er hovedsatsingen på ny etablering. Budsjettet er kr. 25,4 mill. av i alt kr. 52,2 mill. kroner på dette nivået i en
fireårsperiode (2009-2012). Et av de største enkeltprosjektene i arbeidet på nivå 4 er: Etablering av flere koblingstraséer mot nordsia, og Nyanlegg blant annet Soløyvannet rundt, Rønvikfjellet Vågøvannet og om mulig Bernesskaret, vil gi gode rundturkoplinger. Tidligere tillatelser om å bygge skogsveien langt Løpsfjellet kan brukes som en svært viktig element i å lage en tversoverforbindelse til nordsida, samt åpne for muligheten til å bruke Løpsfjellet mer systematisk for sykling og riding ved å gi Bodøs befolkning et rundløypetilbud på Løpsfjellet. Det henvises til sammenhengen med offentlig støtte til skogsveibygging. Landbrukskontoret og Salten friluftsråd har befart den planlagte traséen den 18.11.2008. Uten at Fredrik Bjørkan kan få tillatelse og inngå avtale om ervervelse av eiendommen vil ikke veien bli bygd. Begrunnelsen i vedtaket om at det er ingen samfunnsinteresser av stor vekt som taler for en slik deling og En utbygging av løypenettet er hjemlet i gjeldende reguleringsplan og er ikke avhengig av en fradeling for gjennomføring. Det er ikke fremmet konkrete planer for en slik utbygging., skal i følge klager være feil. Planer skal være fremmet og er til vurdering i politiske fora om en utbygging av både skogsvei og løypenett i dette området, og skal muligens være en av de største friluftsatsinger i Bodømarka som foreligger nå. Klagen anmodes behandles. Det viser for øvrig til klagen. 6. Bygningssjefens vurderinger 6.1 Innledning Bygningssjefen vil bemerke at spørsmålet om konsesjonsplikt ikke er relevant moment i vurderingen om delingen kan tillates. Konsesjon avgjøres av jordbruksmyndigheten, og behandles når landbrukseiendommen overdras til ny erverver, etter søknad fra denne, for det tilfelle eiendommen er konsesjonspliktig. I forlengelse av nevnte forhold, er takst av eiendommen heller ikke relevant moment for behandlingen av delingssøknaden. Derimot kan de faktiske forhold som fremkommer av taksten legges til grunn i saken. Bygningssjefen viser til faktum som er lagt til grunn av Landbrukskontoret. Protesten har ikke vært avgjørende for resultatet av vedtaket, da innholdet i taksten er av interesse for fastsettelse av faktum. Faktum som er lagt til grunn av Landbrukskontoret er ikke omtvistet. 6.2 Vurdering Tiltaket vil medføre formålsendring av resteiendommen. Resteiendommen vil etter deling være ca. 40 daa. Området rundt Soløyvatnet er et pressområde for ønsket utbygging av fritidsbebyggelse og boligbebyggelse, noe som er påregnelig utnyttelse av resteiendommen i fremtiden.
På den bakgrunn må tiltaket avvikvurderes, da delingen ikke er i tråd med plan. Spørsmålet er om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de bestemmelser søknaden avviker fra. Området er avsatt i plan til landbruk, jordbruk og skogbruk. De hensynene som er fremtredende i plan er landbruks- og skogbruksinteressene i området. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om det foreligger særlige grunner. Landbrukskontoret i kommunen har ikke samtykket til tiltaket. Dette taler for at det ikke foreligger en overvekt av de hensyn som taler for dispensasjon, i forhold landbruksinteressene i området. Klager anfører at formålet med delingen er å dele landbrukseiendommen til 2 fullverdige landbrukseiendommer. Landbruksmyndigheten vurderer at en deling som omsøkt vil kunne være hensiktsmessig dersom fradelingen fører til tilleggsjord for bruk i drift, dersom bruket opphører som selvstendig driftsenhet. For det tilfelle vil fradeling av bolighuset kunne være forsvarlig. Jordbrukseiendommen er ikke i drift, og landbrukskontoret legger vekt på at resteiendommen etter deling ikke kan drive som selvstendig landbrukseiendom ut fra den avkastning driften kan gi. Bygningssjefen finner at mulig fremtidig utnyttelse av resteiendommen er til bolig- eller fritidsformål, da søker ønsker å fradele ca. 40 daa. rundt bygningene. Tiltaket krever at arealdisponeringen vurderes i en planprosess. Klager anfører at tiltaket har store samfunnsinteresser med bakgrunn i STImuli-prosjektet og at Kulturkontoret er positiv til tiltaket. Bygningssjefen finner å tillegge landbrukshensyene i området større vekt, enn anførte friluftshensyn. Bygningssjefen finner på bakgrunn av ovennevnte at begrunnelsen for å fravike planen har mindre vekt, enn de hensynene planen skal ivareta i forhold til landbruksinteressene. Bygningssjefen finner at det ikke foreligger særlige grunner for å dispensere fra plan for omsøkte fradeling.
Forslag til vedtak: Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder vedtaket av 31.10.2008, med følgende tilføyelse: Søknad om deling avslås i medhold av pbl. 31, jf. reguleringsplan for Skarmoen, plan nr. 2.313, stadfestet 2.12.79, jf. pbl. 93 h), jf. 63. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Trykte vedlegg: 1. Klagen 2. Vedlegg til klagen 3. Situasjonskart 4. Vedtak fra Landbrukskontoret 5. Uttalelse fra Kulturkontoret