BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for eiendom Fagnotat Saksnr.: 201301011-4 Emnekode: BBE-1642 Saksbeh: ELIB Til: Finans - Stab v/ Ove Foldnes Kopi til: Fra: Etat for Eiendom Dato: 10. april 2013 Holen u.skole - rehabilitering eller nybygg Hva saken gjelder: Holen ungdomsskole (tidligere Håstein) er bygget i 1953. Skolen er ikke inneklimagodkjent per i dag og det er i forbindelse med tilstandskartlegging (se Vedlegg A) avdekket en rekke andre forhold ved skolen som ikke tilfredsstiller dagens forskrifter. Det er avsatt midler til rehabilitering av skolen - men bygningens alder og rehabiliteringens kompleksitet tatt i betraktning har vi i Etat for Eiendom (EFE) gjort en vurdering på om det er et bedre alternativ å erstatte Holen u.skole med et nybygg. EFE har som ansvarlige for forvaltning, drift og vedlikehold av bygningsmassen i Bergen Kommune forsøkt å belyse problemstillingen «rebahilitering vs riving» med fokus på effektiv drift og lave FDV-kostnader i tillegg til at vi har gjort andre vurderinger rundt forholdene rundt skolens tilstand. Vi har sett på følgende to alternativer i denne forbindelse: Alternativ 1. Full rehabilitering av både skole og svømmeanlegg Alternativ 2. Nybygg Det er ifølge økonomiplan for 2013-2016 avsatt 105,3 millioner til rehabilitering av Holen u. skole over en treårs periode. Forventet ny kostnad for rehabilitering: 222,3 millioner. Anbefalt forslag fra Etat for eiendom Holen u. skole er et gammelt bygg (fra 1953) med store utfordringer knyttet til å etterkomme dagens krav forskrifter deriblant en oppdatering av alle tekniske installasjoner samt en generell oppgradering til dagens byggeforskrift; etterisolering, brannvern, universell utforming, etc. Det stilles også krav til dagens skole med tanke på moderne undervisningsformer. Planløsningen og arealutnyttelse er langt fra optimale i den forbindelse. 1
Skolens svømmehall/gymbygg er i så dårlig stand at det er uttalt fra eksterne rådgivere at selv en omfattende rehabilitering ikke vil gi et fullgodt bygg. I tillegg er både hovedbygg og svømmehall preget av dreneringsproblemer som vil bli kostbart å utbedre. EFE har foretatt en forenklet LCC-vurdering over en 20 års periode og dersom vi ser på de totale kostnadene for begge byggene vil et nybygg komme bedre ut i forhold til FDV-utgifter med en besparelse på 1,7 millioner kroner i året altså 34 millioner kroner totalt. Det er svært mange usikkerhetsmomenter som vil spille inn i disse tallene og en slik vurdering derfor er det også viktig å se på de kvalitative aspektene vedrørende nybygg. Noen av disse kan være byggets restlevetid, universell utforming, fremtidig kapasitet, dreneringsløsning, radonsikring, utforming av utearealer/parkeringsplasser m.m. Med alle disse faktorene lagt til grunn vil et nybygg totalt sett komme bedre ut. Etat for Eiendoms innstilling vil være å følge alternativ 2; rive eksisterende eiendomsmasse og bygge nytt. Bjørn Ove Lid Direktør Harald Blytt Leder for Byggteknisk avdeling 2
Saksutredning: Forutsetninger Da Holen u.skoles tilstand er beskrevet nøye i tilstandsrapport av 10.03.2012 (se vedlegg A) skal vi ikke gå i detalj på skolebyggets bygningstekniske utfordringer men komme med en oppsummering av de viktigste tiltak slik vi ser det i tillegg til kostnadene disse medfører. Vi har også sett på disse kostnadene/tiltakene i et LCC perspektiv for å se sammenhengen mellom investeringskostnader (kapitalkostnader) og FDV-kostnader. Der vi har justert tallene i forhold til hva tilstandsrapporten sier er det fordi vi mener disse er for lave og er således oppjustert basert på våre nøkkeltall. Vi vil også presisere at kostnadene kun er en indikasjon og er preget av stor usikkerhet i en så tidlig fase da vi ikke har utfyllende normtall for FDV-utgifter for rehabiliterte bygg og må ta utgangspunkt i andres erfaringstall (blant annet LCCweb). EFE vil uansett presisere at det er for oss like viktig at problemstillingen rehabilitering/nybygg ses på som en helhetlig vurdering og at de kvalitative aspektene ved dette blir tillagt like stor vekt. Det bør vurderes om rehabilitering i det hele tatt er hensiktsmessig ut i fra faktorer som byggets levetid, fremtidig kapasitet, tilpassing av undervisningsformer og drift til dagens behov, dreneringsutfordringer, radonsikring, behov for parkeringsplasser, bedre planlegging av tomt etc. Utfyllende informasjon og vurdering av disse faktorene vil fremkomme av notat skrevet av Etat for Utbygging. Bygningsteknisk vurdering Hovedtall Hovedbygg (Fløy A, B og C) 5790 m2 BTA (Tall fra BKBygg) Svømmehall/gymbygg 1638 m2 BTA (Tall fra BKBygg) Antall elever: 353 (kun u.skole) Antall lærere 55 Hovedbygg Tilstand generelt god på hovedbygg men det er behov for omfattende rehabilitering innvendig og utvendig da de fleste tekniske installasjoner er fra byggeår. For å tilpasse bygget til universell utforming er det også blant annet behov for heis mellom alle nivåer. På et overfladisk nivå virker bygningskroppen å være i god stand - men byggets planløsning er gammeldags og lite fleksibel. Innvendig ombygging er ikke mulig uten omfattende rivingsarbeider. Energieffektivisering (etterisolering, utskifting av vinduer etc) etter TEK10 er ikke tatt med i tilstandsrapporten. Vi har tatt disse kostnadene med som en utviklingspost i rehabalternativene da med et forsiktig estimat. Etterisolering er et viktig tiltak da bygget er dårlig isolert i utgangspunktet og det er store muligheter for besparelser innen energi. (EFEs tall for de siste tre årene er 220 kwh/m2/år - krav etter TEK 10 er 120 kwh/m2/år). Etterisolering av 3
vegg er risikabelt med tanke på fuktproblematikk og bør vurderes i samråd med rådgivere innen bygningsfysikk. Det kan være at etterisolering av tak og utskifting av vinduer kan være tilstrekkelig. Det er også registrert noen fuktdannelser og dreneringsproblem i underetasje på hovedbygg. Drenering må utbedres rundt hele bygget. Det er også påvist betydelige CO²- og temperaturoverskridelser i de fleste rom det er foretatt målinger. Ventilasjonsanlegget er ikke bare utgått på tid men det oppfyller på langt nær krav til luftmengder. I tillegg er det nødvendig å nevne tiltak for brannsikkerhet samt oppgradering av toaletter og uværsskur. Viser til vedlegg A - tilstandsrapport Holen u. skole 10.03.2012 Svømmehall Svømmehallen er også fra 1953 og bærer preg av manglende vedlikehold og dreneringsproblemer i form av saltutslag på veggene og muggsoppdannelse i tillegg til dårlige garderobeforhold og nedslitte lokaler. Viser til vedlegg B - tilstandsrapport svømmehall Holen u.skole 31.01.2013 (NB! Rapporten gjenspeiler kun kostnadene for i forbindelse med rehabilitering av det bassengtekniske, ikke bygningskropp, ventilasjonsanlegg m.m) Enkel LCC-analyse Med utgangspunkt i opplysninger over skal EFE gjennomgå to ulike alternativer der kostnader i forbindelse med rehabilitering/nybygg/riving er begrunnet under hvert alternativ. FDV-kostnader er også inkludert i beregningen. Det vil bli gitt en utfyllende vurdering av alternativene i oppsummeringen. Alternativene som EFE har vurdert er som følger: Alternativ 1. Full rehabilitering av både skole og svømmeanlegg Alternativ 2. Nybygg med plass for 450 elever. (U450 = 4906 m² BTA + idrettsbygg 945 m² BTA. I begge alternativene er det lagt til grunn et 20 års perspektiv og en realrente på 4% 4
ALTERNATIV 1 Rehabilitere skole og svømmehall/gymbygg. Ifølge tilstandsrapport datert 10.03.12 er kostnaden for rehabilitering av skole og gymbygg/svømmehall totalt 151,7 millioner. Dette tilsvarer en kvadratmeterpris på 21 430 kr/m². Sett i forhold til tilsvarende rehabiliteringsprosjekter mener Etat for Eiendom at dette er satt for lavt. Vi velger å regne med en kostnad på 30 000 kr/ m² for rehabilitering av skole. Oppjustert kostnad rehab hovedbygg + gymbygg/svømmehall (5790 m² +1638 m²) antatt 222,3 mill. (inkl mva). Total investeringskostnad 222,3 mill. inkl mva Totalt areal: 7428 m². Kostnader Levetidskostnad Nåverdi av årlige kostnader, N kr Årskostnader (levetidskostnader/år) Kapitalkostnader (K) 222 840 000 11 142 000 FDVU 92 563 553 4 628 178 Sum 315 403 553 15 770 178 kr/m² 42461 2123 ALTERNATIV 2 Bygge nytt. (Hovedbygg passivhus(u450) + idrettsbygg) Nybygg inkl idrettsbygg (4906+945=5851 m²) x 40 000 kr/ m². = 234 mill Rivekostnader eksisterende bygg = 21,7 mill.,- (antar rivekostnad gymbygg 5000 kr/ m², ellers 2500 kr/ m²) Total investeringskostnad inkl riving: 255,7 mill. inkl. mva Totalt areal: 5851 m². Kostnader Levetidskostnad Nåverdi av årlige kostnader, N kr Årskostnader (levetidskostnader/år) Kapitalkostnader (K) 255 700 000 12 785 000 FDVU 58 196 383 2 909 819 Sum 313 896 383 15 694 819 kr/m² 53658 2683 5
Oppsummering Vi ser at investeringskostnaden naturlig nok er størst for nybygg. De totale KFDVU-kostnadene er lavest for full rehabilitering med 42 461 kr/ m² men årskostnadene er mindre for nybygget. Dette skyldes blant annet at det er billigere å drifte et nybygg samt at nybygget er mindre dette kan bygges mer arealeffektivt. Man må imidlertid tenke på at det er flere faktorer som kan gi utslag på driftsutgifter. Driftsutgiftene til et nybygg kan tenkes å bli høyere enn for et eldre bygg av følgende årsaker: a) Avanserte tekniske løsninger krever teknisk personell med større kompetanse og mer oppfølging b) en idrettshall også brukt som flerbrukshall kan gi en økt brukstid og vil medføre høye utgifter til strøm og renhold blant annet. Bygget vil imidlertid bli benyttet på en helt annen måte og driftsutgiftene lar seg derfor vanskelig sammenligne med utgiftene for et rehabilitert bygg med annen bruk. Dersom man ønsker å gå for alternativ 2 med nybygg vil dette gi årlige besparelser i FDVUutgifter på 1,7 millioner og 34 millioner over et 20 års perspektiv sammenlignet med full rehabilitering. Et nybygg med gode, gjennomtenkte tekniske og bygningsmessige løsninger vil medføre en mer effektiv drift og lave FDV-utgifter; Gode planløsninger og valg av materialer vil forenkle renhold og et godt isolert bygg vil medføre mindre energikostnader. Det vil i tillegg kunne gjøres store besparelser i drift ved å avvikle svømmehall. Helleren badeanlegg ved Nygårdstangen har god kapasitet for å ta avømmetrening for skolens elever. Restverdien til et nybygg vil være positiv etter 20 år (dersom vi forutsetter 40 års levetid for skolebygg), mens for det rehabiliterte bygget har konstruksjonene da stått i 80 år. Etter 60 år er byggets levetid for lengst nådd og det kan ikke forventes at kostnadene forbundet med en rehabilitering vil svare seg da vi er usikre på tilstanden til de bærende konstruksjonene før det er foretatt en vurdering av eksterne rådgivere. Det er ingen synlige setningsskader eller synlige tegn til riss på bærende konstruksjoner per i dag så det kan antas at bygget kan stå uten problemer i 10-20 år til. Et byggs fundamenter er for øvrig dimensjonert for 50 års levetid og grunnet at vi ikke kan gå inn i konstruksjonene er det ikke mulig å vurdere tilstanden på disse mht riss, armeringskorrosjon etc. Det er imidlertid sagt noe om dårlig drenering rundt bygget i tilstandsrapporten og i verste fall kan dette ha redusert fundamentenes bæreevne. I forhold til helse, miljø og sikkerhet er det også viktig å vurdere risikoen for radon og forebygging av denne. Holen u.skole ligger i et område som er karakterisert som risikoområde for radon. Det er grunnet arbeider på Holen u. skole ikke vært mulig å legge ut sporfilmer for målinger i løpet av 2012 men det er målt forhøyede verdier i Holen barneskole like ved. I et nybygg vil man kunne få sikkerhet mot radon ved å sørge for effektiv tetting mot grunnen dette er et krav i TEK10. Etat for Eiendom anbefaler at Holen u.skole rives og erstattes med et nytt bygg. Det vises også til notat v/etat for Utbygging for utfyllende opplysninger og vurderinger. Vedlegg A Tilstandsrapport Holen u. skole 10.03.2012 Vedlegg B Tilstandsrapport svømmehall Holen u.skole 31.01.2013 6