Fagnotat av U2150, Eidsvåg skole - Valg av utbyggingskonsept for reguleringsplan

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging Fagnotat Til: Fra: Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for utbygging Saksnr.: Emnekode: UTBY-1632 Saksbeh: MAWI Kopi til: Dato: 18. februar 2015 Fagnotat av U2150, Eidsvåg skole - Valg av utbyggingskonsept for reguleringsplan Hva saken gjelder: Vurdering av mulighetene knyttet til rehabilitering av eksisterende bygningsmasse eller erstatning av deler eller hele skolen med nybygg. Skolens hovedbygg ble oppført i 1952, men skolen er senere blitt utvidet med flere tilbygg i 1958, 1970 og Arbeidstilsynet har kommet med pålegg om kartlegging av helsefarer forbundet med inneklima i skolebygg og om utarbeiding av tiltaksplaner for utbedring. På bakgrunn av dette er det utarbeidet en tilstandsrapport for bygningsmassen på Eidsvåg skole. Denne konkluderer med at flere av byggene har behov for store vedlikeholdstiltak, samt behov for utvikling og modernisering. Helsevernetaten har kommet med krav om at ventilasjonsforholdene på skolen må utbedres. Etat for utbygging har fått utredet tre alternativer: 1. Rehabilitering og ombygging / modernisering av dagens skole. Mesteparten av byggene beholdes, med unntak av paviljongen/sfo og gymnastikksalen, som begge er fra 1970, og garderobebygget fra Disse rives. Det blir behov for et mindre tilbygg. 2. Det gamle hovedbygget fra 1952 beholdes, mens øvrige bygg rives og erstattes med nybygg. 3. Hele dagens skole rives og erstattes med nybygg. I alle tre alternativene er det tatt med å etablere en idrettshall (volleyball- eller flerbrukshall) i tilknytning til skolen. Den gamle brakken fra 1940 beholdes og renoveres. I alternativ 1 og 2 må Kongleveien flyttes mot nordvest. På grunn av mangler ved inneklimaet på skolen, haster det med å få tatt en avgjørelse på hvilket alternativ det skal jobbes videre med, slik at en reguleringsprosess for Eidsvåg skole kan komme i gang så snart som mulig. 1

2 Anbefalt forslag fra Etat for utbygging: Etter en totalvurdering av de tre alternativene mht. tilstanden på dagens bygg, investerings- og livsløpskostnader, og ikke minst de funksjonelle og pedagogiske forhold som er mulig å oppnå for de ulike alternativene, vil Etat for utbygging anbefale at det settes i gang en reguleringsprosess basert på alternativ 3. Dvs. at det jobbes videre med at hele Eidsvåg skole rives og erstattes med nybygg. For å være i forkant av en ev. økning av elevtallet, anbefales det at det reguleres inn en flerbrukshall, i stedet for en volleyballhall, i tilknytning til skolen. Marianne Winjum - prosjektleder Jarle Kvalvik - direktør Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 2

3 Saksutredning: Bakgrunn Helsevernetaten har stilt krav om utbedring av ventilasjonsforholdene ved Eidsvåg skole, og Arbeidstilsynet har gitt pålegg om at det utføres kartlegging og utarbeidelse av tiltaksplaner for utbedring av inneklimaet. På bakgrunn av de funn som er gjort i forbindelse med tilstandsvurderingen av bygningsmassen, er EFU blitt bedt om å se på hvilke tiltak som kan være aktuelle å iverksette på Eidsvåg skole. Skolen skal planlegges som en K500-skole. Skolen er en kombinert barne- og ungdomsskole med ca 470 elever, og ca 50 ansatte. Tomten er på m², hvor en stor del av tomten er regulert til grøntareal. Skole består av følgende syv bygninger: Bygg 1 - Brakke («Tyskerbrakken») - oppført i 1940 (denne er ikke i bruk) Bygg 2 - Hovedbygg (ungdomstrinnet og gammel gymsal) - oppført i 1952 Bygg 3 - Klasseromsfløy (barnetrinnet) - oppført i 1958 Bygg 4 Administrasjonsfløy - oppført i 1970 Bygg 5 - Gymnastikkbygg - oppført i 1970 Bygg 6 - Paviljong / SFO - oppført i 1970 Bygg 7 - Garderobebygg (tilbygg til gymnastikkbygget) - oppført i 2002 Eksisterende situasjonskart 3

4 Bygningsmessige forhold Det er foretatt tilstandsvurdering av samtlige bygg på skolen. Generelt har skolen et stort vedlikeholdsetterslep, spesielt når det gjelder innvendige flater. De tekniske installasjonene har overskredet teknisk levealder. Ventilasjonsforholdene er i dag så dårlig at skolen må drive med reduserte elevtall i noen klasser. Dagens bygninger har lite og til dels ingen isolering og skolen har høye utgifter til oppvarming på vinterstid. På spesielt kalde dager er det vanskelig og tidvis mulig å oppnå høy nok temperatur i alle rom. Byggenes alder tilsier at de ikke har en optimal funksjonell innredning i forhold til dagens krav til en moderne skole. Forholdene på skolen er heller ikke tilfredsstillende med hensyn til universal utforming. Det er behov for en omfattende ombygging og modernisering av alle skolens bygg. Byggenes innbyrdes plassering, hvor noen har relativ lang avstand til administrasjonsfløyen, blir et hinder til samhørighet og samarbeid mellom personellet ved skolen. I Klasseromsfløyens (Bygg 3) underetasje er det et tilfluktsrom som må opprettholdes dersom bygget bevares. Dette utgjør et stort areal, som stort sett vil stå udisponert. Brakken (Bygg 1) er i svært dårlig stand og har ikke vært i bruk siden I følge tilstandsvurderingen anbefales denne revet. Paviljongen / SFO (Bygg 6) ligger på en del av tomten som er regulert til grøntområde. Trafikkmessige forhold Statens vegvesen og Bergen kommune har som en del av Bergensprogrammet utførte følgende trafikksikringstiltak i området ved Eidsvåg skole: I 2005 ble det etablert lavere fartsgrense (30 km/t) og opphøyde gangfelt i Eidsvågveien ved Granlien. I 2007 ble det etablert fortau på strekningen mellom krysset Eidsvågveien/Granlien og skolen. Fortauet er dog svært smalt på enkelte partier. I 2011 ble det etablert fortau også i Kongleveien ved skolen. Det er startet opp planarbeid for å legge til rette et bedre tilbud for gående og syklende mellom Eidsvågneset og Eidsvåg senter. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som konkluderer med at planene for Eidsvåg skole ikke vil endre trafikkmengden i området, og at trafikksikkerheten i området ved skolen er godt ivaretatt. Det kan likevel bli behov for noen utbedringstiltak, som f.eks. utvidelse av fortau langs Granlien. Dette vil bli avklart i forbindelse med en planprosess. Verneinteresser Iht. «Kulturhistorisk rapport om skolebygg fra 1724 til 1979» er Eidsvåg skole vurdert å ha svært høy verneverdi. Spesielt Hovedbygget fra 1952 er omtalt å ha høy arkitektonisk og arkitekturhistorisk verdi. På befaring på skolen med representanter fra Byantikvaren, ble det påpekt at Hovedbygget, Klasseromsfløyen og Administrasjonsfløyen danner et helhetlig anlegg med tidstypiske bygg, hvert for sin tid. De var tydelig på at «Tyskerbrakken» også er viktig å bevare som et krigsminne, som det ikke er mange igjen av. 4

5 Elevprognoser Elevprognosene for Eidsvåg skole viser en nedgang fra 472 elever i inneværende skoleår til 441 elever i 2023/24. I denne prognosen er det ikke tatt høyde for en økning i forbindelse med en ev. utbygging av Bybanen til Åsane. Erfaringsmessig blir det ganske stor utbygging / fortetting langs Bybanetraséen. Det bør vurderes om elevprognosene skal oppjusteres som følge av en fremtidig utbygging av Bybanen til Åsane, selv om dette ser ut til å dra ut i tid. Alternative forslag Arkitektkontoret Fortunen AS, som har lang erfaring med planlegging og prosjektering av skoler, har utarbeidet tre alternative oppgraderings-/utbyggingsforslag for Eidsvåg skole fra at det meste bevares/ombygges/rehabiliteres - til at alt rives og erstattes med nybygg. I alle de tre alternativene er den gamle «Tyskerbrakken» (Bygg 1) bevart. Alle alternativene er basert på romprogram for Skolebruksplanen. Det bygges ny volleyballhall (alternativt flerbrukshall) i alle de tre alternativene. Alternativ 1 I dette alternativet blir Hovedbygget (Bygg 2), Klasseromsfløyen (Bygg 3) og Administrasjonsfløyen (Bygg 4) bevart, mens Paviljongen/SFO (Bygg 6), Gymnastikkbygget (Bygg 5) og Garderobebygget (Bygg 7) rives. Bygg som rives Nytt tilbygg - baseareal Kongleveien Kongleveien omlegges Ny volleyballhall Dagens situasjon Alternativ 1 I dette alternativet blir Kongleveien nordvest for Bygg 4 og 5 lagt om. Dette for å gi rom for uteareal til SFO og de minste elevene på barnetrinnet uten at de må krysse veien. Ny parkeringsplass er flyttet nordøst for skolen. Byggene som bevares, må gjennomgå en omfattende ombygging med fjerning av de fleste innvendige vegger. De skal oppgraderes til lavenergibygg, mens nybyggene skal holde passivhusstandard. Til tross for at bruttoarealet for disse byggene er større enn det programmet i Skolebruksplanen skulle tilsi, er det behov for et mindre tilbygg med baseareal for å løse funksjons- 5

6 kravene på en tjenlig måte. Dette skyldes at de eksisterende byggene (spesielt bygg 3 og 4) har en organisasjon og funksjonalitet som gjør det vanskelig å tilpasse arealene slik at de tilfredsstiller dagens pedagogiske målsetninger. Resultatet er større arealbruk og mindre kvalitet enn det som ville vært mulig å oppnå ved rent nybygg. I Bygg 2 vurderer arkitekten at det er noe lettere å få til brukbare løsninger for basearealene. Totalarealet (inkl. volleyballhall) for alternativ 1 blir på 8340 m² (da er ikke eksisterende tilfluktsrom på 450 m² medtatt). Som nevnt tidligere må tilfluktsrommet holdes inntakt dersom bygget beholdes. Kalkyler alternativ 1 Totalpris Kostnad pr m2 Kostnad pr elev Investeringskostnad kr kr kr Investering + LCC (40 år) kr kr kr Alternativ 1 illustrasjon (på denne illustrasjonen er ikke omleggingen av Kongleveien inntegnet) 6

7 Alternativ 2 I dette alternativet beholdes kun Bygg 2 - Hovedbygget med gammel gymsal - mens de øvrige byggene rives. Bygg som rives Nybygg - baseareal barneskole og SFO Kongleveien omlegges Ny volleyballhall Dagens situasjon Alternativ 2 Også i dette alternativet er Kongleveien lagt om for å gi plass til uteareal nordvest for skolen. Parkeringsplassen etableres, som i alternativ 1, nordøst for skolen. Bygg 2 beholdes, men det foretas innvendig ombygging og oppgradering. Dette er det bygget som kanskje har størst arkitektonisk verneverdi av byggene på skolen. Innvendig er det spesielt gulv, rekkverk etc. i trapperommene som vil bli bevart. Forøvrig må det foretas omfattende ombygging med rivning av mange av de eksisterende innerveggene. Det vil da kunne etableres brukbare løsninger for basearealer i dette bygget. Øvrige bygg erstattes med nybygg, hvor organisasjon og funksjonalitet lar seg løse helt iht. Skolebruksplanen. Det totale arealet vil også for dette alternativet ligge over det programmet i Skolebruksplanen skulle tilsi. Dette skyldes at arealene i Bygg 2 som bevares, ikke vil kunne utnyttes like optimalt som ved nybygg. Totalarealet (inkl. volleyballhall) for alternativ 2 blir på 7230 m². Kalkyler alternativ 2 Totalpris Kostnad pr m2 Kostnad pr elev Investeringskostnad kr kr kr Investering + LCC (40 år) kr kr kr

8 Alternativ 2 illustrasjon 8

9 Alternativ 3 I dette alternativet rives samtlige skolebygg og det bygges en helt ny skole. (I alle alternativene blir Bygg 1 Brakken - stående, men er ikke tillagt funksjon.) Bygg som rives Kongleveien legges ikke om i dette alternativet Dagens situasjon Alternativ 3 helt ny skole I dette alternativet er det ikke behov for å legge om Kongleveien, men parkeringsplassene lokaliseres også i dette alternativet nordøst for skolen. Her blir det en helt ny skole, hvor organisasjon og funksjonalitet lar seg løse helt iht. Skolebruksplanen. Dette blir et anlegg med fysiske rammer som fungerer godt pedagogisk og som gir fleksibilitet til fremtidige forandringer. Totalarealet (inkl. volleyballhall) for alternativ 3 blir på 6760 m². Kalkyler alternativ 3 Totalpris Kostnad pr m2 Kostnad pr elev Investeringskostnad kr kr kr Investering + LCC (40 år) kr kr kr Alternativ 3 illustrasjon 9

10 Økonomi Sammenstilling av kostnader for de ulike alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Investeringskostnad kr kr kr Kostnad pr m² kr kr kr Kostnad pr elev kr kr kr Investering + LCC (40 år) kr kr kr Kostnad pr m² kr kr kr Kostnad pr elev kr kr kr Investeringskostnaden for alternativ 3 (nybygg) er ca kr 8,8 mill. høyere enn for alternativ 1 (rehabilitering). Tar vi med livsløpskostnadene (LCC), hvor byggenes levetid settes til 40 år, kommer det frem at totalkostnadene for alt. 3 er ca kr 10,8 mill. lavere enn for alt. 1. Sammenligner vi investeringskostnader pr elev, ligger alt. 3 kr høyere enn hva alt. 1 gjør pr elev. Tar derimot vi utgangspunkt i investering + LCC-kostnader, er besparelsen pr elev for alt. 3 på ca kr i forhold til alt. 1. Investeringskostnadene er størst for alternativ 2, som er alternativet hvor kun det eldste bygget bevares, dvs. en kombinasjon av rehabilitering og nybygg. Ser vi på investering + LCC-kostnader kommer også dette alternativet noe bedre ut enn alternativ 1. Både samfunnsøkonomisk og mht. funksjonalitet / pedagogiske rammer kommer alt. 3 best ut, med alt. 2 som det nest beste alternativet. Kostnader til rehabilitering/restaurering av Brakken (Bygg1) er ikke medtatt, men vil bli lik for alle de tre alternativene. Fleksibilitet Det er vurdert hvilke tiltak som må iverksettes dersom elevtallet øker fra 500 til 600 og 700 elever. Alternativ 2 og 3 vil kunne takle en økning på 100 elever uten tilbygg, men noe ombygging må påregnes. For alternativ 1 vil det bli behov for tilbygg. Øker elevtallet med 200 elever, vil alle tre alternativene kreve tilbygg. En volleyballhall som her er innarbeidet i kostnadene for de tre alternativene, dekker behovet for en skole med 500 elever. Skulle elevtallet øke mye ut over dette, kan det i fremtiden bli behov for å bygge en ny gymsal i tillegg. Alternativt kan det tas høyde for en fremtidig økning i elevtallet ved å bygge en flerbrukshall nå. En flerbrukshall vil dessuten gi et stort løft for området med hensyn til aktivitetstilbud til beboere og idrettslag i området Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil være mulig å utvide en volleyballhall til en flerbrukshall senere. Dersom det skal bygges en flerbrukshall i stedet for en volleyballhall vil budsjettene for alle de tre alternativene øke med ca kr 11 millioner. Flerbrukshall er her stiplet inn på de tre alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 10

11 Erstatningsskole Det er vurdert å anlegge en erstatningsskole på opptil 5200 m² i «parkområdet» nordvest for skolen, hvor dagens Bygg 6 (Paviljong/SFO) ligger. Det er i den forbindelse avholdt møte med Etat for byggesak og private planer (EFBP). Tilbakemeldingen var bl.a. at det er knyttet usikkerhet til om en så stor utnyttelse kan godkjennes, og at man må regne med store naboprotester vedr solforhold, utsikt og omfang. Arealet hvor erstatningsskolen er foreslått plassert, er reguleringsteknisk å betrakte som friområde. Tiltaket vil derfor være i strid med gjeldende kommuneplan og reguleringsbestemmelser. Det må ev søkes om dispensasjon fra disse. Konklusjonen etter møtet er slik EFU tolker det; «EFBP anbefaler at EFU søker alternative arealer for erstatningsskoletomt». Andre ting som taler imot å anlegge erstatningsskole så tett opp mot eksisterende skole, er støy i forbindelse med anleggsvirksomhet og de trafikkmessige utfordringene ved å blande barnas skolevei med anleggstrafikk. Konklusjon Til tross for de tidstypiske arkitektoniske verdiene de ulike byggene representerer, kan det samfunnsmessig ikke anbefales å gå for et totalt vern/rehabilitering (alt.1) av dagens skole. Med dette alternativet er det ikke mulig å få til tilfredsstillende løsninger iht. dagens pedagogiske målsetninger. Arealene blir unødvendig store, noe som gjør at alternativet også kommer dårlig ut økonomisk når livsløpskostnadene tas med. Dersom vern likevel anses som viktig, kan alternativ 2 være et godt valg. Selv om dette alternativet har den høyest investeringskostnaden, kommer alternativet bedre ut enn alt. 1 når livsløpskostnadene tas med. Funksjonelt kommer alt. 2 også brukbart ut, da store deler løses med nybygg. Alternativ 3 er det som samfunnsmessig kommer best ut, ikke bare økonomisk, men det gir også de best rammene for gode pedagogiske løsning iht. Skolebruksplanen. Med dette alternativet vil bydelen få et løft og et nytt «signalbygg» som peker fremover mot en positiv utvikling. Det gjøres oppmerksom på at de tre alternativene viser mulige løsninger. Når valget på ett av alternativene er tatt, vil dette alternativet danne grunnlag for fotavtrykket som vil legges til grunn for den planlagte reguleringsprossesen prosjektet skal gjennom. Det anbefales at en flerbrukshall tas inn i reguleringsplanen, dette for å sikre at det blir regulert et tilstrekkelig fotavtrykk for fremtiden. 11