Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging. Saksnr.: Til: Byrådsavdeling for helse og omsorg Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging Fagnotat Saksnr.: Emnekode: ESARK-4430 Saksbeh: IVAL Til: Byrådsavdeling for helse og omsorg Kopi til: Fra: Etat for utbygging Dato: 16. mai 2014 Fagnotat av Modulbaserte sykehjem - Vurdering av konsept Hva saken gjelder: Byrådsavdeling for helse og omsorg ber i sak nr om at daværende Bergen kommunale bygg, nå Etat for utbygging, belyser ulike sider ved konseptet modulbaserte sykehjem. Det ønskes at tomteforhold, byggetid, kostnader og evt. begrensinger i forhold til funksjonskrav belyses. Hva er modulbaserte sykehjem: I denne rapporten har vi tatt for oss modulbaserte sykehjemsbygg som er bygget opp av prefabrikkerte moduler som produseres i tørre omgivelser i fabrikker. Denne type modulbaserte bygg er av samme type som de som er brukt som midlertidige skoler i Bergen kommune (Paviljonger) Modulene bygges i trekonstruksjoner. En typisk størrelse på en modul er 2,9x 8,4 m. Ute på byggeplassen monteres de enkelte modulene sammen til et komplett bygg. Modulbaserte sykehjem kan bygges som midlertidige bygg, eller som permanente bygg. Byggetiden kortes ned ved at modulene produseres på fabrikk parallelt med at grunn- og betongarbeid pågår på byggeplass. Modulene kan i prinsippet bygges i den størrelsen man ønsker, men da modulene produseres på fabrikk, må modulene transporteres fra fabrikk til byggeplass på lastebiler. Dette begrenser hvor stor modulene kan bygges. Hver enkelt modul bygges opp som tradisjonelle bindingsverkskonstruksjoner i tre, og gjøres tilnærmet ferdig på fabrikk med tekniske installasjoner og overflater. Når modulene er transportert til byggeplass, blir de heist på plass, og monteres sammen til et sammenhengende bygg. Etter at modulene er montert på byggeplass ferdiggjøres bygget med tekniske installasjoner og bygningsmessige sammenføyninger. 1

2 Eksempel på modulbaserte sykehjem Trondheim kommune har bygget 2 modulbaserte sykehjem de 3 siste årene, Charlottenlund helse- og velferdssenter, og Dragvoll helse- og velferdssenter. Charlottenlund er bygget som et midlertidig bygg, som er planlagt demontert etter et visst antall år. Dragvoll helse- og velferdssenter er bygget som et permanent bygg. Etat for utbygging og Etat for bygg og eiendom var på befaring på begge sykehjemmene den 11. februar Til tross for at Charlottenlund er bygget som et midlertidig bygg, og Dragvoll er ment å være et permanent bygg, fremstår byggene som identisk i standard, utførelse og konstruksjon. Byggene er fundamentert på plass-støpt ringmur med høyde ca. 50 cm. Begge byggene står på forholdsvis flate tomter. Dragvoll helse- og velferdssenter har et bruttoareal på 6200m² og stod ferdig høsten Bygget består av 264 moduler og plass til 64 beboere. Modulene ble levert uten fasader. Fasadene ble montert etter at modulene var montert på byggeplass. Bygget får da et mer «plassbygget» preg. Ifølge energiberegninger utført av Trondheim kommune er energiforbruket så lavt at de er nede på kravene til et passivhus. Basert på det vi registrerte på denne befaringen, og Etat for utbyggings egne erfaringer med bygging av modulbygg (midlertidige paviljongskoler) vurderer v i modulbaserte sykehjem på følgende måte: Konstruksjonsmåte: Hver enkelt byggmodul bygges som et selvstendig bygg med gulv, vegger og tak. Når disse monteres sammen i høyde, bredde og lengde får en altså en «dobbel» etasjeskiller, og doble skillevegger. Dette innebærer at i et modulbygg består etasjeskiller av både et gulv og et tak. På grunn av denne konstruksjonsmåten bygger ofte etasjeskiller 60 cm. Konstruksjonsmåte er uavhengig av om det modulbaserte bygget skal bygges i 1, 2 eller 3 etasjer. På grunn av transport på vei til byggeplass er det begrenset hvor høy en modul kan bygges. Dette legger begrensinger for ventilasjonsanlegg, da disse krever en viss etasjehøyde for å få plass til store kanaler for distribusjon av luft. Det blir rett og slett ikke nok høyde til at en kan montere plassbygde ventilasjonsanlegg i et modulbasert bygg. Alternativet til et sentralt tradisjonelt balansert ventilasjonsanlegg, blir da romaggregat. Det vil si at det monteres et lite ventilasjonsanlegg på hvert enkelt beboerrrom. Ulempen med romaggregat er at de er plasskrevende på det enkelte beboerrom. Det kan også være utfordrende å tilpasse disse estetisk. De krever en del vedlikehold inkludert filterskift som må gjøres på det enkelte beboerrom. 2

3 Utvendig: Ved bruk av modulbaserte bygg er mulighetene for å skape arkitektonisk gode og funksjonelle bygg mer begrenset enn ved tradisjonell bygging, da formen må tilpasses modulstørrelsen. Utvendig er løsningene låst i bl.a. i vindustype og plassering. Alle vinduene i en fasade i et modulbasert bygg får vanligvis helt like vinduer. Det er mulig å bryte opp volumene til en viss grad, men det er vanskelig å skape gode arkitektoniske kvaliteter. Byggene blir ofte uten variasjon og får et monotont preg. Gode sider med romaggregat i forhold til plassbygde anlegg er at en ikke trenger store plasskrevende kanaler og store sentrale aggregat. Innvendig: Som nevnt i eksempelet fra Trondheim består et sykehjem for 64 beboere av 264 selvstendige moduler. Hver enkel modul er ferdig fra fabrikk med ferdige overflater. Det betyr mange sammenføyninger og skjøter både på vegger, tak og gulv når disse modulene bygges sammen til et bygg. Alle disse sammenføyningene blir synlig. Det ferdige bygget vil bære preg av det er satt sammen av mange moduler på en uheldig måte for interiøret. Tomteforhold: Enhver tomt har sin egenart i form av beliggenhet, topografi, grunnforhold og tekniske begrensninger. Skal en tomt egne seg for modulbaserte bygg bør tomten ikke ha store høydeforskjeller. Tomten bør også være så stor at parkering kan legges på terreng utenfor sykehjemmet. Disse forholdene begrenser hvilke tomter som er egnet for modulbaserte sykehjem. Et modulbasert bygg blir vanligvis fundamentert på en enkel ringmur med ca. 50 cm høyde, dette betinger imidlertid at tomten er forholdsvis flat og at grunnforholdene ellers ligger til rette for det. Hvis tomten derimot har større høydeforskjeller, blir grunn- og betongarbeider betydelig mer omfattende og kostnadskrevende En må da plass-støpe en underetasje. En er da langt på vei i å bygge et bygg av permanent karakter. Det vil da antakelig være mer hensiktsmessig å bygge resten av bygget som et tradisjonelt bygg. Dersom en må bygge parkeringskjeller under bygget eller i bygget på grunn av størrelse og topografi vil terrenginngrepene bli så store at en antakelig komme billigere ut med et plassbygd bygg. Byggetid: Regulering- og byggesaksprosessen og prosjekteringsfasen vil være den samme uavhengig av om en bygger modulbasert eller tradisjonelt, og vil derfor ta like lang tid. Ved bygging av modulbaserte sykehjem vil selve utførelsesfasen kunne bli kortere enn ved tradisjonell bygging. Produksjon av moduler produseres på fabrikk samtidig som grunn- og betongarbeider blir utført på byggeplass. Som eksempel ble det det modulbaserte Dragvoll helse- og velferdssenter i Trondheim bygget på under et år. Bygget ble imidlertid ikke tatt i bruk før 2 måneder senere på grunn av at det et bygg som er bygget opp av tremoduler som krevde en tørkeperiode. Tilsvarende var byggetiden på det tradisjonelt bygde Ulseth sykehjem ca. 14 måneder. Dette viser at det er en relativt liten forskjell i byggetid på et plassbygget sykehjem og et modulbasert. 3

4 Kostnad: Dragvoll helse og velferdssenter har entreprisekostnad på 91, 5 Mill eks. mva. og eks brukertilpasninger for 6200 m² BTA. Totalkostnaden ble Ifølge prosjektleder i Trondheim kommune på 175 mill. inklusiv mva., brukertilpasninger og utomhusarbeid og inventar. (2013). Tilsvarende ble totalkostnadene for Ulseth sykehjem på 187 Mill (2008) inkl. mva., brukertilpasninger, utomhusarbeid og inventar. Det modulbaserte sykehjemmet har altså noe lavere byggekostnader enn et tradisjonelt plassbygd sykehjem. Av nedenstående tabell kan en se at totalforskjellen er på knappe 15% i favør av modulbaserte sykehjem. Det er imidlertid stor forskjell i konstruksjonsmetode for de to typer bygg. Det modulbaserte sykehjemmet er bygget opp av moduler bygget i trekonstruksjoner med en enkel platekledning utvendig og flatt tak med papptekking. Det plassbygde sykehjemmet(ulseth sykehjem) er bygget opp med stålsøyler og plasstøpte betongdekker. Byggets saltak har bæringer av limtredragere og stål og har båndtekking av lakkerte aluminiumsplater. Fasadene er av tegl og tre. Det plassbygde bygget fremstår derfor som et bygg med høyere kvalitet i utførelse og materialvalg. Sykehjem Plassbygd (Ulseth sykehjem) Modulbasert (Dragvoll helse og velferdsssenter beboere Areal m² Areal beboerrom m² Totalkostnad (mill) 187 ( år 2008) (nåverdi) Kostnad/m² Kostnad/rom (mill) Forskjell i % totalkostnad Forskjell i %/beboerrom 100% 87,5% 100% 84% Begrensinger i forhold til funksjonskrav: 4

5 Planløsning og utforming blir til også begrenset av modulenes størrelse og form. Dette gir seg utrykk i at det kan bli liten variasjon i utforming og planløsning. For å få en hensiktsmessig planløsning bygges vanligvis modulbygg opp slik at 2 moduler monteres sammen med kortsidene mot hverandre med korridor i midten. En bygger så videre på dette ved å montere 2 og 2 moduler ved siden av hverandre i den lengde en ønsker. Et beboerrom består vanligvis av 2 moduler. Bildet: Byggets bredde består av to moduler montert med kortsiden mot hverandre. Kortsideveggene mot midten trekkes inn slik at det dannes korridor Det er vanskelig å unngå at i et modulbygg bærer preg av at det er satt sammen av mange moduler ved at sammenføyninger mellom modulene blir synlige både i gulv og vegger og himlinger. Når produksjonen starter i fabrikk må planløsning og detaljer være grundig gjennomgått, da det ikke mulig å gjøre tilpasninger underveis når modulene er gått i produksjon. Hvert beboerrom i de modulbaserte sykehjemmene i Trondheim er bygget opp av 2 moduler hver. Dette gir store beboerrom. Korridorene i bygget er forholdsvis smale og har lav takhøyde. Lav takhøyde skyldes at en må legge teknisk infrastruktur bak himlinger i korridor, og at produksjonshøyden til modulene er begrenset. LCC (Life cycle costs) livssykluskostnader 5

6 Et plassbygget sykehjem bygges vanligvis i betong- og/ eller stålkonstruksjoner eller massivtre. Varige materialer som tegl kan benyttes som fasademateriale. Dette er mer varige materialer enn fabrikkframstilte modulbaserte kan sykehjem bygges i. Et modulbasert består som nevnt i tidlige avsnitt av mange moduler i tre som settes sammen til et bygg på byggeplass. Dette betyr mange sammenføyninger og skjøter som igjen kan bety høye drift og vedlikeholdskostnader. Som nevnt i avsnitt om konstruksjonsmåte for modulbaserte sykehjem, må en bruke romaggregat, fordi etasjehøyden ikke gir plass til plassbygde balanserte ventilasjonsanlegg. Dette vil føre til høyere drifts- og vedlikeholdskostnader en får ved et plassbygget ventilasjonsanlegg.. Ved å bygge i varige materialer som betong, stålkonstruksjoner eller massivtre og varige materialer i fasader vil en oppnå lenger levetid og mindre vedlikeholdskostnader i plassbygd enn i et fabrikkframstilt modulbygg. Anbefalt forslag fra Etat for utbygging: Modulbaserte sykehjem gir en noe kortere byggetid og noe lavere investeringskostnader. Levetiden til bygget blir imidlertid kortere, og drift og vedlikeholdskostnader blir høyere. Det blir vanskeligere å uforme et estetisk og godt funksjonelt bygg Det anbefales å bygge nye permanente sykehjem som plassbygde bygg som en til nå har gjort i Bergen. Modulbaserte bygg anbefales bare til midlertidige bygg, og i noen tilfeller som tilbygg til eksisterende sykehjem. Jarle Kvalvik direktør Ivar Alvær saksbehandler 6

7 7

8 8