RAPPORT. Tilstandsrapport Tusenhjemmet. Bodø

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "RAPPORT. Tilstandsrapport Tusenhjemmet. Bodø"

Kjersti Jakobsen
8 år siden
Visninger:

1 RAPPORT Tilstandsrapport Tusenhjemmet Bodø

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING BESKRIVELSE AV OBJEKTET GENERELT OM TILSTANDSANALYSEN ANBEFALT FDV-NIVÅ INVOLVERTE PARTER... 2 KONKLUSJON TIDSFORLØP HOVEDRAPPORT REGISTRERING TILSTAND BYGNING GENERELLE FORHOLD Driftsrutiner Renhold Brann VURDERING OG PRIORITERING KOSTNADER Utskifting nød- og ledelys, eldre og ny del Utskifting brannvarslingssentral, eldre del Utskifting / oppgradering av ventilasjonsanlegg, eldre del Utskifting av varmvansberedere, eldre del... 7 I

1 Innledning Denne rapporten er laget på bakgrunn av en gjennomgang av Tusenhjemmets bygningsmasse og tekniske anlegg og er ment å fungere som en grovere dokumentasjon på byggenes tilstand.

3 1 Innledning Denne rapporten er laget på bakgrunn av en gjennomgang av Tusenhjemmets bygningsmasse og tekniske anlegg og er ment å fungere som en grovere dokumentasjon på byggenes tilstand. Den vil være grunnlag for planlegging av nødvendige vedlikeholds- og utbedringstiltak. 1.1 Beskrivelse av objektet Tusenhjemmet er en viktig kulturarena for innbyggerne i Bodø og har stor betydning for den kommunale eldresatsingen. Bygningene ligger godt tilgjengelig midt i sentrum av Bodø og er et mangfoldig hus(2) med et spekter av aktiviteter. Tusenhjemmets (byggetrinn 1) ble oppført i 1995 og ferdigstilt i 1996 og inneholder Tusenhjemmet aktivitetssenter i byggets 1. og 2. etg. (ca m2) og Tusenhjemmet borettslag med 15 boenheter i 3 og 4 etg. En utvidelse (byggetrinn 2) av bygningsmassen ble foretatt i 2009 og ferdigstilt samme år, og inneholder 8 boenheter i nybyggets 3, 4 og 5. etg., herav 2 leiligheter i en tilbake-trukket 5.etg. Denne bygningen er oppført med brann-seksjonering mot den eldre og gulvarealet i 1. og 2. etg. utgjør nto. ca. 640 m2. som inngår i Tusenhjemmet aktivitetssenter. Samlet areal i gammel og ny del som er utleid til næringsvirksomhet og veldedig virksomhet utgjør ca. 560 m2. Alle boenheter både i eldre og ny del er fraseksjonert til Tusenhjemmet borettslag. Bygningsmassen fremstår generelt som godt vedlikeholdt og rutiner for kontroll og service på tekniske anlegg har vært godt ivaretatt. 1

4 1.2 Generelt om tilstandsanalysen Tilstandsanalysen er gjort på nivå 1, og består i hovedsak av en registrerings- samt en vurderingsfase. I registreringsfasen ble det foretatt en gjennomgang av bygningene, hvilket innebærer en enkel, visuell registrering. Hvert enkelt rom er ikke gjennomgått. Ingen destruktive prøvetakingsmetoder ble benyttet. Vurderingsfasen besto av en sammenligning mellom dagens tilstand og et valgt referansenivå for bygget. Analysen ble gjort med bakgrunn i å avdekke nødvendig vedlikeholdsbehov. Anbefalt nivå for periodisk vedlikehold i bygningsmassen i Bodø Kommune er 100 kr/m²/år. Følgende tabell er benyttet: Tabell 1 Vedlikehold 1 Vedlikehold 70 kr/m² 2 Utskiftninger 20 kr/m² 3 Utvikling 10 kr/m² 4 Støttefunksjoner 0 kr/m² SUM 100 kr/m² Analysen ble utført på alle tilgjengelig overflater, inkl. tak og fasader. Tekniske installasjoner ble også inspisert. 1.3 Anbefalt FDV-nivå På anmodning fra Bodø Kommunale Eiendommer KF ble det i forkant av tilstandsvurderingen gjort et grovt overslag over de totale FDV kostnadene (Forvaltning,drift og vedlikehold) som en bygning av denne beskaffenhet er normert til. Anbefalt nivå for forvaltning og drift er kr/m²/år (NS 3454) inkl mva. Tabell 2 FD-nøkkeltall (NS 3454) inkl mva Lav Høy 1 Forvaltning kr/m² 2 Energi kr/m² 3 Renhold kr/m² 4 Drift og tilsyn kr/m² SUM kr/m² Med utgangspunkt i overstående tabell 1 & 2 bør FDV-budsjett være i størrelsesorden Kr ,- kr ,- /år. 1.4 Involverte parter De som har vært involvert i utførelsen av tilstandsanalysen er: Roger Ilstad, bygningsmessig tilstand. Sverre Vold, tekniske anlegg. I tillegg har det vært dialog med drifts og utviklingsleder Tove Johanna Fagertun som også har fremlagt tegninger og dokumentasjoner av interesse. 2

5 Konklusjon Selv om opprinnelige bygg er over 20 år gammelt, er det i relativt god stand og er således et bygg som ser ut til å dekke sin funksjon bra dog med behov for en del teknisk oppgradering. Byggetrinn 2 er 5 år, med andre ord av vesentlig nyere dato, og bærer preg av det. Bygningsteknisk er dette i god stand, men på teknisk side mangler et funksjonelt nødlysanlegg. Brannsentral i gammel del er moden for utskifting. Standardnivå Nye standardkrav Opprinnelig standard Nødvendig oppgradering Faktisk standard Anbefalte tiltak Generelt er bygningene i bra stand og større renoveringstiltak synes ikke påkrevet spesielt ikke på den bygningstekniske siden. Mindre malingsvedlikehold i den eldste bygningen vil kunne trenges. Når det gjelder tekniske anlegg vil det være behov for utskiftinger og oppgraderinger. I den nyeste bygningen gjelder dette i hovedsak nød- og ledelys i forb.m. brann. Disse synes stort sett å være ute av funksjon og er høyst påkrevet å få i drift. I den eldste bygningen gjelder dette i tillegg til nød- og ledelys også brannalarmsentralen som er utgått på dato og vanskelig/ sannsynligvis umulig å vedlikeholde. Ventilasjonsanleggene i eldste bygg består av et stort og et lite anlegg (for kjøkken) og er etter sigende oppgradert ila. av inneværende år eller fjoråret. Det er imidlertid en faktum at anleggene er 20 år basert på datidens teknologi med platevarmeveksler, og må ansees som modne for utskifting. I forbindelse med gjennom-gangen er de registrerte og viktigste avvik satt opp i følgende skjema i prioritert rekkefølge: Tabell 3 Tiltak Status Pris inkl mva. 1. Nød- og ledelys, ny del Ute av drift ,- Tilst.grad 3 2. Nød- og ledelys, eldste del. Ute av drift ,- Tilst.grad 3 3. Brannalarmsentral Tilst.grad ,- og detektorer, eldste del. 4. Ventilasjonsanlegg (2.stk.) i Tilst.grad ,- eldste del utskiftes/renoveres. Utskiftes ila.de nærmeste år 5. Varmtvannsberedere (4.stk.) Tilst.grad ,- 3

6 Må påregnes utskiftet pga.elde og lekasjer. 6. Etablere SD kontroll på ventilasjon, begge bygg. Utskiftes ila.de nærmeste år I løpet av ,- Anbefalt årlig vedlikehold er 100kr/m². For Tusenhjemmet blir dette ca. kr ,-/år. 4

7 2 Hovedrapport For tilstandsanalysen er det valgt et referansenivå som karakteriseres av fokus på objektets tekniske funksjon fremfor det estetiske. Eksempelvis vektlegges for en dør funksjonell tilstand (ingen skader, tette pakninger) fremfor utseende (slitt lakk, umoderne design). Videre skal referansenivået tilfredsstille minstekrav i lover og forskrifter. Forhåndsdefinerte krav fra eier er tilstandsgrad 1. Som mål og øvre begrensning for kvaliteten i kommunens bygningsmasse settes tilstandsgrad 1 etter NS Tilstandsgrad 1 kan kort beskrives som godt nok. Det vil si at dersom virksomheten i bygningen ikke fungerer etter hensikten, så må årsaker søkes i andre forhold enn bygningens tilstand/inneklima. 2.1 Registrering Registreringen ble utført ved en bygningsmessig og teknisk gjennomgang av byggene og alle forhold av vesentlig betydning er tatt med i denne rapporten. 2.2 Tilstand bygninger Byggenes generelle tilstand er god og vedlikeholdsrutiner har vært forholdsvis godt ivaretatt. En anstrengt økonomi i de senere år har imidlertid satt visse begrensninger og nåværende eier har stoppet all investering og vedlikehold. Nyeste bygning er utstyrt med sprinkleranlegg i 1. og 2.etg, brannvarsling og nød-/ledelys. Eldste bygning har ikke sprinkleranlegg men er utstyrt med brannvarslingsanlegg dog av eldre årgang. Generelle interiørmessige vedlikeholdsbehov for utleide arealer er ikke registrert da dette tilligger leietagere i hht. leiekontrakter. I hovedsak ble følgende forhold registrert: Bygning, generelt: Bygningsmessig god tilstand både eksteriørmessig og interiørmessig i eldre og ny del. Generelt behov for mindre innvendig malerarbeid i eldre del. Dette beror imidlertid på løpende slitasje. Det har tidligere vært lekkasje fra tak på eldre del, men denne inklusive følgeskader ble utbedret i 2012/ Grunn og fundamenter: Det ble ikke registrert synlige setningsskader bygningenes kjelleretasjer. Det ble ikke registrert fukt og heller ikke saltutslag på murvegger i kjeller. Overflater: Generelt er både utvendige fasader, tak og innvendige overflater inklusive gulv i en bra tilstand.(tilst.grad 1) Elvarme: Bygget har elektrisk oppvarming. Fastmontert spesialutrustning for virksomhet: 5

8 Det er montert en del trappeheiser. Det er personheis i begge bygg. Utendørs, generelt: Det er beplantet med busker som er godt ivaretatt mellom fortau og vegg på eldste bygning. Det er nedlagt el-oppvarming i fortau. Inngangspartiene foran og på baksiden på eldste bygg er nylig oppgradert. 2.3 Generelle forhold Driftsrutiner Bygget har pr. i dag ikke egen vaktmester som har tilsyn med bygget Renhold Bygget har ingen egen renholder, men rengjøres ved behov av renholdsasistent, innleid personell og av hver bruker av huset Brann Det er utført brannteknisk gjennomgang av byggene. Det er brannalarm og sprinkelanlegg i byggene. Det er årlige kontroll av sprinkel og brannvarsling. 2.4 Vurdering og prioritering Etter gjennomgangen av bygget er følgende tiltak vurdert som mest kritisk i prioritert rekkefølge:. 1. Utskifting/oppgradering av nød-/ledelys. 2. Utskifting av brannalarmsentral og detektorer i eldre del. 3. Ventilasjonsanlegg i eldste bygg utskiftes. 4. Varmtvannsberedere i eldste bygg utskiftes. 5. Etablering av SD kontroll på ventilasjonsanlegg. 2.5 Kostnader Alle priser er basert på grove estimater som gir en indikasjon på hvilke kostnader det er snakk om. Ved en eventuell iverksetting må tiltakene vurderes mer nøye og mer detaljert kostnadsberegning må gjennomføres. Alle priser er inkl. mva. 6

9 2.5.1 Utskifting nød- og ledelys, eldre og ny del , Utskifting brannvarslingssentral, eldre del , Utskifting/oppgr. 2 stk. ventilasjonsanlegg, eldre del , Utskifting av varmtvannsberedere, eldste bygg.(4stk.) , Etablere SD kontroll på ventilasjonsanlegg, begge bygg ,- Samlede ivesterings-/rehab. kostnader ila. de nærmeste 3 å kr ,- Bodø

Like dokumenter

Overtakelse av Tusenhjemmet Bodø AS

Overtakelse av Tusenhjemmet Bodø AS Økonomiseksjonen Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 13.11.2015 80175/2015 2015/6730 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/156 Formannskapet 25.11.2015 15/143 Bystyret 10.12.2015 Overtakelse av Tusenhjemmet