Byggesakskontoret Svein H. Ålien Sivert Nielsens gate 60 B 8007 BODØ Dato:... 13.05.2015 Saksbehandler:...Kjell Selsøvold Telefon direkte:... 75 55 53 68 Deres ref.:... Løpenr.:... 34898/2015 Saksnr./vår ref.:... 2014/5159 Arkivkode:...28/6 Avslag Byggeplass: Løp, 8016 BODØ Eiendom: 28/6 Hjemmelshaver: Svein H. Ålien Bygningsnr: Søker: - Tiltakstype: Dispensasjon Tiltaksart: Framtidig bolig Søknaden gjelder dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-1 for framtidig fradeling av to nye boligtomter på eiendom gnr 28/6. Søknaden avslås i medhold av: Kommuneplanens arealdel 2014-2026 - deling til boligformål i LNFR-område, hensyn landbruk og kulturmiljø. Reguleringsplan for Løp - deling i Jord- og skogbruksområde. Plan- og bygningsloven 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Reguleringsplan for fv. 834 Løp-Myklebostad ny avkjørsel ikke regulert inn i planen. Bygningssjefen finner at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl. 19-2 ikke er tilstede for å innvilge dispensasjon. Det foreligger ikke naboprotester. Eksterne myndigheter har avgitt negative uttalelser og har også bedt om å bli orientert om vedtaket. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Protesterende parter er dags dato underrettet om avslaget med kopi av dette vedtak. Søknaden: Søknad om dispensasjon, datert 19.09.2014 og supplert med tilleggssøknad 19.11.2014, gjelder avklaring for framtidig fradeling av to boligtomter på eiendom gnr 28/6 som i dag har en godkjent fritidsbolig m/uthus, garasje. Hver nye tomt er ikke anvist i kart, men da eiendommens totale areal er ca. 3 dekar, vil trolig hver nye tomt kunne bli ca. 800-900 m2. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: 75 55 50 00 972 418 013 Besøksadresse: Ekspedisjon: 75 55 52 00 kjell.selsovold@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no 4500 55 00080
Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Løp, vedtatt 09.11.1976. Området er regulert til jordog skogbruk. «I områder for landbruk kan bare oppføres bygninger, andre varige konstruksjoner og anlegg m.v. tilknyttet landbruket». Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel vedtatt 19.06.14. Området er avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR), med særskilt hensyn landbruk eller kulturmiljø. «Innenfor LNFR-områder med særlige hensyn til landbruk eller kulturmiljø tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring». Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester/bemerkninger. Uttalelser: Byplan: 1. Søknaden gjelder dispensasjon fra reguleringsplan for Løp og fra KP 4 for fradeling av 2 nye boligtomter fra eksisterende fritidseiendom. I tillegg dispensasjon fra forbud mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen. Byplan kan ikke se at forholdene for myke trafikanter er utredet i søknaden. Den aktuelle utbyggingen representerer flere vesentlige avvik i forhold til gitte planforutsetninger og omsøkte dispensasjon kan ikke anbefales. 2. Området for omsøkt adkomst og vei er i kommuneplanen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområdet samt reindrift (LNFR), og ligger innenfor hensynssonen for viktige landbruksinteresser. Veiarealet er i reguleringsplanene til Løp (vedtatt 1976) og Løp camping og hangglidersenter (vedtatt 1984), regulert til jord- og skogbruk og campingplass (se figur under). Innenfor landbruksområdet tillates kun oppført bygninger og andre varige konstruksjoner og anlegg tilknyttet landbruket. Ønsket avkjørsel er regulert i reguleringsplanen for Fv. 834 Løpsmark Myklebostad (vedtatt 2014), og omsøkt veiareal krysser regulert gangog sykkelvei. Med tanke på strategien om en kompakt byutvikling anbefaler ikke Byplan at det legges til rette for nye boliger mellom Løpsmark og Skaug på Nordsia. Tiltaket ligger innenfor hensynssonen for viktige landbruksområder i kommuneplanen. I tillegg er det ikke etablert ny gang- og sykkelvei langs fylkesvei 834 som er et trafikksikkerhetstiltak for strekningen mellom Løpsmark og Myklebostad. Byplan anbefaler dermed ikke dispensasjon for veiframføring til nye boligtiltak på Løp. Samfunnskontoret, Landbruk: Dette er en eiendom som allerede er fradelt til fritidsformål. Om samme eiendom oppdeles i ytterligere to tomter vil ikke ha betydning for landbruksvirksomheten i området. I forhold til adkomst bør eksisterende veier inn i området følges. Det må ikke legges veier over dyrka mark, slik at de blir til hinder for landbruksvirksomheten i området. En fradeling som omsøkt vil ikke legge hindringer i veien for nåværende eller fremtidig landbruksdrift i området. Vedtak etter Jordloven: Det gis samtykke til fradeling av 2 nye boligtomter fra eksisterende stor tom for fritidsformål på gnr. 28 bnr. 6 i Bodø kommune. Tiltaket er også vurdert iht. naturmangfoldlovens sentrale prinsipper 8-12, jf. lovens 7. Avslag 2 av 6
Eiendommen ligger i nærheten av flere kulturminner, deriblant gravrøyser og gravfelt. Vurderingen er gjort med utgangspunkt i opplysninger i Naturbasen jf. 8 i Naturmangfoldloven. Eiendommen er ikke i berøring med disse. Ved en oppgradering av veien til eiendommen må kulturminnemyndighetene kontaktes for å ikke komme i konflikt med kulturminnene i området. Ut fra en samlet vurdering vil en fradeling som omsøkt ikke å ha betydning for naturmangfoldet i området. Sametinget: Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredede kulturminner i området. Det er derfor ingen merknader til søknaden ut over den generelle plikt som ligger i kulturminnelovens 8 om stans- og meldeplikt dersom det under arbeider påstøtes forhold som viser eldre aktivitet i området. Fylkesmannen i Nordland: Det skal i 100-metersbeltet langs sjøen tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. bestemmelsens første ledd. Løp strandområde er i kommunens kartlegging av friluftslivsområder verdsatt som svært viktig. Ut fra dette legger Fylkesmannen til grunn at det i området finnes store friluftslivsinteresser, og det skal tas særlig hensyn til disse ved vurderingen av om dispensasjon kan gis. Fylkesmannen har problemer med å se at veien som ligger i strandsonen innebærer noe absolutt skille når det gjelder friluftslivsinteressene i området, jfr. framført begrunnelse i søknaden. Bygging av boliger vil privatisere et visst område omkring selve bygningene, og få betydning for allmennhetens bruk av området. Vi kan ut fra kart over området heller ikke se at topografien vil bidra til at den privatiserende virkningen av boligen blir mindre. Som det framgår av sakspapirene vil ikke deling av nåværende fritidsboligparsell til to boligparseller ha direkte negativ effekt på det omkringliggende landbruket. Men nye bygg, enten det er boliger eller fritidsboliger, vil ofte medføre større krav til veibredde og veistandard. Dette kan innebære at dagens vei, som flere steder grenser til dyrka mark må utvides og medføre inngrep på dyrkajorda. I gjeldende arealdel til kommuneplanen er hele området på Nordsia avsatt som hensynssone for landbruk. Det er for landbruksnæringa viktig at disse prinsippene består slik at mest mulig av arealet forblir ubebygd. Bynære områder nær sjø og med utsikt er attraktive områder for utbygging. Skal landbruksinteressene i området ivaretas, bør det ikke åpnes for ny utbygging foruten i de områdene som i kommuneplanens arealdel er avsatt til formålet. Uthuling av planhensynene her vil fort kunne skape presedens. Fylkesmannen er ut fra de foreliggende opplysninger kritisk til at det gis dispensasjon for fradeling av to boligtomter i det aktuelle området. Vi ber om å få tilsendt vedtak i saken. Statens vegvesen: Statens vegvesen kan ikke behandle søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fv. 834 før søknad om dispensasjon fra kommunens arealplan evt. er innvilget. Det vurderes som uheldig at det gis dispensasjon fra formål i arealplanen, arealbruken bør avklares på et overordnet nivå, slik at også trafikksikkerhetsmessige hensyn blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Forslag til endring av formål bør komme som innspill i høringsfasen og vært konsekvensutredet. Dersom det gjennom en dispensasjon, i dette tilfellet oppføring av boliger i et LNFR-område vil dette bidra til å uthule de føringer som kommunen selv har gitt i overordnet arealplan. Innvilgelse av dispensasjon vil kunne gi uheldige presedensvirkninger. Oppføring av boliger på eiendommen vil føre til økt kryssing av, og økt ferdsel langs fylkesvegen. Barn som vokser opp her vil derfor måtte krysse fylkesvegen på veg til og fra Avslag 3 av 6
skole, fritidsaktiviteter og lignende, men også ved besøk hos venner bosatt i området. Dette vil føre til redusert trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det er regulert, men ikke bygd gang- og sykkelvei langs fv. 834 som er et trafikksikkerhetstiltak mellom strekningen Løpsmark og Myklebostad. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 vurderes det at hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, både formålsendring og 10.1(Avkjørsler), blir vesentlig tilsidesatt hvis det innvilges dispensasjon til omsøkte tiltak. Statens vegvesen vurderer at storsamfunnets behov for sikker samferdsel er større enn søkers behov for å etablere to boliger i LNFR-området. Statens vegvesen fraråder Bodø kommune å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av to boligtomter. Vi ber om å bli orientert om resultatet av saken. Nordland Fylkeskommune: Nordland fylkeskommune har avholdt befaring i området og kan etter dette akseptere fradeling av to boligtomter på den aktuelle teigen på følgende vilkår: For å sikre fortsatt utsyn over havet fra gravhaug id 38582 kan bygg ikke oppføres nærmere eiendomsgrensa mot øst enn 20 meter. På knausen like vest for atkomstvegen til teigen ligger en fredet gravhaug (id 59550-4). Det forutsettes at eventuell utbedring av vegen skjer på motstående side, uten sprengning i knausen. Ellers vises det til tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markarbeid skulle støte på spor etter gammel bosetning, jf kulturminneloven 8 andre ledd. Dispensasjoner: Det er med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-1 søkt dispensasjon fra arealformål i kommuneplanen, fra delingsforbud i 100-metersbeltet mot sjø og for deling/tiltak i område for jordog skogbruk i reguleringsplan for Løp. Det er også fremmet søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fv. 834 Løpsmarka- Myklebostad for anlegg av ny atkomst fra denne. Forholdet til landbruk er begrunnet med at tomta aldri har vært benyttet til landbruksformål og aldri vært dyrket. Dette pga. lav bonitet og lite egnet til landbruk. Omsøkte tomter vil ikke være til hinder for drift av tilgrensende landbruksareal eller ha negativ konsekvens eller ulempe for landbruket i området. Tomtene vil ikke privatisere strandsonen eller hindre allmennhetens ferdsel pga. topografien og pga. det er bygd en vei som skaper et naturlig skille mellom strandsonen og øvrige områder, inkl. der tomtene søkes lagt. Eksisterende fritidsbolig har atkomst sørfra, dvs. fra fv 834, gjennom campingplassen. Det ønskes at de 2 nye boligene skal få atkomst fra fv 834 ved eksisterende "buss-skur" Dette fordi det ikke er ønskelig med mer gjennomgangstrafikk gjennom campingplassen. Det er i gjeldende reguleringsplan for fv 834 regulert inn to atkomster til landbruksarealet, dvs. landbruksvei. I forbindelse med at det er søkt avkjøringstillatelse har Statens vegvesen anmodet om at det benyttes én atkomst til området. Begrunnelsen for plasseringen er først og fremst hensynet til trafikksikkerhet og at dette er en løsning som er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Deling for to nye boligtomter vil ikke berøre registrerte kulturminner. Dispensasjonen er begrunnet med at søker ønsker å bo landlig, men samtidig ha kort arbeidsvei. Eiendommen gir mulighet for hobbyjordbruk til egen husholdning. Det er anført som viktig at dette vil bidra til at 3 generasjoner kan bli naboer, en boform som er indikasjoner på er oppadgående interesse for (multigenerasjonsbolig). Boligene vil plasseres og utformes slik at de ligger fint i terrenget og ikke vil være til sjenanse verken visuelt eller for friluftslivet og strandsonen. Avslag 4 av 6
Bygningssjefens vurdering: Om dispensasjonen: Dersom det skal kunne innvilges dispensasjon fra plan må vilkårene for dispensasjon som angis i pbl. 19-2 også være oppfylt. Det følger av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2 annet ledd. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Arealbruk skal primært avklares gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, er ikke vilkårene for å dispensere tilstede. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon foreligger. Dispensasjonsvurderingen: I arealplanen angis det klart at det ikke tillates spredt boligbebyggelse eller fradeling til slikt formål i LNFR-områder. Det er gitt unntak for bygninger og anlegg som har tilknytning til stedbunden næring. Tilsvarende framgår av gjeldene reguleringsplan for Løp. Søker har begrunnet sin dispensasjonssøknad med at delingen ikke vil føre til ulemper for landbruksvirksomheten i området. Det fremgår av flyfoto over området at omsøkte parsell har nærhet til fulldyrka jord i drift. Det er ikke gitt at nye eiere har samme holdning og toleranse overfor landbruksdrift i området som dagens måtte ha. Bygningssjefen er derfor noe uenig i Landbrukskontorets konklusjon i at dispensasjon for deling som omsøkt ikke vil kunne legge hindringer for nåværende eller framtidig landbruksdrift i området. Det er et faktum at det drives aktivt landbruk i området og at verdien i disse områdene må vernes mot bit-for-bit-utbygging som fører til vesentlige ulemper for næringen. Denne vurdering støttes av vurderingene både Byplan og Fylkesmannen i Nordland har i sine uttalelser, hvor hensynet i en større sammenheng er vektlagt, jfr. arealplanens bestemmelser for hensynssonen landbruk. Skal landbruksinteressene i området ivaretas, bør det ikke åpnes for ny utbygging foruten i de områdene som i kommuneplanens arealdel er avsatt til formålet. Dispensasjon for boliger her vil uthule planhensynene og vil fort kunne skape presedens for andre tilsvarende søknader fra attraktivt område for boligetablering i landlige omgivelser. Videre må det vektlegges at Løp strandområde er i kommunens kartlegging av friluftslivsområder verdsatt som svært viktig. Store friluftslivsinteresser skal tas særlig hensyn til ved vurderingen av om dispensasjon kan gis. Bygningssjefen deler Fylkesmannens syn om at veien som ligger i strandsonen ikke innebærer noe absolutt skille i forhold til friluftslivsinteressene i området. Boliger vil alltid privatisere et visst område omkring selve bygningene, og få følgelig betydning for allmennhetens bruk av området. Atkomsten til området er ikke avklart i forhold til fylkesvei 834. Bygningssjefen deler Staten vegvesens vurdering av faren for uthuling av de føringer som kommunen selv har gitt i overordnet arealplan dersom det dispenseres for boligbygging i området. Avslag 5 av 6
Også i forhold til dette vil presedensfaren være reell. Som påpekt av SVV vil oppføring av boliger på eiendommen kunne føre til økt kryssing av, og økt ferdsel langs fylkesvegen. Det er regulert, men ikke bygd noen gang- og sykkelvei langs fylkesveien i dette området. På denne bakgrunn mener Bygningssjefen at omsøkte dispensasjon for deling vil føre til at de hensyn som arealplan, reguleringsplaner og lovens forbudet mot tiltak i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt. Det opplyses at nye tomter vil bli anlagt for å etablere felles familiært naboforhold. Byggene skal ligger fint i terrenget og ikke vil være til sjenanse verken visuelt eller for friluftslivet og strandsonen. Likeså at topografiske hensyn skal bidra til at hensynet til strandsonen er ivaretatt. Bygningssjefen kan ikke se at disse forhold gi større fordeler enn ulempene som er angitt ovenfor, jfr. pbl 19-2 hvor denne overvekt også er et vilkår for evt. dispensasjon. Etter en samlet vurdering finner bygningssjefen derfor at vilkårene ikke foreligger til å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2. Som konsekvens av dette må søknaden avslås. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Det vises for øvrig til vedlagte orientering samt utdrag fra forvaltningsloven. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Kjell Selsøvold saksbehandler Kopi til: Statens Vegvesen Region Nord Postboks 1403 8002 BODØ Fylkesmannen i Nordland Statens hus, Moloveien 10 8002 BODØ Stig Solli internkopi Vedlegg: Orientering om klageadgang Avslag 6 av 6